臺灣橋頭地方法院民事判決110年度訴字第935號原 告 吳和泰 住○○市○○區○○街0○0號 訴訟代理人 劉鍾錡律師被 告 鈦鑫聯合科技股份有限公司法定代理人 魏俊榮訴訟代理人 張仕賢律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國111年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路000號建物遷讓返還予原告。
被告應自民國108 年12月15日至返還上開建物予原告之日止，按日給付原告新臺幣2,000元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明為：「㈠被告應自坐落門牌為高雄市○○區○○路000號之建物（下稱系爭建物）遷出並返還予原告。㈡被告應給付自民國108 年12月14日至房屋交還原告接管日止，按日給付新臺幣（下同）3,400元之違約金。」。嗣變更聲明為：「㈠被告應將系爭建物遷讓返還予原告。㈡被告應自108 年12月15日至返還上開建物予原告之日止，按日給付原告3,400元之違約金。」，核其變更符合前開規定，應予准許。
二、原告主張：原告前將所有系爭建物出租予被告，租賃期間自106年12月15日起至108 年12月14日止，兩造並於106 年12月15日簽立如起訴狀證物1 所示廠房租賃契約（下稱系爭租約）。被告於租期屆滿後，經原告發函催告，迄今仍未遷出系爭建物並返還予原告，依民法第450 條第1 項及第455 條前段規定，請求被告自系爭建物遷出並返還予原告。另依系爭租約第12條約定，請求被告自108 年12月15日起至系爭建物交還原告接管日止，按日給付原告3,400 元之違約金，爰依上開規定提起本訴等語，並聲明：㈠被告應將系爭建物遷讓返還予原告。㈡被告應自108 年12月15日至返還系爭建物予原告之日止，按日給付原告3,400 元之違約金。
三、被告則以：㈠被告先於101 年2 月3 日與原告簽立被證1 所示廠房租賃契
約書，向原告承租系爭建物，每月租金5 萬元，租賃期間自
101 年2 月15日起至103 年2 月14日止。兩造復於103 年2月15日簽立被證2 所示廠房租賃契約書，被告繼續承租系爭建物，每月租金51,000元，租賃期間自103 年2 月15日起至
106 年12月14日止。兩造又於106 年12月15日簽訂系爭租約，被告繼續承租系爭建物，每月租金51,000元，租賃期間自
106 年12月15日起至108 年12月14日止。系爭租約第12條第2項固有約定：「承租人未即時遷出返還廠房時，應自發生逾期之日至將租賃物交還出租方接管日止，按日給付原約定租金2 倍支付違約金，出租人無須預告得即時停止租賃物之水電源之供應，承租人不得主張民法第451 條（默示租賃期間之繼續）之適用及其他異議」，原告並有以109 年1 月3日大社郵局第000001號存證信函通知被告於109 年2 月28日前遷離系爭建物。然兩造間嗣經協商，仍有以口頭方式合意，不定期繼續租賃系爭建物，並由被告公司持續按月電匯租金至原告帳戶中迄今，被告公司亦按時繳付電費，原告從未提出反對意見或加以阻止。更有甚者，原告在提起本訴前，亦從未引用系爭租約第12條第2 項約定，主張請求被告公司給付違約金，亦未主張沒收押金，可證兩造間確有以口頭方式合意不定期繼續承租系爭建物之租約關係。復以，民法並未規定禁止租賃雙方當事人以意思表示合致之方式再行續約，且依民法第153 條及第422 條規定，租賃契約雙方當事人得以明示或默示之方式完成租賃契約，非以書面約定為限。又參照最高法院87年度台上字第1348號判決理由，縱兩造有系爭租約第12條第2 項約定，仍可經由「意思表示合致」之方式繼續租約。
㈡原告提起本訴係因於110 年7 月間，原告持「用戶：吳馬秀
月，用電地址：高雄市○○區○○路000 號建物，電號00-00-0000-00-0 」之110 年7 月繳費通知單，要求被告必須繳納該筆電費，原告更親自送交被證7 所示通知書予被告公司，並在該通知書上表示：「請派人於110 年7 月28日早上9點於大社路355 號開租賃會議」，然因被告公司負責人不願意屈從原告之單方要求，從而引發原告高度不滿，原告因而主張終止租約並要求被告遷離及自108 年12月15日起按日賠償違約金3,400 元。而依民法之特別法即土地法第100條規定，原告欲單方終止不定期繼續租賃系爭建物之租約法律關係，必須具備土地法第100 條所定6 種法定終止事由之任何一項，惟目前現況，兩造間之租約確實不存在土地法第100 條所定事由。原告雖曾表示有意繼續出租系爭建物予被告公司，原告卻要求大幅提高20％租金即每月租金6 萬元，顯係故意刁難，且違反誠信原則之行為。此外，依起訴狀所檢附之高雄市稅捐稽徵處房屋稅110 年課稅明細表記載，系爭建物之現值為963,400 元、總面積為498.1 平方公尺，而系爭建物所坐落高雄市○○區○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之1
10 年1 月公告土地現值為每平方公尺10,000元，而109 年1月當期申報地價為每平方公尺1,680 元。依110 年公告土地現值計算系爭建物及系爭土地（下合稱系爭房地）之房地總價為5,944,400元（計算式：4,981,000 元＋963,400 元＝5,944,400 元）。又依土地法施行法第25條規定，系爭房地之總價額為1,800,208 元（計算式：498.1 ㎡×當期申報地價1,680 元/ ㎡＋963,400 元＝1,800,208 元），再依土地法第97條規定，系爭房地之年租金不得超過申報總價年息10％即180,020 元，亦即每日租金不得超過493 元。如以110 年公告土地現值計算系爭房地總價5,944,400 元作為計算基礎，按現行台灣銀行公告之「中華郵政一年期定期儲金機動利率」
0.81% 計算，則年利息金額為48,150元，相當於每日利息13
2 元，如按基準利率係2.366 ％，則年利息金額為140,645元，相當於每日利息385 元，是原告主張之每日違約金3,40
0 元顯有過高情況，獲取暴利，應參照上開計算方式予以酌減等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項㈠兩造於101年2月3日簽訂廠房租賃契約書，由被告向原告承租
系爭建物，租金每月5萬元，租期自101年2月15日至103年2月14日止。兩造又於103年2月15日簽訂廠房租賃契約書，租金每月5萬1,000元，租期自103年2月15日至106年12月14日止。嗣兩造又於106年12月15日簽訂廠房租賃契約書，租金每月5萬1,000元，租期自106年12月15日至108年12月14日止。
㈡原告有以109年1月3日存證信函通知被告於109年2月28日遷離系爭建物。
㈢被告於109年1月後，仍繼續使用系爭建物，並繼續給付原告租金迄今。
㈣原告於110 年7 月間有發通知書（審訴卷第171頁）給被告，通知事項是要召開租賃會議。
五、本件爭執事項㈠兩造於系爭租約租期屆滿後，是否成立不定期租賃契約？㈡原告請求被告遷讓返還系爭建物並給付違約金，有無理由？
六、本院之判斷㈠兩造於系爭租約租期屆滿後，是否成立不定期租賃契約？⒈按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思
，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號民事判決參照）。再定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要，苟無即表示反對之意思，縱未收取使用收益之代價，條件仍為成就，苟已即為反對之意思而收取使用收益代價或損害金，其條件仍為不成就（最高法院91年度台上字第221號判決參照）。
⒉經查，系爭租約第11條第1項約定：「租期屆滿，雙方仍欲繼
續租賃時，應另訂立書面契約，其租賃條件，亦得另議之。」、第12條第2項約定：「承租人未即時遷出返還廠房時，應自發生逾期之日至將租賃物交還出租方接管日止，按日給付原約定租金貳倍支付違約金，出租人無須預告得即時停止租賃物之水電源之供應，承租人不得主張民法第451條（默示租賃期間之繼續）之適用及其他異議。」等語，則兩造於簽立系爭租約時既已約定續約應另訂契約，參諸兩造自101年起簽訂租約後，於每期期滿均重訂新約，而系爭租約期滿後，兩造並未另訂租賃契約，原告亦以109年1月3日存證信函通知被告遷離廠房，且於110 年8月11日提起本件訴訟，請求被告自系爭建物遷出並騰空返還原告，堪認原告已明確表示反對被告繼續使用系爭建物，是縱被告於系爭租約終止後仍將金錢匯入原告帳戶，仍難認兩造就系爭建物已依民法第451條成立不定期租賃契約。至被告固稱兩造有另以口頭意思表示成立不定期租賃契約，並以原告有於110年7月間通知被告召開租賃會議之通知書為證，然此依字面意思，僅係原告要求被告開會討論租賃事宜，尚無從證明兩造間仍有租賃關係存在，而被告復未提出其他相關證據以佐其說，自難認兩造間就系爭建物有不定期租賃契約存在。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭建物並給付違約金，有無理由?⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條
前段定有明文。查兩造間於系爭租約到期後，並無另成立不定期租賃契約一節，已如前述，此外，被告亦未舉證證明其就系爭建物有何占有使用之權源，是原告依民法第455 條前段規定請求被告遷讓返還系爭建物，為有理由。
⒉次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條及第252條分別定有明文。是以，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金（最高法院102 年度台上字第1378號判決參照）。而法院依民法第252條規定酌減違約金之數額，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。且是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院110年度台上字第139號判決參照）。
⒊經查，系爭租約第12條第2項約定：「承租人未即時遷出返還
廠房時，應自發生逾期之日至將租賃物交還出租方接管日止，按日給付原約定租金貳倍支付違約金......」等語，係就被告未於租約終止或租賃期滿時交還房屋，而約定違約金，應屬民法第250條所定損害賠償總額之違約金。本院審酌系爭租約每月租金為51,000元，租期業於108年12月14日屆滿，被告繼續占有使用系爭建物迄今，倘被告如期返還，原告將可受有占有使用系爭廠房之利益，且無須委請律師發函催告，並提起本件訴訟，而支出相當之勞力、時間及費用，惟原告所受不能占有使用之利益，已由被告每月支付原約定租金而為填補，則本院審酌上開客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形等，認原告請求被告自108年12月15日起至返還系爭建物之日止，按日給付原告違約金3,400元，其數額顯屬過高，應酌減至每日2,000元較為適當，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、綜上所述，原告依原告依民法第455條前段、系爭租約第12條規定，請求被告遷讓返還系爭建物，並請求被告應自108年12月15 日起至返還系爭建物予原告之日止，按日給付原告2,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。
九、末按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77之2條第2項定有明文。本院審酌本件返還租賃物部分原告全部勝訴，而附帶請求違約金部分雖部分勝訴，部分敗訴，惟因此部分原本就不須繳納裁判費，故依民事訴訟法第79條規定，命訴訟費用全部由被告一造負擔。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 28 日
民事第二庭 法 官 翁熒雪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 28 日
書記官 陳奕希