臺灣橋頭地方法院民事判決111年度重訴字第149號原 告 陳桂桃被 告 孫員訴訟代理人 張淼森律師上列當事人間請求履行契約事件，本院民國112年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告所有之高雄市○○區○○段000000○000000地號等2筆土地（下合稱系爭土地），與原告所有之同段1438地號土地（下稱系爭1438地號土地），係同一重劃區內之相毗連土地。依農地重劃條例第5條第3款「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：三、毗連耕地之現耕所有權人。」之規定，被告之系爭土地如出售時，原告有優先購買權。嗣被告於民國110年11月3日與訴外人許又文就系爭土地簽定原證1所示之土地買賣合約書，與許又文成立買賣契約後（下稱系爭買賣契約），被告並於111年4月1日寄發原證2之存證信函予原告通知原告上開事實，原告即以原證3所示之存證信函通知被告原告行使優先購買權，經原告行使優先購買權之後，兩造間即有系爭買賣契約之法律關係存在，詎被告竟拒絕原告之優先購買。原告為與系爭土地相毗連之系爭1438地號土地之現耕所有權人，並於其上種植香蕉、酪梨、芭樂、釋迦、百香果、葡萄、紅龍果、木瓜及絲瓜等農作物，符合上開農地重劃條例第5條第3款規定之要件，原告自有優先購買權，爰依上開規定之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應履行系爭買賣契約之約定，將系爭土地之所有權移轉予原告。
二、被告則以：農地重劃條例第5條第3款規定之「毗連耕地之現耕所有權人」，須為毗鄰耕地上現有適宜機械耕作之農作物，而為擴大農場經營面積從事機械耕作之情形，始有上開優先購買權規定之適用。原告雖主張其為系爭1438地號土地之現耕所有權人，目前土地上之農作物為香蕉、酪梨、芭樂、釋迦、百香果、葡萄、紅龍果、木瓜、絲瓜等，惟被告與許文成立系爭買賣契約，而於111年3月31日寄發存證信函，詢問原告表明是否符合農地重劃條例第5條之資格要件，及如符合時是否有優先購買意願之當時，系爭1438地號土地土地之現況為鋪設大面積水泥地，並有搭設鐵皮屋，且以鐵絲網及烤漆浪板圍起，原告之上開違法使用行為，並經高雄市政府地政局查報屬實後認非屬農業使用，而發函通知原告已違反區域計畫法第15條第1項之規定，並通知原告改善在案，足見系爭1438地號土地顯非作農業使用，與農業重劃條例第5條第3款毗鄰耕地之現耕所有權人之要件不符合。又原告嗣後緃將系爭1438地號土地之水泥、鐵皮屋移除，並種植蔬果類之農作物，然據原告提出之土地現況照片所示，原告所種植之果樹作物僅零星分布在系爭毗連土地，且均非適合機耕之農作物種類，難認原告有任何需要擴大農地面積以適合機耕之情形。難認原告係符合農地重劃條例第5條規定所稱之毗連耕地之現耕所有權人要件，自不得主張優先購買權。原告之請求為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實：
㈠、坐落高雄市○○區○○段000000○000000地號等2筆土地（下合稱系爭2筆土地）為被告所有；同段1438地號土地為原告所有。並有土地登記謄本及地籍圖在卷可稽（卷一第77-81頁、95頁以下）。
㈡、上開3筆地相毗連，均為農牧用地中之耕地，且均為同一重劃區內之土地。並有土地登記謄本及地籍圖在卷可稽（卷一第77-81頁、95頁以下）。
㈢、被告於110年11月3日與訴外人許又文，就系爭2筆土地簽定原證1所示之土地買賣合約書成立買賣契約。被告並於111年4月1日就上開買賣契約寄發原證2所示之岡山郵局第000085號存證信函予原告，詢問原告是否行使優先購買權，原告即以原證3所示之岡山郵局第000096號存證信函通知被告表示同意優先購買系爭2筆土地。並有原證1所示之土地買賣合約書、原證2所示之岡山郵局第000085號存證信函、原證3所示之岡山郵局第000096號存證信函在卷可稽（卷一第15頁以下）。
四、本件爭點：本件是否符合農地重劃條例第5 條第3 款規定之要件？原告主張其為系爭2 筆土地毗連耕地之現耕所有權人，有優先購買權，有無理由？
五、本院論斷：
㈠、按「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：三、毗連耕地之現耕所有權人。」，農地重劃條例第5條第3款定有明文。本條規定既已明定為「現耕」所有權人，故毗連土地所有權人是否將土地作為耕地使用、是否為「現耕」所有權人之認定時點，自應以相鄰土地所有權人將土地出售當時之狀態為準，如毗連土地之所有權人當時並未將土地作為耕地使用，縱事後加以改善，仍不足以認已符合 「現耕」所有權人之要件。
㈡、經查，本件被告所有之系爭土地係於110年11月3日出售予訴外人許又文，有原告提出之原證1土地買賣合約書（卷一第15頁以下）在卷可稽。依上開說明，原告是否為農地重劃條例第5條第3款規定之現耕所有權人，自應以110年11月3日當時之狀態為準。然查，原告於111年5月27日高雄市政府地政局發函通知原告之前，就系爭1438地號土地之使用狀態，係將系爭1438地號土地鋪設大面積水泥地、搭設鐵皮屋，並以鐵絲網及烤漆浪板圍起，面積高達165平方公尺，原告之上開違法使用行為，並經高雄市政府地政局查報屬實後認定非屬農業使用，發函通知原告已違反區域計畫法第15條第1項之規定，並通知原告改善等情，有現場照片（卷一第123頁）及並經高雄市政府地政局函（卷一第129頁以下）在卷可稽，足認屬實。則依原告於110年11月3日之6個多月後，就系爭1438地號土地之使用狀態為於土地鋪設大面積水泥地、搭設鐵皮屋，並以鐵絲網及烤漆浪板圍起，面積高達165平方公尺之情狀以觀，原告於當時顯非屬系爭1438地號土地之現耕所有權人，而與農地重劃條例第5條第3款規定之要件不符，自無優先購買權可言。故原告主張其有優先購買權，即不足採。
六、綜上所述，本件原告之訴，為無理由，應予駁回。
七、本件事證及法律關係已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 2 月 24 日
民事第一庭 法 官 郭文通以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 24 日
書記官 林香如