臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度重訴字第88號原 告 陳春成訴訟代理人 徐鼎盛律師
何曜男律師被 告 陳國財上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國110年12月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號（面積57平方公尺、權利範圍全部）、685 地號（面積115 平方公尺，權利範圍全部）、685-1 地號（面積39平方公尺，權利範圍全部）土地（下合稱系爭土地），及其上同段255 建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路○ ○○ 號房屋暨增建部分（下稱系爭房屋），原為訴外人即兩造父親陳土石所有。嗣陳土石於民國89年10月6 日將系爭房屋贈與原告，於90年8 月28日將系爭土地贈與訴外人即兩造母陳黃膾，陳黃膾再分別於92年2 月21日、93年7 月7 日將系爭土地贈與兩造及訴外人陳國基，由兩造及陳國基共有，依民法第425 條之1 規定，原告就系爭土地有法定租賃關係存在。原告前就系爭土地提起分割共有物訴訟，經判決准予變價分割確定，被告乃聲請本院以108 年度司執字第4020號強制執行事件拍賣系爭土地（下稱系爭執行事件）。被告於110 年1 月20日拍定系爭土地，惟原告為系爭土地之法定租賃關係承租人，得對系爭土地主張優先購買權。為此，爰依土地法第104 條第1 項規定，提起本件訴訟等語。並聲明求為判決：確認原告就系爭執行事件所拍賣系爭土地有優先購買權存在。
二、被告則以：原告至系爭土地第六拍，均未買受系爭土地，待被告拍定後方行使優先購買權，為權利濫用等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地及系爭房屋，原同屬陳土石所有。陳土石於89年10
月6 日以贈與為原因，將系爭房屋所有權移轉予原告；於90年8 月28日以贈與為原因，將系爭土地所有權移轉予陳黃膾。陳黃膾於92年2 月21日以贈與為原因，移轉系爭土地所有權應有部分各100 分之32予兩造；於93年7 月7 日以贈與為原因，移轉系爭土地所有權100 分之36予陳國基。
㈡系爭房屋為原告所有。系爭房屋已辦保存登記部分坐落高雄
市○○區○○段○○○○○ ○○○○ ○號土地，未辦保存登記增建部分坐落系爭土地。
㈢原告就系爭土地提起分割共有物訴訟，經本院以105 年度訴
字第1233號判決准予變價分割，原告提起上訴，經臺灣高等法院高雄分院以107 年度上字第74號判決駁回上訴確定（下稱系爭確定判決）。
㈣被告持系爭確定判決聲請拍賣系爭土地，經本院以系爭執行事件受理，被告業於110 年1 月20日拍定系爭土地。
四、本件之爭點：原告對於系爭土地，是否有民法第425 條之1 第1 項所規定法定租賃關係？原告依據土地法第104 條第1 項規定，主張優先購買權，有無理由？
五、本院之判斷：㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1第1 項定有明文。系爭土地及系爭房屋原同屬陳土石所有，陳土石於89年10月6 日將系爭房屋讓與原告，系爭土地則輾轉移轉予兩造及陳國基共有（見兩造不爭執事項㈠㈡），依前開規定，原告在系爭房屋使用期限內，為系爭土地法定租賃關係之承租人，固堪認定。
㈡惟按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權，土地法第104 條第1 項前段定有明文。而土地法第三編第三章自第102 條以下，係就租用基地建築房屋所為之規定，是第104 條第1 項係就租地建屋所為之規範自明。職此，房屋所有權人須係承租土地建築房屋，始具有優先承買權。又土地法第104 條第1 項於64年7 月24日修正時，將原規定「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴張為：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。……」，其修正理由固提及：「…為配合憲法第142 條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益」等語。惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權……」，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文。是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性（最高法院101 年度台上字第567 號判決意旨參照）。
㈢再依民法第426 條之1 、426 條之2 第1 項規定，租用基地
建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，且出租人出賣基地時，該承租人有依同樣條件優先承買之權，惟於民法第425 條之1 以下，則無類此優先承買之規定，自上開法條結構之體系解釋，可知立法者亦無賦予民法第425 條之1 所定法定租賃關係之承租人優先承、購買權之意思。再者，土地法第104 條第1項之優先購買權，依土地法第104 條第2 項，出賣人未依法通知優先承買權人者，出賣人縱然已將土地所有權移轉登記予買受人，亦不得對抗優先承買權人，優先承買權人得請求買受人塗銷已為之所有權移轉登記，由出賣人與優先購買權人補訂書面契約，並辦理所有權移轉登記予優先購買權人，是該項優先購買權具物權之效力（最高法院65年台上字第2701號、67年台上字第479 號判決先例意旨參照）。縱因民法第425 條之1 規定推定有租賃關係，但究與土地法第104 條第1 項所示之承租人，係本於意定租地建屋契約而占有基地之情形有別。依民法第757 條規定：「物權除依法律或習慣外，不得創設。」自不宜擴張解釋或類推適用各該規定，認該法定租賃關係之承租人得享有此具物權效力之優先購買權（臺灣高等法院暨所屬法院106 年法律座談會民執類提案第14號研討結果同此意旨）。
㈣原告依民法第425 條之1 第1 項規定，對系爭土地有法定租
賃權乙節，業如前述。然揆諸上開說明，土地法第104 條第
1 項所稱「承租人」係指「意定租賃關係」之承租人，而不含民法第425 條之1 第1 項之「法定租賃關係」承租人，法定租賃權與一般意定租賃權本質既不相同，原告就系爭土地復無意定租賃關係存在，即無土地法第104 條第1 項所定之優先購買權存在。從而，原告主張其為系爭土地之法定租賃關係承租人，得行使優先購買權等語，並不足採。
六、綜上所述，原告依土地法第104 條第1 項規定，請求確認原告就系爭執行事件所拍賣系爭土地有優先購買權存在，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 110 年 12 月 22 日
民事第三庭 審判長法 官 張維君
法 官 張立亭法 官 許家菱以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 22 日
書 記 官 許琇淳