臺灣橋頭地方法院民事判決111年度重訴字第143號原 告 張次福訴訟代理人 陳哲偉律師被 告 林文昭訴訟代理人 劉家榮律師
陳映璇律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣500萬元，及自民國111年6月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣167萬元供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣500萬元預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國109年9月20日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭
買賣契約），向被告購買其所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地（面積1,314.64平方公尺，權利範圍2分之1，下稱系爭土地）及其上門牌號碼高雄市○○區○○路00號之未保存登記建物（權利範圍全部，下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地），約定買賣總價新臺幣（下同）1,491萬2,948元，並已依約支付第一期款500萬元。被告依約應於同年11月30日前備齊一切過戶資料辦理過戶手續，惟系爭土地於同年11月中即遭訴外人佐相建設有限公司（下稱佐相公司）聲請假處分獲准，致無從於約定期限辦理過戶，嗣本院判決駁回佐相公司對被告請求履行契約之訴後，經原告限期催告被告依系爭買賣契約履行所有權移轉登記，惟為被告所拒，且以原告無購買系爭房地之真意為由解除契約。依系爭買賣契約第5條第3項契約成立後被告因其他關係而發生訴訟案致系爭房地受假處分即視為被告違約之約定，原告自得依同契約第8條第3項約定及民法第259條第1、2款規定，解除系爭買賣契約並請求被告返還500萬元價金並支付同額違約金500萬元，合計1,000萬元，及自催告時即起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息。㈡如認原告經催告後解除系爭買賣契約不合法，然原告並無違
約情事，被告亦未先催告原告履行，即逕以原告無購買真意為由解約，自不生契約解除之效力。是系爭買賣契約既仍存在，原告並已依約給付第一期價金，自得依系爭買賣契約第3條第2項約定、民法第348條第1項規定，請求被告應於原告給付第二期款500萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記於原告並變更房屋稅籍登記名義人為原告，被告並應於原告給付尾款491萬2,948元之同時，將系爭房地交付於原告。
㈢為此，爰提起本件訴訟等語。並⒈先位聲明：①被告應給付原
告1,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；②願供擔保，請准宣告假執行。⒉備位聲明：①被告應於原告給付500萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，並將系爭建物之稅籍登記名義人變更為原告；②被告應於原告給付491萬2,948元之同時，將系爭房地交付予原告；③第一、二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告為履行系爭買賣契約，雖已支付第一期簽約款500萬元至
陽信商業銀行股份有限公司（下稱陽信銀行）信託專戶，惟依信託契約第6條第3項第1款約定，於兩造就雙方履約之結果認證前，該帳戶內之款項非被告得以自由支配利用，亦非在被告管領中，自無從返還。㈡系爭買賣契約成立時，原告已知悉被告先與佐相公司簽立買
賣契約出賣同一筆房地而有一物二賣情事，亦即系爭土地遭假處分之原因發生於兩造締約前，且為原告所明知，被告就此自不負瑕疵擔保責任。被告既未違約，原告依系爭買賣契約第8條第3項約定解除契約，並無理由；縱得解約，然關於該條項「再支付所收到款項相等金額之違約金」之約定，使原告得請求高達系爭房地總價33.5%之違約金，已構成民法第247條之1第2款、第4款，按其情形顯失公平，該部分約定應屬無效；縱認有效，惟原告並未舉證證明受有何具體損害，所約定之違約金數額顯屬過高，應予酌減至適當數額。
㈢系爭買賣契約成立時，系爭房地為訴外人林金英無權占有，
兩造乃於第5條第4項約定被告應於原告交付尾款即109年12月31日以前排除占有，如無法排除，系爭買賣契約即逕為解除，雙方互不負損害賠償責任。被告已以存證信函催告林金英遷讓返還房屋，惟系爭房地迄今仍為林金英無權占有中，是依上開約定，解除條件已於109年12月31日成就，被告依約僅負有返還已收價金之義務，而無違約責任，自不需給付違約金等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告於109年8月16日與佐相公司簽立買賣契約，以總價1,200
萬元將系爭房地讓售佐相公司。原告嗣於同年9月20日簽立系爭買賣契約時，雖知悉被告先與佐相公司締約出賣系爭房地，仍約定以總價1,491萬2,948元買受系爭房地。
㈡原告已先後支付系爭買賣契約第一期款（簽約款）100萬元、400萬元，合計500萬元。
㈢佐相公司嗣於109年11月9日起訴請求被告履行買賣契約移轉
系爭房地所有權，經本院以110年度重訴字第57號履行契約事件受理，佐相公司另就系爭土地聲請禁止被告出租、讓與、設定負擔及其他一切處分行為之假處分，經本院以109年度裁全字第283號裁定准許，於109年11月18日為查封登記，致無法依系爭買賣契約第4條第1項約定，於109年11月30日前辦理所有權移轉登記。
㈣本院於110年11月5日以110年度重訴字第57號判決駁回佐相公
司對被告之訴（同年12月22日確定），原告於同年12月3日以楠梓右昌郵局第140號存證信函催告被告應於10日內辦理所有權移轉登記，逾期則解除契約，被告除應退還已受領之500萬元外，尚須賠償不履行契約所生之懲罰性違約金500萬元，合計1,000萬元。被告則於111年3月28日以高雄高分院郵局第60號存證信函，通知原告其同意解除系爭買賣契約。
㈤佐相公司於111年1月10日聲請撤回假處分強制執行，於同年月20日塗銷查封登記。
四、本件爭點：㈠原告先位依系爭買賣契約第8條第3項約定，以被告違反該契
約第5條第3項約定，主張解除契約，並請求被告返還500萬元價金及給付同額違約金，有無理由？被告抗辯系爭買賣契約業依第5條第4項解除條件成就或兩造合意解除而無給付違約金之義務，有無理由？㈡原告備位依民法第348條第1項，請求被告應於原告給付系爭
買賣契約第二期款500萬元之同時，移轉系爭土地所有權並變更系爭房屋稅籍登記，並於原告給付尾款491萬2,948元之同時，將系爭房地交付原告，有無理由？
五、本院之判斷：㈠系爭買賣契約因解除條件成就而失其效力，原告得依系爭買
賣契約第5條第4項約定，請求被告返還500萬元價金：⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。次按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，為民法第99條第2項所明定，而附解除條件之契約，其解除條件成就之效果，與行使解除權，使契約解除之情形不同。前者於解除條件成就時，當然失其效力；後者須解除權人行使解除權，方使契約自始歸於消滅。
⒉依系爭買賣契約第3、4條付款及產權移轉約定，原告應於109
年9月18日支付定金100萬元、同年月22日前支付第一期款（簽約款）400萬元，兩造並應於109年11月30日前，將有關所有權移轉登記、貸款所需證件備妥交付受託之地政士，原告則於稅單核下，經地政士通知日起3日內應支付第二期款（完稅款）500萬元，並於辦竣所有權移轉登記，經地政士通知日起3日內支付第三期款（尾款）491萬2,948元（本院111年度審重訴字第62號卷《下稱審重訴卷》第20至21頁）。又兩造簽立系爭買賣契約時，系爭房地為林金英無權占有中，此情為兩造所明知，並於系爭買賣契約第5條第4項約定「本契約成立時無租賃關係，目前由第三人無權占有中，如有第三人主張權利、界址糾葛或占有關係或產權發生糾紛時，雙方同意以乙方（即被告）名義於交付尾款前全部排除（排除相關費用由甲方（即原告）負擔），如無法排除，本契約逕為解除，雙方不得異議，乙方已收價金原金無息無條件返還，雙方互不負損害賠償責任。」（審重訴卷第21頁），被告並於締約後之109年9月24日，以屏東民生路郵局第186號存證信函，通知林金英遷讓返還系爭房屋（本院卷第117至120頁），且向台灣電力公司高雄區營業處梓官服務所申請變更系爭房屋用電人為被告而暫停該房屋全部用電，惟林金英以其子林泰利為實際用電人而提出異議，亦據被告提出台灣電力公司通知書、繳費憑證為佐（本院卷第167至169頁）。然截至兩造約定之尾款交付期限（即109年12月31日）仍未能排除林金英之占有，是依上開約定，系爭買賣契約於期限屆至後之110年1月1日，已因解除條件成就而失其效力，不待當事人另以意思表示為之。
⒊原告雖主張被告僅寄發存證信函通知林金英限期遷出戶籍並
清除屋內私人物品，否則將予以斷水斷電並提告竊占，惟林金英未依存證信函所定期限遷出，被告亦未再以提起民、刑事訴訟等積極方式排除占有，難認已依誠信原則盡力排除林金英之無權占有，不合於系爭買賣契約第5條第4項解除條件成就之要件。惟觀諸兩造於109年9月20日簽立系爭買賣契約，約定之尾款給付期限為同年12月31日，縱被告於存證信函催告履行期限屆至後，以林金英仍不為搬遷，訴請遷讓返還系爭房地，勢不可能於短短3個多月期間內即判決確定並取得強制執行名義，難認該條項係約定以訴訟方式排除占有。原告再主張兩造並未約定尾款交付之確切期限，並以系爭買賣契約第3條「價款分期付款表」第三期款（尾款）之「約定付款日」欄係記載「『約』109年12月31日支付」，未如第一期款明確記載給付日期為「109年9月18日」、「109年9月22日前」，以為佐證（審重訴卷第20頁），然第三期款係於辦竣所有權移轉登記，經地政士通知日起3日內支付，而兩造依系爭買賣契約第4條第1項約定，應於109年11月30日前備齊過戶、貸款等相關文件交付受託之地政士據以辦理後續所有權移轉登記、貸款等事宜，是該期款項無法如第一期款明確約定給付日期，係因應兩造交付相關文件予受託地政士、地政士辦理完稅、過戶所需作業時間、通知原告支付尾款等時間而預估一個月左右，難認兩造關於尾款支付全無給付期限之約定，原告上開主張，有違交易常情。原告再主張依系爭買賣契約第3條第2項「價款分期付款表」第三期款之「約定給付日」欄係記載「屆時因故未能完成登記，則甲方（即原告）有權解除（依本契約第5條第4項規定辦理）或繼續履行本契約」等字樣（審重訴卷第20頁），認原告為有權行使解除權之一方。惟參酌系爭買賣契約第5條第1至4項均為關於擔保責任之約定，其中第4項已明文「本契約逕為解除，雙方不得異議」等語，顯然兩造已預見系爭房地為第三人無權占有中而恐無法如期排除占有之可能，為免契約效力懸而不決，乃為該條項解除條件之特別約定，而無待兩造另為解除契約之意思表示。至系爭買賣契約第3條第2項第三期款「約定付款日」欄之記載與第5條第4項文義不符部分，衡以第5條第1至4項係就出賣人之擔保責任為全面性之約定，其中第4項就解除條件成就之情形語義敘述完整，用語亦無不明確之情形，應較符兩造之真意。
⒋又證人劉凱瑞即仲介之翊翔開發有限公司法定代理人於本院
證稱：被告說占用的人是她親戚，她會去處理，我們都認為是以素地來簽立買賣契約的等語（本院卷第188頁），雖其另證稱伊認為系爭買賣契約第5條第4項是在處理「事後」被他人無權占有的情形，不包括被親戚占用的情形等語（本院卷第187至188頁），惟此顯然與該條項明揭「『目前』由第三人無權占有中」等文字不符，難認證人劉凱瑞證稱該條項係規範尚未發生之締約後另為第三人無權占有之情形為可採。⒌從而，系爭買賣契約既因第5條第4項所定之解除條件成就而
於110年1月1日失其效力，則原告110年12月3日以楠梓右昌郵局第140號存證信函送達被告催告10日內履行所有權移轉登記，逾期即解除契約時，已無可得解除之契約標的存在，自無從援引該條項約定，對於已解除之系爭買賣契約再為解除，自亦無從依該條項約定請求支付違約金。又依系爭買賣契約第5條第4項約定，契約解除後，被告應將已收價金無息無條件返還，則原告請求被告返還其已支付之價金500萬元，自屬有據。
⒍被告雖辯稱原告係將價金開立即期支票存入及以現金匯入信
託專戶，其未實際受領價金，亦無管領力，無從返還等語。惟依兩造簽立之「好家在不動產交易安全信託契約書」（下稱系爭信託契約）第6條、第10條約定，信託專戶價金之結算與撥付，應由陽信銀行依履約結果進行認證，並撥款予結算後依約應受領買賣價金之人（審重訴卷第121至123頁），足見買受人匯入或存入於專戶內之買賣價金，除仲介費用及其他特別約定得由陽信銀行撥付之款項外，在陽信銀行就雙方履約之結果認證前，固非出賣人得以自由支配利用。惟本件買賣價金存入陽信銀行信託專戶，兩造均無使陽信銀行取得該價金之意思，陽信銀行依系爭信託契約第3條、第5條、第6條、第10條之約定，僅係執行專戶價金管理、結算與撥付之工作而已，且依系爭信託契約第6條第3項第1、3款之約定，倘兩造順利履約完成，則原告存入專戶之價金，即由陽信銀行執行結算後撥付予被告；如交易未順利完成，且可歸責於交易之一方，經他方按合法程序催告、解除或終止契約後，專戶內之買賣價金由陽信銀行依第10條執行結算並扣除信託報酬後交付依法有權利之人，顯然原告對存入專戶內之價金已無支配之權，存入專戶中之價金應屬被告業已受領之款項，只是暫由陽信銀行管理，待履約完成始得完全自由運用該價金，不得謂被告尚未受領該買賣價金。況被告於111年3月28日所寄予原告之存證信函中，亦表明同意履約保證公司即陽信銀行三鳳分行返還原告已給付之簽約款500萬元等語（審重訴卷第45頁），被告前揭所辯，並非可取。
㈡系爭買賣契約因解除條件成就而失其效力，業經本院認定如
前，從而，原告備位以系爭買賣契約仍合法有效為由，請求被告依約履行，並應於原告給付第二期款500萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記於原告及變更系爭房屋稅籍登記為原告，及應於原告給付尾款491萬2,948元之同時，將系爭房地交付於原告，均屬無據。
六、綜上所述，原告請求被告返還已付價金500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年6月26日（自111年6月16日寄存送達於被告戶籍所在地之高雄市政府警察局岡山分局梓官派出所之日起經10日生送達效力，參審重訴卷第93頁本院送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，各聲請准、免假執行之宣告，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所依據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴一部為有理由，一部為無理由，判決如
主文。中 華 民 國 112 年 5 月 30 日
民事第三庭 法 官 楊捷羽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 30 日
書記官 黃盈菁