臺灣橋頭地方法院民事判決111年度訴字第487號原 告即反訴被告 林玉姍訴訟代理人 黃韡誠律師複代理人 龔柏霖律師被 告即反訴原告 魏阿滿訴訟代理人 陳丁于訴訟代理人 陳品勻律師上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國112年8月3日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍萬柒仟元，及自民國111年3月9日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣伍萬柒仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：原告林玉姍與被告魏阿滿於民國110年5月19日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定以買賣總價38,000,000元，由原告買受被告所有坐落高雄市○○區○○段0000地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路0000號建物（下合稱系爭不動產），被告應於110年7月30日交屋。原告已按期給付簽約款3,800,000元、備證用印款與完稅款3,800,000元，並提供金額30,400,000元之本票一紙供作尾款擔保，被告本應依約於110年7月30日交屋卻未為之。原告於110年9月9日以存證信函催告被告履行，迄111年1月18日被告方交屋，是被告應於110年7月31日起對原告負遲延責任，依系爭契約第12條第3項前段約定，違約金共計3,249,000元（計算式：19,000元×171日=3,249,000元）。爰依系爭契約第12條第3項前段約定提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告3,249,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告主張：兩造於110年5月19日簽訂系爭契約，買賣期間被告已明確告知原告系爭房地已於110年1月22日與好翫公司簽有租約，該租約本屬於買賣內容之一，但原告要求被告於該租約尚未完成期間強制承租方搬遷，顯已於知情下要求被告違反買賣不破租賃原則，被告自不可能從事違法情事強制租方搬遷。又被告依約於110年6月25日即完成產權移轉及過戶登記程序，顯見被告交屋誠意，並未有如原告所述延遲交屋情事。惟原告不與被告於110年7月30日前完成後續交屋程序，致使被告於延遲期間衍生稅金、利息等額外支出，且系爭契約係約定原告給付尾款後始生被告有交屋之義務。原告既未履行其給付尾款予被告之義務，被告於原告給付前，尚未發生交屋義務履行之問題，自無給付遲延之問題。再者，原告履行給付尾款義務與代償洵屬二事，原告給付尾款至履約保證專戶後，始由履約保證專戶撥款以代償系爭房地之原貸款。倘認被告依約應付違約金，違約金亦屬過高，應予酌減等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造110年5月19日訂立系爭契約，約定由原告以3,800萬元，
向被告購買系爭不動產，交屋日期為110年7月30日。㈡被告分別就系爭不動產1樓、系爭不動產2樓與好翫網路科有
限公司、冠容物聯網有限公司於110年1月22日訂立房屋租賃契約書，約定租期均自110年2月1日起至111年1月31日止，此有房屋租賃契約書影本2份在卷足稽（參房屋租賃契約書，審訴卷第117至143頁）。
㈢系爭不動產於111年1月18日交屋。系爭房屋於110年6月25日已辦理過戶予原告。
㈣原告於111年1月14日將部分尾款（按：即差額尾款）723萬6,
171元存入履保專戶，此有價金履約專戶明細暨點交證明書影本1份在卷足稽（參價金履約專戶明細暨點交證明書，審訴卷第103至105頁）。
㈤系爭契約第17條第8項約定：「待騰空屋況再代償賣方貸款」
等語，此有系爭契約影本1份在卷足稽（參買賣契約書，審訴卷第17至47頁）。
㈥系爭契約第12條第3項約定：「乙方（即被告）若有遲延給付
情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至乙方（即被告）完全給付為止。」等語，此有系爭契約影本1份在卷足稽（參買賣契約書，審訴卷第17至47頁）。
㈦本件買賣結案日為111年1月18日。
四、得心證之理由：㈠按系爭契約第12條第3項約定：「乙方（即被告）若有遲延給
付情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至乙方完全給付為止。」，可知系爭契約之賣方，如有遲延給付之情狀，應給付違約金予買方。原告主張被告遲延交屋，應依上開約定給付違約金3,249,000元等情，業據其提出買賣契約書、價金履約保證申請書、標的物現況說明書、原告110年5月19日簽發支本票二紙、價金履約保證書、110年9月9日新興郵局001518號存證信函及回執、價金履約專戶明細暨點交證明書等件（見審訴卷第17至55、103至105頁）為證，惟為被告所否認，亦據其提出房屋租賃契約書、系爭不動產查詢資料、交屋結案稅費分算表、被告還款明細查詢資料、履約保證專戶通知簡訊擷圖、被告國泰世華銀行存摺封面及內頁等件（見審訴卷第117至165頁、本院卷第93至105頁）附卷可參，並以前詞置辯。經查：
⒈系爭契約約定交屋日期為110年7月30日，被告於110年6月25
日將系爭不動產辦理過戶予原告，並於111年1月18日交屋，為兩造所不爭執。則被告顯有遲延交屋之情事，應負系爭契約第12條第3項之違約責任。
⒉惟被告辯稱：原告尚未給付尾款予被告，依系爭契約約定被
告自不負交屋義務云云。查系爭契約第11條第1項後段約定：「本買賣標的物占有之移轉（即交屋），甲、乙雙方約定應於甲方將尾款給付乙方，除雙方另有約定外，應將房屋騰空移交給甲方使用，並以現場交屋方式為之。」，系爭契約第5條第2項第3款約定：「乙方原有銀行貸款由甲方所申貸之銀行代為轉帳清償，或甲方不辦貸款而由甲方尾款代為清償時，其約定如下：…3.乙方原貸款利息本金負擔至甲方代償日止，其代償金額視為尾款之部分給付，差額尾款則待乙方塗銷登記辦妥且甲方銀行撥付貸款餘額時始予交付，乙方並同時辦理交屋。」，可見系爭契約於未另有約定之情形下，被告應於原告給付尾款後始負有現場交屋之義務。原告於111年1月14日始將尾款匯入履約保證帳戶，為兩造所不爭執，則兩造雖約定於110年7月30日交屋，然於該期限前原告尚未給付尾款，被告自不負交屋之義務。
⒊然原告主張：兩造已合意以特約條款解免原告先給付尾款之
義務，應先由被告騰空並交付系爭不動產，原告始負給付尾款之責等語。查系爭契約第17條第8項約定：「待騰空屋況再代償賣方貸款。」，此乃特別約定事項，堪認兩造有以特別約定排除前開一般交屋義務時點之適用。惟所謂「騰空屋況」，文義上是否包含交付房屋，已有可疑。又就本特約條款之設立意旨，經本院傳喚證人吳俊德到庭，其結證稱：「我當下沒有看到本條項約定。本件交屋日期之所以定在110年7月30日，是因為屋主有提到承租方有透露說找到其他房子，可以提早搬遷，5月到7月30日有1、2個月時間，過戶應該來得及，我們有請屋主要確認這件事情，時間快到的時候，因為承租方沒有找到搬遷的標的，我們也協助承租方找房子搬遷，也有提供物件給承租方，但是承租方沒有滿意，屋主也無法請承租方搬離，所以案子一直延滯。現在的交易程序是銀行撥款當下先代償，餘額才入履保帳戶。買方同意他的貸款銀行逕予撥入履保帳戶，當然可以，但就目前仲介交易過程，如果買方同意撥款，要看屋主有無貸款，如有通常先償還債務。本件沒有無貸款不足支付尾款的情事。」等語（見本院卷第166至174頁）。另經本院傳喚證人彭美雲，其結證稱：「本件會寫本條項約定是因為房子是有租約，買方要求要貸款8成，有租約就無法貸款8成。簽約的時候就知道租期到111年1月31日，所以才會寫房客騰空之後才會代償。
如果已經代償，房客沒有騰空，會有爭議。如賣方有貸款要等騰空屋，買方確認無問題，才會代償，簽結案。本件沒有買方未貸款或貸款金額不足支付尾款之情形，成交金額足夠清償原來的貸款。」等語（見本院卷第175至178頁）。則由上開證人證述可知，因系爭不動產有租約存在，並經被告承諾承租人應可提早搬遷，兩造遂以此特別條款約定，由賣方先行騰空房屋而展示無人占用之形式外觀，以作為交屋之確保，再由買方代償賣方之貸款，並將代償後之餘額匯入履保帳戶內，賣方再行交屋。是原告主張被告應先行騰空並交屋，與約定文義及證人證詞不符，尚不可採。
⒋至證人彭美雲結證稱：「（原告訴訟代理人問：本件買賣之
時序，是否為買方於賣方將系爭不動產騰空交付予買方後，買方才開始代償賣方原有銀行貸款，買方於代償賣方原有銀行貸款後，才將代償後之餘額匯入履保專戶？）對。」等語，除證人僅以「對」字回應提問外，後皆強調系爭特約條款以騰空屋況為宗旨，並無提及房屋交付，不能僅憑單一問題之簡要回答即認賣方有先行交付房屋之義務。再者，倘認賣方須於買方給付尾款前交付房屋，則賣方負有移轉所有權登記與騰空交付房屋義務之同時，買方卻不承擔任何給付價金之義務，賣方受有買方無法完整清償之風險，與履約保證帳戶之功能係為保障雙方權益及交易安全之意旨相違，亦不能認系爭特約條款於買方尚未給付尾款於履保帳戶時，有使賣方先行交屋之義務。
⒌被告固辯稱：系爭契約有第4條約定之適用，應由原告先負給
付尾款之義務，始由被告辦理代清償及交屋手續云云。查系爭契約第4條約定：「甲方應依下列其日給付乙方價款：尾款：新台幣30,400,000元整，交屋日期訂於民國110年7月30日，甲方應依約付清尾款。※若本案辦理價金履約保證，但甲方未貸款或貸款金額不足支付尾款時，甲方應於產權移轉前將尾款或差額部分存入履約保證專戶，並於產權移轉後始辦理代清償及交屋手續。※」，然依上開二位證人之證述，本件並無買方未貸款或貸款金額不足支付尾款之情形，即無本條例之適用。是被告上開抗辯，即屬無據。
⒍被告又辯稱：系爭租約有買賣不破租賃之適用，被告並無請
求系爭不動產承租人強制搬遷之權利。惟按民法第425條規定之所有權移轉不破租賃，係約定承租人與所有權繼受人間之權利義務關係，與出賣人及買受人間之買賣契約並無關聯，出賣人不得以上開規定對抗買受人。再者，被告既知悉有民法第425條及可預見承租人主張本條之權利，尤為承諾原告其將盡力排除租賃契約而與被告簽立系爭契約，自應承擔承租人拒絕搬離而負違約責任之風險，不能於契約成立後以承租人繼續占有系爭不動產乃第三人合法之權利行使，免除其騰空交屋之責任。是被告上開抗辯，亦屬無據。
⒎從而，系爭契約之交易時序，既以原告先行給付尾款予履約
保證帳戶內，被告始有交付系爭不動產之義務，則原告於111年1月14日將尾款匯入帳戶，被告交屋義務至此時才發生，則同年月18日被告始交付不動產，除同年月15日至同年月17日共計3天之遲延外，自不能謂被告於110年7月31日起至111年1月14日止有給付遲延之情事。又被告並未說明此3天之遲延交屋有何正當理由，自可歸責於被告而應負遲延責任。是原告主張系爭契約第12條第3項前段之違約金，僅能以57,000元（計算式：3,800萬×0.5÷1,000×3=57,000）核算，逾此範圍之違約金，即屬無據。
㈡次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；民法第250條第1項、第2項前段及第252條分別定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院90年度台上字第857號民事判決意旨供參）。查原告依系爭契約僅能請求被告給付57,000元之違約金，審酌系爭契約之總價為3,800萬元及被告因遲延給付系爭不動產致原告受有不能使用系爭房屋之損害等情，應認前開違約金與原告所受之實際損害尚非懸殊，是本件違約金並無予以酌減之必要。
五、綜上所述，原告依系爭契約第12條第3項之約定，請求被告給付57,000元，及自111年3月9日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。就原告勝訴部分，因所命給付之金額未於50萬元，爰依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：系爭契約已有辦理價金履約保證，反訴被告按系爭契約第4條第1項約定本應於產權移轉即110年6月25日前，將尾款存入履約保證專戶，然反訴被告竟遲至111年1月14日始將尾款存入履約保證專戶，反訴被告應負系爭契約第12條第2項之給付違約金責任，違約金為3,857,000元（計算式：3,800萬×0.5÷1,000×203=3,857,000）。爰依系爭契約第12條第2項之約定，並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告新臺幣3,857,000元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止依照週年利率百分之五計算之利息。㈡如受有利判決，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：原告就本件買賣並無未貸款或貸款金額不足支付尾款之情形，本件並無系爭契約第4條第1項「※」約定之適用。又觀諸系爭契約第5條第2項第4款約定、系爭契約第17條特別約定事項第8項約定，可知本件買賣之時序，應為原告於被告將系爭不動產騰空交付予原告後，始生代償被告原有銀行貸款之義務，原告於代償被告原有銀行貸款後，方將代償後之餘額（即差額尾款）匯入履保專戶等語置辯，並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭契約第12條第2項約定：「甲方（即反訴被告）若有遲延
給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即反訴原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至甲方（即反訴被告）完全給付為止。」等語，此有系爭契約影本1份在卷足稽（參買賣契約書，審訴卷第17至47頁）。
㈡同本訴部分不爭執事項㈠至㈤、㈦。
四、得心證之理由：㈠按系爭契約第12條第2項約定：「甲方（即反訴被告）若有遲
延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即反訴原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至甲方完全給付為止。」，可見買方如有遲延給付購屋款之情事，賣方應負違約責任。
㈡反訴原告主張反訴被告遲至111年1月14日始將尾款匯入履保
帳戶而有給付遲延之情事，惟為反訴被告所否認，並以前詞置辯。經查，本件買賣之交易時序，乃賣方先行騰空房屋，再由買方代償賣方之貸款，並將代償後之餘額匯入履保帳戶內，賣方再行交屋，業經認定如前，則反訴被告既抗辯反訴原告並未履行騰空交屋之義務，雖交屋並非給付尾款之前義務，然反訴原告仍應就其至少已騰空系爭不動產為舉證。惟反訴原告至本件言詞辯論終結前，僅泛言其已完成系爭不動產騰空程序（見本院卷第59至60頁），並未提出證據證明其已完成騰空義務，本院無從為反訴原告有利之認定，至多僅能認反訴原告完成騰空義務之時點，與反訴被告於111年1月14日將尾款匯入履保帳戶於同一天發生，則反訴被告於110年6月25日至111年1月13日因反訴原告尚未履行騰空義務而不予給付尾款，非屬給付遲延，應堪認定。是反訴原告上開主張，即屬無據。
五、綜上所述，反訴原告依系爭契約第12條第2項約定，請求反訴被告給付3,857,000元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止依照週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78、79條。中 華 民 國 112 年 8 月 24 日
民事第一庭 法 官 劉建利以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 24 日
書記官 謝群育