臺灣橋頭地方法院民事判決110年度重訴字第119號原 告 宗鼎薪建設有限公司法定代理人 楊芝熒訴訟代理人 陳三兒律師被 告 林榮村
林阿惠林玉倩共 同訴訟代理人 陳樹村律師
黃政廷律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林榮村應給付原告新臺幣壹拾陸萬參仟捌佰參拾元，及自民國一一０年七月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告林阿惠應給付原告新臺幣壹拾柒萬肆仟陸佰貳拾貳元，及自民國一一０年七月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告林玉倩應給付原告新臺幣壹拾陸萬伍仟柒佰玖拾參元，及自民國一一０年七月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告各負擔百分之二，餘由原告負擔。
本判決經原告分別以新臺幣伍萬伍仟元、伍萬捌仟元、伍萬伍仟元為被告林榮村、林阿惠、林玉倩供擔保後，得假執行；但被告林榮村、林阿惠、林玉倩如分別以新臺幣壹拾陸萬參仟捌佰參拾元、壹拾柒萬肆仟陸佰貳拾貳元、壹拾陸萬伍仟柒佰玖拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國109 年4 月20日簽立合建房地契約書（下稱系爭
合建契約），由被告林榮村、林阿惠、林玉倩分別提供其所有坐落高雄市○○區○○段0000地號、1042地號、1044地號土地（權利範圍均為全部，下合稱系爭土地）作為建築基地，再由原告依系爭合建契約規劃設計興建房屋，申請拆除執照及建築執照，並向台灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）申請建築信託契約（下稱系爭信託契約），俾取得建築融資。原告簽立系爭合建契約後即依約履行，並於109 年12月
4 日取得建造執照，而土地銀行亦於建造執照取得後，核准依系爭合建契約之內容所提出之信託內容草稿，原告於109年12月15日通知被告可以至土地銀行辦理系爭信託契約之簽立，詎被告卻無故提出增加合建保證金之要求，原告無奈，只好同意由新臺幣（下同）1,500萬元增至1,700萬元，惟被告並不滿意，仍不願出面配合與台灣土地銀行簽立系爭信託契約，造成系爭合建契約無法履行，被告已屬違約之狀態。㈡被告於109 年12月25日發函稱原告未支付合建履約保證金，
要求於函到3 日內支付履約保證金，否則將依系爭合建契約第7 條第6 項約定解除契約。原告收受該函後即積極與被告聯絡，並邀同被告與土地銀行承辦人員協調修改系爭信託契約內容，但被告均置之不理，原告催告被告應出面履行系爭信託契約之簽立，詎被告於收文後，復於110 年1 月5 日發函逕為解除系爭合建契約，其解除為不合法，因原告催告被告履行契約已逾10日，原告亦得以本起訴狀之送達為解除系爭合建契約之意思表示，爰依系爭合建契約第12條第2 項約定，逕為解除契約，並請求損害賠償。又依原告向土地銀行申請系爭信託契約時所附具之投資興建、銷售及償還計劃，原告至少可取得5,782 萬元之利潤，另原告因執行系爭合建契約，已支出504,245元，是被告非法解除系爭合建契約致原告所受損害及所失利益超出5,000萬元，是原告請求被告賠償1,000 萬元，並以被告持有土地面積比例做為各別請求給付之金額，爰請求被告林榮村給付原告3,249,027 元（計算式：1,000 萬元×167/514 ＝3,249,027 元），被告林阿惠應給付原告3,463,035 元（計算式：1,000 萬元×178/514 ＝3,463,035 元），被告林玉倩應給付原告3,287,937 元（計算式：1,000 萬元×169/514＝3,287,937 元）。為此，爰依上揭法律規定及系爭合建契約約定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠林榮村應給付原告3,249,027 元，林阿惠應給付原告3,463,035 元，林玉倩應給付原告3,287,937 元，暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠依系爭合建契約約定，被告係與原告合建房地，然被告卻必
須將系爭土地提供予原告向銀行融資貸款，實質上等同以被告所有系爭土地向銀行借錢給付被告履約保證金。而被告已將系爭土地提供給原告向銀行設定抵押貸款，還要信託給銀行，試問被告之保障是什麼？被告最為重視的無非是透過信託給銀行之方式，確保被告能獲取合建之系爭款項5,000 萬元，然原告提出之系爭信託契約對被告卻一點保障都沒有。因此，系爭土地提供給原告設定抵押權向銀行融資借款所得之款項須放入信託專戶，再依工程進度撥款給原告興建房屋，被告絕不同意不將該土地融資3,500 萬元存入信託專戶作為信託財產。另將來原告賣屋，該價金關於土地部分係因被告信託而來，自應先撥給被告，否則屆時原告不給付該土地款5,000 萬元給被告，被告將何處求償？如此沒保障又何必配合辦理信託？乾脆就把土地賣給建商，銀貨兩訖就好，又何必合建。又合建之房地出賣時，該條項約定兩造同意由原告單方指示銀行即可逐戶辦理土地塗銷信託登記，如此被告有何保障？況銷售所得之款竟先償還本專案融資，包含土地融資和建築融資之貸款，若銷售金額不足清償貸款，被告的土地有抵押3,500 萬元又被信託，被告只有被宰的份，對建商求償根本不可能。若房地全數銷售究竟兩造於清償貸款後土地與房屋款應依如何分配？依約定亦應先由被告領取足5,
000 萬元後，原告始能開始領取，否則原告藉被告之力卻可先領或依比例分配，對被告亦顯失公平。因系爭合建契約約定有關信託合約相關事宜，由兩造依系爭合建契約內容與銀行協議之，惟原告對於被告和銀行所提出之系爭信託契約內容因顯失公平，對被告毫無保障，故無法達成協議。是被告係依系爭合建契約第6 條第3 項、第7 條第6 項約定解除兩造系爭合建契約，並非可歸責於被告之事由或因被告遲延而解約，原告之請求無理由。
㈡被告因無法與信託銀行達成協議，依系爭合建契約第7 條第6
項約定於109 年12月31日前既無法完成信託契約，被告自得無條件解除系爭合建契約。被告既依兩造約定之解除事由合法解除契約，自無損害賠償可言。而原告合法解除系爭合建契約後，自無再有給付遲延定期催告後解除契約之標的，是原告主張被告給付遲延與事實不符。又原告計畫書係原告所自行擬定，係要向銀行貸款所提出，為爭取銀行貸款自會高估且過於樂觀等語，依原告之計畫，根本就無法完成，又何來所失利益可言等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於109 年4 月20日簽訂系爭合建契約，由被告提供其所
有系爭土地，由原告依系爭合建契約規劃興建房屋，申請拆除執照及建築執照，並向土地銀行申請建築信託契約取得建築融資。
㈡被告未與土地銀行簽立系爭信託契約。
㈢被告於110年1月5日委任律師發函表示解除契約之意思。㈣原告係以起訴狀向被告表示解除契約之意思。
四、本件爭點為：㈠被告未簽立信託契約是否可歸責於被告？㈡系爭合建契約是否經被告合法解除？如否，系爭合建契約是
否經原告合法解除？㈢原告是否得依系爭合建契約主張被告未履行契約義務，得向
其主張損害賠償？如可，則原告請求賠償之金額以若干為當？
五、本件得心證之理由：㈠依兩造所簽訂之系爭合建契約第7條第6項：「本件合建房地
契約書應於109年12月31日前完成信託契約，否則甲方（即被告，以下同）得無條件解除本契約，乙方（即原告，以下同）不得異議。」，被告執上開契約條款為由於110年1月5日發函表示解除系爭合建契約之意思，惟原告稱：被告係故意不履行完成信託契約之義務，其解除契約為不合法等語。
經查：
⒈兩造簽立系爭合建契約，係由兩造出於自由意志，事先經過
磋商後所約定，要非單方事先所預立之定型化約款，且雙方地位相當，係兩造考量訂約之利弊得失，出於自由意志所簽立，是訂約之雙方均有受其拘束之義務，自不得由簽約之一方嗣後認定契約不利於己時，恣意以契約內容有失公平為由推翻原契約約定。本件兩造固然約定應於109年12月31日前完成信託契約，然兩造均應基於誠信原則遵守上開約定，若其中一方拒絕簽訂信託契約之理由，要與信託契約本身無關，係為改變系爭合建契約之原約定內容，自不能認為屬無法完成信託契約之正當理由，自不能依系爭合建契約第7條第6項為由，取得合法解除契約之權利，否則無異鼓勵當事人故意藉由不正當之手段妨礙契約之履行，以達事後毀約之目的，合先敘明。
⒉被告固辯稱：系爭土地是被告所有，卻供給原告貸款，之後
設定抵押給銀行，還要信託登記給銀行，請問被告的保障是什麼等語。然依系爭合建契約第6條第1、2項、第7條第2項約定：「雙方同意將本基地之全部土地及所擬信託之建物建築執照起造人全部辦理信託予銀行或銀行指定之第三人...」、「甲方同意本基地信託登記予受託銀行...」、「甲方同意提供名下土地為擔保，但不為連帶保證人，只為擔保品提供人，由乙方向金融機構融資，用以支付甲方合建保證金及本案營造相關的費用所需。」等語（見審重訴卷第18、19頁），足見系爭土地辦理信託登記予銀行，及設定抵押權借款作為建築融資等情，早已約定在系爭合建契約內容中，係經兩造所同意之契約內容，要非信託契約所新增之義務，被告執此作為其拒絕簽立系爭信託契約之理由，要非有理。被告固陳稱：其不如把土地賣給建商銀貨兩訖，何必合建云云，惟被告為何選擇以合建方式與原告合作，而不以出售方式出賣系爭土地，且兩造為何約定合建內容如系爭合建契約所示，或出於土地條件、或出於價金高低...種種變因所影響，惟此均係出於被告自由意志考量後，基於自身締約自由所簽立，其訂約後即應受系爭合建契約之約束，自無從以事後變異，單方主張其內容不公平為由，即得免除其遵守系爭合建契約之義務。
⒊被告復辯稱：由系爭土地抵押貸款融資之3500萬元，竟未存
在信託專戶，任由原告取走，原告若不繳納本息，捲款潛逃任由系爭土地被拍賣，被告即血本無歸云云，惟證人即土地銀行高雄分行專員蕭文欽證稱：系爭信託契約第4條銀行融資款包含以系爭土地提供擔保之融資款3,500萬元，及無擔保融資2,300萬元，均存在信託帳戶中，原告要動用的話要有建築經理公司財務稽核報告才可動用等語（見本院卷第17
4、175頁），足見被告上開辯解要與事實不符，以系爭土地融資貸款之3,500萬元，本即存在信託專戶中，要無被告所辯原告得任意取走之情，被告此部分辯解，亦屬無據，尚無可採。
⒋被告另陳稱：系爭信託契約第14條第1項第1款約定被告所重
視之5,000萬元報酬，竟由原告自行交付，而與土地銀行無涉，如屆時原告不給被告5,000萬元，被告何處求償？如果房地建好出賣時，原告得單方指示土地銀行儲戶辦理土地塗銷信託登記，銷售所得竟要先償還融資貸款，被告要如何求償等語。參以：
⑴依系爭信託契約第2條：「甲、乙方為達成本專案工程順利興
建完工取得建築物使用執照並辦妥建物所有權第一次登記，委託丙方（即土地銀行，以下同）辦理下列事項...」等語，是系爭信託契約之信託目的乃在原告興建房屋工程期間至建物所有權完成第一次登記為止，土地銀行受雙方委託，就此段期間為不動產管理、處分，移轉登記，稅費收支及信託專戶之資金控管等行為，被告所指摘之房屋興建完成後之售屋款動向，及兩造間報酬之交付，本不在本件信託之範圍內，被告所謂「賣地及賣屋的價金均入信託專戶，應先撥給被告5,000萬元，信託專戶的錢才能歸原告」、「要由銀行來監管撥付5,000萬元交付，要有履約保證機制」云云，本不在系爭信託契約之信託範圍，被告所辯，已有誤會。依證人蕭文欽證稱：一旦房子蓋好後，信託任務已經結束了，所以沒有售屋款進信託專戶的問題，如果被告要售屋款先放在銀行這邊，實務上雙方可以約定開一個專戶，印鑑留銀行，由雙方約定款項如何撥付，這不是履約保證，這只是一個專戶等語（見本院卷第176、180頁），足見售屋款根本不會存入信託專戶中，被告所辯原告得任意自信託專戶中取走售屋款云云，均屬一己之臆測，要與事實相違；若被告認有設置售屋款專戶之必要，得與原告協商，與土地銀行成立其他契約，另開立專戶，惟此均非系爭信託契約所能完成，被告因此主張系爭信託契約第14條約定，有失公平云云，即無足採。
⑵又參諸土地銀行提供之信託契約範本（見本院卷第117-126頁
），比對被告所提出質疑之系爭信託契約第4條、第5條內容及第14條中關於信託目的完成時必須先償還銀行融資貸款部分，均與範本相同，足見土地銀行關於相應信託契約內容，其約定形式同此，要無針對被告增添任何不利於伊之條款，被告辯稱：系爭信託契約添加許多對其不公平之條款云云，要屬無據。另關於第14條第1項第1款修改範本之內容，依證人蕭文欽證稱：本件因為系爭合建契約約定在原告交付5,000萬元以後，土地就移轉給原告，所以如果沒有符合交付5,000萬元條件，除非兩造都同意指示銀行塗銷，銀行才可以塗銷信託登記，只有在房子已經賣出去時，才逐戶塗銷，但原告還沒還完5,000萬元時，要雙方指示銀行才能塗銷等語（見本院卷第176、177頁），足見被告所擔憂關於原告尚未交付5,000萬元之前，銀行即將系爭土地移轉登記予原告一事，業已在系爭信託契約中修改為「直至建物全部售出或乙方已完成交付新臺幣5,000萬元整（含合建保證金、扣除相關費用）予甲方後，由甲、乙雙方書面指示丙方或乙方書面指示丙方並提示付款證明後，塗銷剩餘持分土地信託登記移轉予乙方。」等語，在原告尚未交付5,000萬元予被告之前，未得被告之同意，原告顯然不能單獨指示銀行將系爭土地移轉予自己名下，被告指摘原告得擅自在5,000萬元未交付前取得土地所有權云云，與事實要屬相違；益見被告所擔憂之情，於其提出反應之後，亦經修改，被告辯稱：系爭信託條約契約對其不公，且原告不願意修改云云，未見所本，尚無足採。
⑶另被告要求：售屋款不應先償還銀行之貸款，應該先作為交
付被告5,000萬元之用，其售屋後不應由原告單方指示塗銷信託登記，要經被告同意才能塗銷等語，然被告所提之上開要求，顯然違反交易慣例，且涉及兩造以外第三人之權益，要屬原告所無法支配之範圍，原告自無同意之權限，被告以此為由拒絕履行，自無理由。依證人蕭文欽證稱：當事人不可與約定售屋款撥給原告優先於償還銀行貸款，我們銀行的債權必須優先確保，而房子賣出後逐戶塗銷登記，也是因為原告擔心被告若不同意的話會有麻煩，本來一般通案是一次全部塗銷，但因為被告有意見才改成逐戶塗銷等語（見本院卷第176、177頁），觀諸銀行融資貸款予原告，並要求信託登記並設定抵押，本即為確保融資債權能優先獲得擔保，銀行自無同意將售屋款先交付予被告而非償還貸款之可能；而購買房屋之買受人，其交付價金本即為取得房地之所有權，銀行必須逐戶辦理塗銷登記始得將房地所有權移轉予買受人，若買受人已繳足買賣價金，被告亦無從以自身之理由拒絕移轉登記予買受人之理，是被告要求此部分塗銷必須經其同意，亦未見所據。
⑷而銀行於系爭信託契約第14條約定將土地所有權塗銷信託登
記後移轉予原告一情，亦係基於兩造間所成立之系爭合建契約，是被告所爭執者，顯然係反悔系爭合建契約之內容，而非針對系爭信託契約，此衡諸被告自身提出之109年12月28日錄音譯文，其改要求原告籌錢直接以5,000萬元買斷系爭土地等語可明（見本院卷第61頁），足見兩造先前既約定被告應依系爭合建契約辦理信託，則被告自負有完成信託契約之義務，而被告既無法提出系爭信託契約有何顯失公平之處，其所主張無非僅係為翻異先前合致之系爭合建契約之內容，是無從以其事後反悔之理由，認其有何拒絕完成信託契約之正當依據。
㈡按民法第231條第1項規定：「債務人遲延者，債權人得請求
其賠償因遲延而生之損害。」，依系爭合建契約，被告有完成信託契約之義務，而原告已於109年12月4日取得高雄市政府工務局建造執照，並在109年12月15日通知被告辦理信託契約簽立，惟被告拒不完成信託契約，並以前開理由主張解除契約。然被告拒絕完成信託契約之原因，要屬無據，業已說明如前，故被告雖主張依系爭合建契約第7條第6項後段約定：「本件合建房地契約書應於109年12月31日前完成信託契約，否則甲方得無條件解除本契約，乙方不得異議解除契約。」解除契約，然被告濫用簽署信託契約與否之權限，故意拒絕簽署信託契約，導致信託契約無法在109年12月31日前完成，其自不能取得該約定後段解除契約之權利，其解除契約之意思表示要屬不合法，不生解除之效力。又被告拒不完成信託契約之義務，其不履行可歸責被告，則原告催告被告履行契約，被告遲未履行，自已陷入給付遲延，原告以起訴狀為解除系爭合建契約之意思表示，並依系爭契約第12條第2項約定，請求損害賠償，自屬有據。
㈢按民法第216條規定：「損害賠償，除法律另有規定，或契約
另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」「依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」依此，損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，乃在於填補債權人所受之損害及所失之利益，惟無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。故衡量賠償之標準，首應調查被害人實際上之損害額，始能定其數額之多寡。如係填補被害人賠償他人之損害，除應以被害人賠償該他人之金額為度外，尤應審酌該他人實際上所受損害及所失利益之數額為斷，方符衡平原則（最高法院89年度台上字第678號判決參照）。經查：
⒈原告主張其因系爭合建契約已支出建築規費11,156元、建築
罰款10,000元、建築師費用200,000元、建築規劃費283,089元，共計504,245元一情，有高雄市建築規費繳款書、建築罰款繳款書、建築師事務所業務費用收據、工程行統一發票等件在卷可稽（見本院卷第216-226頁），被告對於上開費用支出之真正性及上開費用與系爭合建契約之關連性等節均不爭執（見本院卷第360頁），是原告主張其因系爭合建契約解除，受有上開損失，要屬有據，自應准許。被告雖辯稱：上開費用於系爭合建契約中約定應由原告負擔；兩造在109年11、12月已爭執想要解除契約，但最後1筆費用原告直到110年1月28日始支付，不能向被告請求云云，惟上開費用由原告負擔，係於被告依約履行之前提下，如今契約因可歸責於被告之原因契約解除，則原告上開付出之費用均付諸流水無從回收，此自屬原告因被告債務不履行之行為造成之損失，原告係依債務不履行損害賠償請求權請求之，要與系爭合建契約約定費用由誰負擔無關；另原告提出之建築規劃費係110年1月28日開立之發票，並不代表原告係在該日委託規劃，被告雖在000年00月間即開始拒絕簽署信託契約，惟建築規劃要非一朝一夕可完成，原告在系爭合建契約尚未確定不能繼續履行之前，仍持續興建計畫之續行，亦屬符合常情，況原告係在110年5月18日始以起訴狀行解除契約之意思，上開損失乃發生在系爭契約解除之前，其時間密接於系爭合建契約履行期間，自堪認係因系爭合建契約支出之合理費用，被告所辯，洵不足採。
⒉另原告主張：其受有預估利潤五千餘萬元之所失利益云云，
惟其提出之證明，僅有其自行製作之投資興建、銷售及償還計畫書（見審重訴卷第61-64頁），參諸其投資成本、銷售企劃、預估利潤等節，均未見其依據，僅為原告自身所預估，其舉證顯然不足。原告雖另聲請高雄市土木技師公會鑑定，惟事後亦因未繳納鑑定費用而經該會駁回，原告又請求法院以民事訴訟法第222條定其數額，然上開條文之適用，僅在損害已經被證明，而損害額有不能證明或證明顯有重大困難之情形，為避免被害人因訴訟上舉證困難而使其實體法上損害賠償權利難以實現，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，以兼顧當事人實體權利與程序利益之保護，此觀民事訴訟法第222條第2項之規定及其立法理由自明，惟本件原告是否會因系爭合建契約之解除受有預期上之損失，要屬尚未證明之事實，且其損害額亦非為不能證明或證明顯有重大困難之情，本院自無從依民事訴訟法第222條定其數額。
原告對此部分之損失未盡舉證責任，其損害即屬不能證明，其請求被告賠償其所失利益云云，即屬無由，不能准許。
六、綜上所述，原告依民法第231條第1項、系爭合建契約第12條第2項約定，請求被告應賠償504,245元，要屬有據，又原告主張以土地面積比例作為各別請求給付之金額，是原告請求林榮村給付原告163,830元（504,245×167/514＝163,830），及自起訴狀繕本送達翌日即110年7月3日起至清償日止，按年息5％計算之利息，及請求林阿惠給付原告174,622元（504,245×178/514＝174,622，元以下四捨五入，以下同），及自起訴狀繕本送達翌日即110年7月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息，及請求林玉倩給付原告165,793元（504,245×169/514＝165,793），及自起訴狀繕本送達翌日即110年7月3日起至清償日止，按年息5％計算之利息，洵屬有據，應予准許，其逾此範圍外之請求，即屬無據，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核符合法律規定，爰酌定相當擔保金額予以宣告。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項後段。
中 華 民 國 113 年 8 月 1 日
民事第一庭 法 官 張琬如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 1 日
書記官 陳儀庭