臺灣橋頭地方法院民事判決111年度訴字第536號原 告 葉崑祥被 告 許招發
蔣淑苗共 同訴訟代理人 侯信逸律師
鄭志侖律師謝明瀓律師上列當事人間請求返還房屋價金等事件，本院於民國111年9月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國110年9月7日透過永慶房屋仲介公司之居間仲介，向被告許招發、蔣淑苗購買門牌號碼高雄市○○區○○街00號4樓房屋（下稱系爭房屋），被告並於不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）上擔保系爭房屋無龜裂傾斜之情形。原告因信賴被告所為之上開保證，乃依約給付價金新臺幣（下同）1,476萬元予被告，並辦妥所有權移轉登記。嗣原告於房屋裝修時發現主臥室與客廳天花板均存在肉眼可見嚴重傾斜之瑕疵，原告遂委請高雄市土木技師公會就系爭房屋進行建築物結構勘查與房屋傾斜檢驗，勘查結果發現，主臥室天花板傾斜斜率達1/136，客廳天花板傾斜斜率達1/177，均高於法定的1/200。原告透過仲介公司居中協調得知，被告購買系爭房屋後從未居住，無法得知房屋狀況，然依據被告所簽署之不動產說明書，其中有關「房屋是否有龜裂傾斜之情形」之欄位，被告係勾選「否」，且同意上開不動產說明書為買賣契約之一部分，換言之，被告已於系爭契約書中明確擔保系爭房屋並無傾斜之情事，再加以房屋結構是否正常及安全，非但影響交易價格及交易意願，且影響人身安全甚劇，依通常交易觀念，若房屋有傾斜之情形，即會影響交易意願或減少房屋之通常效用及經濟上之價值，是被告對此應負瑕疵擔保責任，爰依民法第359條規定，主張系爭房屋應減少10%價金（最高法院86年度台上字第1615號判決意旨參照），是被告應返還價金147萬6,000元予原告（計算式：1,476萬元×10%＝147萬6,000元）；另原告委請高雄市土木技師公會進行房屋鑑定並參與現勘，鑑定費用與現勘之人力成本損失，均為被告疏於管理房屋造成原告之損失，因此請求賠償鑑定費用4萬元（含鑑定申請費1,000元、鑑定公費代收轉付款4,000元、鑑定公費代收轉付款4,000元與鑑定續繳費31,000元），是被告共應給付原告151萬6,000元，爰依民法第359條規定提起本訴等語，並聲明：㈠被告應給付原告151萬6,000元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告均以：㈠被告固於系爭契約書第9條第5項保證「本買賣標的物於交屋
前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，並於標的物現況說明書就「是否有龜裂傾斜之情形」勾選「否」，然系爭房屋並無「傾斜影響結構安全」之瑕疵，且標的物現況說明書並無保證意旨，原告之主張顯屬無稽。查系爭房屋之「主臥平頂」、「客廳平頂」之斜率固然分別為1/136及1/177，然此非系爭契約書及標的物現況說明書所述之「傾斜」，原告以此主張被告應負瑕疵擔保責任，洵屬無據。依高雄市土木技師公會鑑定報告書可知，系爭房屋雖有部分傾斜，然傾斜率≦1/200，不需額外估列房屋傾斜之補償費用，「平頂傾斜」應屬「樓板高低差」且無法代表大樓傾斜情形，樓板高低差僅係施工小瑕疵，系爭房屋並無結構安全疑慮。蓋主臥室天花板與客廳天花板，依高雄市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊及新北市施工鄰損手冊，均非屬「房屋傾斜率」之測量標的，亦無所謂天花板傾斜率有法定1/200之規定，原告並未舉證證明之。況依原告自行委請高雄市土木技師公會作成之鑑定報告書，於「平頂」部分並未使用「傾斜」之用語，而係使用「樓板高低差」，且鑑定報告並認為樓板高低差無法代表大樓傾斜情形，僅係施工小瑕疵，不影響大樓結構安全性，並作成「本鑑定標的物並無結構安全疑慮」之結論，應堪認系爭房屋並無影響結構安全之傾斜瑕疵。則縱被告於系爭契約書第9條第5項保證「本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，然觀契約前後文，堪認被告所保證者，係無影響結構安全之傾斜瑕疵，依鑑定結果，確實無「傾斜影響結構安全」之瑕疵。至原告主張之天花板傾斜部分，依鑑定結果、高雄市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊、新北市施工鄰損手冊，應足證非屬系爭契約書及標的物現況說明書所述之「傾斜」，至多僅係施工小瑕疵造成之「樓板高低差」。被告固於標的物現況說明書「是否有龜裂傾斜之情形」勾選「否」，然標的物現況說明書與系爭契約書第9條第5項尚屬有別，應無從比附援引，即標的物現況說明書並無擔保或保證之意旨，僅係出賣人即被告依其對於系爭房屋所知悉之事項而為說明、勾選。被告購買系爭房屋後，並未居住於系爭房屋，而係出租予第三人，此觀被告之住所地位於新北市自明，況被告均非專業之土木技師人員，其無能力單憑肉眼判斷、亦不知悉系爭房屋有傾斜情形（依鑑定結果，傾斜未影響結構安全），則縱被告於標的物現況說明書「是否有龜裂傾斜之情形」勾選「否」，難認被告對傾斜有知悉或保證之意旨，亦無證據足認系爭契約訂立、移轉交付系爭房屋時，被告已知系爭房屋有傾斜情形（依鑑定結果，傾斜未影響結構安全）。則被告於標的物現況說明書「是否有龜裂傾斜之情形」勾選「否」，自不負瑕疵擔保責任。綜上，系爭房屋無「傾斜影響結構安全」之瑕疵，天花板傾斜實際上屬「樓板高低差」而非高雄市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊、新北市施工鄰損手冊、鑑定結果、系爭契約書及標的物現況說明書所謂之「傾斜」，系爭房屋並無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，原告依民法第359條規定請求被告返還價金147萬6,000元及給付鑑定費用4萬元，總計151萬6,000元，洵屬無據。
㈡退步言之，縱認被告於標的物現況說明書「是否有龜裂傾斜
之情形」勾選「否」應負民法第354條第1項契約預定效用之擔保責任（假設語，非自認），然依前揭高雄市土木技師公會作成之鑑定結果，系爭房屋縱有部分傾斜，然房屋傾斜率均≦1/200，不需額外估列房屋傾斜之補償費用，亦即不影響結構安全性，且「平頂傾斜」部分應屬「樓板高低差」，無法代表大樓傾斜情形，樓板高低差僅係施工小瑕疵，系爭房屋並無結構安全疑慮。則依民法第354條第1項但書規定，縱認系爭房屋有減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵（假設語，非自認），然應堪認減少之程度，無關重要，自不得視為瑕疵。再者，系爭房屋是否有傾斜情形，屬客觀、外顯狀態，則原告於購買系爭房屋時，亦曾親臨現場看屋，則縱認系爭房屋有原告所稱之傾斜瑕疵（假設語，非自認），然堪認原告於契約成立時，已知系爭房屋有其主張之傾斜瑕疵，則依民法第355條第1項規定，被告不負擔保之責。再退步言之，被告僅保證並無影響結構安全之傾斜瑕疵，並未保證無任何程度之傾斜，則縱認原告於契約成立時不知有其所主張之傾斜瑕疵，應屬原告之重大過失而不知，且被告均非專業之土木技師人員，其無能力單憑肉眼判斷、亦不知悉系爭房屋有傾斜情形（依鑑定結果，傾斜未影響結構安全），業如前述，被告應無所謂故意不告知瑕疵之情形，依民法第355條第2項規定，被告亦應不負擔保之責。
㈢綜上所述，原告於提起本訴前，即已明知系爭房屋經高雄市
土木技師公會鑑定，作成無結構安全疑慮之結論，且不需額外估列房屋傾斜之補償費用，縱使有樓板高低差之情形，亦係施工之小瑕疵，詎原告仍指稱影響人身安全甚劇云云，顯屬無稽等語置辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠原告於110年9月7日與被告簽訂不動產買賣契約，以1,476萬
元向被告購買坐落高雄市○○區○○段00地號土地（應有部分1282/100000）及其上門牌號碼高雄市○○區○○街00號4樓房屋，並於110年11月16日辦畢所有權移轉登記。㈡系爭契約書第9條第5項約定：「乙方（即被告）保證本買賣
標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」等語。
㈢被告於系爭契約標的物現況說明書之「是否有龜裂傾斜之情形」處，勾選「否」。
四、得心證之理由㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第2項、第359條分別定有明文。
㈡經查，原告固主張系爭房屋之主臥室天花板傾斜率達1/136，
客廳天花板傾斜率達1/177，均高於法定的1/200，被告應負瑕疵擔保責任等語。惟原告就系爭房屋傾斜情形及是否影響結構安全申請高雄市土木技師公會鑑定，經該公會鑑定結果略以：「⒋平頂施工方式為灌漿拆模後僅以批土方式修整平順，平頂測量點位傾斜率無法代表大樓傾斜情形，由測點B5與B6得知B6平頂高程較B5點低0.028公尺，由測點B9與B10得知B10平頂高程較B9點低0.015公尺，即平頂灌漿拆模後高度於主臥與客廳銜接之梁處樓板最低，靠外側及走道之樓板高度較高，依量測計算結果淨高差為0.022公尺，此情形為施工上小瑕疵。⒌造成樓板高低差之原因有：⑴模板施工精密度不足所造成。⑵樓板空間不足降低樓板以利管路施工。⑶模板支撐力不足灌漿後下陷。⑷模板施工後鋼筋吊料放置，鋼筋載重造成模板下陷等等，都是樓板高低差形成因素，但並不影響結構安全。⒍綜合上述，⑴地坪地磚施工時會有水平放樣，地磚平整度較佳，相對的地坪高程差換算之傾斜率仍有相當可信度，且傾斜方向與大樓外牆傾斜方向一致皆為後傾，傾斜率最大為1/240。⑵平頂不平整屬施工小瑕疵，不影響大樓結構安全性，本鑑定標的物並無結構安全疑慮」等語，有原告提出之高雄市土木技師公會高市土技字第00000000號鑑定報告書附卷可參（審訴卷第33頁至第64頁），而高雄市土木技師公會對於房屋結構、安全性及價值等方面乃具有一定之專業，上開鑑定結果自可採信。則系爭房屋之平頂不平整僅屬施工小瑕疵，不影響大樓結構安全性，自難認系爭房屋依第373條規定危險移轉於原告時存有滅失或減少其價值之瑕疵，或存有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
㈢另被告雖於系爭契約標的物現況說明書之「是否有龜裂傾斜
之情形」處，勾選「否」，惟參照系爭契約書第9條第5項約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」等語，係將傾斜、龜裂作為影響結構安全瑕疵之例示；而標的物現況說明書中與「龜裂傾斜之情形」並列者，亦係輻射屋、鋼筋外露或水泥塊剝落、損鄰或鄰損等與結構安全有關之瑕疵（審訴卷第28頁），足可推知所謂「龜裂傾斜之情形」應專指牆面嚴重龜裂或樓板傾斜致有影響結構安全之虞者，至於牆面表層裂縫、平頂不平整、樓板高低差等施工上小瑕疵則不包含在內。依此內容，被告就傾斜所應保證之品質，為系爭房屋不具有足以影響結構安全之傾斜瑕疵，而系爭房屋經上開鑑定機關鑑定後，固有主臥及客廳平頂不平整等樓板高低差之施工上小瑕疵情形，然並無結構安全疑慮，已如前述，則系爭房屋於危險移轉時，難認有欠缺被告所保證之品質。㈣至原告雖主張若房屋有傾斜情形，即會影響交易意願或減少
房屋之通常效用及經濟上之價值等語，然房屋傾斜是否會影響交易價格，應與該房屋傾斜之程度及是否影響結構安全等相關，原告主張之主臥室及客廳平頂即天花板傾斜並不影響系爭房屋之結構安全，自不致影響市場價值，原告就其主張系爭房屋之傾斜將影響交易價值乙節，並無其他舉證以實其說，上開主張自非可採。綜上所述，系爭房屋並未存有民法第354條所稱之瑕疵，原告依民法第359條規定請求減少價金及賠償鑑定費用乙節，自屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第359條規定，請求被告給付151萬6,000元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 翁熒雪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
書記官 陳奕希