臺灣橋頭地方法院民事判決112年度訴字第166號原 告 林美滿訴訟代理人 何曜男律師
徐鼎盛律師被 告 張許豪訴訟代理人 陳魁元律師
蘇伯維律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國112年8月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬元，及自民國一百一十一年十二月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三十二分之五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國111年7月5日經由訴外人豐洋寓不動產有限公司（即永慶不動產高雄楠梓國中加盟店，下稱豐洋寓公司）仲介與被告簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買受被告所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地（權利範圍：全部；下稱系爭土地），約定買賣總價新臺幣(下同)800萬元，並約定買賣價金之給付依合泰建築經理股份有限公司(下稱合泰建經公司)之價金履約保證相關手續辦理，伊已依約陸續於111年8月18日前將簽約款80萬元、備證用印款80萬元，合計1,600,000元匯入履保專戶，被告本應依系爭買賣契約第2條第1項約定於111年8月31日前備齊一切過戶證件資料，並於公契上完成用印手續，詎被告竟於111年9月6日以高雄地方法院郵局第1226號存證信函(下稱第1226號信函)通知伊拒絕履約，伊嗣於111年9月8日以楠梓右昌郵局第157號存證信函(下稱第157號信函)催告被告於文到7日內履約，被告屆期仍未履約，原告乃於111年10月19日以新興郵局第2784號存證信函(下稱第2784號信函)通知被告解除系爭買賣契約。依系爭買賣契約第10條第3項後段約定，被告毀約不賣時，伊除得解除系爭買賣契約外，亦得請求被告給付按伊已交付買賣價金160萬元計算之金額，以為違約損害賠償等語，求為判決：㈠被告應給付原告160萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：豐洋寓公司及仲介專員洪翌杰，對伊宣稱系爭土地鄰近土地之交易行情為每分地160萬元，隱瞞實際行情每分地為400萬元，致伊誤信，而以800萬元之低價將系爭土地出售予原告，嗣經訴外人即伊之友人劉瑞隆提醒及提供實價登錄資料，伊始發覺。伊於111年10月17日以總價1500萬元出售系爭土地予訴外人黃建德，可證明洪翌杰確實隱瞞實際行情。原告自承豐洋寓公司為其買受系爭土地之使用人，洪翌杰為豐洋寓公司承辦系爭土地買賣案件之人，依民法第224條規定，原告對於豐洋寓公司、洪翌杰就本件買賣之履行有上述對伊為故意詐欺之行為，應負同一責任。如認原告得請求被告給付違約金，原告所受損害至多也僅止於匯入履保專戶之買賣價金之利息損失，自111年7月5日簽約日起至原告於111年9月7日收到伊所寄第1226號信函所為撤銷意思表示之通知止共66日之利息損失為14,466元，故其請求之違約金應酌減至14,466元等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院於112年8月24日言詞辯論期日協同兩造彙整不爭執及爭執事項如下(本院卷第81至91頁)：㈠不爭執事項：
⒈兩造於111年7月5日經由豐洋寓公司仲介簽訂系爭買賣契
約，原告買受被告所有系爭土地，約定買賣總價800萬元，價金分3期給付，約定給付時期為：第1期簽約款80萬元於簽約時給付，第2期備證用印款80萬元於111年8月31日前給付，第3期完稅款640萬元於同年9月20日前給付，及約定於同年10月5日點交土地，並約定買賣價金依合泰建經公司之價金履約保證之相關手續辦理，有關價金履約保證事項之相關規定，概以「價金履約保證申請書」及「價金履約保證書」內容為準（審訴卷第17至31頁）。
⒉兩造與合泰建經公司簽訂價金履約保證申請書、價金履
約保證書，約定原告應將買賣價金匯入履約保證信託專戶（開戶銀行：台新銀行建北分行、戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶、履約專戶帳號：00000-000000000號，下稱系爭履保專戶）。原告先後於111年7月5
日、8日匯入10萬元、70萬元，合計80萬元之簽約款至系爭履保專戶，另於同年8月18日將備證用印款80萬元匯入系爭履保專戶（本院卷第21、23頁）。
⒊被告於111年9月6日以第1226號信函通知原告，並副知洪
翌杰、張次福、台新銀行建北分行表示：原告經由永慶不動產之業務員洪翌杰，與被告洽簽系爭買賣契約，洪翌杰於簽約前向被告告知鄰近土地之行情約每分地160萬元，被告基於信賴此行情而酌定售價，事後方知實際行情為每分地400萬元，系爭土地價值為2000萬元，因仲介公司未盡其責，致其賤售土地，爰依民法錯誤及受詐欺為由向原告撤銷買賣之意思表示，並請原告於文到3日內與被告本人聯繫協商解約後續處理事宜；張次福及台新銀行建北分行於本函到後立刻停止辦理本件買賣登記事務，及交易款項撥付事宜等語（審訴卷第33至35頁），原告於111年9月7日收受上開信函。（被告於本件訴訟僅抗辯以受詐欺為由撤銷出賣土地的意思表示，不以意思表示錯誤作為撤銷事由）⒋原告嗣於111年9月8日以第157號信函函復被告稱：原告
不同意解除契約，請被告於函到後7日內會同辦理產權移轉之手續，逾期將依系爭買賣契約第10條違約責任追索等語（審訴卷第37頁），被告於111年9月12日收受上開信函。
⒌原告復於111年10月19日以第2784號信函通知被告：原告
已依系爭買賣契約將簽約款80萬元及用印款80萬元共160萬元給付至系爭履保專戶；嗣被告藉故不履約，原告已以第157號信函通知被告應於函到7日內會同辦理產權移轉手續，被告於111年9月12日收受後，迄今仍未履約，原告爰依系爭買賣契約第10條約定解除契約，請求返還原告已付之價金及同額損害賠償等語（審訴卷第39至40頁），被告於111年10月20日收受上開信函。⒍系爭買賣契約第10條第3項後段約定如賣方（即被告）毀
約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方（即原告）除得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起3 日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償等語（審訴卷第20頁），兩造不爭執上開違約金之性質為損害賠償總額預定性之違約金。
⒎原告就系爭買賣契約應交付仲介服務報酬8萬元予豐洋寓公司（本院卷第101頁），原告尚未給付。
㈡爭執事項：
原告依系爭買賣契約第10條第3項後段約定請求被告給付違約金160萬元，有無理由？如認原告得請求被告給付違約金，被告得否依民法第252條之規定而請求酌減？
四、得心證之理由：㈠原告依系爭買賣契約第10條第3項後段約定請求被告給付違
約金160萬元，有無理由？⒈被告以遭豐洋寓公司及洪翌杰詐欺為由，撤銷對系爭買
賣契約所為出賣土地之意思表示，有無理由？⑴按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷
其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。次按被詐欺而為意思表示者，表意人雖得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為意思表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。又所謂詐欺，須詐欺之行為有使人陷於錯誤之故意，虛構或隱匿事實，並致受詐欺人基於此錯誤而為一定意思表示者，方足成立（最高法院97年度台上字第187號判決參照）。被告抗辯豐洋寓公司及其仲介專員洪翌杰，對被告宣稱系爭土地鄰近土地之交易行情為每分地160萬元，隱瞞實際行情每分地為400萬元，致其誤信，而以800萬元之低價將系爭土地出售予原告，原告自承豐洋寓公司為其買受系爭土地之使用人，洪翌杰為豐洋寓公司承辦系爭土地買賣案件之人，依民法第224條規定，原告對於豐洋寓公司、洪翌杰就本件買賣之履行有上述對被告為故意詐欺之行為，應負同一責任等情，既為原告所否認，被告自應就此負舉證責任。
⑵經查，本院於112年8月24日言詞辯論期日當庭詢以：
「被告主張因受詐欺而撤銷出賣土地之意思表示，因被告稱豐洋寓公司及洪翌杰為原告之使用人，依民法第224 條本文規定，原告應與豐洋寓公司及洪翌杰之故意詐欺行為負同一責任等語，若依被告所稱豐洋寓公司及洪翌杰為原告之使用人，似指被告係受原告詐欺，請被告確認是主張受原告詐欺或受第三人詐欺？」之問題，被告訴訟代理人明確答稱：本件不是主張原告詐欺，被告始終都沒有說原告有詐欺行為，被告係抗辯被告受第三人豐洋寓公司、洪翌杰詐欺，再依民法第224條本文規定主張原告應負同一責任等語，有該日言詞辯論筆錄附卷可稽(本院卷第85、87頁)，而依民法第92條但書規定：「詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之」，姑不論豐洋寓公司、洪翌杰有無對被告為詐欺行為，關於原告明知或可得而知第三人豐洋寓公司、洪翌杰對被告為詐欺行為一節，被告並未舉證證明，被告主張撤銷系爭買賣契約之出賣意思表示，於法自屬無據。
⑶另查，不動產仲介公司是基於自己利益與出賣人或買
受人簽定委託仲介契約，即其權限僅為媒介買賣。雖為促進買賣成立，仲介人員於買受人與出賣人磋商買賣期間，或代為傳遞訊息，但該等買賣意思訊息均為買受人與出賣人自己之意思，不因之而成為仲介之意思。本件被告陳稱其並非指稱原告對其為詐欺行為，亦即被告已自承原告並無透過仲介人員洪翌杰代為傳遞系爭土地鄰近土地之交易行情為每分地160萬元之訊息，而對被告隱瞞實際行情每分地為400萬元之情，且被告並未就豐洋寓公司、洪翌杰與原告間另有受任代為買賣之委任關係或經原告授與代理權限等節予以舉證，縱認豐洋寓公司、洪翌杰曾有被告所指之告知較低之價格、隱瞞實際交易行情之行為，自不得僅因豐洋寓公司、洪翌杰本於仲介身分傳遞除前述被告所抗辯交易行情以外之買賣資訊等，即指其等為原告之受任人或代理人。次按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，雖為民法第224條第1項前段明定，且實務上就該條所稱使用人採廣義解釋。然仍應以債之關係成立後債之履行時，始有上開規定之適用，如尚處於契約等法律關係之磋商、締結階段，自仍應就該人是否受委任或其代理權限之有無以為認定，不能遽指該人即為債務履行人。本件被告並未舉證豐洋寓公司、洪翌杰為原告之受任人或代理人，且其等單純基於自己利益而為仲介，亦非為原告履行已成立之買賣契約，則被告抗辯原告依民法第224條前段規定，應與豐洋寓公司、洪翌杰負同一故意詐欺責任等語，為不可採。
⑷依上說明，被告自承原告並未對其施以詐術，且被告
援用民法第224條前段規定，抗辯原告應對豐洋寓公司、洪翌杰之故意詐欺行為負同一責任，與該條規定要件不合，則被告聲請傳喚證人即其友人劉瑞隆欲證明洪翌杰以不實之交易行情詐欺被告，致被告以低價出售系爭土地一節，自無傳喚之必要。更何況，被告自承其係事後經劉瑞隆提醒及提供實價登錄資料始知遭詐欺，劉瑞隆在被告與豐洋寓公司及其人員接洽系爭土地出售意願、買賣契約簽訂之全部過程中，均不在場等語(本院卷第89、106頁)，顯見劉瑞隆未親身體驗被告所稱洪翌杰對其施以詐術之過程，以及兩造成立買賣契約之經過，實無傳喚之必要。
⑸綜上，被告以遭詐欺為由，撤銷系爭買賣契約所為出
賣系爭土地之意思表示，為無理由，不生撤銷效力。⒉按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損
害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。查系爭買賣契約第10條第3項後段約定如賣方（即被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方（即原告）除得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償等語（審訴卷第20頁），兩造不爭執上開違約金之性質為損害賠償總額預定性之違約金（本院卷第79頁）。而原告先後於111年7月5日、8日匯入10萬元、70萬元，合計80萬元之簽約款至系爭履保專戶，另於同年8月18日將備證用印款80萬元匯入系爭履保專戶，原告已將買賣價金160萬元匯入系爭履保專戶，被告則於111年9月6日以第1226號存證信函通知原告：撤銷其所為買賣系爭土地之意思表示，並請原告於文到3日內與被告本人聯繫協商解約後續處理事宜，以及張次福及台新銀行建北分行於本函到後立刻停止辦理本件買賣登記事務，及交易款項撥付事宜等語（審訴卷第33至35頁），堪認被告已有毀約不賣之意，是原告於111年10月19日以第2784號信函向被告為解約之意思表示，並於同年月20日送達被告而生解約之效力，原告自得依系爭買賣契約第10條第3項後段約定請求被告給付以原告已給付之買賣價金160萬元同額計算之違約金。
㈡被告得否依民法第252條之規定而請求酌減？
⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。至是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量之標準，倘所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院101年度台上字第74號判決意旨參照）。而約定違約金額是否過高？賠償性違約金係以債權人所受損害為主要準據，懲罰性違約金則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀（最高法院107年度台上字第764號、110年度台上字第732號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭買賣契約第10條第3項後段約定之違約金性質為損害賠償總額預定性之違約金，已如前述。原告主張其因購買系爭土地負有對豐洋寓公司給付服務費8萬元之債務，另其於111年8月18日前已將買賣價金160萬元匯入系爭履保專戶，系爭買賣契約於111年10月20日經其合法解除，被告負有對合泰建經公司同意返還上開價金之責，卻拒絕表示同意，兩造於112年7月21日於本院就前述價金返還一事調解成立，合泰建經公司於112年8月23日始匯還160萬元，故原告受有自111年10月20日起至112年7月21日止無法使用上開160萬元之損害，按法定利率5％計算，共60,055元等語，查原告因委託豐洋寓公司仲介買受系爭土地而對該公司負有給付8萬元服務費之義務，有其提出之服務費確認單可證（本院卷第101頁）。另依系爭買賣契約第10條第3項後段約定：「如賣方（即被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方（即原告）除得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起3 日內，立即將所收款項如數返還買方」，是被告應於111年10月20日收到第2784號信函起3日內將買賣價金返還原告，被告自111年10月24日起始負遲延責任，另兩造既已於112年7月21日調解成立，被告同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之款項，有調解程序筆錄在卷可稽(本院卷第67頁)，則自112年7月22日起至同年8月23日止之期間乃係本院製作、寄發調解筆錄正本(調解程序筆錄於112年7月26日送達原告訴訟代理人，送達證書附於112年度移調字第43號卷)、原告向合泰建經公司申請發還買賣價金，以及該公司自系爭履保專戶發還上開價金之作業期間，非屬可歸責於被告之事由而致遲延返還價金，自不得責由被告負擔。是原告所受無法使用160萬元之損失應僅為自111年10月24日起至112年7月21日此段期間所生之法定遲延利息約59,778元(計算式：1,600,000×5％÷12×(8＋29/30)＝59,777.77，小數點以下四捨五入)，是原告主張其於此段期間所受無法運用160萬元之損失59,778元，核屬有據，逾此範圍之金額，無足採取。又原告因被告之違約，將使其先前為購買系爭土地花費之時間、勞力及相關費用，徒勞無功，且勢必須耗費勞力、時間、費用對被告催告履行及提起訴訟請求返還價金及求償，堪認原告確受有相當之損害。而系爭買賣契約第10條第3項後段約定以原告已給付價金之同額款項作為賠償性違約金，其金額是否適當以原告所受損害為主要準據，本院審酌原告上開所受損害，認原告請求被告給付違約金之數額酌減至25萬元始為適當公允。至於被告另抗辯原告所受損害僅原告匯入系爭履保專戶之買賣價金之利息損失，其起訖日期係自111年7月5日簽約日起至原告於111年9月7日收到其所寄第1226號信函所為撤銷意思表示之通知止共66日，該段期間之利息僅14,466元等語，與上述原告無法運用160萬元價金之期間未能相合，亦罔顧原告對豐洋寓公司負有給付服務費之債務，以及原告為購買系爭土地及因被告違約而耗費之時間、勞力及相關費用，被告上開抗辯自無足採。
㈢按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。依系爭買賣契約書第10條第3項後段約定，被告於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予原告，以為違約損害賠償，是被告應於111年10月20日收到第2784號信函起10日內將違約金給付原告，且原告於上開信函中已催告被告給付同額損害賠償，則被告自111年10月31日起即負遲延責任，從而原告就此項違約金併請求加計在111年10月31日之後之自起訴狀繕本送達被告之翌日即111年12月6日(審訴卷第57頁)起至清償日，按年息5％計算之利息，亦應准許。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第10條第3項後段約定，請求被告給付25萬元，及自111年12月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；原告逾此部分之請求為無理由，應予駁回。本件所命被告給付之金額，未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行，並依被告之聲請酌定相當之擔保金額，宣告被告得預供擔保，免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後認於判決結果不生影響，爰不逐一論敘。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第389條第1項第5款、第392條第2項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
民事第二庭法 官 許慧如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
書記官 林榮志