臺灣橋頭地方法院民事判決111年度訴字第14號原 告 王宣裕被 告 古嘉鈴上列當事人間履行契約事件，本院於民國111年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣肆佰萬元之同時，將其所有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地暨其上同段二十建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○○○弄○○號房屋）之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000 地號土地暨其上同段20建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷00弄00號房屋（下合稱系爭不動產）原為原告及訴外人丙○○共有，應有部分各為5 分之4 、5 分之1 ，嗣原告因一時經濟困窘，遂將系爭不動產以新臺幣（下同）3,500,000 元之價格出售予被告，兩造並於民國109年9月27日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），且同時書立「買賣協議附件」（下稱系爭買賣附件）。依系爭買賣附件第3項約定，原告得於114年9月27日前加價500,000元、以4,000,000元之價格買回系爭不動產，且原告已多次向被告表示要買回系爭不動產，惟被告均置之不理。為此，爰依系爭買賣附件之約定提起本訴等語，並聲明：㈠被告應於原告給付4,000,000元之同時，將系爭不動產之所有權移轉登記與原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告有常態性借貸情形，包含新鑫股份有限公司二胎貸款346,934元、新光商業銀行1,462,526元，並有向民間當鋪借高利率貸款。原告之前把系爭不動產所有權狀、印章、印鑑證明、身分證正本、授權書，設定3,200,000元抵押給民間高利率貸款，當時被告表妹即丙○○找被告幫忙，因原告積欠民間高利率貸款，將系爭不動產以3,200,000元售出，被告則加價300,000元、以3,500,000元買下系爭不動產。又系爭買賣附件有賣方甲○○、丙○○及買方乙○○3人簽名蓋章同意，要履行契約也要買賣三方一同簽名蓋章同意，惟被告於110年6月17日收到丙○○郵寄存證信函一封，警告被告不得將系爭不動產賣給原告。此外，系爭買賣附件有明載買方同意賣方在5年內以買賣價金加價500,000元買回，買賣雙方應各自負擔稅費和移轉費用，系爭買賣契約簽約日期為109年9月27日，至114年9月27日都在5年合約內約定時間，惟政府打房課重稅，房地合一稅2年以內課稅45%，超過2年未滿5年課稅35%，超過5年未滿10年則課稅20%，扣除房地合一稅即不足買賣價金加價500,000元，應由原告補償支付。本件因原告與丙○○兄妹2人意見不合談不攏無法達成共識，被告分別收到兄妹2人之存證信函，被告迫於無奈，系爭不動產賣與不賣都要被告，訴訟費用不應由被告負擔等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴及其假執行之聲請。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實如下：㈠系爭不動產原為原告與丙○○共有，原告與丙○○於109 年9 月27日以350 萬元出售與被告。
㈡兩造簽訂買賣契約之同時，另書立如審訴卷第19頁之「買賣協議書附件」。
四、本件爭點：原告是否得向被告請求以400萬元買回系爭不動產？
五、本件得心證之理由：㈠查系爭不動產買賣契約書、買賣協議附件（見審訴卷第17 、
19頁）均為原告、丙○○、被告於109年9月27日所簽立，原告、丙○○為兄妹，原為系爭不動產之共有人，而被告為渠2人之表姊，原告、丙○○以價金350萬元出售系爭不動產予被告，同時並約定：「...另買方同意賣方在五年內以買賣價金加價新臺幣五十萬元整買回，買賣雙方應各自負擔稅費和移轉費用...」等語，有上開文書附卷可憑，兩造對此並未有爭執，上情堪可認定。
㈡原告主張：我於110年5月9日之前，以口頭向被告表示欲行使
買賣協議附件約定之買回權利，而被告以房地合一稅的緣故，她沒賺錢，要我幫她出稅金，又說合約是3人簽名要3人出面，丙○○則是講我要給他房子1/5的價格才肯出面等語，有原告提出之LINE對話紀錄在卷可稽（見審訴卷第85-115頁），而原告於110年6月10日寄發存證信函予被告、丙○○，表示其欲行使上開買回權利，若丙○○不行使買回權利，則視同放棄買回一節，亦有存證信函在卷可佐（見審訴卷第199頁），足見原告確實已於上開買賣契約成立5年內，向被告行使上開契約附件買回之意思表示。
㈢被告雖辯稱：當時簽約時有3人，若要行使買回，必須原告與
丙○○都同意買回才可以買回，但丙○○不同意，所以我不能賣回給原告云云。
⒈然按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，觀之系爭買賣附件中僅記載：「另買方同意賣方在五年內以買賣價金加價新臺幣五十萬元整買回，買賣雙方應各自負擔稅費和移轉費用...」，並未見約定「賣方：甲○○、丙○○」必須共同行使，若其中1人不同意，則不得買回之特約，而被告雖稱當時「口頭」曾如此約定，然此為原告所否認，被告亦無任何佐證以實其說（見本院卷第27、28頁），其所辯已難採信。況若有上開特約存在，丙○○於110年6月17日寄發存證信函時，亦應引用以作為其反對之理由，惟其對於上情隻字未提（見審訴卷第205-211頁），益難採認被告上開辯解為真。
⒉衡諸一般買賣房屋交易常情，房屋之價金若干，應係兩造契
約是否可達成合致重要之點，至於買賣對象為何人，除非有特殊情形，其登記所有權人是否1人或2人，因與賣方利益無涉，賣方應不致將之列入契約成立與否考量之要素，是訂約對象若有特殊考量，自應在契約中特別約定，否則價金及買賣意思表示一致，其契約即成立。而原告已表示願意以契約約定之價金400萬元買回，並通知丙○○行使權利，若丙○○有意一同行使買回權利，固應由被告將之移轉登記回原告、丙○○名下，惟丙○○已於110年6月17日以存證信函回覆被告、原告，表示：「現階段本人並不同意買回程序。」等語（見審訴卷第209頁），顯示其現今並無買回系爭不動產之意思，是原告主張其單獨行使買回之權利，請求被告於其給付400萬元時，被告應將系爭不動產移轉登記予其名下，即屬有據。對被告而言，無論係原告或丙○○共同或分別行使買回權利，其依契約可取得之價金均為400萬元，是其權利義務，並不因誰為行使買回權利之人而受有影響，是兩造在無特別約定之情況下，若原告、丙○○一方無買回之意思，而其中一人願意支付400萬元買回系爭不動產，其自得單獨行使買回之權利，此核與契約約定之內容無違，被告自無從以上開辯詞拒絕履行契約義務。
⒊又丙○○於存證信函中表示拒絕行使買回之意思表示後，雖一
併陳稱：其以後才要行使買回，現在不想買回等語，然未見其敘明有何正當理由或其有何不得行使權利之障礙事由，自應解釋為其已拒絕買回，且其無妨礙原告單獨行使買回之權限。因原告、丙○○任一方若得無故拒絕，並阻止另一方行使買回權利，此即賦予原告或丙○○任一方具有任意否決權，衡諸上開買回權利存有5年之行使期限，兩相掣肘之下，賣方即存有逾期不得行使買回權利之風險，是上開解釋顯然不符系爭買賣附件約定之精神，自非可採，附此敘明。
㈣至於被告另辯稱：原告有常態性借貸，其積欠被告房租費用
，且房地合一稅率2年以內課稅45％，超過2年未滿5年課稅35％，原告應補償其損失云云，惟原告個人財務情況要與本件買回之爭議無關，而兩造若有其他租金糾紛，亦得循訴訟方式解決，均不得作為本件抗辯原告行使買回權利之理由。而兩造就買回時之稅務負擔，已約定「買賣雙方應各自負擔稅費和移轉費用」，是因此產生之稅賦負擔，自應視其義務人為誰而各自負擔，被告雖辯稱：這樣我就沒有實拿50萬元等語，然兩造當時約定「以買賣價金加價新臺幣五十萬元買回」，並非約定「扣除被告所負擔之稅賦後加價50萬元」，是被告以此拒絕履行買賣協議附件所約定之義務，亦屬無由，要非可採。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約附件即買賣協議附件之約定，請求被告應於原告給付400萬元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
七、末按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130 條第1 項定有明文。上開規定既明定意思表示於判決確定時，視為已為意思表示，如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與上開規定不合。本件係命被告將系爭不動產移轉登記之判決，須自判決確定時方視為已為意思表示，自不得宣告假執行，是原告陳明願供擔保宣告假執行，即屬無據，應予駁回。而被告陳明如受不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行，亦核無必要，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 12 日
民事第一庭 法 官 張琬如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 12 日
書記官 葉玉芬