臺灣橋頭地方法院民事判決111年度重訴字第34號原 告 蔡福欽
蔡水吉蔡泳木蔡泳龍蔡坤明共 同訴訟代理人 鍾夢賢律師被 告 蔡勝慧
蔡勝利共 同訴訟代理人 柯尊仁律師被 告 財政部國有財產署法定代理人 曾國基訴訟代理人 黃莉莉複 代理人 蔡文健律師
高華陽律師被 告 高雄市政府工務局法定代理人 楊欽富訴訟代理人 蕭昱炘
徐嘉仁林苑里上列當事人間請求確認優先承購權等事件，本院於民國111年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造共有坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭55
7地號土地、系爭559地號土地，合稱系爭土地），應有部分各如附表一、二所示。被告蔡勝慧、蔡勝利（下稱蔡勝慧等二人）持有系爭土地應有部分合計均逾2/3，其等依土地法第34條之1規定，於110年7月30日與訴外人曾淑華簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭土地所有權全部，以總價新臺幣（下同）69,308,000元（系爭557地號土地10,205,865元、系爭559地號土地59,102,135元）售予曾淑華，蔡勝慧等二人並於110年8月9日以存證信函，通知原告應於文到15日內以書面表示是否優先購買。原告已於期限內之110年8月19日回覆願以同一條件承買系爭土地，蔡勝慧等二人於110年8月20日收受原告回覆竟置之不理，原告於110年8月27日再以存證信函催告蔡勝慧等二人應於期限內履行契約。蔡勝慧等二人於110年8月30日收受上開催告函，仍未配合辦理，於110年9月3日以存證信函函覆稱原告不願負擔買方應負擔之仲介費，未依法表示願以同一條件優先購買，已無優先購買權云云，否認原告就系爭土地之優先購買權。
㈡土地法第34條之1第4項所定優先購買權為法定形成權，共有
人一旦表示願以「同一條件」優先承購，即與出賣人發生強制締約之法律效果。原告於法定期間表示以同一條件優先購買系爭土地，原告即與蔡勝慧等二人成立有效之買賣契約。蔡勝慧等二人就原告優先購買權是否存在既有爭執，被告財政部國有財產署（下稱財產署）、高雄市政府工務局（下稱工務局）則意向不明，原告即有確認利益，得依民事訴訟法第247條第1項規定提起確認訴訟，及依土地法第34條之1第1項、第2項、第4項規定、買賣契約之法律關係，請求蔡勝慧等二人與原告訂立買賣契約，及被告應於原告給付補償金同時，將系爭土地應有部分移轉登記予原告各1/5。又蔡勝慧等二人經原告寄發存證信函催告於文到5日內完成承買賣契約手續，該通知於110年8月30日送達蔡勝慧等二人，其等違反與原告簽立買賣契約之義務，依民法第348條第1項、第353條、第229條第2項、第231條第1項規定自110年9月5日起負債務不履行之遲延責任，原告亦得依系爭買賣契約第10條第3款、第4款約定，請求蔡勝慧等二人自110年9月5日起給付按買賣總價69,308,000元每日千分之0.5計算之違約金。為此，爰依前揭法律關係及規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠確認原告就被告所有系爭557、559地號土地應有部分，有優先購買權存在；㈡被告蔡勝慧等二人應就前項土地依其等與曾淑華所定買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約。被告應於原告給付被告如附表一編號6、7、8、9所示補償金額同時，將如附表一編號6、7、8、9所示土地應有部分移轉登記予原告各1/5；被告蔡勝慧等二人應於原告給付如附表二編號6、7所示補償金額同時，將如附表二編號6、7所示土地應有部分移轉登記予原告各1/5；㈢被告蔡勝慧等二人應給付原告110年9月5日起至清償日止按本金69,308,000元計算日息千分之0.5計算之違約金。
二、被告之答辯：㈠被告蔡勝慧等二人則以：蔡勝慧等二人出售系爭土地予曾淑
華，賣方即被告負擔仲介費1.5%，買方即曾淑華負擔1%，並各自負擔費用，則在原告即其他共有人行使優先購買權成為買方時，上開買方應負擔之仲介費及費用應由行使優先購買權之原告負擔，始符公平正義。系爭買賣契約特別約定事項記載「另移轉予他共有人本物件視同委任出售」、「他共有人同一條件包含買方應負之仲介費（1%）及本案產生之買方應負之費用約（5萬元）」等內容，自係指如有其他共有人以同一價格、同一條件行使優先購買權，視同他共有人委任出售，此時賣方仍需支付成交約定之仲介費，他共有人所謂同一條件則包含買方應負擔之1%仲介費及費用，倘若他共有人行使優先購買權，買方曾淑華應負之仲介費及費用卻由被告負擔，此非事理之平，不符經驗法則，且違誠信原則。原告已明確表示不願負擔買方應負擔之1%仲介費，並於110年9月8日以存證信函表示系爭買賣契約所載買方應負之仲介費1%及買方應負之費用約5萬元，應由蔡勝慧等二人負擔，原告並未合法行使優先購買權，不生優先購買之效力。又行使優先購買權僅可以簽訂買賣契約，於買賣契約簽訂前，被告並無依據要求被告履約，不得請求被告給付違約金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告工務局則以：工務局為系爭557地號土地管理機關，工務
局並無意願以同一條件優先承買系爭557地號土地，就原告主張其對系爭土地有優先承買權，及原告請求工務局應於原告給付如附表一編號9所示補償金額1,003,577元之同時，將附表一編號9所示土地應有部分移轉登記予原告各1/5雖無爭執，惟原告是否於期限內向蔡勝慧等二人表示行使優先購買權，以及蔡勝慧等二人以原告爭執仲介費為由，認原告未以同一條件優先承買，核屬事實認定及法令解釋問題，為其等間之私權爭議，與工務局無涉等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告財產署則以：原告有無優先購買權由法院依法判斷，財
產署並無意見，惟財產署係因土地法規定而被一同出售應有部分，如法院為有利原告之判斷，應由蔡勝慧等二人負擔裁判費等語。資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造共有坐落高雄市○○區○○段000地號土地（即系爭557地號
土地），原告與被告蔡勝慧等二人共有同段559地號土地（即系爭559地號土地）。兩造應有部分各如附表一、二所示。
㈡被告蔡勝慧等二人就系爭557、559地號土地之應有部分，合
計分別逾2/3，其等與曾淑華於110年7月30日訂立系爭買賣契約，將系爭557、559地號土地所有權全部出售予曾淑華，買賣總價各為10,205,865元、59,102,135元，合計69,308,000元。
㈢被告蔡勝慧等二人於110年8月9日以左營新莊仔郵局存證號碼
001054號存證信函檢附系爭買賣契約，通知原告及財產署、工務局於文到15日內以書面確認是否行使優先購買權，該存證信函均已送達原告及財產署、工務局。原告收受上開存證信函後，於110年8月19日以高雄林華郵局存證號碼000103存證信函函覆表示願以同一條件承買系爭557、559地號土地，該存證信函於110年8月20日送達被告蔡勝慧等二人。被告財產署、工務局則均未行使優先購買權。
㈣原告以前開存證信函行使優先購買權後，因被告蔡勝慧等二
人詢問原告是否願給付系爭買賣契約特別約定事項第2點所載買方應付之仲介費1%、費用約5萬元，經原告拒絕，原告並於110年8月27日以高雄林華郵局存證號碼00106號存證信函，通知被告蔡勝慧等二人於文到5日內完成買賣契約手續，該存證信函於110年8月30日送達被告蔡勝慧等二人。被告蔡勝慧等二人則於110年9月3日以高雄地方法院郵局存證號碼001211號存證信函通知原告，其等未依法表示願依同一條件優先購買，毋須與原告完成買賣契約手續。原告復於110年9月8日以高雄地院郵局存證號碼1226號存證信函通知被告應由賣方給付上開仲介費及其他費用，並要求被告履行簽約。
㈤如認原告就系爭557、559地號土地有優先購買權存在，被告對於附表一、二所載原告應補償金額均無爭執。
四、本件之爭點：㈠原告就系爭土地有無優先購買權存在？㈡原告請求被告蔡勝慧等二人以與曾淑華所定買賣契約之同一
條件，與其等訂立買賣契約，有無理由？原告可否請求被告於其等給付補償金額之同時，將系爭557、559地號土地應有部分各1/5移轉登記予原告？㈢原告請求被告蔡勝慧等二人給付應自110年9月5日起給付按買
賣總價、日息千分之0.5計算之違約金，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠原告就系爭土地有無優先購買權存在？⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第2項、第4項定有明文。土地共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第4項所定之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4項規定應有優先承購之權利。該條項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院96年度台抗字第735號裁定、100年度台上字第432號判決意旨參照）。
⒉兩造對於蔡勝慧等二人出售系爭土地所有權全部予曾淑華，
並以存證信函通知通知各共有人是否行使優先購買權，僅原告於所定期限內函覆表示願以同一條件承買系爭土地等情，均無爭執，惟蔡勝慧等二人辯稱：原告表示不願負擔系爭買賣契約所載買方應負之仲介費1%，及買方應負之費用約5萬元，未合法行使優先購買權，不生優先購買之效力等語，原告則主張：系爭買賣契約特別約定事項第2條中段約定由賣方支付買方仲介費及相關費用，對照特別約定事項第4條內容，可知賣方應支付仲介服務費總價1.5%，已明白約定在有原告等共有人主張優先購買時，賣方即蔡勝慧等二人仍應負擔仲介服務費，原告發函僅係提醒蔡勝慧等二人特約事項之仲介費負擔，並未更改買賣同一條件，足認原告之優先購買權存在等語。
⒊經查，依系爭買賣契約特別約定事項第2點約定：「雙方同意
，本案通知完成且他共有人不表示優先承購後或願共同出售，則本案始進行用印及報稅手續，倘若他共有人欲以同一價格同一條件優先承買，則本合約無條件解約，買方已支付之價金無條件無息退還，雙方並5日內會同願無條件協助辦理解除契約之相關手續，其解約代書費、謄本費由賣方負擔，另移轉予他共有人本物件視同委任出售，賣方仍須支付成交之約定仲介費及他共有人同一條件包含買方應負之仲介費（1%）及本案產生之買方應負之費用約（5萬元），以實際發生為憑。」（見本院重訴卷第75頁），蔡勝慧等二人所提出曾淑華之服務費確認單，亦記載曾淑華應給付仲介費（見本院重訴卷第79頁），依前開特別約定事項第2點及服務費確認單所載內容，可知系爭土地之買、賣雙方原應各自負擔仲介費及因買賣所生費用，因其他共有人並未委託不動產公司，亦非透過仲介居間購得土地，為免生爭議，而就其他共有人行使優先購買權之情形為特別約定，如其他共有人行使優先購買權，系爭土地移轉予其他共有人，仍視同係委任出售系爭土地，賣方仍須需支付成交之約定仲介費，並載明「他共有人同一條件包含買方應負之仲介費及本案產生買方應負之費用」等語，文意上可認買、賣雙方已約定他共有人優先購買系爭土地之同一條件，係包含承受買方應負擔之仲介費及買方應負之費用，否則大可逕記載為如他共有人優先購買系爭土地，則由賣方支付買、賣雙方應負擔之仲介費，毋須特別強調「他共有人同一條件包含買方仲介費、買方應負費用」等語。又該特別約定事項第2點所載「本案產生之買方應負之費用約（5萬元）」，項目包含登記規費、印花稅、代書費等，經被告陳明在卷，而系爭買賣契約第8條就買方應負擔之印花稅、地政士業務執行費等費用已有明定（見本院重訴卷第67頁），本應由行使優先購買權之共有人承受，自無可能於特別約定事項改為由賣方負擔，排除於他共有人行使優先購買權應接受之同一條件，依前開說明，仍應認主張優先購買之他共有人應負擔買方應負之仲介費及本案產生買方應負之費用。而前開特別約定事項既為系爭買賣契約之附件，依系爭買賣契約第14條約定，前開特別約定事項條款自為系爭買賣契約之一部分，同屬行使優先購買權應承受之同一條件。
⒋原告雖主張依特別約定事項第2條、第4條約定，本應由蔡勝
慧等二人負擔仲介服務費，原告並未變更買賣同一條件等語，然系爭買賣契約之買、賣雙方本即各自付有給付仲介費之義務，尚難以特別約定事項第4條約定，作為由蔡勝慧等二人負擔全部仲介費之依據，特別約定事項第2條指明「他共有人之同一條件包含買方應負之仲介費及本案產生買方應負之費用」，應認買、賣雙方之真意係他共有人以同一條件優先購買系爭土地時，包含應給付原買方應負之仲介費及買方應負擔之費用，業如前述，且本件既視同委任出售，由最終買受取得系爭土地之原告，負擔買方應負擔之相關費用，尚屬合理，原告前揭主張，尚難憑採。又蔡勝慧等二人通知原告是否行使優先承購權時，已檢附系爭買賣契約暨特別約定事項，揭露其等與曾淑華約定之所有買賣條件，有存證信函及系爭買賣契約在卷可稽（見本院審重訴卷第29至41頁），原告表明不願負擔買方應負之仲介費，其就蔡勝慧等二人與曾淑華間之交易條件既有一部分不接受，揆諸首揭法律見解及說明，自非合法行使優先購買權，原告主張兩造間已成立有效之買賣契約，請求確認其等就系爭土地有優先購買權存在，即屬無據。
㈡依上開說明，本件尚難認原告已合法優先購買系爭土地，自
不得請求蔡勝慧等二人與之簽立買賣契約，或請求被告於其等付款後移轉系爭土地應有部分；蔡勝慧等二人因而未與原告簽立買賣契約，亦難認有債務不履行之情事，原告自無從請求蔡勝慧等二人給付違約金。從而，就爭點㈡㈢關於原告請求蔡勝慧等二人以與曾淑華所定買賣契約之同一條件，與其等訂立買賣契約，被告並應於其等給付補償金額之同時，將系爭557、559地號土地應有部分各1/5移轉登記予原告，暨原告請求蔡勝慧等二人給付違約金部分，均不應准許。
六、綜上所述，本件原告依民事訴訟法第247條第1項、土地法第34條之1、買賣契約、債務不履行之法律關係，及系爭買賣契約第10條第3款、第4款約定，請求：㈠確認原告就被告所有系爭557、559地號土地應有部分，有優先購買權存在；㈡被告蔡勝慧等二人應就前項土地依其等與曾淑華所定買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約。被告應於原告給付被告如附表一編號6、7、8、9所示補償金額同時，將如附表一編號6、7、8、9所示土地應有部分移轉登記予原告各1/5；被告蔡勝慧、蔡勝利應於原告給付如附表二編號6、7所示補償金額同時，將如附表二編號6、7所示土地應有部分移轉登記予原告各1/5；㈢被告蔡勝慧等二人應給付原告自110年9月5日起至清償日止按本金69,308,000元計算日息千分之0.5計算之違約金，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 周佳佩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 30 日
書記官 許婉真附表一：高雄市○○區○○段000地號土地 編號 所有權人 應有部分 應補償金額（新臺幣） 1 蔡福欽 202/9600 2 蔡水吉 202/9600 3 蔡泳木 202/9600 4 蔡泳龍 202/9600 5 蔡坤明 202/9600 6 蔡勝慧 494/960 5,251,768元 7 蔡勝利 247/960 2,625,884元 8 中華民國（管理者：財政部國有財產署） 236/9600 250,894元 9 高雄市（管理者：高雄市政府工務局） 944/9600 1,003,577元 合計 9,132,123元附表二：高雄市○○區○○段000地號土地 編號 所有權人 應有部分 應補償金額（新臺幣） 1 蔡福欽 219/4800 2 蔡水吉 219/4800 3 蔡泳木 219/4800 4 蔡泳龍 219/4800 5 蔡坤明 219/4800 6 蔡勝慧 494/960 30,412,973元 7 蔡勝利 247/960 15,206,486元 合計 45,619,459元