臺灣橋頭地方法院民事判決111年度原訴字第18號原 告 陳美潢
張志偉被 告 陳冠禹
潘建維
曾郁凱
潘楷齡兼 共 同訴訟代理人 屠勝國上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國112年2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳冠禹、屠勝國、潘建維、潘楷齡應自高雄市○○區○○路○○○巷○弄○○○號七樓房屋遷出，並將該房屋騰空遷讓返還原告。
被告屠勝國、潘建維應自民國一一一年七月六日起至返還上開房屋之日止，共同按月給付原告陳美潢新臺幣柒仟參佰壹拾肆元，及按月給付原告張志偉柒拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳冠禹、屠勝國、潘建維、潘楷齡連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾柒萬為被告陳冠禹、屠勝國、潘建維、潘楷齡供擔保後，得假執行。但被告陳冠禹、屠勝國、潘建維、潘楷齡如以新臺幣壹佰壹拾參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項就已到期部分，於原告陳美潢按月以新臺幣貳仟肆佰肆拾元，原告張志偉按月以新臺幣貳拾伍元，為被告屠勝國、潘建維供擔保後，得假執行。但被告屠勝國、潘建維如按月以新臺幣柒仟參佰壹拾肆元為原告陳美潢預供擔保，以新臺幣柒拾肆元為原告張志偉預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原由原告陳美潢起訴，請求被告將門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0弄00號7樓（下稱系爭房屋）全部遷讓交付原告，並自民國111年7月6日起至交屋日止按月給付賠償金新臺幣（下同）13,000元。嗣因系爭房屋另有共有人張志偉，乃於111年9月6日具狀追加張志偉為原告，並變更聲明為：㈠被告應自系爭房屋遷出，將房屋騰空返還予原告；㈡被告屠勝國、潘建維應共同自111年7月6日起至遷讓完成交付房屋之日止，按月給付原告13,000元；㈢願供擔保請准宣告假執行。另於本院112年1月4日言詞辯論時，當庭就不當得利部分區分原告分別得請求之金額，且因被告屠勝國抗辯系爭房屋現由曾郁凱、潘楷齡及其等9個月大之長子居住使用，因而當庭追加曾郁凱、潘楷齡為被告，並請求其等自系爭房屋遷出，將房屋騰空返還予原告。核均屬訴之變更、追加，惟其請求之基礎事實均屬相同，其訴之變更、追加，即屬合法，應予准許，合先敘明。
二、被告陳冠禹經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依同法第385條第1項規定，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告於111年6月22日自本院民事執行處承買系爭房屋，並於同年7月6日取得本院核發之不動產權利移轉證書。被告陳冠禹係債務人，原為其所有系爭房屋遭法院拍賣，拍賣係買賣之一種，其為出賣人，依民法第348條第1項規定，自應負交付系爭房屋之責，而被告屠勝國、潘建維、曾郁凱、潘楷齡則屬無權占有系爭房屋，屢經原告催告請求被告遷讓返還系爭房屋，惟被告均置之不理。屠勝國、潘建維、曾郁凱、潘楷齡一方面係屬無權占有，他方面又構成侵權行為，自應負騰空遷讓返還該占有房屋予原告之義務。又系爭房屋現為屠勝國、潘建維所占有，享有利益致原告受損害，依民法第179條規定，屠勝國、潘建維應給付原告相當於租金之不當得利，依當地租金收入標準以每月13,000元為適當，爰依民法第348條、第767條、第179條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，及請求屠勝國、潘建維給付相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告應自落系爭房屋遷出，將房屋騰空返還原告；㈡被告屠勝國、潘建維二人應共同自111年7月6日起至遷讓完成交付系爭房屋之日止，按月給付原告陳美潢12,870元，及給付原告張志偉130元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告屠勝國、潘建維、曾郁凱、潘楷齡以：
系爭房屋遭查封時，屠勝國即向本院民事執行處陳明系爭房屋非陳冠禹所有，本院民事執行處之拍賣公告亦已載明系爭房屋之所有權尚有爭議等語，被告已提起第三人異議之訴，現由本院111年度審訴字第710號審理在案等語資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告陳冠禹未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀為何陳述。
三、得心證之理由：㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有權
之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務，民法第348條定有明文。依此規定，出賣人之義務，除負有使買受人取得該物所有權或其權利之義務外，尚負有交付其物或因其權利所占有一定之物之義務甚明（最高法院85年度台上字第1411號判決意旨參照）。是以，法院依強制執行法所為拍賣，乃以債務人為出賣人、拍定人為買受人，並以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，應買人因拍定而取得不動產之所有權，核與私法上之買賣契約性質相符。準此，債務人之財產經執行法院以拍賣程序拍定後，債務人（即出賣人）自負有交付該拍定物予拍定人（即買受人）之義務甚明。原告主張經拍賣程序得標買受陳冠禹所有之系爭房屋，於111年7月6日經本院發給不動產權利移轉證書取得系爭房屋所有權等情，有本院111年7月6日橋院嬌111司執夏字第12216號不動產權利移轉證書在卷可稽（見審訴卷第17頁），堪信屬實。而屠勝國、潘建維係因與陳冠禹間之借名登記協議而占有使用系爭房屋，陳冠禹自仍屬間接占有系爭房屋，而陳冠禹已經由拍賣程序將系爭房屋全部出賣予原告，則原告基於買賣契約之法律關係，請求陳冠禹自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告，核與買賣契約所定之出賣人義務相符，於法即屬有據。㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條第1項前段定有明文。又按拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權不得依法請求占有人遷讓（最高法院70年度台上字第19號判決意旨參照）。原告主張屠勝國、潘建維現占用系爭房屋等節，雖為屠勝國、潘建維所否認，並辯稱係由曾郁凱、潘楷齡及其等長子居住使用云云（見本院卷第41頁），惟經本院囑託高雄市政府警察局仁武分局派員警訪查系爭房屋實際居住情形，經員警查訪結果，系爭房屋現無人居住，詢問該處管理員主任，稱該住戶已搬離3個月左右等語，有該分局112年1月30日高市警仁分偵字第11270108500號函暨所附員警職務報告及查訪表在卷可佐（見本院卷第63至66頁），堪認系爭房屋現並無人實際居住，屠勝國、潘建維辯稱係由曾郁凱、潘楷齡及其等長子居住使用云云，即與事實不符，難以採信。惟系爭房屋現雖無人居住，但屠勝國、潘建維於查封時仍持有系爭房屋之鑰匙而得使用系爭房屋，有系爭房屋拍賣公告記載之查封情形可參（見審訴卷第27頁），而潘楷齡亦將戶籍遷入系爭房屋，有其戶籍謄本在卷可考（見本院卷第43頁），均難謂其等之行為對原告完整使用系爭房屋之權利並無影響，其等自有無權占有系爭房屋而侵害原告對系爭房屋所有權之情形，應堪認定，原告自得依民法第767條第1項前段請求屠勝國、潘建維、潘楷齡自系爭房屋遷出，並將該房屋騰空遷讓返還原告，應屬有據。至曾郁凱部分，既無證據證明其有實際居住於系爭房屋，又未將戶籍遷入，尚難認有無權占有系爭房屋之情事，原告請求其自系爭房屋遷出，並將該房屋騰空遷讓返還原告，應無理由。
㈢潘建維雖辯稱其與陳冠禹間就系爭房屋有借名登記關係云云
，然按借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該財產之所有權人，則在借名關係存續中，其將該財產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分，初不因第三人為善意或惡意而有異。本件潘建維將系爭房屋登記在陳冠禹名下，陳冠禹既為系爭房屋之出名人，則其在借名關係存續中，因無力清償訴外人之債權致系爭房屋遭強制執行，並由原告拍定，即非無權處分，陳冠禹既為有權處分系爭房地之人，縱原告於取得不動產權利移轉證書前已知悉陳冠禹與潘建維間就系爭房屋之借名登記協議之影響，仍不影響原告取得系爭房屋所有權及得請求屠勝國、潘建維、潘楷齡遷讓返還系爭房屋之認定。又潘建維與陳冠禹間之借名登記協議既無從對抗第三人，則潘建維對第三人所提異議之訴，亦難認有據，潘建維主張應待該案判決確定再續行審理，亦無必要，併此敘明。㈣再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事裁判意旨參照）。屠勝國、潘建維無權占用系爭房屋已如前述，自獲有相當免繳租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，則原告以屠勝國、潘建維占用系爭房屋獲有利益，致其受有無法使用系爭房屋之損害，且二者之間有因果關係為由，依不當得利法則，請求屠勝國、潘建維應返還相當於租金之不當利益，核屬有據。
㈤本院審酌系爭房屋坐落高雄市大社區，附近並無國中、國小
，附近約800公尺無公車站牌，生活機能、交通運輸均屬不便，有王憲森建築師事務所估價報告在卷可參（見本院卷第27至30頁），且系爭房屋坐落之土地申報地價為每平方公尺10,700元，面積為11,459.30平方公尺，應有部分則為10,000分之31，有該土地之登記謄本在卷可佐（見本院卷第31頁），另系爭房屋之屋齡已逾25年，系爭房屋連同共用部分之鑑定價格合計1,393,000元，亦有前開估價報告在卷可佐；並參以土地法第97條第1項規定，城市房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總額10％為限等情狀，認本件以系爭房屋及其坐落基地申報總價5％作為計算應返還之不當得利所受之利益基準，應屬適當，是原告得請求之每月相當於租金之不當得利應為7,388元〔計算式：（10,700×11,459.30×31/10,000＋1,393,000）×5％÷12＝7,388，小數點以下四捨五入〕，原告請求超過該數額部分，即屬無據。又原告陳美潢及張志偉對系爭房屋之應有部分分別為100分之99及100分之1 ，其等分別得請求之金額即為7,314元及74元。
四、綜上所述，陳冠禹既因系爭房屋遭拍賣，而有將系爭房屋出賣原告之情事，原告自得依民法第348條規定，請求陳冠禹自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告。又屠勝國、潘建維、潘楷齡則屬無權占有系爭房屋，原告依民法第767條規定，請求屠勝國、潘建維、潘楷齡自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告，另依民法第179條規定請求屠勝國、潘建維返還相當於租金之不當得利，亦屬有據，惟得請求之數額合計應為每月7,388元。從而，原告依上開規定請求被告陳冠禹、屠勝國、潘建維、潘楷齡自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告，及請求屠勝國、潘建維自原告取得系爭房屋之日即111年7月6日起按月給付原告陳美潢7,314元及給付原告張志偉74元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、原告及屠勝國、潘建維、潘楷齡均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項，依原告及被告屠勝國、潘建維、潘楷齡之聲請及依職權，各酌定如主文所示之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 112 年 2 月 24 日
民事第二庭 法 官 蕭承信以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 24 日
書記官 林慧雯