臺灣橋頭地方法院民事判決111年度訴字第553號原 告 洪毓鈞訴訟代理人 廖靜薇被 告 邱學琳上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年9月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路00號18樓之12房屋全部騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣218,178元，及自民國111年8月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣24,242元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣589,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣1,767,200元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、本判決第二項前段於原告以新臺幣72,700元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣218,178元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項後段於原告以已到期部分金額之三分之一為被告供擔保後，就已到期部分得假執行；但被告如以已到期金額之全部為原告預供擔保，就已到期部分得免為假執行。事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告訴之聲明原為：被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路00號18樓之12房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓交付原告，並自民國110年11月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）24,242元。嗣於本院審理時變更為：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。（二）被告應給付原告218,178元，及自111年8月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告24,242元（見本院卷第59頁），原告請求之基礎事實，均為兩造就系爭房屋簽立租賃契約（下稱系爭租約），原告因被告未依約給付租金並占有系爭房屋而受有損害之同一基礎事實，故原告所為訴之變更，合於前揭規定，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：兩造於110年7月25日簽立系爭租約，約定由原告將其所有之系爭房屋出租予被告，租賃期間自110年8月1日起至111年7月31日止，每月租金為22,000元，其餘水費、電費、瓦斯費及每月管理費2,242元等均由被告自行負擔。被告僅支付110年8月至10月租金及押租金44,000元，其餘各期之租金均未支付，迄至111年3月時，被告遲付租金已達2個月，原告以起訴狀繕本送達被告作為終止租約之意思表示，系爭租約已合法終止，被告尚欠繳110年11月至111年3月之租金及管理費共121,210元【計算式：(租金22,000元+管理費2,242元)5個月=121,210元】。而被告於系爭租約終止後，未依約遷讓房屋，屬無權占有，侵害原告之所有權，依民法第767條第1項之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。又被告無法律上原因，繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金24,242元之損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告給付111年4月至7月相當於租金之不當得利96,968元，及自111年8月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告24,242元。為此，依系爭租約及民法第767條第1項、第179條提起本訴等語，並聲明：（一）如主文第1、2項所示。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項亦有明定。
四、原告主張之事實，業據其提出系爭租約、通訊軟體LINE對話紀錄、存證信函、郵件收件回執、帳單明細、房租收款明細為證（見本院審訴卷第15至81、127至139頁、本院卷第21至49頁），而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項規定，民事訴訟法第280條第
1、3項分別定有明文，自應視為被告業已對原告主張之上開事實自認，是應認原告之主張可資採信。系爭租約第3條及第4條分別約定「租金每個月22,000元，管理費乙方負擔2,242元，日後有調漲，補收調漲金額。」、「租金加管理費應於每月1日以前繳納，每次應繳1個月份乙方不得藉詞拖延。
」，而被告自110年11月1日起即未依約定給付租金及管理費，原告以通訊軟體LINE及存證信函催討未果，至111年3月時，被告已積欠達2個月租金，則原告以起訴狀繕本送達被告作為終止系爭租約之意思表示，即屬有據，又起訴狀繕本係111年3月22日寄存送達於被告，有送達證書在卷可參（見本院審訴卷第119頁），則系爭租約已於111年4月1日發生終止效力。系爭租約既經原告於111年4月1日合法終止，被告又未能證明其尚有何繼續使用系爭房屋之合法權源，自屬無權占有。是原告依民法第767條第1項規定，請求被告返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。
五、再者，被告尚未依約給付110年11月至111年3月租金及管理費共121,210元（計算式：24242×5＝121210），則原告請求被告應給付系爭租約終止前之租金及管理費共121,210元，為有理由，應予准許。又按押金之金額，不得逾2個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金，租賃住宅管理條例第7條定有明文。被告雖已繳納相當於2個月租金總額共44,000元之押金，然被告既尚未將系爭房屋返還予原告，自不得請求原告退還押金，亦無從逕以該押金與積欠之租金相扣抵，併予說明。
六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例參照），是無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，並致不動產所有權人受有損害，則不動產所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益。系爭租約已於111年4月1日合法終止，被告自111年4月1日起即無權占有系爭房屋，其無法律上原因受有相當於租金之利益，致原告受有損害，自應返還所受之不當利益，參以兩造前已約定每月租金22,000元及管理費2,242元，此為兩造基於契約自由原則下合意約定之金額，被告於系爭租約遭原告終止後仍占有系爭房屋，據此而衍生之權利義務關係，當為其所得預見並承擔，而被告迄今無權占有系爭房屋，因而獲有節省向他人承租房屋之費用，致妨害原告自行使用收益或租賃予第三人，減損原告可得之使用或租金收益，是原告主張每月相當於租金之不當得利為24,242元，應屬可採。從而，原告主張被告應給付111年4月至7月間相當於租金之不當得利為96,968元，及自111年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付24,242元，為有理由，應予准許。
七、綜上所述，原告主張依系爭租約、民法第767條第1項、第179條之規定，請求被告應將系爭房屋騰空返還予原告；被告應給付原告218,178元，及自111年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告24,242元，為有理由，應予准許。又本件訴訟費用，依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之被告負擔。
八、按原告陳明在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行；法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第390條第2項及第392條第2項分別定有明文。本件原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就主文第1項及第2項前段部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依同法第392條第2項之規定，宣告被告預供擔保，得免為假執行，判決如主文第4、5項所示。
關於主文第2項後段部分，按為就財產權之將來給付之判決，在無損於債務人利益之前提下，於判決確定前祇須債權人能釋明，仍應依聲請假執行之宣告，如此方可達訴訟經濟之效益，除可節省訴訟成本與資源外，更可彰顯憲法保證人民財產權規定之精神（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類提案第37號研討結果參照），因本件被告應自111年8月1日起，按月給付原告24,242元，依上開說明，就已到期之部分，亦分別酌定相當之擔保金額，予以准許，乃判決如主文第6項所示。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 9 月 22 日
民事第三庭 法 官 王碩禧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 22 日
書記官 陳韋伶