臺灣橋頭地方法院民事判決112年度訴字第546號原 告 李亮瑜訴訟代理人 楊佳琪律師
陳樹村律師被 告 陳青年
陳炳漢陳黃素玉陳青蓉上三人共同訴訟代理人 石繼志律師
江采綸律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告陳炳漢、被告陳黃素玉及被告陳青蓉應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○弄○○號之房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告陳炳漢、被告陳黃素玉及被告陳青蓉應自民國一一二年十一月十六日起至將前項房屋騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付原告新台幣參仟伍佰捌拾柒元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告陳炳漢、被告陳黃素玉及被告陳青蓉負擔。
五、本判決第一項於原告以新台幣貳佰萬元為被告陳炳漢、被告陳黃素玉及被告陳青蓉供擔保後，得假執行。但被告陳炳漢、被告陳黃素玉及被告陳青蓉如以新台幣陸佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告就各期已到期部分，以新台幣壹仟元為被告陳炳漢、被告陳黃素玉及被告陳青蓉供擔保後，得就已到期部分假執行。但被告陳炳漢、被告陳黃素玉及被告陳青蓉以各期總金額新台幣參仟伍佰捌拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、被告陳青年未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告與被告陳青年於民國111年11月12日，就坐落高雄市○○區○○段000地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）簽訂不動產買賣契約書，約定價金新台幣（下同）6,000,000元，給付方式為匯款至共同委任之訴外人僑馥建築經理股份有限公司(下稱僑馥建經）買賣價金履約保證專戶。原告於111年11月28日、112年1月4日及112年1月12日依序給付簽約款600,000元、完稅款2,400,000元及尾款3,000,000元完竣。被告陳青年於112年1月7日移轉系爭房地所有權登記予原告，及於112年1月18日簽署點交確認書。詎被告陳青年迄未將系爭房屋騰空交付原告，表示其父母及妹妹即被告陳炳漢、陳黃素玉、陳青蓉（下稱被告陳炳漢等3人）仍住在系爭房屋，而於000年00月0日出具聲明書，將對無權占有人之權利讓與原告。原告於112年1月9日寄發存證信函予被告陳青蓉，催告限期遷出，詎被告陳炳漢等3人不僅未遷出，更於112年2月17日以被告陳炳漢、陳黃素玉名義，寄發存證信函予原告表示拒絕。被告陳炳漢等3人無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利。而系爭房屋周圍之其他房屋於000年0月間經高雄市政府評定租金市價為每月13,334元，以此計算原告自112年1月7日登記為系爭房屋所有權人起，至起訴時112年3月31日止，應返還相當於租金之利益為37,421元【13,334元×（2＋25/31）＝37,421元】。為此，爰依民法第348條第1項、第767條第1項前段、第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告陳青年應自系爭房屋遷出，並應將系爭房屋返還予原告。㈡被告陳炳漢等3人應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈢被告陳炳漢等3人應給付37,421元予原告，及自民事變更訴之聲明暨準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被告陳炳漢等3人應自112 年4月1日起至履行第2項聲明之日止，按月給付原告13,334元。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告陳青年未提出答辯，被告陳炳漢等3人答辯如下：㈠系爭房屋於74年5月9日以新建為登記原因為被告陳青年所有
，然被告陳青年僅出資購屋頭期款400,000元，其餘向中國國際商業銀行貸款800,000元係由被告陳黃素玉出資償還，被告陳黃素玉於76年2月23日清償800,000元貸款，並於76年11月4日塗銷抵押權登記，故雖登記於被告陳青年名下，然實際上被告陳青年僅出資1/3，被告陳黃素玉則出資2/3。被告陳炳漢、被告陳黃素玉分別為25、26年次，婚後開設洗衣店，賺得資金於61年2月15日購買高雄市左營區右昌透天二層房屋，復於73年至81年間於海軍兵器學校開設洗衣店，收入頗豐，於74年間搬至系爭房屋後，將右昌透天二層樓房屋以300,000元賣予二女兒即訴外人林莉莉，因而有資金於76年2月23日當被告陳青年與其第一任配偶即訴外人蘇美心鬧離婚而不繳房屋貸款利息之際，由被告陳黃素玉將中國國際商業銀行800,000元貸款還清。被告陳黃素玉另於00年0月0日出資1,100,000元購買門牌號碼臺東縣○○鄉○○路000巷0號房屋及土地，供被告陳青年及其第二任妻子即訴外人范蓮嬌居住使用。詎被告陳青年與第三任配偶即訴外人薛麗芳於108年間與被告陳炳漢、被告陳黃素玉日漸不合，被告陳青年自109年1月起即未再扶養被告陳炳漢、被告陳黃素玉，且不聞不問，甚至為獨得父母財產，於111年1月25日向臺灣臺東地方法院提起不動產所有權移轉登記案（臺灣臺東地方法院111年度訴字第45號），不實主張臺東房地為其所有借名登記於被告陳黃素玉名下，種種行為令被告陳炳漢、被告陳黃素玉傷心。被告陳炳漢、被告陳黃素玉居住在系爭房屋近40年，年邁且身體狀況不佳，均因心臟疾病裝設心導管，被告陳炳漢亦領有身心障礙證明，由女兒即被告陳青蓉同住照顧，歷年來房屋稅、地價稅均為渠等繳納。
㈡被告陳青年為將被告陳炳漢等3人趕離，竟於111年11月12日
與原告成立虛偽買賣契約，於112年1月7日以買賣為原因將系爭房屋移轉登記予原告。被告陳炳漢等3人直至原告寄發112年1月9日高雄博愛路郵局17號存證信函、112年1月30日高雄博愛路郵局33號存證信函要求搬遷，始知此事。原告為與被告陳青年配合之台慶不動產房仲業者，自其所寄發2份存證信函均針對被告陳青蓉一人，可知係被告陳青年指示所為。原告明知系爭房屋有人長期居住在內，且為38年之舊房屋，原告從未察看屋況，竟直接以600萬元購買，又直接辦理過戶，未依與被告陳青年簽立買賣契約第9條約定點交，顯悖於一般人買賣中古屋之作法及常情，遑論原告為專業之房屋仲介業者。
㈢原告於111年11月28日匯款600,000元之資金來源係同年月14
日由但以理不動產股份有限公司（下稱但以理公司）匯入之100萬元、該公司負責人施峯東匯入之40萬元，共140萬元。
而僑馥建經製作之不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表112年1月18日「點交完成：賣方尾款（工程款）」130萬元至訴外人施甫勳，及「點交完成：仲介服務費」147,875元，共1,447,875元，恰與前開140萬元相當。又買賣怎會有工程款，簽約款600,000元係於111年11月28日始匯入，亦非111年11月12日簽約時給付。原告未依約給付價金，被告陳青年卻於111年11月12日簽約後不僅未依契約第5條計算遲延違約金，或依第10條解約，反而即將不動產文件交付並用印給原告去過戶，之後明明未點交，112年1月18日僑馥建經竟謂點交完成而支付仲介服務費，亦不知如何計算，事後又推稱無保存相關紙本資料。且履約保證費用3,600元未依契約第8條第5項平均負擔，卻全由被告陳青年之專戶支出。由此可見但以理公司、施峯東、東都不動產仲介經紀有限公司、施順雄、施靜瑩、施甫勳等人應有業務或親戚關係，應為原告之人頭金主，實則原告支付給被告陳青年之價金又回流給原告，而係刻意配合製作之虛偽不實交易與金流，目的要讓原告起訴使被告陳炳漢等3人遷屋搬家。
㈣綜上，被告陳青年與原告間係基於通謀虛偽意思表示而為買賣，依民法第87條第1項規定，其買賣契約之債權行為及移轉登記之物權行為均無效。原告不具所有人身分，不得行使物上請求權。又原告明知上情，猶惡意受讓系爭房地，未先請被告陳青年處理，逕行提起本件訴訟，違反誠信原則或公益或以損害他人為主要目地，依民法第148條第2項規定，應駁回原告請求等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見112年度訴字第546號卷，下稱訴卷，訴卷二第43至44頁）：
㈠原告與被告陳青年於111年11月12日就系爭房屋簽訂不動產買
賣契約書，約定價金6,000,000元，給付方式為匯款至共同委任之僑馥建經買賣價金履約保證專戶中國信託商業銀行00000000000000號帳戶。
㈡原告於111年11月28日匯款簽約款600,000元。㈢原告於112年1月4日以陽信銀行右昌分行00000-000000-0號帳戶，匯款完稅款及尾款差額共2,400,000元。
㈣原告向路竹區農會貸款，於112年1月12日撥付3,000,000元至履保專戶，給付價金之餘款完畢。
㈤被告陳青年於112年1月7日移轉系爭房地所有權登記予原告。
㈥陳青年迄未將系爭房屋騰空交付原告。
㈦陳青年之父母及妹妹即被告陳炳漢、陳黃素玉、陳青蓉仍繼續占用系爭房屋。
㈧原告於112年1月9日寄發存證信函予被告陳青蓉，催告限期自
系爭房屋遷出，被告陳炳漢、陳黃素玉、陳青蓉不僅未遷出，更於112年2月17日以被告陳炳漢、陳黃素玉名義，寄發存證信函予原告表示拒絕遷讓。
五、本件爭點如下（見訴卷一第204至205頁）：㈠原告與被告陳青年買賣系爭房地是否出於通謀虛偽意思表
示？㈡原告是否得請求被告陳青年交付系爭房地？㈢原告是否得請求被告陳炳漢、陳黃素玉、陳青蓉遷讓返還系
爭房地？㈣原告是否得請求被告陳炳漢、陳黃素玉、陳青蓉給付相當於
租金之不當得利？金額以若干元為正當？原告請求被告陳青年應自系爭房屋遷出，並應將系爭房屋返還予原告，有無理由？
六、本院得心證之理由：㈠原告與被告陳青年間成立買賣契約，原告已付清價金，被告陳青年已辦畢移轉登記：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第153條第1項、第345條、第348條第1項、第367條分別定有明文。查原告與被告陳青年間於111年11月12日，就系爭房屋簽訂不動產買賣契約書，約定價金6,000,000元，與原告於111年11月28日自中國信託商業銀行帳號000000000000號帳戶轉帳簽約款600,000元，與於112 年1 月4 日以陽信銀行右昌分行000000000000號帳戶匯款完稅款及尾款差額共2,400,000元，均匯至僑馥經建之履約保證信託專戶00000000000000號帳戶等事實，有不動產買賣契約書、原告之中國信託商業銀行帳號000000000000號帳戶存摺交易明細、中國信託商業銀行股份有限公司112年9月14日中信銀字第112224839342143號函所附原告帳戶交易明細、陽信商業銀行112年1月4日匯款收執聯、陽信商業銀行股份有限公司112年9月22日陽信總業務字第1129932063號函所附原告帳戶客戶帳卡資料可考（見訴卷一第
69、70、161、169、185至187、291至299頁），堪信為真。⒉原告又向高雄市路竹區農會貸款，於112年1月12日撥付3,000
,000元，其中1,177,000元用於清償被告陳青年之抵押貸款，餘額1,823,000元匯入履保專戶，後續用於支付東都不動產仲介經紀有限公司仲介服務費147,875元、地政士費10,214元、履約保證費3,600元及尾款完畢等客觀事實，為兩造所不爭執（見訴卷二第43至44頁），復有僑馥經建112年8月14日僑馥（112）字第459號函所附不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表、財團法人農漁會南區資訊中心網路銀行（南農中心）貸款明細查詢可考（見訴卷一第27至29、71至72頁），堪信為真，足見原告已依約給付全部買賣價金。
⒊被告陳青年於112年1月7日移轉系爭房地所有權登記予原告，
原告於當日設定擔保債權總額3,600,000元之最高限額抵押權予高雄市路竹區農會之事實，有高雄市政府地政局三民地政事務所於同日核發之土地、建物所有權狀、高雄市政府地政局楠梓地政事務所112年4月12日高市地楠登字第11270257900號函所附建物登記公務用謄本可憑（見112年度審訴字第250號卷，下稱審訴卷，第23、25、49至53頁），足見被告陳青年待原告順利辦理貸款，確認可清償尾款後，亦將系爭房屋及土地所有權移轉登記予原告，是以原告與被告陳青年間均有履行買賣雙方義務，堪以認定。
㈡本件買賣並非通謀虛偽意思表示：
⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效；無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第87條第1項前段、民法第113條固有明文。惟民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院112年度台上字第405號判決參照）。且按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。準此，被告陳炳漢等3人應就其等主張被告陳青年與原告間有交易過程不合常情、價金回流，係出於通謀虛偽之情事，負舉證責任。
⒉然查，僑馥經建函覆之撥款日期、金額與上開其他書證相符
，被告陳炳漢等3人以僑馥經建已無保存履約保證申請書、履約保證證書、收支明細、點交確認書等紙本，質疑僑馥經建函覆內容真實性云云（見訴卷一第217頁），委無可採。
原告給付簽約款日期為111年11月28日，雖晚於契約約定之111年11月12日，然原告後續確實給付價金完畢，且被告陳青年辦理所有權移轉登記之日期為原告向高雄市路竹區農會辦理貸款之日，並無違反常情之處，原告主張符合貸款撥付習慣等語（見訴卷一第193頁），堪可採信。被告陳炳漢等3人以被告陳青年怎可能將證件交付用印辦理過戶、應解約與計算遲延違約金，質疑買賣不合理云云（見訴卷一第220頁），亦無可採。
⒊僑馥建經函覆表示不動產買賣價金履約保證業務之專戶撥款
作業均依買賣方指示辦理，本件係於買賣方簽妥不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書後，辦理專戶結清及撥款手續，並依賣方陳青年點交單之指示，由賣方結算後可得價金中，匯款147,875元予東都不動產仲介經紀有限公司之仲介服務費，及130萬元予施甫勳之工程款，施甫勳又向訴外人周曼玲買受門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00弄0號4樓之1房地，於112年6月16日交屋結案，履約專戶關閉，已無保存相關紙本，及專戶為虛擬帳戶，對應之實體帳戶為僑馥建經委託中國信託商業銀行之信託專戶乙情，有僑馥經建112年8月14日僑馥（112）字第459號函、112年9月13日僑馥
（112）字第527號函、113年3月22日僑馥（113）字第183號函、中國信託商業銀行股份有限公司112年9月14日中信銀字第1122007836號函之說明可考（見訴卷一第27、139、157頁、訴卷二第29頁），足見上開金額支出係經過原告與被告陳青年雙方同意所為，且施甫勳再行交易之對象為周曼玲，並非被告陳青年。而僑馥經建為辦理保證作業之付款中間人（Escrow），有其製作之不動產買賣契約書可考（見訴卷一第291頁），與兩造及上開人等間均無利害關係，單純依買賣雙方之指示辦理撥款，所述買賣過程甚為可信，不至於偏頗何人。其支付服務仲介費、地政士費、履約保證費之匯款日期均為112年1月18日，有專戶收支明細表可考（見訴卷一第29頁），可見均於原告取得所有權登記之後，原告已為所有權人，是縱被告陳青年因被告陳炳漢等3人仍住在系爭房屋內，並拒絕搬遷，致無法將房屋騰空交付原告，然原告同意簽署點交確認書，通知僑馥經建辦理撥款，難謂有何悖於常情之處。原告主張係被告陳炳漢於112年2月17日寄發存證信函回覆與被告陳青年關係不佳且有案件訴訟進行中，始知其等有所齟齬等語（見訴卷一第192頁），堪可採信。被告陳炳漢等3人質疑原告怎可能簽妥點交單、應係串謀、資金回流，及質疑原告未催告點交、未解約、未要求違約金不合理、買賣雙方作法離譜云云（見訴卷一第221至223、278頁、訴卷二第12、17至18頁），均不足採為有利於其等之論據。
⒋原告本身為不動產仲介從業人員，有原告之FACEBOOK網頁、
台慶不動產楠梓科技德賢加盟店網頁列印可考（見審訴卷第197至201頁），是以買賣契約書上除記載僑馥建經之特約地政士羅淑惠外，未列出原告、被告陳青年委任之不動產仲介公司或人員，尚難謂悖於常情。原告、被告陳青年指示將取得價金尾款中147,875元以仲介服務費名義匯給負責人即唯一出資人施順雄、102年3月1日設立登記、址設臺東縣○○市○○路000號1樓之東都不動產仲介經紀有限公司，有專戶收支明細表、經濟部商工登記公示資料查詢、該公司出具之112年2月9日統一發票可考（見訴卷一第29、109、197頁），仍係被告陳青年對於價金之分配運用，並無證據可認回流至原告，亦無事證顯示施順雄與原告間有何關聯。且施順雄與但以理不動產股份有限公司負責人施峯東間亦無親屬關係，有高雄○○○○○○○○113年2月21日高市楠戶字第11370084900號函可考（見訴卷一第369頁），遑論有何虛偽之資金流動情事。
⒌又原告於111年11月28日付款之600,000元、於112年1月4日付
款之2,400,000元，非如後續3,000,000元係來自高雄市路竹區農會之貸款，原告自有另行籌措資金之必要。原告係但以理不動產股份有限公司之發起人之一暨股東，持股30,000股，每股金額10元，核計300,000元，佔該公司資本額1,000,000元之30%，於111年11月14日向但以理不動產股份有限公司借款1,000,000元，及同日向該公司負責人施峯東借款400,000元，共1,400,000元之事實，嗣後原告同意以系爭房屋地址作為該公司登記地址等情，有原告之中國信託商業銀行存摺交易明細、經濟部商工登記公示資料查詢、該公司112年11月17日回函、高雄市政府高市府經商公字第11254474100號函所提供發起人名冊、變更登記表、建物所有權人同意書可考（見訴卷一第69、101、169、227、247至257頁），足見原告係向認識之該公司及負責人借款1,400,000元，作為支付價金之來源之一，難認悖於常情。且此等資金亦無回流至原告或借款人但以理不動產股份有限公司、施峯東之事證。
被告質疑虛偽借款云云（見訴卷一第222頁），委無可採。
⒍查上開被告陳青年以工程款名義匯給施甫勳之130萬元，於11
2年1月18日匯入施甫勳之台新國際商業銀行苓雅分行帳號00000000000000號帳戶後，大額轉出款項僅有於112年5月8日以買房頭款為由，轉出350,000元，與於112年6月5日以購屋款為由，轉出730,134元，均至中國信託商業銀行受託信託財產專戶帳號00000000000000號帳戶，施甫勳又與周曼玲買賣門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00弄0號4樓之1房地，於112年6月16日交屋結案，履約專戶關閉，已無保存相關紙本乙情，已如前述，及於112年5月23日轉出1419,000元至從事現代汽車經銷商之南陽實業股份有限公司高屏分公司之00000000000000號帳戶等情，有保證專戶收支明細表、台新國際商業銀行112年5月8日、112年5月23日、112年6月5日匯款申請書暨關懷客戶提問表、南陽實業網路資料查詢及僑馥經建113年3月22日僑馥（113）字第183號函可考（見訴卷一第29、239至244、301頁、訴卷二第29頁），足見均未回流至原告。至於111年10月19日、111年11月21日、111年12月23日均轉出19,383元，與112年1月19日、112年2月20日、112年3月20日、112年4月19日、112年5月19日分別轉出19,483元或19,528元，應係施甫勳固定繳納之款項，顯與上開來自原告與被告陳青年間買賣價款130萬元之資金無涉。施甫勳雖係施峯東之子，有高雄○○○○○○○○113年1月24日高市楠戶字第11370043700號函可考（見訴卷一第349頁），然施峯東、施甫勳父子究非與原告為同一權利義務主體，亦無可認與原告之屬同一經濟實體。原告主張買賣價金並未回流至原告或仍由原告支配等語（見訴卷一第285、287頁），均堪採信。被告以流回施甫勳之資金等於是流回施峯東及但以理不動產股份有限公司云云（見訴卷二第43頁），仍難認係回流至原告。⒎從而，被告陳炳漢等3人主張原告與被告陳青年間之買賣屬通謀虛偽意思表示云云，並無證據可資認定，委無可採。
㈢被告陳青年至遲已於112年11月1日交付系爭房地，並於112年
11月15日言詞辯論期日對被告陳炳漢等3人發生效力：⒈按占有之移轉，因占有物之交付而生效力，前項移轉，準用
第761條之規定；讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付，民法第946條、第761條第3項定有明文。所謂交付即為移轉占有，依民法第946條第2項準用第761條之規定，除現實交付及簡易交付外，尚得以占有改定及指示交付代替。故如買賣標的物由第三人占有時，出賣人得以對於第三人之返還請求權讓與於買受人以代交付（最高法院87年度台上字第2629號判決參照）。所謂讓與對於第三人之返還請求權，兼指債權之返還請求權與物權之返還請求權，無論是何種請求權，讓與人必須有此項請求權，否則不能發生移轉占有之效力。所讓與者倘為債權之返還請求權時，依民法第297條之規定，應通知該第三人，否則對之不生效力。而所有物返還請求權既與債權相類，則其讓與自應類推適用債權讓與之規定，須對第三人為通知，始能對該第三人發生效力（最高法院110年度台上字第1917號判決參照）。又所稱讓與之通知，為通知債權讓與事實之行為，得以言詞或文書為之，不需何等之方式；或受讓人對於債務人主張受讓事實行使債權時，既足使債務人知有債權讓與之事實，即應認為兼有通知之效力，僅說明債權讓與之通知，其性質為觀念通知，其通知方式不拘，以使債務人知悉其事實即可，於訴訟中如有事實足認債務人已知悉其事，該債權讓與即對債務人發生效力（最高法院98年度台抗字第440號裁定參照）。
⒉查被告陳青年於000年00月0日出具聲明書，其中第5點載明：
「上述不動產已售出，並過戶於李亮瑜女士名下，本人對無權占有人之所有權利也全數讓與李亮瑜女士。」等語（見訴卷一第209頁），並於言詞辯論期日予兩造知悉攻防（見訴卷一第214頁），足見被告陳青年至遲於112年11月1日已將對被告陳炳漢等3人之所有物返還請求權一併讓與原告，並於同年月15日通知被告陳炳漢等3人，故已生交付之效力。
原告猶主張為確保日後可順利強制執行，故仍請求被告陳青年應自系爭房地遷出，將房屋交付予原告云云（見訴卷一第314至316頁、訴卷二第10頁），洵屬無據。
㈣原告得請求被告陳炳漢等3人遷讓返還系爭房地：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又按出賣人於買賣契約中不負現場點交義務，而係以讓與占有返還請求權方式指示交付，其已喪失占有之本權，被告為出賣人之家屬，曾就房屋存有占有輔助關係，但出賣人明知被告仍居住使用房屋之情形下，仍將房屋出售，並以指示交付之方式移轉房屋之占有予原告，既已喪失對房屋之占有權源，被告自亦無從再輔助出賣人占有系爭房屋，被告未能證明尚有何占有系爭房屋之合法正當權源，自屬無權占有（最高法院104年度台上字第2232號裁定參照）。查原告已取得系爭房地所有權，被告陳炳漢等3人既無占有權源，亦已非陳青年之占有輔助人，原告據此請求遷讓返還系爭房地，應屬有據。被告陳炳漢等3人原以被告陳青年僅係借名登記關係之出名人抗辯，經本院曉諭被告陳青年仍為有權處分人後（最高法院112年度台上字第355號判決參照），被告陳炳漢等3人捨棄此項抗辯（見訴卷一第204頁），附此敘明。
㈤原告得請求返還相當於租金之不當得利每月3,587元：
⒈按房屋性質不能脫離土地之占有而存在，無權占用房屋所受
之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準，房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利（最高法院97年度台上字第323號判決意旨參照）。無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人所受之損害為斷。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。此條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，而法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院104年台上字第1090號判決參照）。⒉查系爭土地111、113年度申報地價為每平方公尺6,560元乙情
，有高雄市政府地政局楠梓地政事務所113年1月22日高市地楠價字第11370071600號函可考（見訴卷一第333頁），以此計算原告所有土地價值為208,008元（6,560元x1,562平方公尺x原告應有部分203/10000＝208,008元，小數點以下四捨五入，下同），加計系爭房屋112年度課稅現值222,400元，有高雄市稅捐稽徵處左營分處112年4月11日高市稽左房字第1128053428號函所附112年課稅明細表可考（見審訴卷第45至47頁），合計申報總價為430,408元（208,008元＋222,400元＝430,408元）。則年息10%為43,041元，每月租金上限3,587元（430,408元×10%÷12個月＝3,587元）。
⒊原告得請求返還相當於租金之不當得利。原告主張以系爭房
地周圍經高雄市政府評定租金市價每月13,334元云云（見訴卷一第67頁），雖有同段275地號土地之內政部不動產交易實價查詢服務網可考（見訴卷一第73頁），然逾上開限制。
本院審酌系爭房地位在高雄市左營區後昌路巷內，鄰近有捷運站及諸多商家等情，認每月相當於租金之不當得利3,587元並無過高，是應以此計算被告陳炳漢等3人應返還之金額。
㈥原告得請求返還自112年11月16日起，按月請求返還不當得利3,587元：
⒈本院認定原告於112年11月15日言詞辯論期日始通知被告陳炳
漢等3人，有言詞辯論筆錄可考（見訴卷一第214頁），使所有物返還請求權之讓與對被告陳炳漢等3人生效，而生交付效力，已如前述。是以，原告得請求被告陳炳漢等3人自112年11月16日起，至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3,587元。
⒉按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，由買受人負擔，
民法第373條所明定。不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，應以標的物已否交付為斷，所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權（最高法院111年度台上字第2928號判決參照）。查原告主張自112年1月7日登記時起，可請求返還相當於租金之不當得利，並計算至同年3月31日止，而聲明第3項請求給付37,421元及法定遲延利息云云（見訴卷一第61、67、204頁），於法無據，不應准許。
⒊原告既僅得請求自112年11月16日起，至系爭房屋騰空返還予
之日止，按月計算之3,587元，則逾此部分（原告聲明第4項請求自112年4月1日起以13,334元計算），亦屬無據，不應准許。
七、綜上所述：⑴原告與被告陳青年於111年11月12日，就坐落高雄市○○區○○段000地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00弄00號房屋（系爭房屋）簽訂不動產買賣契約書，約定價金6,000,000元，原告已付訖，被告陳青年於112年1月7日移轉系爭房地所有權登記予原告，並於112年1月18日簽署點交確認書，及於112年11月1日將對被告陳炳漢、陳黃素玉、陳青蓉等3人（被告陳炳漢等3人）之所有物返還請求權一併讓與原告，於112年11月15日通知其等3人，故已生交付之效力，原告猶依民法第348條第1項條規定，聲明請求被告陳青年應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還予原告云云，尚屬無據。⑵被告陳炳漢等3人並無占有權源，主張原告被告陳青年間買賣為通謀虛偽意思表示無效，為不可採，故原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告陳炳漢等3人應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由。⑶原告得請求被告陳炳漢等3人自112年11月15日言詞辯論期日通知被告陳炳漢等3人原告受讓所有物返還請求權之翌日即112年11月16日起，至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月返還原告不當得利，依申報地價每平方公尺6,560元計算原告所有土地價值208,008元（6,560元x1,562平方公尺x原告應有部分203/10000＝208,008元），加計系爭房屋112年度課稅現值222,400元，合計申報總價為430,408元（208,008元＋222,400元＝430,408元），則年息10%為43,041元，每月租金上限3,587元（430,408元×10%÷12個月＝3,587元），本院審酌認屬適當。逾此範圍，則屬無據，應予駁回。
八、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第1、2項定有明文。
準此，得以交易價額認定訴訟標的價額（最高法院112年度台抗字第524號裁定參照）。查本件遷讓房屋事件之訴訟標的價額，前經本院於112年4月21日，以112年度補字第252號，依買賣契約書之價金，核定訴訟標的價額為600萬元，因兩造未抗告而確定，有本院裁定可考（見審訴卷第57頁）。
又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核與規定相符，就
主文第1項命遷讓房屋部分，爰參酌上開訴訟標的價額，就
主文第2項返還不當得利部分，爰參酌每月應返還金額3,587元，分別酌定相當擔保金額准許之。並宣告被告陳炳漢等3人如為原告預供擔保，得免為假執行。原告敗訴部分（對被告陳青年請求部分，及對被告陳炳漢等3人請求不當得利返還金額逾主文所示部分），假執行聲請失所附麗，併予駁回。
九、原告就不當得利之主張，固經本院為其部分敗訴之判決，惟依112年11月29日修正施行前民事訴訟法第77條之2第2項之規定，以一訴附帶請求損害賠償者，不併算其價額，未另併算裁判費用。而本件係於112年4月21日，以112年度補字第252號核定訴訟標的價額（見審訴卷第57頁），自不應併算請求金錢給付部分之價額。而原告對於被告陳炳漢等3人所為所有物返還之請求全部勝訴，則本件全部訴訟費用自應由被告陳炳漢等3人負擔。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法暨舉證，對本件判決結果不生影響，不再論述，附此敘明。
十一、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 5 月 8 日
民事第三庭 法 官 李俊霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 8 日
書記官 黃莉君