臺灣橋頭地方法院民事判決111年度訴字第39號原 告 陳建宇
王昱鑫陳晉謙共 同訴訟代理人 吳依蓉律師被 告 林上倫
吳榮豐共 同訴訟代理人 陳建誌律師當事人間請求回復原狀等事件，本院民國111年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告陳建宇為門牌號碼高雄市○○區○○路000 號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，原告王昱鑫、陳晉謙為系爭房屋所坐落基地高雄市○○區○○段○○段00000 ○000 地號土地（下稱系爭土地）之所有權人（上開房屋及土地下合稱為系爭房地）。被告為規劃作醫療診所之用，於民國110年4月30日與原告就系爭房地簽定房屋租賃契約書，約定被告自110年8月1日起至130年7冃31日止向原告承租系爭房地，租金自110年8月1日起至115年7冃31日止，每月新台幣（下同）80,000元；自115年8月1日起至120年7冃31日止，每月100,000元；自120年8月1日起至130年7冃31日止，每月110,000元；押租金320,000元（下稱系爭租約）。原告於與被告簽約後即將系爭房地先行交付被告規劃及裝潢，被告並已將系爭房屋之電力、天花板、水電、電燈等全部拆除，詎被告竟於同年7 月2日向原告稱因無法開業使用，而向原告表示終止系爭租約。被告終止系爭租約後：㈠依系爭租約之約定，被告應將系爭房屋回復原狀後返還原告，詎被告竟不將系爭房屋回復原狀返還原告，經原告多次告知仍置之不理，後來經原告於110年10月14日重新請人換鐵捲門及換鎖後，始取得房屋之占有，將系爭房屋打開入屋給新的承租人。系爭房屋回復原狀之費用，經原告請廠商估價後，回復一樓電力原狀所需費用為265,800 元、回復一樓至三樓天花板原狀所需費用為850,000 元、回復一樓至三樓水電配管及拉線包括插座、出口指示燈所需費用為270,000 元，合計共1,385,800元。㈡又系爭租約第13條約定：「租期屆滿或中途停止租約時，乙方（即被告）應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方（即原告），不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方新臺幣10,000元之違約金。」。依系爭租約第13條之文義解釋，所謂「原狀」交還，應指原來之狀態而非現在之狀態，亦即契約成立前即被告「承租前之原狀」之狀態，始與民法第455 條、第263 條準用第259 條規定相符。否則被告將電力、天花板、水電、電燈等拆除後放置予系爭房屋，仍謂依約回復，顯不合常理，故被告應依上開約定給付原告自110年7月2日向原告表示終止租約之日起至110年10月2日止，共93日之違約金，合計共930,000元。㈢依上開二項金額計算，被告應給付原告之金額共為2,045,800元，扣除押租金320,000元後為1,725,800元。又原告對於上開主張二部分之事實全部均為主張，但願只請求被告給付850,000元。爰依系爭租約之法律關係（系爭租約第13條，民法第455 條、第263 條準用第259 條規定）提起本訴等語。並聲明：⑴被告應給付原告85萬元，及均自被告中最後收受起訴狀繕本送達者翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⑵前項給付，如其中一被告已為給付，其餘被告於給付範圍內免其給付責任。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告於簽約後確有拆除系爭房屋之電力、天花板、水電、電燈等，惟一樓部分僅拆除天花板，電力部分並未拆除，原告於被告拆除前及拆除過程中均全程監工，原告主張一樓電力已無法再利用，須重新拉線配管，應舉證以實其說。又系爭房屋之裝潢於拆除前已相當老舊，縱被告須回復租賃物之原狀，亦係回復至老舊之狀況，原告主張三樓天花板復原工程所需之費用850,000元係新品價格，並非原本老舊狀況之室內裝潢價值。另一樓至三樓水電施工配管及拉線包括插座、出口指示燈所需費用270,000元部分，原告應舉證證明被告已破壞線路而不堪使用，而須施作上開工程。再原告現已將系爭房地另出租給他人，原告主張之上開回復原狀部分，均已由現承租人依其承租目的重新裝潢使用，原告並未支出任何回復原狀之費用，且亦已無法再為鑑定。
㈡、就原告請求違約金部分：⑴系爭租約第13條所約定之「將租賃物以『原狀』交還甲方（即原告）」之『原狀』，並非指回復至系爭房「承租前之原狀」，而係指以「房屋現狀」交還，否則若原告以被告不回復原狀而不願接收房屋，被告 將須一直給付違約金，顯不合理，且上開文字與系爭租約第4條就租約屆滿或中途約止租約被告所須負之返還房屋義務，係約定為「回復租賃物之原狀」等語對照，二者顯然有別，故系爭租約第13條規定給付違約金規定之「將租賃物以『原狀』交還甲方（即原告）」之『原狀』約定，自應做不同之解釋，而解釋係指以「房屋現狀」交還。⑵兩造雖係於110年4 月30日簽約，原告於簽約後並將系爭房地先行交付被告規劃及裝潢，但系爭租約兩造所約定之租賃期間係自110年8月1日起承租，故原告得請求違約金之期間自應自110年8月1日起算，而不得自被告110年7月2日向原告表示終止租約之日起算。
另被告於終止系爭租約後，兩造於110年8月18日至高雄市楠梓區公所調解時，被告曾提出房屋鑰匙欲歸還原告，但原告不願接受，並非被告不願交還房屋，故原告請求此日之後之違約金亦無理由。⑶又縱被告應給付違約金，系爭租約第13條所約定之每日違約金為10,000元，顯屬過高，蓋系爭房地租賃期間每月租金為8 萬至11萬元，如以每日1 萬元計算違約金，1 個月違約金即高達30萬元，與租金相比顯有過高及不合理，被告得依民法第252 條規定請求酌減。
㈢、又被告除得以押租金320,000元向原告抵銷外；系爭租約第24條另約定，系爭房屋三樓部分，被告拆除隔間、修繕衛浴設備，原告應補助被告修繕款300,000元，被告另得以此300,000元主張抵銷等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事實：
㈠、原告陳建宇為系爭房屋之所有權人；原告王昱鑫、陳晉謙為系爭房屋所坐落基地高雄市○○區○○段○○段00000○000地號土地之所有權人。
㈡、兩造就系爭房地於110年4月30日簽立系爭租約，被告並交付32萬元押租金予原告。被告嗣後於110年7月2日向原告表示因系爭房屋無法作為診所及藥局使用終止系爭租約。
㈢、系爭租約第13條約定：「租期屆滿或中途停止租約時，乙方（即被告）應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方（即原告），不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方10,000元之違約金。」。
㈣、被告於簽立系爭租約後，至少曾拆除系爭房屋之天花板。
㈤、系爭房屋為鋼筋混凝土造房屋，完工日期為81年11月23日。四本件爭點：
㈠、原告是否得請求被告回復原狀之費用？如可，得請求之金額為若干？
㈡、原告依系爭租約第13條約定請求被告給付違約金，有無理由？如有，是否過高？得請求之金額為若干？
㈢、被告主張抵銷，有無理由？如有，得抵銷之金額為若干？
五、原告是否得請求被告回復原狀之費用？如可，得請求之金額為若干？原告雖主張系爭房屋回復原狀之費用合計共為1,385,800元云云，惟查，原告事實上並未因此而支出任何回復原狀之費用，系爭房屋之回復原狀，因原告於110年12月22日將系爭房屋另出租給其他承租人許００，而由新承租人許００自行依其承租目的重新裝潢使用，原告並未支出任何回復原狀之費用等情，為兩造所不爭執之事實（卷二第81頁），並有原告提出之新承租人許００租賃契約及其修繕單據（卷二第47頁以下）在卷可稽，足認屬實。原告既並未因此而支出任何回復原狀之費用，則其請求回復原狀費用，於法無據，即不足採。至原告雖陳稱「整修的部分確實是由新承租人許弈茗自行裝修，但原告因此而降低給新承租人許弈茗的租金，從原本出租給被告的8 萬元，降為每月5 萬元」等語，縱認屬實，因此部分之金額，其性質係屬所失利益之損害，並非回復原狀之費用，而原告並未於本件主張及請求上開所失利益之損害，自非本件所得審究，並予敘明。
六、原告依系爭租約第13條約定請求被告給付違約金，有無理由？如有，是否過高？得請求之金額為若干？
㈠、系爭租約第13條所約定之將租賃物以「原狀」交還原告之「原狀」應如何解釋：
原告雖主張系爭租約第13條所約定之將租賃物以「原狀」交還原告之「原狀」係指被告「承租前之原狀」之狀態云云。
然依系爭租約第13條約定之：「租期屆滿或中途停止租約時，乙方（即被告，下同）應即搬遷，將租賃物以『原狀』交還甲方（即原告，下同），不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方新臺幣10,000元之違約金。」等語，所使用之文字係明文約定為『原狀』，此與系爭租約第4條就租約屆滿或中途約止租約被告所須負之返還房屋義務，係約定為：「乙方就租賃物...增設，改造或裝飾，...租期屆滿或中途終止租約時，應『回復租賃物之原狀』，...」等語，所使用之文字為『回復租賃物之原狀』，明顯不同。參以在體例上，系爭租約第4條係就整體租約之約定，而系爭租約第13條約定係只有針對違約金之特別規定，二者在體例解釋上，亦應為不同之解釋。故系爭租約第13條給付違約金規定之「將租賃物以『原狀』交還甲方（即原告）」之『原狀』約定，應係指以「房屋之現狀」交還。
㈡、原告⑴雖主張因原告於簽約後已將系爭房地先行交付被告規劃及裝潢，其得自被告110年7月2日向原告表示終止租約之日起算違約金云云。然查，系爭租約兩造既已明定租賃期間係自110年8月1日起承租，原告所得請求之違約金自只能自契約有效期間之110年8月1日開始起算，其餘之期間因並非系爭租約之契約效力所及，即不得請求。⑵又被告雖抗辯其於兩造110年8月18日至高雄市楠梓區公所調解時，曾提出房屋鑰匙欲歸還原告，係原告不願接受，並非被告不願交還房屋云云，惟承租人所負之交還房屋義務，並非只有交還房屋鑰匙，而是應包含點交房屋之現況、清理房屋環境及交還房屋鑰匙等等，被告既未定期通知或發函原告約定於何年月日點
交房屋，而只有於調解時提出房屋鑰匙欲交還原告一端，即尚不足以已有完全履行交還房屋之義務，經原告拒絕受領而應負遲延責任之情形，故被告自仍應負有給付違約金之義務，原告請求被告應給付至110年10月2日之違約金，即屬有據。原告得請求被告給付違約金之期間應自110年8月1日起至110年10月2日止，共2個月又2日。
㈢、按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第252條定有明文。次按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。」、「當事人約定契約不履行之違約金過當者，法院得依民法第252條以職權減至相當之數額，然是否相當，仍須依解約時之一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害，以為酌定之標準，不應將契約解除後之因素列入考量（最高法院92年度台上字第2046號民事判決參照）。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異」，有最高法院79年台上字第1915號、101年度台上字第74號判決意旨可參。經查，就兩造約定之違約金是否過高情形，本院審酌系爭租約第13條所約定之每日違約金為10,000元，一個月之違約金高達30萬元，而系爭租約所約定之租賃期間之三階段之每月租金分別為8、10、11萬元，依上開金額平均計算只為每月96,667元，二者相顯不相當而顯有過高之情形，故違約金應予酌減為以每月96,667元計算。
㈣、依上開說明之標準，原告得請求之違約金應為199,778元【許算式：96,667×﹛2＋（2÷30）﹜＝199,778元。小數點以下四捨五入】。
七、被告主張抵銷，有無理由？如有，得抵銷之金額為若干？按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」，民法第334條本文定有明文。㈠被告雖主張其除得以押租金320,000元向原告抵銷外；依系爭租約第24條：系爭房屋三樓部分，被告拆除隔間、修繕衛浴設備，原告應補助被告修繕款300,000元，故其另得以此300,000元主張抵銷云云。惟查，被告依系爭租約之全體約定意旨觀之，此項補助應係以系爭租約未經終止，完整全部履行為前題，然被告係在系爭租約尚未開始前即終止租約，且被告亦尚就系爭房屋三樓部分為拆除隔間、修繕衛浴設備，故被告自不得主張以此300,000元補助修繕款主張抵銷，而只能以320,000元押租金主張抵銷。㈡而原告得請求之199,778元違約金，與被告得請求返還之20,000元押租金抵銷後，已無餘額，原告自不得再向被告請求。
八、綜上所述，本件原告之訴，為無理由，應予駁回。
九、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請，即失所依附，應併予駁回。
十、本件事證及法律關係已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 12 月 26 日
民事第一庭 法 官 郭文通以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 26 日
書記官 林香如