臺灣橋頭地方法院民事判決111年度訴字第53號原 告 王寶蓮訴訟代理人 王俊麟
鄭愛秋被 告 洪台安上列當事人間給付租金事件，經臺灣高雄地方法院裁定移轉管轄前來（110年度雄簡字第1529號），本院於民國111年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾參萬參仟玖佰陸拾參元，及其中新臺幣貳拾柒萬伍仟伍佰陸拾捌元，自民國一一○年五月六日起，其餘新臺幣伍萬捌仟參佰玖拾伍元，自民國一一○六月十一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告原起訴聲明請求被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路00號1樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並賠償新臺幣（下同）275,568 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率5％計算之利息。嗣於民國110年6月3日具狀變更訴之聲明為被告應給付原告449,558元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率5％計算之利息。另於本院111年5月18日言詞辯論時，當庭變更聲明為被告應給付原告449,558元，及其中275,568元自起訴狀繕本送達之翌日起，其餘173,990元自追加聲明狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率5％計算之利息，均核屬訴之變更。惟原告係因被告已將系爭房屋返還，故將原請求遷讓返還系爭房部分捨棄，並就請求之各項金額計算至被告返還系爭房屋之日止，及就利息起算時間於請求金額變動後分別計算，其請求之基礎事實應屬同一，揆諸前開規定，其訴之變更均應屬合法，自應准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠被告向原告承租系爭房屋營業，兩造於109年4月6日簽立租賃
契約書（下稱系爭租約），約定租賃期限自109年5月10日起至114年5月9日止、租期5年，押金60,000元、月租金30,000元及管理費300元，每期應繳納一個月，並於每月10日前支付。被告簽約後陸續給付原告前述押金及109年5至7月租金，之後即未再給付租金。原告曾多次以存證信函催告被告給付租金及返還系爭房屋，亦曾向高雄市左營區調解委員會聲請調解，被告仍置之不理。原告嗣於109年12月18日以存證信函向被告催告，並表明如仍未給付即以該函為終止租約之意思表示，惟被告於109年12月21日收受上開存證信函後，依舊置之不理，迄至同年12月28日被告已逾催告期限仍未清償租金及管理費，兩造租賃關係已於當日終止。嗣被告於110年5月5日以手機通知原告，表示同意返還系爭房屋，並交待大樓管理員將鐵門遙控器轉交原告，並以LINE通訊方式傳送「注意」鑰匙棄置於地面上之照片訊息，始將系爭房屋返還原告。
㈡至返還系爭房屋予原告之日止，被告尚積欠原告自109年8月
起至110年5月5日止之租金及相當於租金之不當得利共266,000元、自109年5月起至110年5月5日間之管理費3,560元，另因被告違約未返還系爭房屋，依系爭租約第12條第1項約定，原告自得以每月30,000元違約金之基準，請求109年12月29日起至110年5月5日之違約金計128,000元。另依系爭租約電費亦應由被告繳納，原告應得請求自109年7月至110年5月間之電費計2,848元。又系爭房屋遭被告變更原設置格局，原有玻璃牆及玻璃門已遭被告拆除，迄今未回復原狀，違反系爭租約第8條約定，亦悖於民法第432條規定，另被告營業廣告招牌至今未拆除。原告權利既已受損，應得依上開約定及規定請求回復原狀費用109,150元。經扣除押金60,000元後，被告仍積欠原告449,558元，爰依民法第439條、第179條規定及系爭租約第5條、第12條、第8條約定請求被告給付等語，並聲明：被告應給付原告449,558元，及其中275,568元自起訴狀繕本送達之翌日起，其餘173,990元自追加聲明狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：被告前於109年7月間，即依系爭租約第11條約定，提出終止租約之主張，終止日期為109年9月9日，並於同日18時前點交系爭房屋，惟原告未到場。嗣被告以信件通知原告於109年9月17日之前均可以點交，惟原告在該日前均未與被告點交系爭房屋，也連絡不上原告，則依系爭租約第12條約定，應視為完成點交。被告已於109年9月間停止營業，並於同月搬離系爭房屋，而依系爭租約，伊既已109年9月9日終止系爭租約，原告可以沒收一個月押金，其餘一個月押金於扣除水電費後返還，但原告請求109年9月9日後之租金、管理費、電費及違約金，均無理由。又原告稱被告自109年8月起即未給付租金，然由雙方Line對話截圖可知，被告已給付109年9月6日前之租金。另兩造於簽訂系爭租約時，原告同意被告可以除拆玻璃牆及玻璃門，且系爭租約第8條約定，搬離時不需恢復原狀，原告自無從請求回復原狀之費用等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經法官會同兩造整理爭執、不爭執事項如下：㈠不爭執事項：
⒈系爭房屋為原告所有，兩造於109年4月6日簽立如原證1所示
之系爭租約，約定由原告將系爭房屋出租被告使用，租賃期間自109年5月10日起至114年5月9日止，每月租金為30,000元，租賃期間之水、電費及管理費應由被告負擔，押金為60,000元，業據被告於簽約時交付原告，其餘約定內容即如原證1所示。
⒉被告已給付109年5月至7月間之租金，且未給付系爭房屋之管
理費。另系爭房屋109年7月後之電費係由原告繳納，金額如原證4所示。
⒊原告曾於109年10月23日及109年11月10日分別以原證14所示
之存證信函向被告催告給付租金及管理費，經被告分別於109年10月26日及109年11月11日收受。被告則於109年11月13日以原證15所示之存證信函通知原告，經原告收受。原告復於109年12月18日以原證3所示之存證信函向被告催告於函到7日內給付租金及管理費，逾期未給付即終止系爭租約，經被告於109年12月21日收受。
⒋原告至遲於110年5月5日已取回系爭房屋之占有（是否早於該日期兩造有爭執）。
⒌如被告有應給付109年7月至110年5月間電費之義務時，電費
金額應為2,848元。另如依系爭租約約定被告有回復系爭房屋原狀之義務時，回復原狀之費用應以109,150元計算。
㈡爭執事項：
⒈系爭租約於何時終止？⑴被告是否曾於109年7月間，依系爭租約第11條約定向原告主
張自109年9月9日起終止租約？⑵原告於109年12月18日以原證3存證信函終止系爭租約是否合
法？⒉原告請求被告給付系爭房屋109年8月10日起至109年12月28日
間之租金，及自109年12月29日起至110年5月5日間相當於租金之不當得利有無理由？⑴被告是否已給付109年8月10日至同年9月9日間之租金？⑵被告應給付之租金應計算至何時為止？其金額為何？⑶系爭房屋係於何時返還原告？被告是否應給付相當於租金之
不當得利？其金額為何？⒊原告得請求被告給付管理費之期間及金額為何？⒋原告得否依系爭租約第12條約定請求被告給付違約金？得請
求之金額為何？⒌原告得請求被告給付之電費期間及金額為何？⒍依系爭租約約定，被告有無回復原狀之義務？原告請求被告
給付系爭房屋回復原狀費用有無理由？
四、得心證之理由：㈠系爭租約於109年12月28日經原告合法終止：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第455條前段定有明文；且租賃物為房屋者，須承租人積欠租金額於扣除擔保金抵償後，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，此觀土地法第100條第3款規定自明。經查，被告於承租系爭房屋時，雖曾給付原告押金60,000元，為兩造所不爭執，且被告自承自109年9月後即未繳納租金，至原告於109年12月18日以原證3所示之存證信函向被告催告於函到7日內給付租金及管理費，逾期未給付即終止系爭租約，並經被告於109年12月21日收受，為兩造所不爭執，是原告寄發上開存證信函時，被告至少已積欠109年9月至12月共4個月之租金未給付，縱扣除前開押金後，被告積欠之租金仍已達2個月，且原告既已向被告催繳積欠之租金，被告仍未清償，原告自得合法終止系爭租約，是原告主張系爭租約業經於被告收受上開存證信函翌日起算7日期滿即109年12月28日終止，應屬有據。
⒉被告雖辯稱其已於109年7月間，依系爭租約第11條約定向原
告主張自109年9月9日起終止租約云云，並提出錄音光碟為證，惟該光碟內僅為擷取之對話，並無前後對話內容可供對照，尚難佐證被告是否確有依系爭租約第11條約定向原告終止租約。且證人即系爭房屋出租之仲介卓莉蓁於本院審理中到庭證稱：我有仲介系爭房屋出租事宜，後來原告通知我被告沒有給付8月份租金，我打電話及傳簡訊聯繫被告，後來兩造請我到現場協調房屋的事情，當天被告只有提到賠償的事情，但原告沒有同意，終止的事情是我提的，但雙方沒有達成共識，所以當天就沒有處理鑰匙的事情等語（見本院卷第90至91頁），足徵兩造協調過程中，係由證人卓莉蓁提議兩造終止系爭租約，而非由被告提出，且因賠償金額沒有共識，故亦未確認是否要終止租約，自難認被告確有依系爭租約第11條約定向原告主張自109年9月9日起終止租約，被告此部分辯解，實與事實不符，不能採信。
㈡原告得請求之租金及相當於租金之不當得利分別為50,000元及128,000元：
⒈原告主張被告109年9月後之租金未付，為被告所不爭執，堪
信屬實。而原告主張被告就109年8月之租金亦未清償，為被告所否認，並以原告以訊息及於109年10月23日寄發存證信函向被催告給付租金時，及於同年12月1日聲請調解時，均僅主張被告積欠自109年9月起之租金，有兩造間訊息、存證信函及調解聲請書為證（見審訴卷第57至59頁、第77頁），惟證人卓莉蓁於本院審理中證稱原告曾向其提及被告8月份租金未能給付，並為此邀集兩造協調給付租金事宜已如前述，自難僅以原告事後僅向被告催告請求109年9月起之租金，即推認被告已有給付8月份之租金，而被告就其已給付8月份租金此一權利消滅事實，亦未提出其他證據佐證，自難認已盡其舉證責任，應認被告並未清償該月份之租金。是被告既僅有積欠109年8月後之租金尚未給付，則原告得請求之租金範圍應為109年8月10日起至系爭租約終止之109年12月28日，金額應為140,000元〔計算式：（4＋19/30）30,000＝139,000），惟應扣除被告給付之押金60,000元，實際得請求被告給付之租金應為79,000元。
⒉又被告雖辯稱其已以信件通知原告於109年9月17日之前均可
以點交，惟原告在該日前均未與被告點交系爭房屋，也連絡不上原告，則依系爭租約第12條約定，應視為完成點交云云，然就其確有通知原告點交日期部分，並未提出任何證據加以證明，自難為有利被告之認定。況被告既未證明已合法終止系爭租約已如前述，亦無從於系爭租約尚未終止時要求原告點交，被告此部分辯解，更難採憑。而被告復未提出其他事證證明其將系爭房屋點交返還原告之時間，自僅能以原告兩造均不爭執之原告至遲於110年5月5日已取回系爭房屋之占有，認定原告取回系爭房屋之時點。從而，被告既於系爭租約於109年12月28日終止後，仍無權占有系爭房屋至110年5月5日，則原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自109年12月29日起至110年5月5日間相當於租金之不當得利，即屬有據，且兩造間就系爭房屋租金既約定為每月30,000元，則原告以該數額請求被告返還不當得利，亦屬有據，原告得請求被告返還之不當得利數額即為128,000元〔計算式：（4＋8/30）30,000＝128,000〕。
㈢原告得請求被告給付之管理費、電費及違約金數額合計為17,813元：
⒈依系爭租約第5條約定，系爭房屋於租賃期間之管理費及電費
應由被告負擔，且於特別約定中約定管理費300元匯入原告帳戶內（見雄院卷第19頁、第25頁），故於租賃期間內，被告自應依約給付原告每月300元之管理費及電費。惟系爭租約經原告合法終止後，原告自無從依系爭租約請求被告給付該等費用，是原告僅得請求被告給付系爭租約於109年12月28日終止前之管理費及電費，而109年7月1日至同年12月24日間期間之電費分別為1,640元、1,013元、65元，有原告提出之電費收據為證（見雄院卷第41至43頁），109年12月25日至110年3月1日間之電費亦為65元（見雄院卷第111頁），依日數比例計算應為4元（計算式：655/67＝4，小數點以下四捨五入），合計原告得請求之電費應為2,722元（計算式：1,640＋1,013＋65＋4＝2,722）；管理費部分則應為自109年5月10日至109年12月28日間之管理費共2,290元〔計算式：（7＋19/30）300＝2,290〕。
⒉另依系爭租約第12條約定，被告未於系爭租約終止時返還系
爭房屋時，原告除得向被告請求未返還房屋其間之相當月租金外，並得請求相當月租金一倍之違約金至返還為止（見雄院卷第21頁），該部分原告得請求之違約金數額計算即如前述不當得利之數額而為128,000元。然按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項、第252條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院96年台上字第107號、82年台上字第2529號判決意旨參照）。本院審酌被告雖有違反系爭租約而未返還系爭房屋，但原告已得另行請求被告相當於租金之不當得利，已足填補其未能收回系爭房屋之部分損害，且原告自承其因未能收回系爭房屋所受之損害即為系爭房屋無法收到的租金、管理費及水電費支出等語（見本院卷第94頁），堪認原告亦未因而受有其他損害，系爭租約仍約定應以每月租金數額計算違約金，自有過高，是參酌被告違約未返還系爭房屋之期間、情節，認應由本院將違約金酌減為原違約金之5％，即已足以填補原告所受之損害，是原告得請求之違約金數額應酌減為12,800元（計算式：128,00010％＝12,800），合計就電費、管理費及違約金得請求之數額為17,813元（計算式：2,723＋2,290＋12,800＝17,813）。
㈣再按「房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，始
得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全。前項情形承租人返還房屋時，□應負責回復原狀□現況返還（未約定時以回復原狀為原則）」，為系爭租約第8條第3項、第4項所約定，兩造間就該項並未特別約定是否應回復原狀（見雄院卷第19頁），依約即應以回復原狀為原則，被告辯稱依該條約定無回復原狀義務云云，顯有誤會。而如依系爭租約約定被告有回復系爭房屋原狀之義務時，回復原狀之費用應以109,150元計算，為兩造所不爭執，是原告自得依該條項約定請求被告給付回復原狀之費用109,150元。綜上，原告得請求被告給付之金額應為333,963元（計算式：79,000＋128,000＋17,813＋109,150＝333,963）。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第203條分別定有明文。是依上開規定，於原告起訴狀繕本及追加聲明狀繕本分別送達被告之日起，即應分別就原起訴之275,568元及追加之173,990元生催告之效力，故原告請求就275,568元，自起訴狀繕本送達翌日即110年5月6日起，及其餘得請求之58,395元（計算式：333,963－275,568＝58,395）自追加聲明狀繕本送達翌日即110年6月11日起，均至清償日止之法定遲延利息，核屬有據。
五、綜上所述，被告既有積欠租金達2個月以上之情事，原告自得向被告終止系爭租約並請求被告返還系爭房屋，亦得請求被告清償積欠之租金、電費及管理費等費用，且被告於系爭租約經原告合法終止後，仍無權占有系爭不動產，原告亦得請求被告返還相當於租金之不當得利及違約金，另得依系爭租約請求回復原狀之費用，惟得請求之金額應為333,963元。從而，原告依民法第439條、第179條規定及系爭租約第5條、第12條、第8條約定請求被告給付上開款項，於請求被告給付333,963元，及其中275,568元，自110年5月6日起，其餘58,395元自110年6月11日起，均至清償日止，按週年利率5％計算利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
參、本件原告勝訴部分，為所命給付未逾500,000元之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 蕭承信以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
書記官 林慧雯