臺灣橋頭地方法院民事判決111年度訴字第455號原 告 王贏慶
王靜惠王秋月王素津共 同訴訟代理人 陳樹村律師
宋瑞政律師被 告 吳世強當事人間租佃爭議事件，本院民國112年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就高雄市○○區○○段○○○○地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）原為原告之祖先（即訴外人王方兆）所有，王方兆過世後由原告之父王萬兆繼承。王方兆於民國42年6月17日與訴外人即被告之祖先（即訴外人吳承法）就系爭土地訂立有耕地三七五租約（下稱系爭租約）。系爭租約於兩造之祖先過世後，至93年間由原告之父王萬兆及訴外人即被告之父吳金模繼承，王萬兆與吳金模於93年6月29日就系爭土地之系爭租約再為續約，並簽訂有耕地三七五租賃契約；王萬兆於89年7月間過世後由原告等繼承人繼承系爭土地及系爭租約；吳金模於96年5月12日過世後由被告繼承系爭租約。依系爭土地之林務局農林航空測量所民國79年5月13日至94年9月24日之各年度航照圖、正射影像圖、google街景圖所示，被告及被告之父吳金模就系爭土地於79年5月13日至94年9月24日間並無任何自任耕種之情形；又依本院函詢高雄市政府都市發展局112 年2月20日後，該局雖函覆系爭土地自60年9 月20日都市計畫發布實施迄今皆非屬耕地等語（卷二第67頁），惟三七五減租條例成立之耕地租佃，倘成立租賃關係之始，即係以承租農地供耕作之用而成立租佃關係者，縱於租佃關係存續中所承租之耕地，經依法編定為非耕地使用，倘出租人未執此對承租人主張終止耕地租約，原租佃關係並不因此受影響，承租人仍不得逕變更為非耕地使用，系爭土地雖經都市重劃自60年9 月20日因都市計畫發布實施迄今皆非屬耕地，然原告並未依上開事由即並未依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款「經依法編定或變更為非耕地使用時」之規定向被告終止系爭租約，因此系爭租約之原來三七五租約之租佃關係並不因此受影響，而因被告及被告之父吳金模就系爭土地於79年5月13日至94年9月24日間並無任何自任耕種之情形，符合耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定之要件，原告自仍得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定終止系爭租約，原告並已以耕地租佃爭議調解聲請書之送達作為向被告終止系爭租約之意思表示，並經被告收受在案，是兩造間之系爭三七五租約業經原告合法終止。爰依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款提起本訴等語。並聲明：確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在。
二、被告則以：系爭土地於重劃前歷經被告祖母、父親真實耕作。嗣因系爭土地為位於高雄市都市計畫公辦市地土地重劃第29期（即自77年至94年）內之土地，經土地重劃後，系爭土地業經高雄市政府依法編定或變更為非耕地使用。系爭土地既業經高雄市政府依法編定或變更為非耕地使用，倘若原告欲終止系爭租約，則應依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款「經依法編定或變更為非耕地使用時」之規定為之，並依同條第2項之規定補償被告，而非依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定。原告於被告之父吳金模繼承系爭土地之耕地三七五租賃關係期間即將系爭土地出租予南台灣商行餐飲冷凍設備數年，並於系爭土地上搭蓋鐵皮屋。原告之主張為無理由等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事實：
㈠、訴外人即被告之父吳金模與訴外人王萬兆，於93年1 月29日就系爭土地訂立有耕地三七五租約（租約字號：左營區公所84年3月2 日高市○區○○○00000 號），並登記在案。並有土地登記謄本、高雄市私有耕地租約在卷可稽（卷一第149-15
1 、129-130 頁）。
㈡、被告及其父吳金模就系爭土地於79年5 月13日至94年9 月24日間，並無耕種之情形。並有航照圖在卷可稽（卷一第163-193頁）。
㈢、系爭土地於77年3 月22日，經高雄市政府地政局土地開發處第29期公辦市地重劃公告土地重劃，變更為非耕地。並有高雄市政府地政局土地開發處公開資訊、土地謄本、國土規劃地理資訊圖台在卷可稽（見卷一第213-227 、149-151 頁）。
㈣、王萬兆過世後，由繼承人即原告等人依法分割繼承系爭土地。並有土地謄本在卷可稽（見卷一第149-151 頁）。
㈤、吳金模於96年5 月12日過世後，由被告繼承系爭租約。並有高雄市左營區衛生所死亡證明書（見卷一第211 頁）。
㈥、原告起訴前已就被告未自任耕作，系爭租約為無效之事由，依法申請調解，經高雄市政府耕地租佃委員會，調處不成立，起訴為合法。並有高雄市政府耕地租佃委員會111 年第1次會議第1 案調處程序筆錄在卷可稽（見卷一第25頁）。
㈦、系爭土地原為原告之祖先（即訴外人王方兆）所有，王方兆於42年6月17日與訴外人即被告之祖先（即訴外人吳承法）就系爭土地訂立有耕地三七五租約，有有高雄市政府左營區公所函及檢送之42年6月17耕地三七五租約（卷二第117頁以下）及本院112年4月6日言詞辯論筆錄可稽（見卷二第128頁）。
㈧、經本院函詢高雄市政府都市發展局之結果，系爭土地自60年9
月20日都市計畫發布實施迄今，皆非屬耕地，有高雄市政府都市發展局112 年2月20日函（卷二第67頁）及本院112年4月6日言詞辯論筆錄可稽（見卷二第128頁）。
四、本件爭點：被告及其父吳金模就系爭土地是否有未自任耕作或非因不可抗力繼續一年不為耕作之情事？原告主張依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款終止系爭租約，有無理由？
五、本院論斷：
㈠、按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：四、.非因不可抗力繼續一年不為耕作時。」，耕地三七五減租條例第17條第1項第4款定有明文。次按，耕地三七五減租條例第17條第1項第4款所稱之「不為耕作」，係指承租人在主觀上已有放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，就原供耕作之土地不為耕作，任其荒蕪之意（最高法院104年度台上字第2327號民事判決意旨參照）。另按「.........耕地三七五減租條例第十七條係規定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，若出租人主張終止租約，應給予承租人補償之意。非謂承租人於耕地編定或變更為非耕地使用時，即得主張出租人應終止租約給予補償。」，最高法院103年度台上字第437號民事判決意旨參照。再按「依減租條例成立之耕地租佃，其土地以土地法第106條所定之農地為限。倘成立租賃關係之始，即係以承租農地供耕作之用而成立租佃關係者，縱於租佃關係存續中所承租之耕地，經依法編定為非耕地使用，倘出租人未執此對承租人主張終止耕地租約，原租佃關係並不因此受影響，承租人仍不得逕變更為非耕地使用。又耕地之承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人，否則原訂租約應屬無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。此觀減租條例第16條第1項、第2項之規定至明。所謂自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言......倘承租人......供其他非耕作之用或無正當理由不自耕作而任命荒蕪者，均不在自任耕作之列，原訂租約即屬無效，不因承租人曾否取得出租人之承諾而有不同。」（臺灣高等法院111年度上字第814號民事判決參照)。
㈡、經查：⑴系爭租約最原始係於42年6月17日原告之祖先（即訴外人王方
兆）與訴外人即被告之祖先（即訴外人吳承法）所訂立，嗣後再輾轉由兩造繼承，因系爭租約於42年間簽定當時系爭土地仍為耕地，故系爭租約為合法有效之耕地三七五租約，自堪認定屬實。另系爭土地自60年9 月20日都市計畫發布實施迄今，皆非屬耕地，有高雄市政府都市發展局112 年2月20日函在卷可稽，亦堪認定屬實。
⑵又系爭土地於98年8 月興建有門牌號碼為高雄市○○區○○○路00
0 號之南台灣餐飲冷凍生活館鐵皮屋坐落其上，有高雄市政府地政局楠梓地政事務函檢送之正射影像圖（卷一第153頁）在卷可稽，及系爭土地之林務局農林航空測量所民國79年5月13日至94年9月24日之各年度航照圖、正射影像圖、google街景圖（卷一第100頁以下、第161頁以下）在卷可稽；被告對於被告及其父吳金模就系爭土地於79年5 月13日至94年9 月24日間，並無耕種之情形，亦不爭執，自堪認屬實。則依上開被告及其父吳金模自79年5 月13日起距今33年多均未於系爭土地上為任何耕種行為，且任令他人在系爭土地上興建鐵皮屋，並出租供南台灣餐飲冷凍生活館營業使用以觀，堪認被告及其父吳金模在主觀上已有放棄耕作權之意思，且在客觀上亦有繼續不從事耕作之行為，確己符合耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定之「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之要件，原告自得依此事由向被告終止系爭租約。
㈢、至被告雖以系爭土地業經高雄市政府都市計畫土地重劃而於77年變更為非耕地（按應係於60年9月20日即已變更），原告如欲終止系爭租約應依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定為之，並依同條第2項之規定補償被告，而非依同條項第4款規定為之云云。惟查，租賃關係之始，即係以承租農地供耕作之用而成立租佃關係者，縱於租佃關係存續中所承租之耕地，經依法編定為非耕地使用，倘出租人未執此對承租人主張終止耕地租約，原租佃關係並不因此受影響，業見前述，故系爭租約承租之系爭土地雖業經高雄市政府都市計畫土地重劃而於60年間變更為非耕地，系爭租約之原租佃關係仍不受影響，仍合法存在。系爭租約之原租佃關係既不受影響，仍合法存在，則原告因被告及被告之父吳金模有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定之「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之事由，而依本款規定向被告終止系爭租約，自屬合法，是被告之此部分抗辯，即不足採。
六、綜上所述，本件原告之訴，為有理由，應予准許。
七、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、抗辯、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 4 月 28 日
民事第一庭 法 官 郭文通以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 28 日
書記官 林香如