臺灣橋頭地方法院民事判決111年度訴字第223號原 告 陳瑞華
陳瑞吟陳瑞瑩陳瑞蘋闕承章闕筱娟
闕清泉共 同訴訟代理人 蔡建賢律師原 告 陳瑞麟被 告 陳信宇
陳薇庄兼上二人共 同訴訟代理人 陳驛全上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國111年7 月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就原告與張次福於民國一一零年八月十四日就坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○地號土地及其上同段三零一建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號）所成立之買賣契約，依土地法第三十四條之一規定之優先購買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告，逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1第1項定有明文。查原告陳瑞華、陳瑞吟、陳瑞瑩、陳瑞蘋、闕承章、闕筱娟、闕清泉等7人起訴後，原告陳瑞麟於民國111年4月25日言詞辯論期日到場表示同意為原告等語（見111年度訴字第223號卷，下稱訴卷，第22頁），是以本件原告為上開7人。
二、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1 第1項、第2項定有明文。又因繼承而公同共有之土地，各繼承人有其應繼分，依土地法第34條之1 第5項準用同條第1項規定，計算應有部分數額時，得以應繼分代之。準此，因繼承而公同共有之土地，人數已過半數及其應繼分之數額合計過半數，或應繼分之數額合計逾3分之2者，即有權代未同意之繼承人為處分（最高法院108年度台上字第2256號判決參照）。查本件原告請求確認被告之優先購買權不存在，目的在排除被告之優先購買權，使原告得代未同意出售之被告行使對公同共有坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地及其上同段301建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路000號，下合稱系爭不動產）之權利（即潛在應有部分），而令買賣契約存在於原告與買受人即訴外人張次福之間。是以，原告於本件訴訟獲得勝訴判決，其可獲得之利益，應以系爭不動產出售價格按被告之潛在應有部分比例計算之，較符合上開民事訴訟法第77條之1 第2項規定「以利益為準」、土地法第34條之1 第5項規定公同共有情形可準用之意旨，否則在出售人與不同意出售之公同共有人雙方潛在應有部分比例懸殊情形下，出售人獲得勝訴之利益甚微，如仍須繳納依全部價金核徵之訴訟標的價額，尚難謂為公平。是以，原告主張依被告之潛在應有部分比例1/7，此有被繼承人陳長之繼承系統表可考（見110年度審訴字第878號卷，下稱審訴卷，第287頁），按買賣契約總價新台幣（下同）1,360萬元計算訴訟標的價額為1,942,857元（1,360萬元÷7＝1,942,857元，小數點以下四捨五入），並自行繳納第一審裁判費20,305元（見訴卷第56頁、110年度審訴字第878號卷，下稱審訴卷，第7頁），尚無違誤。被告主張公同共有即應按全部價金作為訴訟標的價額云云（見訴卷第57頁），較難憑採。又實務上雖有以優先承購權為財產權之一種，其因此涉訟，應就其爭買之標的物價額計算裁判費用之見解（最高法院100年度台抗字第483號裁定參照、司法院院字第624號解釋參照）。然本件並非被告起訴請求確認其優先購買權存在，亦非被告起訴請求辦理移轉不動產登記，自不應以原告之潛在應有部分比例計算，此為本院不引用上開最高法院、司法院解釋之理由，附此敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造繼承而公同共有系爭不動產，原告7人潛在應有部分6/7，被告3人為1/7。原告於110年8月14日，為使系爭不動產充分有效利用及達成正當行使權利之目的，依土地法第34條之1，以總價1,360萬元，將系爭不動產全部出售予張次福，買賣契約書增補特約註明「房屋現況（漏水壁癌）」，即已告知房屋現況，列為買賣契約內容。原告於110年8月24日（下稱8月24日通知）通知被告於函到後15日內行使優先購買權，並辦理簽約及履約付款。被告固於期間末日即110年9月10日回函表示應買，然附有要求屋況檢修及竣立證明等條件，並要求現場履勘始願簽約付款等與原契約內容不符之條件。被告行使優先購買權之意思表示係附履約條件，於法不符，應不生效力。嗣被告雖於110年9月15日寄出第二份存證信函表示願以「同一條件行使優購權」，然已逾期，且迄今未依約簽約及交付定金及期款，一再拒絕配合辦理移轉登記，並通知地政機關不得受理原告等依法提存及移轉所有權登記，顯係故意拖延而無購買真意。因系爭不動產之買賣契約關係懸而不決，原告有法律上確認利益，為此爰依民事訴訟法第247條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明如
主文第1項所示。
二、被告則以：原告寄發高雄大順郵局存證號碼299號信函未附房屋現況及特別約定之文件，被告為維護個人權利，要求屋況履勘並無不當，且被告於110年9月10日即法定期限15日內以高雄新興郵局存證號碼1525號函覆表示行使優先承買權，係屬合法有效。被告收到原告之高雄新興郵局存證號碼1533號信函、補齊房屋現況及特別約定契約等文件後，即依其指示期限內再次以高雄高等行政法院郵局存證號碼25號信函覆明確表達依約行使優先承買權，並以高雄高等行政法院郵局存證號碼26號信函催促原告進行簽約履行。惟被告自等候通知簽約履行迄今，原告未曾於收到書面通知翌日起15日內以書面明確通知被告履約時程或延遲原因，故延遲履約之責任應歸屬於原告。原告藉故拖延訂約履行在先，杜撰不實起訴內容提告在後，且刻意疏漏，未以完整內容據實陳報等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見訴卷第21頁）：㈠系爭不動產為兩造因繼承而公同共有，被告3人潛在應有部分1/7。
㈡原告於110年8月14日將系爭不動產出售予張次福，並於110年
8月24日通知被告於函到後15日內行使優先購買權，被告於110年9月10日回函通知表示應買，但附有屋況履勘等條件。
四、本件爭點如下（見訴卷第22頁）：㈠被告3人行使優先購買權之意思表示是否生效？㈡原告請求確認被告3人就系爭不動產之優先購買權不存在，有
無理由？
五、本院得心證之理由：㈠按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人，其不能以書面通知者，應公告之；第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明，其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；前4項規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1第1項至第5項定有明文。又土地法第34條之1優先承購權係對於共有人請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權（最高法院98年度台上字第1285號判決參照）。
㈡查被告提出收受原告寄發高雄大順郵局存證號碼299號信函中
以明載出售標的為系爭不動產（見審訴卷第173頁）、總價金為1,360萬元（見審訴卷第169頁）、被告倘依同一條件承買，應於15日內為意思表示（見審訴卷第175頁），並附有不動產買賣契約書（見審訴卷第189至193頁），其內雖無標的物現況說明書（見審訴卷第45頁）、增補特約（見訴卷第29頁），仍足以認定被告當時即已知悉原告與張次福間已就系爭不動產達成買賣合意，雙方同意辦理移轉登記與交付價金，張次福並已同意買受系爭不動產，未有何要求履勘、檢測、原告需先修繕之要求。被告以欠缺屋況說明云云置辯（見訴卷第21頁），不足採為有利於被告之論據。然被告於期間末日即110年9月10日之行使優購權通知書卻附加「另請洽議日期進行屋況履勘及檢測，如有損毀或瑕疵須於交屋前由賣方修繕完畢並附竣工證明」之條件（見審訴卷第199頁），係屬擅加買賣條件，揆諸前揭說明，即非合法行使優先承購權。原告主張被告未於期限內合法行使優先購買權等語（見訴卷第20頁），應屬可採。
㈢至於證人王鐘賢證稱：伊係賣方經紀人，另一位永慶美術店
之業務員林小姐是張次福之買方經紀人，買賣契約書是李冠穎代書製作；張次福第一次跟他太太去看屋，那次有下雨，二樓沒有燈，二樓到三樓沒有手扶梯，所以他有看到屋況很糟糕，房屋壁癌及滲漏水很嚴重，天花板都掉下來，成交那陣子剛好下大雨，有很多水滲下來，所以現況說明書幾乎全勾，後陽台裝冷氣的地方，整個屋況都不好，伊有跟張次福講，簽訂增補特約係因為要再次強調這個很重要，因為不是一般的壁癌，它是真的很嚴重，所以強調跟買方講清楚這個狀況，屋主不負責了，由買方負擔，然後減價40萬，原訂110年11月18日要完成尾款交付；陳驛全不同意出售系爭不動產，因為要賣掉了，伊有去華廈找過他，在他住處大樓樓下跟他講，他說沒授權給伊、伊無權賣，他說他有一個住商的朋友，他的部分要授權給該人，看伊能不能跟該人配合，伊說沒辦法，因為都是委託授權為主，他沒有認同伊可以賣，那次後伊就沒有去找他，後面有電話聯絡，成交之後，李冠穎代書有寄存證信函通知陳驛全，陳驛全有回函，但說房子要修理，陳瑞華他們就說買方願意現況交屋，所以要用相同條件來買，後來陳驛全有寄一封信來但超過時間，代書好像用LINE或電話跟他講說超過時間，但伊法務蔣先生說要用寄的不能用講的，如果不可抗力像在美國怎麼辦，也要算數，後來說要讓陳驛全買，但要相同條件來買，再後來伊要聯絡雙方，要先解約再給陳驛全買，張次福那時說如果雙方有講好，他願意退回，張次福這邊有解決，他最後有同意，伊就問陳驛全跟陳瑞華，10月初的時候伊問陳驛全何時有空，他說星期二，伊說先問他、之後還要問陳瑞華他們共同時間大概何時，陳驛全有給一個時間，伊再問陳瑞華，但時間無法配合，高雄這邊願意配合，但陳瑞華她們臺北三個比較遠沒辦法配合，原本沒有共同時間，後來協調禮拜六大約6點可以配合，陳驛全說禮拜六日不行的話，平常日也可以，陳瑞華她們不想用授權書給別人，她們覺得這很重要，要本人來，伊跟陳驛全說她們要本人到場，但要禮拜六，伊也是盡量協調，陳驛全也很堅持不要禮拜六；系爭不動產本來租給相館，退租以後只還一把鑰匙給伊等人，但應該還有一把，所以陳瑞華有授權把鎖頭換掉，避免他們還保留鑰匙出入，伊就把鎖頭換掉，陳驛全一直說要告伊換鎖，伊有跟他說是陳瑞華授權，他一直說伊把裡面東西弄丟，伊也是問陳瑞華說如果他要看是否可以，陳瑞華說要陪同，伊真的沒有丟東西；伊沒有陪同陳驛全入屋查看，他沒有叫伊來開門，伊請人換鎖時，他說他在旁邊，但伊沒有看到，伊不知道他是否在，伊說換鎖不是伊可以決定的；誰來買對伊都一樣，錢進來是到公司，公司再統一分配，不會因為誰買而有差別，買方要匯進履保或要匯到公司帳戶或拿票給經紀人都可以，但進履保比較麻煩，要另外再簽名等語（見訴卷第49至55頁），均係仲介買賣及事後與被告陳驛全接洽過程，對於本院前述認定被告陳驛全未合法行使優先購買權，不生影響。
六、綜上所述，原告與張次福於110年8月14日就坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地及其上同段301建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路000號）成立買賣契約後，原告依土地法第34條之1規定，於110年8月24日通知被告於函到後15日內行使優先購買權，被告雖於110年9月10日回函通知表示應買，然擅加屋況履勘、檢測、修繕等條件，而未合法行使優先購買權。從而，原告請求確認被告之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其他攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 20 日
民事第三庭 法 官 李俊霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 7 月 21 日
書記官 黃莉君