臺灣橋頭地方法院民事判決112年度訴字第348號原 告 林吉廣 住○○市○○區○○○路000巷00號
楊騏澤共 同訴訟代理人 紀錦隆律師
葉佳勝律師被 告 曾基國上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國112年9月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告林吉廣所有之高雄市○○區○○段00○號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷00號建物，下稱38號建物），及原告楊騏澤所有之高雄市○○區○○段00○號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷00號建物，下稱36號建物）均於民國70年8月12日核發使用執照，起造人為訴外人正野實業有限公司（下稱正野公司），第一次登記所有權人為蘇清林、侯東平。而上開38號建物及36號建物所坐落土地分別為高雄市○○區○○段000地號土地（重測前：○○○段000-000地號，下稱233地號土地）、高雄市○○區○○段000地號（重測前：○○○段000-000地號，下稱234 地號土地）於第一次建物保存登記時均為正野公司之代表人李宗男所有。蘇清林、侯東平分別於75年8月19日、18日與李宗男成立調解，李宗男願分別將233地號、234地號土地所有權移轉登記予蘇清林、侯東平所有。因調解與判決有同一效力，則在調解成立時，233地號、234地號土地與其上建物已分由蘇清林、侯東平所有，已符合民法第425條之1 規定，土地與建物分別由同一人所有之要件。又蘇清林其後將38號建物出賣予余其宿並辦理所有權移轉登記，此時依民法第425 條之1 第1 項規定，房屋與土地間存在法定租賃關係。從而系爭38號建物其後因繼承、買賣由林吉廣取得建物所有權，應認林吉廣之建物與坐落土地間具有法定租賃權存在。系爭36號建物，則經侯東平之繼承人讓與予楊連發，再經夫妻贈與、繼承由楊騏澤取得所有權，應認楊騏澤之建物與坐落土地間具有法定租賃權存在。再依土地法第10
4 條第1 項規定，林吉廣、楊騏澤分別就233 地號、234 地號土地具有優先購買權存在等語。聲明：㈠確認原告林吉廣就系爭執行事件拍賣標別1 即233 地號土地（面積71.25 平方公尺，權利範圍全部）之優先購買權存在。㈡確認原告楊騏澤就系爭執行事件拍賣標別2 即234 地號土地（面積82.6
2 平方公尺，權利範圍全部）之優先購買權存在。
二、被告則以：蘇清林、侯東平於75年8月20日、75年8月29日經高雄地院核發調解筆錄，迄今已達37年，請求權時效完成，出賣人得拒絕履行。又系爭233地號、234地號土地均未辦理所有權移轉登記，蘇清林、侯東平即未取得系爭土地所有權，核無民法第425條之1第1項適用，亦無類推適用「法定租賃關係」之餘地。本件原告所舉難認有優先承買權，請求無據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項㈠原告林吉廣所有之高雄市○○區○○段00○號建物（即門牌
號碼高雄市○○區○○○路000巷00號建物，下稱38號建物），及原告楊騏澤所有之高雄市○○區○○段00○號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷00號建物，下稱36號建物）均於民國70年8月12日核發使用執照，起造人為訴外人正野實業有限公司（下稱正野公司）。而上開38號建物及36號建物所坐落土地分別為高雄市○○區○○段000地號土地（重測前：○○○段000-000地號，下稱233地號土地）、高雄市○○區○○段000地號（重測前：○○○段000-000地號，下稱234 地號土地）於第一次所有權登記時均為正野公司之代表人李宗男所有。
㈡蘇清林就38號建物於71年1月4日辦理第一次所有權登記；於
82年10月28日，將38號建物出賣予訴外人余其宿，並辦理建物所有權移轉登記。迄至100年7月8日，余其宿之繼承人即訴外人朱麗君因繼承取得38號建物，再於同月11日出賣予原告林吉廣，並於同月26日完成移轉登記。
㈢侯東平就36號建物於71年1月4日辦理第一次所有權登記，於
81年5月23日，侯東平之子即訴外人侯文興、侯文彬再將36號建物出賣予訴外人楊連發；90年4月4日，楊連發復將36號建物贈與配偶鄭春梅；迄103年2月21日鄭春梅死亡，繼承人楊連發、原告楊騏澤協議由原告楊騏澤單獨繼承36號建物迄今。
㈣蘇清林、侯東平分別於75年8月19日、18日與李宗男成立調
解，李宗男願分別將233地號、234地號土地所有權移轉登記予蘇清林、侯東平所有，並經臺灣高雄地方法院於75年8月19日、20日分別核發調解筆錄。
㈤系爭土地前經債權人聲請強制執行，為本院110年度司執字
第54520號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理並查封拍賣，經被告分別以新臺幣（下同）1,280,945元、1,485,945元拍定。
㈥原告提起本訴有確認利益。
四、本件爭點：原告主張就系爭土地有優先購買權有無理由？
五、得心證之理由㈠按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1定有明文。又上開規定之意旨乃因土地及其土地上房屋同屬一人時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，乃承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。惟若房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關上開規定之適用（最高法院108年度台上字第2208號判決意旨參照）。
㈡次按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律
行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第759條定有明文。而民法第759條所謂因法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，係指以該判決之宣告足生物權法上取得某不動產效果之力，恆有拘束第三人之必要，而對於當事人以外之一切第三人亦有效力者而言，惟形成判決始足當之，不包含其他判決在內。關於命被上訴人陳某辦理所有權移轉登記之確定判決，性質上既非形成判決，尚須上訴人根據該確定判決辦畢所有權移轉登記後，始能取得所有權，自難謂上訴人於該所有權移轉登記事件判決確定時，即取得系爭土地之所有權。嗣後上訴人既迄未辦畢所有權移轉登記，則其尚未取得系爭土地之所有權，殊無疑義，是上訴人本於所有權請求排除被上訴人楊某等之強制執行，即難認為有理由（最高法院65年台上字第1797號民事判決意旨參照）。蘇清林、侯東平分別於75年8月19日、18日與李宗男成立調解，李宗男願分別將233地號、234地號土地所有權移轉登記予蘇清林、侯東平所有，並經臺灣高雄地方法院於75年8月19日及同年月20日分別核發調解筆錄等情，為兩造所不爭執，固堪信為真實。然依原告提出之調解程序筆錄內容以觀（本院卷第99至100頁、第109頁），該案由均為請求交付土地之給付訴訟，並非請求分割等形成訴訟，依前開說明，尚須蘇清林、侯東平根據該調解筆錄辦畢所有權移轉登記，始取得土地所有權，則38號、36號建物自起造迄今，均不曾有土地與建物為同一人所有之情形，洵堪認定。則原告主張38號、36號建物分別於前所有權人蘇清林、侯東平於75年8月19日、18日分別與土地所有權人李宗男成立調解時，即符合土地與其上建物由同一人所有之要件等語，難認於法有據。則原告主張林吉廣、楊騏澤因其等所有之38號建物、36號建物分別坐落於233地號、234地號土地，就土地所有權人有法定租賃權存在等語，於法不符，亦可認定。
㈢再次按土地法第104條第1項規定，基地出賣時，地上權人、
典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，如其基地係被占用者，自無該條項之適用（最高法院49年台上字第1546號、69年台上字第945號判決意旨參照）。 承上所述，林吉廣、楊騏澤與233地號、234地號土地所有權人既不存在法定租賃關係，則林吉廣、楊騏澤主張依土地法第104條規定，就上開土地有優先購買權亦無所據，堪以認定。至被告雖曾於訴訟外與原告達成承認原告有優先購買權之和解協議一節，有和解書在卷可稽（審訴卷第99頁），惟優先購買權存否，仍應符合上開法律規定，不因兩造成立前開和解書所載協議而有異，則被告於本件訴訟中否認原告優先權存在等語，尚非無據，自難依兩造和解書而為原告有利之認定。
六、綜上所述，林吉廣、楊騏澤主張對233地號、234地號土地有優先購買權，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影嚮，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 9 月 22 日
民事第二庭 法 官 謝文嵐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 22 日
書記官 簡鴻雅