臺灣橋頭地方法院民事判決112年度訴字第254號原 告 劉鳳英訴訟代理人 陳明富律師被 告 許琮和訴訟代理人 曾婉禎律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國112年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告向原告承租坐落高雄市○○區○○段○○段000000地號土地（面積153平方公尺），及其上同段0000建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷00號房屋之租金，自民國111年9月30日起，應調整為每月新臺幣34,570元。
二、被告應給付原告新臺幣25,700元，及自民國112年8月30日起至與原告間就第一項主文所示不動產之租賃關係終止之日止，按月於每月30日前給付原告新臺幣34,570元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔10％，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序部分訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款及第2項分別定有明文。原告原訴之聲明為：被告承租原告所有門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋）應自民國111年9月30日起調整租金為每月新臺幣（下同）60,000元，嗣於本院審理時變更聲明為：㈠被告向原告承租坐落高雄市○○區○○段○○段000000地號土地（面積153平方公尺）（下稱系爭土地），及其上同段1239建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷00號房屋（下合稱系爭房地）之租金，自111年9月30日起，應調整為每月60,000元。㈡被告應給付原告280,000元，及自112年8月30日起至與原告間就第1項主文所示不動產之租賃關係終止之日止，按月於每月30日前再給付原告28,000元（見本院卷第116頁），則原告所為訴之變更，係基於兩造間就系爭房地成立不定期租賃關係所生調整租金之同一基礎事實，被告未異議而為本案言詞辯論，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：被告前承租系爭房地，約定租期自108年9月30日起至109年9月29日止，租期1年，租金每月32,000元（下稱系爭租約）。原告於租期屆滿後以自住為由訴請被告返還系爭房地，經本院110年度橋簡字第1119號、111年度簡上字第89號判決(下合稱系爭判決)以原告於租期屆滿後誤為繼續收取租金為由，認定為不定期限租賃，並以原告舉證不足而駁回原告之訴確定，系爭房地現仍由被告占用中。系爭房屋係不動產，業經系爭判決認定系爭租約為不定期租賃，且自最初出租之時起迄今已滿3年，系爭房屋坐落之土地其公告現值已大幅提高，系爭房屋附近之房價亦相對提高，且值通膨時代，萬物齊漲，消費者物價指數及房租水平亦同步增加，加之台灣積體電路製造股份有限公司將於系爭房屋不遠之原中油舊址即北高雄設廠，及系爭房屋臨近之國道10號公路增加引道，往來交通更為便利，系爭房屋周邊環境改善及工商繁榮程度均已明顯大幅提昇，上開每月租金32,000元已不足以反應系爭房地之使用價值。本件顯有契約成立後，因情事變更，非當時所得預料之情形發生，原告自得依民法第227條之2第1項及第442條規定，請求被告調高租金。參考鄰近房屋價格、消費者物價指數及房租水平，暨周邊環境改善及工商繁榮程度，並參酌被告承租系爭房屋後並非純粹作為住家使用，而係部分作為其營業時堆放貨物之用等情，認系爭房地有調高租金為每月60,000元之必要。原告前寄發律師函通知被告，自111年9月30日起租金調整為每月60,000元，則111年10月30日至112年7月30日期間被告應給付已到期之租金差額280,000元，及自112年8月30日起與原告就系爭房地之租賃關係終止之日止，按月於每月30日再給付28,000元之租金差額等語，並聲明：㈠被告向原告承租系爭房地之租金，自111年9月30日起，應調整為每月60,000元。㈡被告應給付原告280,000元，及自112年8月30日起至與原告間就第1項
主文所示不動產之租賃關係終止之日止，按月於每月30日前再給付原告28,000元。
二、被告則以：經內政部不動產交易實價查詢網頁之租賃查詢系爭房地周圍近一年租金，所得結果低於本件租金。以高雄市○○區○○○路000號房屋為例，租金每月10,000元、租賃面積25.05坪、租賃標的物屋齡18年、4樓之透天厝，對照系爭房屋租賃面積約59.73坪，以每月10,000元租金換算，系爭房屋相對租金約為每月23,844元（計算式：59.73/25.05×10,000元＝23,844元），亦高於原告所收取之租金每月32,000元。
其次，系爭土地當期申報地價每平方公尺14,000元，雖被告未能得知系爭房屋之課稅現值，惟系爭土地申報總價2,142,000元，如以最高額即年息10％計算即每年租金214,200元，相當於每月租金土地部分最高為17,850元，系爭房地目前租金每月32,000元，已經遠高於土地法第97條所訂之標準。再者，系爭房地現供被告及家人居住，被告亦無於系爭房地對外營業之情事，故系爭房地之租金應有土地法第97條第1項之適用。又系爭土地自108年即兩造前簽訂系爭租約以來迄今，公告土地現值自108年每平方公尺56,000元，於112年為每平方公尺60,500元，漲幅約8％，佐以全國消費者物價（房租）指數銜接表基期為105年，108年累計平均102.71、111年累計平均105.95，漲幅雖略有微調，但非如原告所稱漲幅近1倍。對比原告目前租金為每月32,000元，原告起訴請求調漲為每月60,000元，漲幅高達87.5％，遠高於前述經統計之消費者房租物價指數及公告地價，原告請求調漲每月租金為60,000元，顯無理由。又原告提出之網頁資料稱系爭房屋之鄰近房價相對提高等語，惟該網頁資料非內政部不動產交易實價查詢服務網之資料，是否可作為評估標準，容有可疑。縱使該資訊為真，系爭房屋同社區之鄰近不動產價值於108年以後約為15,000,000元上下，對照原告於廣告刊登27,800,000元，亦顯不相當，原告主觀認知系爭房屋之漲幅恐與真實價格落差甚大。是以，系爭房地之價值雖有微調但非原告所稱大幅昇高，本件無民法第442條得調整租金之情事，亦無民法第227條之2情事變更致顯失公平之情事等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：
（一）兩造於108年9月17日透過仲介簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，約定租期自108年9月30日起至109年9月29日止，租期1年，租金每月32,000元。嗣因原告於租期屆滿後繼續收取租金，致經本院110年度橋簡字第1119號、111年度簡上字第89號民事判決於理由欄認定為不定期限租賃。
（二）系爭土地公告土地現值、公告地價如橋補卷第75頁，111年申報地價為每平方公尺14,000元，系爭房屋112年課稅現值為544,900元。
四、本件爭點為：原告請求系爭租約租金應自111年9月30日起調整為每月60,000元，有無理由？
五、本院得心證之理由：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年度台上字第3062號判決意旨參照）。次按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。又民法第227條之2第1項所規定之情事變更原則，乃為因應情事驟變之特性所作之事後補救規範，旨在對於契約成立或法律關係發生後，為法律效果發生原因之法律要件基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之變動，如仍貫徹原定之法律效果，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量，以合理分配當事人間之風險及不可預見之損失，進而為增減給付或變更其他原有之效果，以調整當事人間之法律關係，使之趨於公平之結果（最高法院105年度台上字第2353號判決意旨參照）。
（二）原告主張系爭土地公告現值、鄰近房價已大幅提高，物價、房租水平亦同步增加，有調高系爭房地租金為每月60,000元之必要等語，經被告否認，並以前詞置辯。經查，兩造於108年9月17日簽訂系爭租約，約定租期1年，租金每月32,000元，因原告於租期屆滿後繼續收取租金，故現為不定期租賃關係，租金為每月32,000元等情，為兩造所不爭執，則系爭房地自108年9月起迄今，未調整租金，可資認定。而內政部以不動產成交案件實際申報資料，計算出住宅價格季指數，提供住宅價格之變動趨勢資訊，可見該住宅價格季指數可作為住宅價格變動趨勢之參考，有111年第4季住宅價格指數發布內容附卷可參（見本院卷第53至63頁），而111年第4季高雄市住宅價格季指數為131.59，較上季上漲0.78％，較去年同季上漲11.52％，若以108年第4季指數為104.29，對照111年第4季指數為131.59，更可見高雄市住宅價格上漲之趨勢。又參照系爭房地之同社區不動產交易價格於107年12月至110年5月間自每坪190,000元上升至220,000元，有內政部不動產交易實價查詢服務網查詢結果在卷可佐（見本院卷第89至91頁），及系爭土地之公告現值於109年1月為每平方公尺56,000元，111年1月為每平方公尺58,000元，112年1月為每平方公尺60,500元，有公告土地現值/公告地價查詢結果、土地登記謄本附卷可參（見橋補卷第75頁、審訴卷第49頁），足見原告主張因系爭房地價值漲升，請求調整租金，應屬可採。被告雖辯稱系爭土地使用分區為乙種工業用地，房價較市價低，無調整租金及情事變更致顯失公平之情事等語，惟從同社區不動產之實價登錄價格，及系爭土地之公告現值調升，均可認定系爭房地價值確有漲升，而兩造於訂定租賃契約時，並未能預見租期屆滿後改為不定期租賃契約，及近年全球經濟受通膨及升息影響，物價不斷上漲，房價亦因而上漲等因素，如仍繼續以每月32,000元為計算租金之基準，顯將不可預見之損失全由原告負擔，自非公平，故被告所辯，尚非可採。
（三）原告主張租金數額應調整為每月60,000元等語，被告則辯稱系爭房地目前租金每月32,000元，已經遠高於土地法第97條所訂之標準等語。經查，因系爭房地現由被告作為住宅使用，且鄰近鼎金系統交流道、文藻商圈及榮總商圈，交通便利及生活機能完善，經本院職權查詢鄰近系爭房地之透天厝出租行情，其中物件1（4房2廳3衛，39.26坪，整棟/3F）每月租金25,000元，物件2（4房2廳4衛，41.68坪，整棟/4F）每月租金37,000元，物件3（2房1廳1衛，20坪，3F/3F）每月租金23,000元，有網頁查詢資料附卷可參（見本院卷第71至81頁），可計算出附近透天厝每坪租金約為637元至1,150元，對照系爭房地為5房2廳4衛、62.84坪之4層透天厝，以每月租金32,000元計算，每坪租金為509元，亦已低於鄰近租金市場行情。被告雖主張於內政部不動產交易實價查詢服務網查詢結果低於本件租金等語，惟參照本院職權查詢租屋網頁資料，物件4透天店面（使用64.38坪，整棟/4F）每月租金36,800元，物件5透天店面（使用38坪，1F/5F）每月租金65,000元（見本院卷第83至87頁），足見商用不動產之租金價格會因坐落地點、商圈繁榮程度而有落差，與一般自用住宅租賃有所不同，被告所舉之物件為大中一路上之4層透天厝，為住商用（見審訴卷第47頁），與本件系爭房地作為自用住宅使用不同，自難作為本件鄰近住宅租金之比較，故被告此部分所辯，亦非可採。參以兩造於108年9月17日係透過仲介簽訂租賃契約，因而約定租金每月32,000元，足見每月32,000元應係參酌訂約當時之租金行情而定，又消費者物價指數（房租）於108年9月為102.91，於111年9月為106.77，上升幅度3.68％，有消費者物價指數（房租）銜接表在卷可參（見橋補卷第83頁），足見租金於此段期間亦呈現上漲。再者，高雄市不動產可能成交價格，依國泰房地產指數於108年第3季為90.26，110年第2季為92.51，111年第3季為139.68，111年第4季為137.88，112年第1季為135.05，有國泰房地產指數（可能成交價指數）查詢結果附卷可參（見本院卷第65頁），足見高雄市不動產可能成交價格於110年第2季後開始上揚，於111年第3季為高點，112年第1季則略微下滑，以目前全球通膨及升息壓力仍高之情況，營建成本及土地成本仍處於高檔，房價恐下修空間有限，而系爭土地之公告現值於109年1月為每平方公尺56,000元，至112年1月已調升為每平方公尺60,500元，調升幅度為8.04％，因土地公告現值依平均地權條例第46條之規定，係直轄市或縣（市）政府調查地價動態繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定所得，雖與市場價格有所差距，且未能即時反映市場波動價格，惟係反應前一整個年度平均地價之漲幅，亦與市場價格漲幅為連動關係，自可為地價變動之參考。是以，本院審酌系爭房地之漲幅、鄰近工商業繁榮情形、鄰地租金行情，及物價、租金因通膨上漲，被告卻享有以較低之租金使用系爭房地之利益等情，認以系爭土地公告現值漲幅比例計算應屬妥適公平，故系爭房地之租金應由每月32,000元調整至每月34,570元（計算式：32000×1.0804＝34573，小數點以下四捨五入，並考量日後給付租金之便利性，故取整數）。
（四）被告雖辯稱本件租金應有土地法第97條之適用等語，惟按為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定本條例，租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅條例）第1條定有明文。由該條例之立法目的可知係以住宅之租賃為對象，又租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅條例第6條定有明文，其立法理由為「按土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；約定租金超過該規定者，得強制減定之。考量公告地價及房屋評定現值與市場價值仍有差距，無法完全反映房屋收益價值，且上開土地法規定僅規範城市地區之住宅，造成同樣為租賃行為，租金卻因地區不同而有差異。為避免影響出租人提供租賃住宅之意願，並尊重市場機制，爰定明予以排除適用。」，已明文排除土地法第97條的租金上限規定，而被告承租系爭房地作為住宅使用，原告並未能證明被告係非自住使用，則依租賃住宅條例第6條規定，本件租賃住宅之租金，不適用土地法第97條規定，故被告此部分所辯，自非可採。
（五）按房屋或土地之出租人或承租人，以房屋或土地之價值昇降，而向法院提起增減租金之訴，該項租金之增減應自出租人或承租人為調整租金之意思表示時起算（臺灣高等法院暨所屬法院55年度法律座談會民事類第5號研討意見、最高法院48年台上字第521號判決先例意旨參照）。原告於111年8月29日以律師函通知被告自111年9月30日起調整租金，被告亦自承於111年9月13日前以收受該律師函等語（見橋補卷第103至104頁、本院卷第95頁），故依上開說明，原告請求自111年9月30日起調整租金為每月34,570元，為有理由，應予准許。又原告上開請求為有理由，則自111年10月30日至112年7月30日期間，被告自應給付原告調整租金後之差額每月2,570元，共25,700元，及於租賃關係存續期間按月於每月30日前給付原告34,570元（原告雖聲明第2項請求被告按月再給付租金差額，惟實為請求按月給付調整後之租金總額，故判決主文以調整後月租金總額呈現），爰判決如主文第2項所示。
六、綜上所述，原告依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求系爭房地之租金自111年9月30日起，應調整為每月34,570元；被告應給付原告25,700元，及自112年8月30日起至與原告就系爭房地之租賃關係終止之日止，按月於每月30日前給付原告34,570元，均為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。本件訴訟費用，依民事訴訟法第79條，命兩造以比例負擔。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張、陳述並所提之證據，經本院審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 8 月 3 日
民事第三庭 法 官 王碩禧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 3 日
書記官 陳韋伶