臺灣橋頭地方法院民事判決111年度訴字第1086號原 告 蔣佳良兼 訴 訟代 理 人 蔣再益被 告 蔡美人
吳東錦共 同訴訟代理人 楊申田律師
何宗翰律師上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國112年9月18言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。原告起訴時原聲明為：（一）確認原告就坐落高雄市○○區○○段000○000地號（下合稱系爭土地），權利範圍各1/9土地有優先購買權存在。（二）被告吳東錦應將系爭土地權利範圍各1/9土地於民國109年6月22日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。（三）被告蔡美人就系爭土地權利範圍各1/9土地，應按與被告吳東錦所定買賣契約之同一條件與價錢新臺幣（下同）1,000,000元與原告訂定買賣契約，並於原告給付價金同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，嗣變更聲明，將原起訴聲明列為先位聲明，追加備位聲明：被告蔡美人、吳東錦應連帶給付原告1,854,720元（見本院卷第205頁），經被告表示同意（見本院卷第268頁），故原告所為訴之追加，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：原告父親即訴外人蔣先智與其兄弟即訴外人蔣先成、蔣河貴於57年間共同購買系爭土地，並辦妥所有權移轉登記。蔣先智、蔣先成、蔣河貴分別於系爭土地上建有門牌號碼高雄市○○區○○路00號、00號、00號房屋（下稱00號房屋、00號房屋、00號房屋）。後蔣先成於96年1月3日死亡後，由其繼承人蔣志榮、蔣武池、蔣定原以分割繼承登記為系爭土地之共有人，權利範圍各1/9，並共同繼承98號房屋。蔣志榮復於99年5月3日將系爭土地權利範圍1/9以假買賣移轉登記予被告蔡美人名下（下稱系爭買賣），則原告與被告蔡美人間就96號房屋坐落之基地有地上權及法定租賃關係存在。然被告蔡美人未經通知原告是否行使優先承買權，竟於109年6月5日以價金1,000,000元將系爭土地權利範圍各1/9出賣予被告吳東錦，並於同年月22日以買賣為登記原因辦妥所有權移轉登記。依土地法第34條之1第4項、第104條第1項規定，原告得主張依相同條件承買之優先承買權，且因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，原告自得請求確認原告就系爭土地權利範圍各1/9有優先承買權存在，並請求被告吳東錦塗銷該買賣為原因所為之移轉登記，暨要求被告蔡美人應以相同條件與同一價格共計1,000,000元與原告訂立買賣契約，且於原告依約給付價金後，移轉系爭土地權利範圍各1/9之所有權予原告。如未能依優先承買權買回系爭土地，則因被告蔡美人未踐行通知原告是否行使優先承買權之法定程序，致原告無從行使優先承買權，使原告受有無法獲得以土地每坪85,000元出售系爭土地持分之價差共1,854,720元之損害，被告吳東錦也明知原告為共有人，亦應依民法第185條連帶負賠償責任。為此，依土地法第34條之1、第104條及民法第184條第1項前段、第185條等規定提起本訴等語，並聲明：先位聲明：（一）確認原告就系爭土地權利範圍各1/9土地有優先承買權存在。（二）被告吳東錦應將系爭土地權利範圍各1/9土地於109年6月22日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。
（三）被告蔡美人就系爭土地權利範圍各1/9土地，應按與被告吳東錦所定買賣契約之同一條件與價錢1,000,000元與原告訂定買賣契約，並於原告給付價金同時，將上開土地所有權移轉登記予原告。備位聲明：被告應連帶給付原告1,854,720元。
二、被告則以：系爭土地由被告蔡美人起訴請求分割共有物，經被告吳東錦承當訴訟，由本院以109年度訴字第493號判決准予原物分割，嗣被告吳東錦、原告均上訴，被告吳東錦與原告及其餘共有人於111年9月19日達成和解（臺灣高等法院高雄分院111年度上易字第263號），由被告吳東錦取得和解筆錄附圖A部分土地（即部分○○地號土地），原告取得和解筆錄附圖B部分土地（即部分○○、○○地號土地即系爭房屋坐落基地），現正辦理分割登記程序，且和解筆錄之分割方案即係以原告蔣再益於分割案件之民事陳報狀内容為基礎，原告既與被告吳東錦於本件起訴後另就系爭土地爭議達成和解，即認原告同意以和解之意取代行使優先承買權之意，且同意分割方案所確立之法秩序，原告就本件即無權利保護之必要，已無確認利益。退步言，系爭買賣並非假買賣，就此亦經本院110年度訴字第470號確認買賣關係不存在事件駁回確定，況且當初被告蔡美人要賣給被告吳東錦時，有通知系爭土地所有共有人。另00號、00號、00號房屋皆為未辦理保存登記建物，對系爭土地而言無合法占有權源，蔣志榮將系爭土地權利範圍1/9以買賣移轉登記予被告蔡美人時，96號房屋更不會與系爭土地成立法定租賃關係並取得合法占有權源。
且被告間就系爭土地買賣價金實際為5,200,000元，乃因被告吳東錦以被告蔡美人向其之借款加計利息抵充4,200,000元買賣價金，並由被告吳東錦給付1,000,000元等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：
（一）原告父親即訴外人蔣先智與其兄弟即訴外人蔣先成、蔣河貴於57年9月14日共同購買坐落高雄市○○區○○段000 ○000地號等2筆土地(重測前：○○段000、000地號土地)，應有部分各1/3，並於同年10月28日以買賣為登記原因辦妥所有權移轉登記。蔣先智在系爭土地上興建門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋，蔣先成在系爭土地上興建門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋，蔣河貴在系爭土地上興建門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋。
（二）蔣先智於105年7月4日死亡後，由原告分割繼承系爭土地應有部分各1/6及96號房屋事實上處分權各1/2。
（三）蔣志榮於99年5月3日將系爭土地應有部分1/9以買賣移轉登記予被告蔡美人名下。被告蔡美人於109年6月3日與被告吳東錦簽立買賣契約，並於109年6月22日將系爭土地應有部分1/9以買賣為由移轉登記予被告吳東錦。
（四）蔣志榮之繼承人劉錦凰、蔣雨親、蔣一新提起確認被告蔡美人、吳東錦間買賣關係不存在，經本院110年度訴字第470號判決原告之訴駁回確定。
（五）被告蔡美人於108年12月23日就系爭土地提起分割共有物訴訟，於一審審理期間109年9月2日，由被告吳東錦承當訴訟，經本院109年度訴字第493號判決系爭土地准予分割，嗣被告吳東錦、原告均上訴，於111年9月19日經高雄高分院111年度上易字第263號和解成立。
四、本件爭點為：
（一）原告提起本件訴訟有無確認利益？
（二）被告間就系爭土地應有部分各1/9之買賣價金為何？
（三）原告得否主張土地法第104條之優先承買權？
（四）若原告無法主張優先承買權，原告主張被告蔡美人、吳東錦應連帶負損害賠償責任，有無理由？
五、本院得心證之理由：
（一）原告提起本件訴訟有無確認利益？
1.按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，為民事訴訟法第247條第1項前段所明定。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決予以除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判決先例參照）。
2.原告主張就系爭土地權利範圍各1/9土地有優先購買權存在，經被告否認，並辯稱原告已於分割共有物案件成立和解，原告提起本訴無確認利益等語，惟原告主張就系爭土地權利範圍各1/9土地有優先購買權存在，既經被告所否認，則原告之優先購買權存否即屬未明，此攸關原告日後能否以同一條件購買系爭土地，而致原告私法上地位有受侵害之危險，此危險並得以確認優先購買權存在與否之判決除去之，揆諸前開法條意旨之說明，原告提起本件確認訴訟，應認有即受確認判決之法律上利益。被告雖辯稱原告已於分割共有物案件成立和解，原告無權利保護之必要，已無確認利益等語，惟縱原告已於分割共有物案件成立和解，亦僅涉及原告行使優先購買權有無理由，尚難謂原告即無確認利益，故被告所辯，尚非可採。
（二）被告間就系爭土地應有部分各1/9之買賣價金為何？
1.原告主張被告間就系爭土地應有部分1/9之買賣價金為1,000,000元，並提出買賣契約及實價登錄資料為證（見本院卷第187至198頁），被告則辯稱買賣價金為5,200,000元等語。經查，蔣志榮於99年5月3日將系爭土地應有部分1/9以買賣移轉登記予被告蔡美人名下。被告蔡美人於109年6月3日與被告吳東錦簽立買賣契約，並於109年6月22日將系爭土地應有部分1/9以買賣為由移轉登記予被告吳東錦等情，為兩造所不爭執，則被告間就系爭土地應有部分各1/9訂立買賣契約，堪以認定。依證人莊漢文證述：成交價是雙方約定，因為是出賣應有部分，地上物、土地都不點交，那時候協議不動產成交價是1,000,000元，是特殊關係下的成交，他們實質上還有一些債務關係，協議不動產交易是1,000,000元加上他們的債務關係。所以我在實價登錄上有備註他們是特殊關係的買賣，等於說不是正常的買賣價錢，所以實價登錄金額偏低。出賣人有跟我講價格中有一些債務關係，所以價格才會這麼低等語（見本院卷第209至210頁），參照實價登錄已有備註親友、員工或其他特殊關係間之交易等語，顯見被告間之買賣價金並非實價登錄之1,000,000元，故原告主張被告間之買賣價金為1,000,000元，自非可採。而被告蔡美人於偵查中陳述：我為鉅商租賃有限公司負責人，有欠被告吳東錦錢300多萬元。因為缺錢，被告吳東錦不願意借，所以將系爭土地過戶給被告吳東錦，以借款及現金1,000,000元共計500多萬元賣給被告吳東錦，之前借款就一筆勾銷，但有約定如果系爭土地無法分割，我要將錢返還給被告吳東錦等語，被告吳東錦於偵查中陳述：被告蔡美人有向我借款，金額大約3、400萬元，因為被告蔡美人的公司要倒了，她缺資金要跟我借錢，被我拒絕，被告蔡美人說有系爭土地可以賣斷給我，我就用現金1,000,000元跟她買，如果系爭土地有分割完成，被告蔡美人的借款可以抵償等語（見橋頭地檢署111年度他字第3915號卷第163至177頁），被告於偵查中所為陳述互核大致相符，足見被告間確有約定系爭土地應有部分各1/9之買賣價金係以被告蔡美人積欠被告吳東錦之債務加上現金1,000,000元。又被告間之借款共3,982,000元，有中國信託銀行帳戶交易明細、匯款單、華南銀行、凱基銀行帳戶交易明細在卷可佐（見本院卷第105至123頁），且被告吳東錦分別於109年6月11月匯款400,000元、109年7月3日匯款600,000元給蔡美人，有華南銀行存款憑條、臺灣中小企銀匯款申請書在卷可參（見本院110年度審訴字第150號卷第169頁），而系爭土地業已完成共有物分割，有和解筆錄附卷可參（見本院卷第75至80頁），被告間約定之條件業已成就，足認被告間就系爭土地應有部分各1/9之買賣價金為4,982,000元。被告雖辯稱尚有加計利息補貼，共為5,200,000元等語，惟被告就利息約定並未舉證以實其說，且參照被告先前於偵查中之陳述，均未提及買賣價金有包含債務之利息，故被告此部分所辯，尚非可採。
2.從而，被告間就系爭土地應有部分各1/9之買賣價金為4,982,000元。至於原告請求傳喚證人朱庭萱，因朱庭萱僅係買賣契約記載之代書事務所負責人（見本院卷第193頁），並未經手被告間之買賣，且證人莊漢文已證述甚詳，故原告聲請傳喚證人朱庭萱，已無必要，應予駁回。
（三）原告得否主張土地法第104條之優先承買權？
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。其立法目的在於使房屋，不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益，因此，條文中所謂「土地及房屋同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，且上開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。又土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依最高法院院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院73年度第5次民事庭會議決議參照）。
2.經查，系爭土地原為蔣先智、蔣先成、蔣河貴共有，應有部分各1/3，並分別在系爭土地上興建00號房屋、00號房屋、00號房屋。蔣先成於93年1月3日死亡，由蔣志榮、蔣武池、蔣定原繼承登記，應有部分各1/9。蔣先智於105年7月4日死亡後，由原告分割繼承系爭土地應有部分各1/6及96號房屋事實上處分權各1/2。蔣志榮於99年5月3日將系爭土地應有部分1/9以買賣移轉登記予被告蔡美人名下。被告蔡美人於109年6月3日與被告吳東錦簽立買賣契約，並於109年6月22日將系爭土地應有部分1/9以買賣為由移轉登記予被告吳東錦等情，有土地登記申請書、土地登記謄本、地籍異動索引在卷可稽（見審訴卷第33至38、41至55頁），亦為兩造所不爭執，則系爭土地及其上房屋原同屬相同之共有人，嗣蔣志榮將系爭土地應有部分讓與被告蔡美人，依上開說明，原告之96號房屋占有系爭土地，自屬民法第425條之1之法定租賃關係。是原告主張其為系爭土地之承租人，即屬有據，至於原告又主張其亦為地上權人，因系爭土地上未有地上權之登記，足見原告並非系爭土地之地上權人，故此部分主張，尚非可採。
3.按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853號判決先例參照）。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院100年度台上字第432號判決意旨參照）。
4.經查，原告為系爭土地之共有人，又原告之96號房屋與系爭土地有法定租賃關係，原告亦為系爭土地之承租人，則原告自得依土地法第34條之1第4項、第104條之規定，主張優先承買權，惟經本院闡明原告若買賣價金非1,000,000元，是否仍要行使優先承買權，原告仍主張僅願以1,000,000元為條件行使優先承買權等語（見本院卷第206頁），則原告既未能就被告間之買賣契約及價金表示接受，自非合法行使優先承買權，故原告請求確認優先承買權存在，為無理由。原告既無優先承買權，則原告訴請被告吳東錦塗銷系爭土地之移轉登記，及請求被告蔡美人應按與被告吳東錦所定買賣契約之同一條件與價錢1,000,000元與原告訂定買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告，均為無理由，應予駁回。
（四）若原告無法主張優先承買權，原告主張被告蔡美人、吳東錦應連帶負損害賠償責任，有無理由？
1.按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判決先例參照）。又和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第737條定有明文。和解契約合法成立，兩造當事人即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張。
2.原告主張因被告蔡美人未踐行通知程序，致原告無從行使優先承買權，使原告受有無法獲得以土地每坪85,000元出售系爭土地持分之價差共1,854,720元之損害等語，惟被告否認，並以前詞置辯。經查，被告間之買賣價金4,982,000元，業如前述，而被告蔡美人固辯稱於出賣前有先通知原告，惟被告蔡美人係向原告告知要賣6,000,000元，足見被告蔡美人並非將買賣之同一條件內容告知原告，故原告主張被告蔡美人未踐行通知程序，應屬可採。又原告僅主張以1,000,000元行使優先承買權，自非合法行使優先承買權，業經本院認定如上，則縱被告蔡美人未踐行通知程序，亦與原告未能行使優先承買權，二者無相當因果關係。再者，原告於111年8月8日提起本件確認優先承買權存在案件，嗣於111年9月19日就系爭土地之分割，與被告吳東錦達成和解成立，有和解筆錄附卷可參（見本院卷第75至80頁），參照和解筆錄第2項所載，蔣定原、蔣河貴、蔣武池、原告各願以不等之金額補償被告吳東錦，而原告亦自承於分割共有物案件中，係以每坪85,000元計算找補，足見原告係同意系爭土地之分割方案，並願以每坪85,000元補償被告吳東錦分割後減少之面積，則原告事後再就系爭土地主張優先承買權，顯與和解之內容相違，堪認原告係以和解之方式表示拋棄優先承買權之意思，準此，亦難認原告之優先承買權係受被告蔡美人未踐行通知程序之侵害。
3.是以，原告主張其優先承買權受侵害，被告應連帶損害賠償責任，係屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告先位主張依土地法第34條之1、第104條規定，請求確認原告就系爭土地有優先承買權存在；被告吳東錦應將系爭土地權利範圍各1/9於109年6月22日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷；被告蔡美人應按與被告吳東錦所定買賣契約之同一條件與價錢1,000,000元與原告訂定買賣契約，並於原告給付價金同時，將上開土地所有權移轉登記予原告；備位主張依民法第184條第1項前段、第185條之規定，請求被告應連帶給付原告1,854,720元，均為無理由，應予駁回。本件訴訟費用，依民事訴訟法第78條，由敗訴之原告負擔。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 10 月 16 日
民事第三庭 法 官 王碩禧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 16 日
書記官 陳韋伶