臺灣橋頭地方法院民事判決111年度簡上字第160號上 訴 人 鍾雀卿訴訟代理人 呂郁斌律師被上訴人 開心大廈管理委員會法定代理人 陳文雯上列當事人間請求確認停車位使用權事件，上訴人對於中華民國111年5月26日111年度岡簡字第55號第一審判決，提起上訴，本院於民國111年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認上訴人就高雄市○○區○○○街000巷0號開心大廈地下室編號2號停車位之使用權存在。
第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國106 年3月11日向訴外人洪寶林購買門牌號碼高雄市○○區○○○街000巷0號10樓房屋（下稱系爭房屋），依買賣合約書（下稱系爭合約），買賣範圍包含開心大廈（下稱系爭大廈）地下室「3號地下平面車位」，然「3號」係誤載，洪寶林明確表示出賣「2號地下平面車位」（下稱系爭車位），並點交系爭車位予伊。洪寶林之前手即訴外人蔣燕芬亦表示有使用系爭車位，然上訴人對系爭車位之使用權卻遭被上訴人否認。為此，爰提起本件訴訟等語。並聲明：確認上訴人就系爭車位使用權存在。
二、被上訴人則以：上訴人無停車位證明書，無法證明可使用系爭車位等語置辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審經審理結果，認上訴人無法證明買賣合約書之「3號」係誤寫，無從採信蔣燕芬之證詞，而駁回上訴人之請求。
四、上訴人不服，提起上訴，除引用於原審陳述外，於本院補述：上訴人就系爭大廈之岡山區下竹圍段1029建號建物即大樓通道、梯間、水箱、機械室及1030建號建物即防空避室兼停車空間之應有部分均為293/10000，較其他共有人之應有部分大，可見系爭房屋配有停車位，又前屋主蔣燕芬、洪寶林及仲介即訴外人林保定均證稱出售範圍含系爭車位，僅係文件寫成3號，可見上訴人確實繼受而連續占有系爭車位，係屬善意，推定適法有使用之權利，亦不曾有其他住戶主張享有系爭車位使用權，不能因上訴人之前手未交付使用證明文件而否認上訴人就系爭車位之使用權等語。於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭車位之使用權存在。
五、被上訴人亦引用於原審陳述外，於本院補述：不爭執上訴人對共同部分之應有部分比例較大，可能有一個車位，然因很多住戶都有車位，卻未提出使用證明書，上訴人之車位也可能是壞掉之機械式車位，且因車位登記使用人與住戶名字不一定一致，所以不能從應有部分之比例核對何人享有車位，過去系爭大廈停車需求不高，無人管理地下室停車位，不能單憑上訴人前手之陳述來認定系爭車位使用權歸屬，被上訴人現已有管理委員會，故請住戶須提出車位證明書才能確認何人有使用權等語。於本院聲明：上訴駁回。
六、兩造不爭執事項（見簡上卷第40頁）：㈠上訴人於106 年3 月11日向洪寶林購買系爭房屋，買賣合約書記載包含3 號地下平面車位。
㈡上訴人於106 年3 月29日，向高雄市政府地政局岡山地政事
務所（下稱岡山地政）申請辦理移轉登記之申請書上記載含
3 號車位。㈢上訴人無法提出停車位證明文件。
㈣被上訴人於110 年12月11日召開區分所有權人會議，以臨時
動議第二案決議無權狀即停車位證明之停車格開放全體住戶抽籤，包含系爭2 號車位，惟嗣後因地下室升降梯故障，故未抽籤。
㈤被上訴人於110 年12月11日召開區分所有權人會議，於111年1 月12日經岡山區公所核准報備。
㈥門牌號碼高雄市○○區○○○街000 巷00號8 樓房屋之屋主即訴外
人朱愛美係向前手即訴外人凌千蕙購得，並提出3 號停車位證明文件。
七、本件爭點厥為：上訴人對系爭車位有無使用權存在？本院得心證之理由如下：
㈠按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行
，該條例施行之前，倘大樓地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束（最高法院103年度台上字第850號判決參照）。區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。而公寓條例施行之前，倘大樓之原地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理使用範圍，訂有分管之約定，應解為該大樓共有人已默示同意成立分管契約；為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，自應受其拘束（最高法院110年度台上字第2380號判決參照）。又共同使用部分之停車位，與建物專有部分，具有密不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之停車位使用權單獨出售他人，或保留停車位使用權而將建物專有部分出售他人（公寓大廈管理條例第4條第2項規定參照），至依共有人間之分管協議，區別有無停車位使用權之表徵，則莫衷一是，大別之可分為二，即以應有部分之比例多寡（有停車位者較無停車位者多出若干比例之應有部分），或非以應有部分之比例多寡為表徵，前者，完全受物權變動法則之規範，且可自應有部分之登記判定何人有停車位之使用權，後者雖無從自應有部分之登記看出端倪，惟仍應受前述停車位使用權轉讓法則之限制（最高法院97年度台上字第694號判決參照）。又按占有之移轉，因占有物之交付而生效力；占有之繼承人或受讓人，得就自己之占有或將自己之占有與其前占有人之占有合併，而為主張；善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占有物之使用、收益，民法第946條、第947條第1項、第952條定有明文。
㈡查系爭大廈之區分所有建物及共有部分係訴外人開新建設股
份有限公司（下稱開新公司，已於84年間申請為解散登記）於82年間建造，於同年9月2日為一次登記，其中共有部分為岡山區下竹圍段1029建號建物，面積480.07平方公尺，主要用途為通道、梯間、水箱、機械室，及同段1030建號建物，面積527.28平方公尺，主要用途為防空避室兼停車空間，並取得8647號使用執照，及開新公司於82年9月間製發車位證明書交付住戶等情，均為兩造所不爭執（見簡上卷第40頁），復有開新公司製作之3、19、9、7、23、13、15、21號車位證明書、岡山地政111年9月7日高市地岡登字第11170920100號函所附同段10棟建物之公務用登記謄本及異動索引、111年9月19日高市地岡登字第11170952800號函所附電子處理前舊簿謄本、開新公司之基本資料查詢可考（見原審卷第89至104頁、簡上卷第56至75、77至85頁），堪信為真，足見系爭大廈於公寓大廈管理條例係施行前，已由建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理範圍，訂有分管之約定，具有拘束各該分管契約當事人之效力。
㈢次查，上訴人於106 年3月11日向洪寶林購買門牌號碼高雄市
○○區○○○街000巷0號10樓之系爭房屋，區分所有建物為岡山區下竹圍段1006建號建物，共有部分建號為1029、1030建號建物，共有部分之應有部分均為293/10000乙情，有系爭合約、建物登記公務用謄本可考（見原審卷第21至31頁、簡上卷第57頁），而上開應有部分之比例均顯較其他區分所有權人就共有部分享有110/10000、119/10000、151/10000、179/10000、174/10000、186/10000、189/10000、192/10000不等之比例為大，有上訴人提出之1029、1030建號物登記第二類謄本及比較表格可考，衡情足見上訴人之前手當初係以較高之價金向建設公司購入區分所有建物暨共同部分之所有權。且被上訴人亦不爭執上訴人之系爭房屋就共同部分之比例較大，應有一個地下室停車位之事實（見簡上卷第93頁），堪信上訴人依分管契約，具有一個地下室停車位之使用權，並以其就共有部分之應有部分比例作為表徵，應屬真實。
㈣又查，證人蔣燕芬係於84年8月17日，以買賣為原因，登記為
系爭房屋所有權人，其證稱：伊結婚時，伊父母購買系爭房屋給伊，前屋主說系爭2號車位就是伊的，沒有車位權狀，伊就一直停在那，住了約7年後，委託仲介賣掉等語（見原審卷第64至65頁），核與證人洪寶林證稱：伊買系爭房屋時，前屋主有拿一張防空避難所劃分一個位置出來的圖示給伊，不是像其他住戶持有之車位證明書，是像設計圖，有寫有公共設施之比例，寫幾號停車位伊忘記了，前屋主說2號、3號兩個車位都可以給伊，伊將資料全部交給仲介、代書去處理，伊住了快10年，從來沒有發生爭議，伊都停2號車位，那時候沒有管委會，每半年收住戶電梯3,000元跟地下停車升降梯3,000元，伊有兩個車位，但專門在收費的人叫伊繳一份錢就好，之後伊去台東工作就沒有住，後來委託仲介出售系爭房屋等語（見簡上卷第41至48頁），及證人林保定證稱：伊有不動產經紀人執照，於106年3月11日受洪寶林委託仲介出售系爭房屋，洪寶林有帶伊到地下室，電梯下來直接對面就是系爭2號車位，3號是要再往裡面走，洪寶林說他使用系爭2號車位多年不會錯，所以伊在系爭合約本來寫2號，但洪寶林給的前手資料寫3號，所以伊又加一撇為3號，洪寶林賣的是2號車位，帶看的時候也是2號，只是為了因應契約書記載才變更為3號等語（見簡上卷第88至92頁），復有系爭合約由林保定手寫記載之文字可考（見原審卷第21頁），上開證人均具結擔保渠等親聞親見事項，與系爭車位使用權歸屬亦無利害關係，而依其等證述內容，可見系爭2號停車位為蔣燕芬、洪寶林連續占有使用，並依買賣關係交付給上訴人接續占有使用，僅係文字誤載為3號車位之事實，揆諸前揭法條規定，應推定上訴人適法有使用系爭2號車位之權利。且上訴人之系爭房屋配賦有一個地下室停車位，已如前述，而數十年來不曾有其他人主張享有系爭車位之使用權或提出使用證明書，僅有朱愛美係向前手即訴外人凌千蕙購得後，提出3 號停車位證明文件（見原審卷第89頁），得以確認上訴人與前手間買賣契約所載3號車位係錯誤記載一事，足見上訴人之系爭房屋配賦之車位應係系爭2號車位之事實，堪可採信。
㈤上訴人雖另聲請調閱系爭大廈全部住戶區分所有建物之登記
謄本、被上訴人登記全部車位使用權之住戶名稱，以對照證明應有部分比例大小與車位間關連等語。然前述上訴人提出共同部分即1029、1030建號建物登記第二類謄本及比較表格已可證明上訴人就共同部分之應有部分比例較大，應有一個車位之事實。且因系爭大廈地下室停車位包括平面與機械車位，無法從應有部分之比例加以區分，又系爭大廈自82年間興建以來，區分所有建物所有權與地下室停車位使用權經歷將近30年之更迭，現被上訴人登記之車位使用權人已無法與區分所有建物之住戶名稱作一致性之比對乙情，業據被上訴人陳述明確並舉數例為證（見簡上卷地123頁）。是以，本件並無再行調閱上開資料之必要，附此敘明。
㈥綜上所述，上訴人請求確認對系爭2號停車位有使用權，為有
理由，應予准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防禦方法，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不再一一贅述，附此敘明。
九、據上論結，本件上部為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 4 日
民事第三庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 呂明龍法 官 李俊霖以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 112 年 1 月 4 日
書記官 黃莉君