臺灣橋頭地方法院民事判決
110年度重訴字第86號原 告 李文介 住○○市○○區○○路000號訴訟代理人 黃君介律師被 告 蘇天賜輔 佐 人 劉財源上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國112年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○地號土地（權利範圍均為全部）及其上同段三０一、三０二建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○○號、○之○號，權利範圍均為全部）之所有權移轉登記予被告並將上開房地交還暨償還新臺幣肆拾肆萬參仟貳佰壹拾玖元予被告同時，給付原告新臺幣壹仟捌佰壹拾玖萬玖仟壹佰參拾壹元，及自民國一百一十年四月十日起至民國一百一十二年六月三十日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項原告以新臺幣陸佰萬元供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹仟捌佰壹拾玖萬玖仟壹佰參拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國109年10月9日與被告就被告所有坐落高雄市○○區○○段00000○00000地號土地（權利範圍全部）及其上同段301、302建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0○0號、0之0號，權利範圍全部，下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地），簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）1,800萬元向被告購買系爭房地，並於同年10月22日辦畢所有權移轉登記予伊所有。伊於109年12月底僱工欲重新整修裝潢時，將系爭房屋屋頂天花板輕隔間拆除後，竟發現系爭房屋天花板牆壁呈現鋼筋大面積裸露之情形，經鑑定結果為海砂屋，顯然係被告所明知，卻故意以裝潢隱瞞，更未於簽訂契約時據實以告，被告已有以詐術欺編伊之情事。爰先位依民法第360條、第227條規定，請求擇一有理由命被告賠償交易價值貶損之損害6,717,659 元、拆除費用損害1,227,000 元、無法使用土地之損害203,008元，合計8,147,667 元。如認系爭買賣契約已經解除，爰依民法第359 條、第227 條規定，請求被告返還價金1,800萬元，及賠償過戶支出212,355 元之損害，合計18,212,355
元等語。先位聲明：㈠被告應給付原告8,147,667 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准予宣告假執行。備位聲明：㈠被告應給付原告18,212,355元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋並非海砂屋。且依系爭買賣契約書內附不動產標的現況說明書第10項次明確載明：「未曾做過海砂屋檢測」，故假設是海砂屋（但被告否認之），伊亦無隱匿之情事。另伊向前手購買系爭房屋已居住20幾年，屋齡更接近30年（實務上銀行新屋貸款過去清償年限20年，目前年輕屋主得至30年），足證30年之中古屋幾乎無剩餘價值，原告明知此情，系爭房屋用途係住家用，並有簡易美觀裝潢，適合住家使用。惟查，原告並非重新整修裝潢，而係變更用途僱工拆除，欲改為停車場使用（蓋若原告重新整修裝潢欲住家使用，不可能將客廳、廚房用具、客廳鐵門、廚房流理台及全棟冷氣出售），導致系爭房屋受到毀損，甚難回復原狀。是以，本件原告曾述在購買之前到現場觀察及詢問左鄰右舍即可瞭解是海砂屋的情況下，原告還願意購買，所以主張買賣標的物之瑕疵歸責於原告，但同意解除契約，原告要把系爭房地所有權移轉登記回復予伊，並回復原狀交還系爭房地，又無法回復系爭房屋原狀則改以損害賠償者，則請依法判決，然不同意賠償原告的損害，原告請求無理由，於法不符等語置辯。聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠兩造於109年10月9日就被告所有系爭房地，簽訂系爭買賣契
約，原告以1,800萬元向被告購買系爭房地，並於同年10月22日辦畢所有權移轉登記予原告所有。
㈡原告支出過戶必要費用199,131元。
㈢原告於109年12月底僱工重新整修裝潢。
㈣宏勁土地結構大地技師事務所鑑定報告、大有國際不動產估價師估價報告形式真正不爭執。
㈤原告以本件起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，該通知於110年3月30日寄存，000年0月0日生效。
四、本件爭點㈠先位聲明部分：原告主張系爭房屋為海砂屋而請求賠償交易
價值貶損之損害6,717,659元、拆除費用損害1,227,000元、無法使用土地損害23,008元，有無理由？㈡備位聲明部分：原告主張系爭房屋為海砂屋而解除契約，請
求返還價金18,000,000元、過戶必要費用199,131元，有無理由？被告為同時履行抗辯有無理由？
五、先位聲明部分：原告主張系爭房屋為海砂屋而請求賠償交易價值貶損之損害6,717,659元、拆除費用損害1,227,000元、無法使用土地損害23,008元，有無理由？㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解
除其契約或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又解除權為形成權，契約解除權之行使，僅需有解除權之一方以意思表示向他方為之，於意思表示到達他方時，即生效力。契約一經合法解除，契約關係即告消滅，即無請求減少價金之問題。又所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。則買受人解除契約是否顯失公平，自應比較買賣雙方因解除契約所受損害程度而為判斷（最高法院97年度台上字第256號判決要旨參照）。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條亦定有明文。是所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。而於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又所謂「海砂屋」，係為民間一般之用語，在學術界、主管機關及土木、結構業界係以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下之國家規範值為判定標準。易言之，社會一般民眾泛稱之「海砂屋」，其意即在於房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準之規範值。倘房屋預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。是房屋之混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足，如對於房屋結構安全造成影響或有影響之虞時，自有減少一般房屋所應具備之通常效用，而應認為物之瑕疵。
㈡原告主張系爭房屋為海砂屋，業經本院囑託宏勁土地結構大
地技師事務所進行鑑定，經現場取樣檢驗結果，其氯離子含量分別為：(1)柱部分：0.5761、1.0848、0.0534、0.0860、0.4971、0.4228、1.0709、 0.0743 (kg/m³)（2）樑部份：0.1719、0.5436、0.0836、0.4971、0.2648 、0.3183、1.7330、 0.4042、 0.5900、 1.1545、1.7190 (kg/m³)（3)版部份：4.7575、2.3973、3.6680、2.0512、2.2208、4.16
98、5.5566、3.5170、4.4300、5.2546、3.3753(kg/m³)上述結果大部分氯離子含量大於中華民國國家標準(CNS附件六)0.15kg/m³，故經鑑定技師研判系爭房屋為海砂屋。被告雖辯稱系爭房屋於興建時並無氯離子含量國家標準檢驗值規定等語，然系爭房屋氯離子含量於系爭買賣成立之時確實逾國家標準，且取樣試驗混凝土強度有約 50%左右，混凝土強度低於設計強度 210kg/cm³，顯示本系爭房屋混凝土品質相當不穩定。經檢視現場版部分有混凝土嚴重剝落及鋼筋嚴重鏽蝕現況，一般房屋結構是由鋼筋及混凝土造兩種材料所組成，主要各分擔抗拉力強度及抗壓力強度等，由上述試驗結果及檢視現場現況研判，鋼筋嚴重錯缺時將失去抗拉力強度的效果，混凝土局部抗壓強度能力不足會影響房屋結構的抗壓能力，綜上研判有影響房屋之結構安全等情，亦有鑑定報告可稽（證物卷一，第17至19頁），衡諸通常交易觀念，縱使買賣之標的為中古屋，惟房屋之結構仍必須達到可居住並且安全無虞之程度，始具備其效用及品質，倘該效用及品質之缺乏已足以影響房屋之結構及安全，即應認該房屋具有物之瑕疵。被告雖辯稱系爭房屋於起造時，並無氯離子含量規定，且於標的現況說明書就「是否曾經做過海砂屋檢測」勾選「否」等語，惟縱起造時未有氯離子含量標準之規定，亦不能認系爭房屋於交易時非海砂屋，而為有利於被告之認定。㈢原告以本件起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，該通知
於110年3月30日寄存，000年0月0日生效一節，為兩造所不爭執。而系爭房屋經鑑定為海砂屋，且因①系爭房屋結構經檢測結果為海砂屋且有嚴重影響房屋之結構安全性。②系爭房屋結構如以補強方式，補強樑、柱、版等結構物不符合經濟效益，且地面下之基礎部分不易以補強方式補強。③系爭房屋之屋齡已將近30 年左右，一般住宅鋼筋泥凝土壽命約
50 年等因素，經鑑定機關建議拆除重建，亦有上開鑑定報告可稽。足見系爭房屋並無法達到居住之功能，則原告主張解除契約，即無顯失公平之情形，其所為解除契約之意思表示於110年4月9日發生效力，且屬合法，兩造契約關即告消滅，即無請求減少價金之問題。則原告基於契約法律關係，請求依民法第360條、第227條規定，擇一有理由命被告賠償交易價值貶損之損害6,717,659 元、拆除費用損害1,227,000元、無法使用土地損害23,008元，即非有據。
㈣至原告雖主張本件已不再主張解除契約，且被告於112年6月3
0日於本院諭知原告變更聲明主張不解除契約而改為損害賠償之請求表示意見，被告表示對於原告不主張解除契約無意見，同意原告變更等語，性質上屬於被告於訴訟上之自認，被告事後反悔原告變更請求權基礎，請求解除契約回覆原狀等語，原告並不同意被告撤為自認等語。被告上開陳述，應僅係就訴訟程序上原告變更聲明表示同意，與自認原告主張之事實尚有不同，原告此部分主張應有誤會，併予說明。
六、備位聲明部分：原告主張系爭房地為海砂屋而解除契約，請求返還價金18,000,000元、過戶必要費用199,131元，有無理由？被告為同時履行抗辯有無理由？㈠按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額，民法第259條第1、2、5、6款分別定有明文。又此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此一同時履行抗辯權之援用無需以訴為之，倘當事人一方在訴訟上已為此抗辯，法院即應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決（最高法院85年度台上字第2220號民事裁判要旨參照）。又債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。
㈡原告主張系爭房地為海砂屋而解除契約，請求返還價金18,000,000元、過戶必要費用199,131元部分：
⒈系爭契約經原告合法解除乙節，業經認定如前，原告依民法
第259條第1款、第2款規定，請求被告返還價金1,800萬元及利息，應予准許。
⒉原告主張依民法第227條規定，請求被告賠償過戶必要費用199,131元部分：
⑴按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。而按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。
⑵兩造成立系爭買賣契約，系爭買賣契約書內附不動產標的現
況說明書第10項次雖明確載明未曾做過海砂屋檢測。然被告交付之系爭房屋經鑑定確屬海砂屋乙情，業經認定如前，縱非故意隱瞞系爭房屋為海砂屋，亦因未檢測確認為海砂屋而有過失，致原告不知有海砂屋瑕疪而買受，而屬可歸責於被告，被告自應負不完全給付之損害賠償責任。
⑶原告主張因買受系爭房屋而支出過戶費用199,131元，為被告
所不爭執，而原告支出過戶費用無非係出於買受系爭房屋之需要，系爭買賣契約因有上開瑕疵而解除契約，致上開過戶徒勞無功，當係因被告不完全給付所致損害，自得依民法第227條第2項規定請求如數賠償。被告辯稱與伊無關等語，顯非可採。
⒊從而，原告主張被告應返還買賣價金1,800萬元、過戶必要費用199,131元，合計18,199,131元，即屬有據，應予准許。
㈢被告為同時履行抗辯，請求原告返還系爭房地及回復原狀有無理由部分：
⒈系爭契約經原告合法解除，則被告依民法第259條第1款，請求原告應將系爭房地所有權移轉登記予被告，應予准許。
⒉又系爭房屋於原告買受後，業已將冷氣、流理台出售，另請
工人拆除部分裝潢，目前包含一、二樓採光罩、四樓陽台鐵皮屋頂、流理台、冷氣、輕鋼架及天花板裝潢、日式裝潢均已無法回復等情，為原告所自承（本院卷第419頁），是原告除返還系爭房地外，尚應償還系爭房屋上開已遭拆除或處分所減損之價額應可認定。而按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。查系爭房屋業經原告僱工拆除相關裝潢後，已有前述部分無法回復之情形，而被告亦因時間久遠無法完整舉出實際損害，堪認本件有上開規定適用之情形。審酌系爭房屋屋齡已達30年，被告亦陳稱一、二樓採光罩、四樓陽台鐵皮屋頂、輕鋼架及天花板裝潢、日式裝潢等均為伊於20多年前購屋時所設置，而系爭房屋因上開設備而增其便利性，較諸毫無該等設備之建物在交易市場上價值為高，惟未經使用之全新裝潢與已使用相當時日之二手裝潢，在市場評價上即有相當之落差，此乃眾所周知。又固定資產耐用年數表所示房屋附屬設備（空調設備、給水、排水、煤氣、電氣、自動門設備及其他）之耐用年數10年，足認就該等財產價值之核算，乃可以攤提費用之方式逐年計算減損之價值。另因原告拆除者，多為內部裝修及屋外遮雨棚，參考被告於本院審理時自陳買屋前整理房子，一樓前面地板換新花了一百多萬元、二樓採光罩破損地方修繕花了10幾萬元、鐵皮屋頂以前就有、採光罩架子在20年前花了100萬元裝的等語（本院卷第418至419頁），復參酌本院前委託宏勁土木結構大地技師事務所鑑定系爭房屋拆除及重建費用時，關於內部裝修工程數量明細表所示估價合計4,545,405元（證物卷一第167至169頁），認此估價應可供作本件系爭房屋回復原狀之參考。則如前所述房屋附屬設備之耐用年數為10年，依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成本減除殘價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均分攤，計算折舊額），每年折舊率為10 分之1 ，並參酌營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「 固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1 年為計算單位，其使用期間未滿1 年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1 月計」，本件系爭房屋使用已逾10年，則相關室內裝潢扣除折舊後之修復費用估定為413,219元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷( 耐用年數＋1)即4,545,405÷(10+1)≒413,219（小數點以下四捨五入）；2.折舊額 ＝(取得成本－殘價)×1/（耐用年數）×（使用年數）即(4,545,405－413,219) ×1/10×（10+0/12）≒4,132,186（小數點以下四捨五入）；3.扣除折舊後價值＝（新品取得成本－折舊額）即4,545,405－4,132,186＝413,219】。故認原告應於返還系爭房屋時，除將已拆卸之大門裝回外，另應就無法回復之一、二樓採光罩、四樓陽台鐵皮屋頂、流理台、冷氣、輕鋼架及天花板裝潢、日式裝潢部分賠償被告413,219元，及加計原告已經出售之冷氣設備2萬元、流理台1萬元，共計應償還被告443,219元（計算式：413,219＋20,000＋10,000元＝443,219）。原告主張被告上開裝潢等物並無價值、被告辯稱應以每坪6萬元計算損害等語，均非可採。
㈣另原告起訴時，請求被告應返還系爭房地之買賣價金1,800萬
元及過戶損害199,131元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，而被告則於本院112年6月30日審理時，以言詞為同時履行抗辯（本院卷第304頁），揆諸前開說明，被告自112年6月30日起就本件解除契約所負返還價金等之債務，即不負遲延責任，亦可認定。
㈤另債權契約解除時，物權契約之效力，仍然存在，依民法第2
59條之規定，受物權移轉之一方，自負有將該物權移轉於他方以回復原狀之義務，此與物權契約本身有無效之原因或得撤銷，而得為塗銷登記之請求，不宜混為一談（最高法院28年第2113號判決意旨、司法院79年10月29日(79)廳民一字第914號函參照)。兩造買賣契約已成立，系爭房屋所有權已移轉登記予原告，然因被告應負物之瑕疵擔保責任發生，原告合法解除契約，則被告先前依系爭買賣契約，將系爭房屋所有權移轉登記於原告名下，原告於收受價金返還同時，對被告負有回復原狀義務，應將系爭房地所有權移轉登記予被告所有，尚非塗銷登記，附此敘明。
七、綜上所述，原告先位依民法第360條、第227條規定，請求被告賠償交易價值貶損之損害6,717,659元、拆除費用損害1,227,000 元、無法使用土地之損害203,008元，合計8,147,66
7 元為無理由。備位依民法第359條之規定解除買賣契約，為有理由，雙方應互負回復原狀之義務，則依民法第259條第1、2款、民法第227條第2項規定，原告請求被告給付原告18,199,131元，及自起訴狀繕本送達之翌日即110年4月10日（送達證書，審訴卷第103頁）起至112年6月30日止，按年息百分之5計算之利息，即屬有據，應予准許。惟被告為同時履行抗辯，辯稱原告應於被告返還價金同時，辦理系爭房地所有權移轉登記予被告並交付系爭房地，並償還損害443,219元予被告，亦為有理由，爰判決如主文第一項所示。逾此範圍之請求，即非有據，不應准許。兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影嚮，爰不一一論述。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 17 日
民事第二庭 法 官 謝文嵐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 17 日
書記官 簡鴻雅