臺灣橋頭地方法院民事判決111年度重訴字第15號原 告 吳卓穎
吳松霖共 同訴訟代理人 陳樹村律師
黃斐瑄律師被 告 謝秋月訴訟代理人 陳冠宇上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國112年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣900萬元，及其中新臺幣620萬元自民國111年9月29日起，其中新臺幣280萬元自民國111年10月9日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣300萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣900萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：原告於民國110年5月5日經由訴外人蘇靚恩居間仲介，以新臺幣（下同）6,200萬元之價格，向被告買受其所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地，及其上同段88建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路00巷000號房屋（下合稱系爭房地），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。原告已給付第一期款620萬元予被告，被告依約應於110年7月20日前，將系爭房地過戶所需文件交付承辦之地政士，辦理系爭房地所有權移轉手續，被告卻拒絕履約，嗣經原告限期催告被告履行，仍未獲置理，原告遂於111年9月27日寄發高雄地方法院郵局存證號碼第001329號存證信函予被告，為解除系爭買賣契約之意思表示，並經被告收受。被告依約應返還所收價款620萬元，及依所收價款620萬元計算之違約金予原告。為此，爰依民法第259條、系爭買賣契約法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,240萬元，及自111年9月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠伊簽立系爭買賣契約前，多次向蘇靚恩表示伊無出售系爭房
地之意願，於簽約日即110年5月5日上午7時許，亦再次在電話中告知蘇靚恩伊無出售系爭房地之意願。伊簽立系爭買賣契約之際，係因蘇靚恩告以「先簽一簽，回去還有好幾個月可以跟家人商量」等語，使伊主觀上認為伊簽名後，仍得與家人討論再為最終決定，而無出售系爭房地之效果意思，故兩造間未達成買賣系爭房地之意思表示合致，系爭買賣契約依民法第86條但書規定，應屬無效。
㈡縱認系爭買賣契約成立，伊亦係因誤信蘇靚恩詐稱「先簽一
簽，回去還有好幾個月可以跟家人商量」等語為真，而陷於錯誤，為出售系爭房地之意思表示，造成伊客觀行為與內部主觀意思即「與家人討論後再為最終決定是否出售系爭不動產」不一致，伊得依民法第88條第1項、第92條第1項後段撤銷出售系爭房地之意思表示，且伊已於110年6月8日寄發高雄凹仔底郵局存證號碼000282號存證信函向原告為撤銷系爭買賣契約之意思表示，原告本件主張，自無理由。
㈢又因伊罹患有脊髓惡性腫瘤、持續性憂鬱症及雙下肢截癱等
病症，且僅有國小學歷，辨識其意思表示效果之能力顯有不足，無法於短時間內理解其所簽署系爭買賣契約、價金履約保證申請書、價金履約保證書、動用款項協議書等文件之內容，系爭買賣契約之簽立，乃利用伊當時心理狀況、行動不便等處境，於匆促之數小時內作成系爭買賣契約，造成伊以顯不相當價格出賣系爭房地，屬類似民法第74條所定暴利行為之情形，原告請求伊履行系爭買賣契約顯失公平，違背誠實信用原則等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於110年5月5日經蘇靚恩居間仲介，以6,200萬元向被告買受系爭房地，並簽立系爭買賣契約。
㈡原告已給付第一期款620萬元予被告，尚餘5,580萬元未付。
㈢被告於110年6月8日寄發高雄凹仔底郵局存證號碼000282號存證信函予原告，原告於同年月9日收受。
㈣原告於110年8月18日寄發高雄地方法院郵局存證號碼第00112
1號存證信函，催告被告於文到7日內交付系爭房地過戶所需文件予承辦之地政士，被告於同年月19日收受。
㈤原告於111年9月27日寄發高雄地方法院郵局存證號碼第00132
9號存證信函予被告，為解除系爭買賣契約之意思表示，被告於同年月28日收受。
四、本院之判斷：㈠系爭買賣契約是否有效？
按表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示，不因之無效，但其情形為相對人所明知者，不在此限；意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，為民法第86條、第88條第1項、第92條第1項所明定。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦有明文。原告於110年5月5日向被告買受系爭房地，並簽立系爭買賣契約，被告迄未移轉並交付系爭房地予被告等情，為兩造所不爭執。原告主張系爭買賣契約原為合法有效，被告應負契約責任乙節，則為被告所否認，本件即應由被告就其係遭蘇靚恩詐欺而陷於錯誤，誤為出售系爭房地之意思表示，其主觀上無出售系爭房地之效果意思，且此等情形為原告所知悉等事實，負舉證之責。經查：
⒈被告辯稱其簽立系爭買賣契約前及簽約當日，均有向蘇靚恩
表示伊無出售系爭房地之意願，雖提出中華電信股份有限公司通話明細報表為證（見審訴卷第117頁），惟自該文件僅可見被告、蘇靚恩有於110年5月5日上午7時20分通話，無從得知雙方通話內容為何，本難憑此認定被告無出售系爭房地之真意。再被告自109年12月18日起，即在網路上刊登以6,500萬元出售系爭房地之廣告，業據原告提出廣告截圖照片1紙為證（見本院卷第45頁），被告亦不否認該廣告為其所刊登（見本院卷第52頁），顯見被告本有出售系爭房地之意欲。被告雖辯稱其無以低於6,500萬元價格出售系爭房地之意願，惟被告既於簽約當日與原告達成以6,200萬元價格出售系爭房地之合意，自應受兩造磋商後之價格拘束，無從以系爭買賣契約所定價格低於其期望，遽指其於締約時並無買賣之真意。況被告亦未就其無出售系爭房地真意之情形為原告所明知乙節，提出任何證據以實其說，被告辯稱其出售系爭房地之意思表示，依民法第86條但書規定，應屬無效等語，洵非可採。
⒉又依兩造簽立系爭買賣契約之錄音影光碟內容，未見被告有
遭蘇靚恩詐欺，或被告有何不同意系爭房地出售價格之情，為被告所不爭執（見本院卷第92頁）。再觀諸被告提出之對話錄音譯文，訴外人即被告配偶陳光宗詢問「今天妳帶她去，她是不是跟妳反應說她要回來再考慮看看，有沒有」，蘇靚恩雖回覆「有，她有講」等語（見本院卷第105頁），惟此僅能證明被告曾向蘇靚恩表示要再考慮買賣條件，亦無法推知蘇靚恩有何對被告施以詐術之情。被告辯稱其係因蘇靚恩詐稱「先簽一簽，回去還有好幾個月可以跟家人商量」等言詞始簽立系爭買賣契約，其內部主觀意思為「與家人討論後再決定是否出售系爭不動產」，其出售系爭房地之意思表示乃基於錯誤、遭詐欺而為等語，亦屬無據。故被告於110年6月8日寄發高雄凹仔底郵局存證號碼000282號存證信函予原告，為撤銷出售系爭房地之意思表示，並非適法，不生撤銷之效力。是系爭買賣契約係有效契約，堪以認定。
㈡原告提起本件訴訟，是否違反誠信原則？⒈被告辯稱其罹患有脊髓惡性腫瘤、持續性憂鬱症及雙下肢截
癱等病症，且僅有國小學歷，辨識意思表示效果之能力顯有不足，無法理解所簽署契約及相關文件之意義，而以顯不相當價格出賣系爭房地，原告提起本件訴訟違反誠信原則等語，並提出診斷證明書、心理測驗及智能評鑑結果為證（見審訴卷第121-123頁、本院卷第101-103頁）。然被告身體上病症本與其辨識意思表示效果之能力無涉，再依其心理測驗及智能評鑑結果報告，雖呈現其基本認知功能不佳，推估認知障礙程度落於輕度範圍，惟該報告檢查時間為系爭買賣契約簽立後之110年6月16日，該報告並表示被告測驗時曾因系爭房地買賣問題而情緒低落，不排除測驗表現受情緒影響，自難認該報告得作為被告簽立系爭買賣契約時之意識能力參考依據。且被告並未受有監護或輔助宣告，其精神狀態意識能力並未經司法審查，則被告所提上開證據仍未足證明被告於簽立系爭買賣契約時，有辨識意思表示能力顯有不足之情。⒉另被告前於109年12月18日刊登以6,500萬元出售系爭房地之
廣告，已如前述，本件兩造係以6,200萬元買賣系爭房地，僅較被告原先預估售價減少300萬元，調降之買賣價金幅度未及5%（計算式：300萬元6,500萬元×100%＝4.6%），並無顯低於被告原定價格之情。且不動產實際成交價格，每因雙方當事人議價能力及買賣意願強弱、周遭成交情形、總體經濟景氣程度、銀行貸款利息高低、居間仲介者之磋商能力等各種主客觀因素而有變動，只需價格為買賣雙方所同意即可成交，被告僅以兩造所定買賣價格低於6,500萬元，遽指其以顯不相當價格出賣系爭房地，原告提起本件訴訟違反誠信原則，自屬無據。被告此部分所辯，均非可採。
㈢原告請求被告返還所收價款及給付違約金，是否有據？如是
，得請求之金額為若干？⒈按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第254條、第259條第2款分別定有明文。次按甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約；如乙方（即被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即原告）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償，亦為系爭買賣契約第12條第1項、第3項後段所明定。
⒉返還價金部分：
依系爭買賣契約第4條第1項及第8條第1項約定，被告應將買賣標的物即系爭房地過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於原告給付備證用印款即110年7月20日時，交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續，而被告迄今未履行乙情，為兩造所不爭執（見本院卷第130頁），可認被告有遲延給付之違約情事。又原告業於110年8月18日寄發高雄地方法院郵局存證號碼第001121號存證信函，催告被告於文到7日內交付系爭房地過戶所需文件予承辦之地政士，經被告於同年月19日收受，被告仍未於期限內履行，依上開規定，原告得解除系爭買賣契約，並請求被告返還所受領價金620萬元。是原告於111年9月27日寄發高雄地方法院郵局存證號碼第001329號存證信函予被告，為解除系爭買賣契約之意思表示，經被告於同年月28日收受，即生解約之效力。則原告請求被告返還620萬元，及自111年9月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。⒊給付違約金部分：
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。又違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償總額預定之性質者。如為懲罰性質之違約金約定者，債務人於債務不履行時，債權人除得請求違約金外，如另有其他損害，尚得依其他法律關係請求賠償其他之損害；如為損害賠償總額預定性質者，則應視為就債權人所受之損害，業已依契約預定其賠償，自不得更行請求其他之賠償損害（最高法院99年度台上字第1257號判決意旨參照）。系爭買賣契約第12條第4項約定，本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使，可知被告違約時，原告除得請求系爭買賣契約第12條第3項所約定之違約金外，尚得請求不履行之損害賠償，故系爭買賣契約第12條第3項所約定之違約金，應係以強制債務履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，核其性質應屬懲罰性違約金。
⑵又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，依職權減至相當之金額（最高法院87年度台上第2563號、102年度台上第1606號、108年度台上字第123號判決意旨參照）。
⑶原告主張被告有遲延給付之違約情事，其得依系爭買賣契約
第12條第3項後段請求被告給付其已給付之620萬元同額之違約金，固屬有據。惟本院審酌依系爭買賣契約第4條第1項、第8條第1項約定，被告本應於110年7月20日交付系爭房地過戶所需文件予被告，卻遲延給付，經原告催告履約，仍拒不履行，致原告無法於該契約所定交屋時間110年9月15日取得所預定買受之房地，進而於111年9月28日解除系爭買賣契約，於此段期間內增加向訴外人蔡清池、王許麗、李漢強承租其他廠房費用，自111年2月起每月支付蔡清池租金5萬5,000元，自111年3月起每月支付王許麗租金2萬6,000元，自111年6月起每月支付李漢強租金7萬元（見本院卷第163-183頁），共計支付租金90萬2,000元（計算式：5萬5,000元×8＋2萬6,000元×7＋7萬元×4＝90萬2,000元），並給付仲介服務報酬160萬元（見本院卷第211頁），且原告另有買賣價金存放於履約保證專戶中無法使用，受有利息之損害，暨原告因本件締約耗費之時間、精力、費用、目前利率水準、社會經濟狀況、被告違約情節、原告所受上開損害及平衡買賣雙方利益等情，認以原告已給付之買賣價金620萬元計算違約金，尚屬過高，應酌減為280萬元為適當。
⑷原告雖另提出與訴外人余宏誠之廠房租賃契約書，主張另有
增加每月6萬元之租金支出（見本院卷第159-161頁），然此租賃契約書係於110年3月23日所訂定，早於兩造簽立系爭買賣契約之110年5月5日，難認原告此部分租金支出係因被告未履行系爭買賣契約所增加之費用支出。再原告於111年9月28日解除系爭買賣契約後，支付予蔡清池、王許麗、李漢強之廠房租金，乃原告解除系爭買賣契約後，本應支出之營業費用；原告搬遷廠房之費用108萬4,113元，亦為原告購置新廠房，或解除系爭買賣契約後承租其他廠房所應支出者，均非因被告未履行系爭買賣契約所增加者。末就原告主張其受有系爭房地漲幅2,941萬元之損害等語，然原告係欲使用系爭房地作為廠房，並無出售之計畫，當無從認此為原告之所失利益。原告主張上開費用，均係因被告違約所致之損害等語，自非可採。
⑸至原告請求被告給付違約金280萬元，自高雄地方法院郵局存
證號碼第001329號存證信函送達被告翌日即111年9月29日起算之利息部分。按系爭買賣契約第12條第3項後段約定，被告係應於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予原告作為違約損害賠償，是被告給付違約金之義務應於上開存證信函送達被告10日後之111年10月9日始陷於給付遲延，而應給付遲延利息。故原告就違約金請求部分，僅得請求被告給付自111年10月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，逾此部分之利息請求，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第259條、系爭買賣契約法律關係，請求被告給付900萬元（計算式：620萬元＋280萬元＝900萬元），及其中620萬元自111年9月29日起，其中280萬元自111年10月9日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，各聲請准、免假執行之宣告，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。至原告敗訴部分其假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 8 日
民事第二庭 審判長法 官 謝文嵐
法 官 蕭承信法 官 許家菱以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 3 月 10 日
書記官 劉國偉