臺灣橋頭地方法院民事判決112年度訴字第281號原 告 林花敏訴訟代理人 邱基峻律師
叢琳律師被 告 田增智兼訴訟代理人黃秀薇上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告黃秀薇應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號十二樓之二號房屋及所屬地下二樓編號十號停車位騰空遷讓返還予原告。
被告黃秀薇應自民國一一二年六月十日起至遷讓交還前項房屋及停車位之日止，按月給付原告新台幣壹萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告黃秀薇負擔。
本判決第一、二項於原告以新台幣貳拾萬元為被告黃秀薇供擔保後，得為假執行。但被告黃秀薇如以新台幣柒拾陸萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告為門牌號碼高雄市○○區○○路000號12樓之2號房屋（下稱系爭房屋）所有權人，與被告於民國107年3月25日簽立如房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告黃秀薇以每月租金新台幣（下同）16,500元，向原告承租系爭房屋及所屬地下2樓編號10號停車位（下稱系爭車位），租期自107年4月10日至109年4月10日止（下稱系爭租約），其配偶被告田增智並擔任連帶保證人。租期屆滿前，原告向被告表明不願續租，多次催促搬遷，然被告以不定期租賃關係藉詞推託，且僅按月匯款15,000元，應連帶負給付違約金責任，及黃秀薇應返還相當於租金之不當得利。縱有不定期租賃關係，原告現已有收回供母親自住需求，黃秀薇又未繳納112年6月起之租金，原告亦得解除租約。爰依民法第455條、第767第1項前段、土地法第100條第1款規定，請求被告返還系爭房屋，及依系爭租約第8條、第15條、第179條，請求被告給付金錢等語。並聲明：㈠黃秀薇應將系爭房屋及系爭停車位騰空遷讓返還予原告。㈡被告應連帶給付原告1,023,000元，及自111 年12月1 日起至遷讓交還前項房屋及車位之日止，按月連帶給付原告33,000元。㈢黃秀薇應給付原告511,500元，及自111 年12月1日起至遷讓交還系爭房屋及系爭停車位之日止，按月給付原告16,500元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告均以：原告並未明確訂期要求收回，自109年5月起仍向被告收取租金，及同意被告不租車位，約定每月租金改為15,000元，並代原告轉租車位給其他住戶，被告乃自108年5月起按月匯款15,000元至原告帳戶，並屢次以通訊軟體LINE通知原告，故原告與黃秀薇間有不定期租賃契約。原告於111年7月25日以LINE通知欲調漲租金為21,500元，未獲被告同意，原告才提起本件訴訟，以否認租約、欲收回供長輩自住等理由逼迫被告搬遷。被告並未違約，亦未受有何不當得利，然為弭平紛爭，同意搬遷，112年6月後租金以押租金扣抵等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見112年度訴字第281號卷，下稱訴卷，第119頁）：
㈠兩造於107 年3 月25日簽立系爭租約，由黃秀薇向原告承租
系爭房屋及系爭車位，租期自107 年4 月10日至109年4月10日止，每月租金16,500元。
㈡系爭租約第8 條約定租期屆滿時除經原告同意繼續出租外，
不得藉詞推諉或主張任何請求，如不即時遷讓交還房屋，原告每月得向黃秀薇請求按照租約2 倍之違約金至遷讓完了之日止，被告決無異議。
㈢黃秀薇於109 年3 月3 日以LINE詢問原告：「林小姐早，我
們的租約2 年已快到了，請問妳還會再出租嗎？」原告答覆：「我可能需要把它收回來整理一下要賣」。
㈣兩造於原訂租期109 年4 月10日屆滿後，未再簽立書面契約。
㈤黃秀薇於109 年5 月至112 年5 月，每月均轉帳15,000元至原告帳戶。
四、本件爭點如下：㈠兩造間就系爭房屋於109 年4 月10日後，有無成立不定期租
賃契約關係？被告占有使用系爭房屋有無合法權源？㈡原告是否有土地法第100 條第1 款收回自住之事由？原告是
否得終止系爭租約？㈢被告尚未給付112 年6 月、7 月租金是否構成違約事由？原
告是否得依系爭租約第17條解除租約？㈣原告請求黃秀薇應將系爭房屋及系爭車位騰空遷讓返還予原
告，有無理由？㈤原告請求被告連帶給付違約金1,023,000 元，及自111 年12
月1 日起至遷讓交還系爭房屋及車位之日止，按月連帶給付原告33,000元，有無理由？㈥原告請求黃秀薇給付原告相當於租金之不當得利511,500 元
，及自111 年12月1 日起至遷讓交還系爭房屋及車位之日止，按月給付原告16,500元，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前
段定有明文；及按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段固有明文。惟按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。且按定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要（最高法院107 年度台上字第2127號判決意旨參照）。又按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1 項前段定有明文。達到係指意思表示已進入相對人之支配範圍，置於相對人隨時可以了解其內容之客觀狀態（最高法院民事大法庭109年度台上大字第908號裁定參照）。租賃契約依民法第451條規定更新為不定期限租賃關係後，未經合法終止契約，租賃關係自仍存續。而不定期限之房屋租賃，非有土地法第100條所定各款情形之一者，出租人不得終止租賃契約，收回房屋（最高法院109年度台上字第109號判決參照）。查原告雖於109 年3 月3 日表示可能需要收回整理要賣，黃秀薇請求緩到7月等語，及原告於109年5月26日、109年6月23日表示急著要用房子，黃秀薇回稱有在找房子等語，有對話紀錄可考（見112年度審訴字第16號卷，下稱審訴卷，第23頁、訴卷第39、71頁），然後續黃秀薇按月匯款15,000元、將收到3個月停車位費用4,500元匯款至原告帳戶、車位修理費用會先代原告墊付、表示要等車位租客續租匯款後才將車位租金匯款給原告，並通知原告，經原告表示「好」、「OK」、「謝謝」，原告甚至於111年7月25日提出欲重新簽約1年讓被告找房子並調漲租金為每月21,500元之要約等情，有黃秀薇提出帳戶交易明細（見訴卷第45、75至93頁），足見原告於系爭租約原訂109年4月10日屆滿後，仍同意、不反對黃秀薇以每月15,000元之租金，繼續承租使用系爭房屋，應認達成不定期租賃之意思表示合致，被告自非無權占有。原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告搬遷云云，委無可採。
㈡按出租人非因收回自住，不得收回房屋，土地法第100條前段
定有明文。所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言（最高法院80年度台上字第212號判決參照）。非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內，且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者內（最高法院83年度台上字第1942號判決參照）。又按占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院87年度台上字第213號判決參照）。查原告之母患有老年失智症，有病症暨失能診斷證明書可考（見訴卷第43頁），被告不爭執，並同意將系爭房屋、系爭停車位返還原告等語（見訴卷第65、120頁）；又被告代原告將系爭停車位出租，對車位具有管領力。原告依土地法第100條終止系爭租約，及依民法第767條第1項前段規定，請求返還系爭房屋、系爭停車位等語（見審訴卷第9頁、訴卷第36、118頁），應予准許。
㈢系爭租約業經原告合法終止，並無解除必要。且查系爭租約
明載原告收取押租金33,000元，及黃秀薇均有按月匯款15,000元至原告帳戶，迄至109年5月間，並無遲延乙情，有系爭租約可考（見審訴卷第19頁），為兩造所不爭執（見訴卷第118頁），而兩造於112年6月14日言詞辯論期日均同意協商返還房屋（見訴卷第65頁），則被告辯稱112 年6 月、7 月租金係以2個月押租金扣抵等語（見訴卷第118至119頁），應堪採信。原告主張黃秀薇違約，依系爭租約第17條解除契約云云（見訴卷第123頁），委無可採。
㈣原告與黃秀薇間於109年4月後，就系爭房屋既然有不定期租
賃關係存在，核屬系爭租約第8 條所謂經原告同意繼續出租，自難認被告有何違約情事，原告依此主張黃秀薇、連帶保證人田增智須給付2 倍之違約金云云（見審訴卷第10、16頁），委無可採。
㈤按無法律上之原因而受利益致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條前段定有明文。查黃秀薇於112年5月前均按月於每月10日前匯款，然於112年6月、7月占用系爭房屋期間尚未匯款，致原告受有損害，應返還相當於租金之不當得利即不定期租賃關係之每月15,000元予原告，原告據此請求黃秀薇自112年6月10日起按月返還不當得利15,000元，應屬有據。此部分金額將來得與原告取得被告交付之押租金33,000元扣抵，附此敘明。至於原告主張以16,500元計算，及原告主張109年5月至112年5月間有不當得利問題，請求返還云云（見審訴卷第10頁），均無可採。
㈥綜上所述，原告與黃秀薇間就系爭房屋、停車位每月16,500
元之系爭租約於109年4月10日終止後，其等間就系爭房屋存有不定期租賃契約，租金每月15,000元，黃秀薇均按期匯款至原告帳戶，被告並無違約或受有不當得利情事，茲原告以土地法第100條第1款收回房屋，經被告同意，被告僅須給付自112年6月起相當於租金之不當得利即每月15,000元，均堪認定。
六、綜上所述，原告依土地法第100條第1款、民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告黃秀薇應將系爭房屋及系爭停車位騰空遷讓返還予原告，及自112 年6月10日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元，為有理由。逾此部分，為無理由，不應准許。
七、兩造願供擔保請准宣告假執行、免為假執行，經核與規定相符，爰參酌訴訟標的前經本院111年12月21日裁定核定為769,000元（見審訴卷第45頁），而分別酌定相當擔保金額宣告之。原告敗訴部分，假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
民事第三庭 法 官 李俊霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
書記官 黃莉君