臺灣橋頭地方法院民事判決111年度訴字第350號原 告 吳澤隆訴訟代理人 吳麗珠律師被 告 李炳榮訴訟代理人 李承書律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國112年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國105年4月4日與原告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），向原告購買原告所有門牌號碼高雄市○○區○○路○段00號房屋及其坐落基地（下合稱系爭房地），約定買賣總價為新臺幣（下同）8,800,000元。原告業已於105年6月8日將系爭房地所有權移轉登記予被告，然被告僅給付計7,966,651元（含相關稅費及代墊費），尚餘833,349元之買賣價金，迄今尚未給付。為此，爰依民法第345條第1項規定及系爭買賣契約書第3條約定提起本訴等語，並聲明：㈠被告應給付原告833,349元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠其否認兩造就系爭房地約定價金為8,800,000元，蓋兩造實際
約定價金係6,600,000元，被告已實際支付5,966,651元，加上原告同意扣減買賣價金2,000,000元，被告已給付價金7,966,651元，縱認被告有部分價金尚未支付（假設語），原告主張之買賣價金餘額亦不實在。縱認被告積欠價金未付（假設語，被告否認之），原告完成系爭房地所有權移轉登記後，被告於105年6月中旬以口頭催告原告交屋，然原告卻一再推託，遲未交付房屋，直至110年間，因系爭房地遭陽信商業銀行股份有限公司（下稱陽信銀行）強制執行並拍賣後，系爭房地所有權移轉登記予買受人即訴外人顏珠稔，原告始搬離。依系爭買賣契約書第16條約定，被告對原告即有遲延違約金之債權存在，被告自得請求原告自定期催告之翌日即105年6月15日起至清償日止，按日給付被告以系爭房地買賣總價款之千分之一計算之遲延違約金共計17,820,000元（計算式：8,800元/日×2,025日＝17,820,000元），被告據以主張抵銷，自足以消滅全部之債務。
㈡又依系爭買賣契約書第16條約定，原告就系爭房屋自通知交
屋時起即有點交之義務，而依兩造約定及一般不動產買賣交易習慣，所謂交屋款（即尾款）係於交屋及產權移轉完成時，買受人始給付予出賣人，用以確保出賣人履行交屋及產權移轉之義務，是被告於點交程序完成後，始有給付剩餘買賣價金予原告之義務，然原告迄今未將系爭房地交付予被告，被告雖曾以口頭催告原告交屋，但原告從未依約點交系爭房地予被告。而買受人之給付價金之義務與出賣人之交付不動產之義務，有互為對待給付關係，則被告就此為同時履行之抗辯，即屬有據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被告於105 年4 月4 日與原告簽訂系爭買賣契約書，向原告購買原告所有之系爭房地。
㈡被告前曾向原告配偶陳錦珍提出遷讓房屋訴訟，經本院105年
度橋簡字270號判決被告勝訴，惟陳錦珍上訴後，經本院106年度簡上字第138 號判決廢棄原判決後改派被告敗訴確定。
㈢陳錦珍持續占用系爭房地，直至110 年5 月19日始因系爭房地遭拍賣後，經拍定人請求遷讓房屋始遷出。
㈣原告已於105年6月8日將系爭房地所有權移轉登記予被告。
四、本件爭點如下：㈠兩造就系爭房地約定之買賣價金為若干？㈡被告主張行使同時履行抗辯權，有無理由？被告以遲延違約
金及相當於租金之不當得利主張抵銷，有無理由？得抵銷之金額為若干？㈢原告請求被告給付833,349 元，有無理由？如有理由，金額
應以若干為當？
五、本件得心證之理由：㈠按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，
故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。參諸原告主張系爭房地買賣價金為8,800,000元一事，要與系爭買賣契約書之記載相符（見審訴卷第15頁），被告否認系爭房地買賣價金為880萬元，並辯稱兩造約定之價金為660萬元等語，自應由被告負舉證責任。
⒈參諸被告於系爭買賣契約訂立後，已給付原告簽約款300,000
元，用印款500,000元，完稅款1,700,000元，代償系爭房地原有貸款2,986,957元，代償仲介服務費360,000元，及代償稅費119,694元，共計5,966,651元，原告並曾出具同意書同意扣減買賣價金200萬元等情，為兩造所不爭執，並為本院106年度簡上字第138號判決（下稱另案遷讓房屋判決）確認在案。是系爭買賣契約經原告同意扣減買賣價金200萬元後，系爭房屋實際買賣價金應為680萬元，與被告所辯之660萬元價金，相差僅為20萬元，此核與原告於前案以證人身分出庭時，曾陳稱：第一次簽約時，被告（陳錦珍）有在場，被告說要賣680萬元，原告（李炳榮）說要買660萬元等語相符（見105年度橋簡字第270號卷，下稱橋簡卷，第88頁），足見買賣當時，雙方曾就系爭房地價金就20萬元空間相互議價，惟被告並未舉證其議價成功，其雖以陳錦珍之前於其他刑案之陳述為據，然陳錦珍並非契約當事人，其所述要難為兩造約定價金之依據，是依兩造所簽訂之不動產買賣契約觀之，雙方就買賣價金既記載為880萬元，堪認最後兩造應仍以680萬元成交【880萬元（記載價金）＝680萬元（實際價金）+200萬元（折價）】，其書立之契約書始合常情，被告所辯，既乏所據，即非可採。
⒉是兩造約定之實際買賣價金既為680萬元，扣除被告已實際支
付之金額5,966,651元後，其尾款應為833,349元（6,800,000元-5,966,651元＝833,349元），上情堪可認定。
㈡又按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付；但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第348條第1項、367條、第264條第1項分別定有明文。經查：
⒈兩造於105年4月4日簽立系爭房地買賣契約書後，被告即陸陸
續續給付買賣價金款項，原告並於105年6月8日即將上開系爭房地之所有權移轉登記予被告，惟嗣後因原告之配偶陳錦珍拒絕搬遷，原告遲未履行交付房屋予被告之義務，被告因此對陳錦珍提出遷讓房屋之訴，惟陳錦珍仍拒不搬出，直至110年5月19日為止一情，爰經另案遷讓房屋判決認定在案，並為兩造所不爭執。另案遷讓房屋判決於第二審改判之理由，係因認陳錦珍僅為原告之占有輔助人，而非占有人，是認被告僅得依買賣契約請求陳錦珍搬遷，其依民法第767條請求遷讓一節有誤，故改判決被告敗訴，此有判決書在卷可參（見審訴卷第25-29頁），並經本院調卷核閱無誤。而被告自另案遷讓房屋判決確定後，直至陽信銀行強制執行拍賣系爭房地為止，系爭房地仍為陳錦珍所占有，直至拍定人顏珠稔對陳錦珍提出遷讓房地之訴，經本院109年度訴字第514號受理，陳錦珠始於110年5月19日遷出一情，業經本院調閱上開卷宗，並經原告自認無訛，足見自系爭買賣契約自105年4月4日訂立後，原告始終未能履行交付系爭房地予被告之義務，直至賣賣成立5年餘，因第三人拍定系爭房地，並提出相關訴訟，原告之占有輔助人始將系爭房地遷讓交付予第三人，是原告未履行交付房屋之義務，被告所提之同時履行抗辯，於陳錦珍110年5月19日遷讓前，均屬有據。
⒉參諸兩造雖未於系爭買賣契約書上約定交付系爭房地之日期
，然參諸證人楊黃緹湄證稱：我在做仲介的時候，在大樹有一塊土地要賣，陳錦珍說要買，要我帶他看，因此認識陳錦珍，有一次陳錦珍來找我說他養18條狗，被鄰居打，他們住不下去，系爭房地要賣，陳錦珍要購買大樹那一塊地放18條狗，到時大樹土地交易完成後，把18條狗搬過去，就把系爭房地交給被告，但是大樹土地用原告的名字貸款沒過，後來用原告弟弟的名字買，陳錦珍就說大樹土地不是登記原告的名字她就不要搬過去，所以陳錦珍就一直在系爭房地裡不搬等語（見本院卷第192-194頁），此核與陳錦珍在另案遷讓房屋事件判決中提出之高雄市○○區○○段000地號土地（下稱大樹區土地）買賣契約書相合（見橋簡卷第106-110頁），復參以陳錦珍對兩造、吳澤源提出竊占告訴，對楊黃緹湄、葉祐玲提出詐欺告訴之案件中，陳錦珍於上開案件曾陳稱：其因為養18條狗遭到鄰居毆打，原本想購買大樹區土地養狗，但大樹區土地後來登記在吳澤源名下，其懷疑吳澤源竊占等語，有高雄地方檢察署106年度偵字424號、橋頭地方檢察署105年度偵字第3865號不起訴處分書在卷可參；又原告亦在高雄地方檢察署106年度偵字第424號案件及另案遷讓房屋訴訟中曾自承：陳錦珍養狗整間房子很臭，所以才說要把房子賣掉，去買比較大的空地養狗，陳錦珍提議買土地，並介紹楊黃緹湄給其認識，其透過楊黃緹湄認識大樹區土地地主，所以其賣掉系爭房地，將錢拿去買大樹區土地等語，有上開不起訴處分書及本院105年度橋簡字第270號言詞辯論期日筆錄可查（見橋簡卷第88頁），此均與證人楊黃緹湄之證述相符，並經本院調閱橋頭地方檢察署107年度偵字第11223號、106年度偵字第424號案件卷宗查閱無訛，足見證人楊黃緹湄上開證述，要屬真實，應值採信。參諸大樹區土地係於105年6月13日移轉予吳澤源名下，有土地登記謄本在卷可稽（見橋簡卷第106頁），堪認兩造約定交付系爭房地之時間，係於原告購買大樹區土地之後，而大樹區土地於105年6月13日移轉登記完成後，系爭房地即屬得請求交付之狀態。
⒊參諸原告並未與陳錦珍同居於系爭房地中，其曾多次偕同被
告前去系爭房地處催討陳錦珍交付房屋，至少於105年6月13日、105年7月4日、105年10月15日均曾有紀錄前往催討陳錦珍搬家，有時甚至因此與陳錦珍發生肢體衝突一事，除經證人楊黃緹湄證述在卷外（見本院卷第194頁），原告甚至因催促陳錦珍交付房屋，而遭陳錦珍提出公然侮辱之告訴一節，有陳錦珍於106年度上議字第264號補充狀、105年度他字第9669號提出公然侮辱告訴筆錄、105年11月21日原告訊問筆錄、臺灣高等法院高雄分院檢察署106年度上聲易字第990號處分書等件在卷可稽（見本院卷第73、137、145、156、1
57、164頁），並為原告所不否認，顯見被告確有口頭請求原告交付系爭房地之請求，而依原告當時盡力協助被告取得系爭房地之行為，僅因陳錦珍拒不搬遷而未果，顯見原告當時不僅未曾提出被告尾款未付之同時履行抗辯，其亦認系爭房地之交付期限已屆至，其有交付系爭房地之義務，否則其豈有多次陪同被告前往系爭房地請求陳錦珍遷讓房屋，甚至與陳錦珍發生衝突，並遭陳錦珍驅趕、提告之理由，其主張：當時契約還沒完整，怎麼叫我太太搬云云（見本院卷第174頁），顯然係事後卸責之詞，不足採信。
⒋復參諸證人楊黃緹湄證稱：後來被告跟原告常常在我的車廠
那邊見面，被告會跟原告說，請你太太趕快搬一搬，尾款趕快算一算，原告自知他理虧，沒有講過尾款的事，被告還有一次去原告公司拜託原告老闆，請老闆拜託他太太搬走，他太太因此還告他老闆，他太太也告他弟弟、我、跟大樹區土地地主，原告甚至還有說過，如果原告太太趕快搬走的話願意再多付10萬元，趕快搬一搬才不會有違約金等語（見本院卷第195-197頁），足見被告要無拒絕給付尾款之意思，係因原告無法達成履行交付房屋之義務，原告始無法要求被告交付尾款。參諸原告於另案遷讓房屋訴訟中，曾於106年5月23日言詞辯論期日以證人身分到庭證述時，亦證稱：「（系爭房地買賣後，與原告有無其他糾紛？）沒有糾紛，房子只剩尾款沒有清償，但尾款具體數額還要計算...」等語（見橋簡卷第89頁），足見直至當日，原告尚未與被告會算尾款金額多少，其顯然未曾向被告請求交付尾款，始會連尾款具體金額均不知悉，而陳錦珍雖於另案曾主張：系爭房地買賣價金尚未付清云云，惟陳錦珍並非系爭買賣契約之當事人，其當時與原告屬對立之立場（見簡上卷第93頁，原告當時尚因證詞將因對陳錦珍不利而拒絕證言），陳錦珍根本未有交付系爭房地予被告之意思，上開答辯顯然未經原告之授權，且其對於買賣價金、尾款金額若干等節，其陳述亦前後不一且與事實不符，自不生對被告請求交付價金之效果，是原告不能舉證其在本件起訴前曾請求被告交付價金尾款，其辯稱：其未交付系爭房地，是因為主張被告未交尾款，行使同時履行抗辯，故不負遲延交付房屋之義務云云，要無可採。
㈢依系爭買賣契約書第16條約定：「地政士或登記代理人完成
買賣移轉相關手續後，雙方同意於通知交屋時起算7日內，完成交屋手續。屆時未能依約履行移交時，有責任之一方視為違約論，應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約金。」（見審訴卷第17頁），是被告於105年6月中旬即以口頭催告原告交屋，原告亦於105年6月13日起，即偕同被告前去催告陳錦珍交屋，惟原告遲遲無法履行交屋之義務，自此即應負遲延給付之責任，依證人楊黃緹湄之證述，當時被告曾向原告提及違約金之請求（見本院卷第196頁），足見被告即有行使違約金請求權之意思表示，以大樹區土地於105年6月13日即已移轉登記完成觀之，再加上2週合理搬遷期限計算，至遲於105年7月1日起，原告即已陷入給付遲延，以買賣實際價金總價款680萬元千分之一計算，每日違約金金額為6,800元，而陳錦珍於110年5月19日始遷出，其違約時間逾1700多日，其違約金早已逾越剩餘尾款833,349元（833,349÷6,800＝122.55，小數點二位以下四捨五入），被告主張與之抵銷，原告自無剩餘之價金債權可以請求。又原告雖主張：其合法提出同時履行抗辯後，遲延責任即溯及免除云云，然被告自另案遷讓房屋訴訟確定後，即未見再向原告或其履行輔助人提出相關訴訟，依被告辯稱：後來我就想說讓陽信銀行處理就好，剩下的價金跟買賣契約剩餘的價金互相抵銷就好，不用再另外告原告等語（見本院卷第175頁），是原告於110年5月19日陳錦珍搬遷之前，因其配偶拒不遷讓房屋，是其無法履行交付系爭房地之義務，故其不曾也無法向被告行使同時履行抗辯，而110年5月19日陳錦珍搬遷之後，被告因已主張抵銷，再未向原告提出交付系爭房地之請求，且原告之價金請求權已全部抵銷而不存在，原告亦無行使同時履行抗辯之機會及可能，是原告從未合法提出同時履行抗辯，其上開辯解，自屬無由，要無足採。
六、綜上所述，原告依民法第345條第1項規定及系爭買賣契約書第3條約定，請求被告給付833,349元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 1 月 30 日
民事第一庭 法 官 張琬如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 30 日
書 記 官 陳儀庭