臺灣橋頭地方法院民事判決112年度訴字第519號原 告 陳佩玲訴訟代理人 王叡齡律師被 告 楊雪英
洪睿麟上列當事人間請求確認優先購買權事件，本院民國113年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告就本院一一一年度司執字第二一五九八號強制執行事件拍賣被告楊雪英所有之坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地（面積240.33平方公尺），有優先購買權存在。
二、被告洪睿麟就第一項土地於民國一一二年一月十八日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為被告楊雪英所有。
三、第一項聲明之土地，於原告勝訴確定判決後，由原告向本院執行處聲請撤銷拍定及撤銷權利移轉證書，且行使優先購買權並繳納拍定金額新臺幣陸拾柒萬陸仟元後，由本院執行處發給權利移轉證書，將第一項土地之所有權移轉登記予原告。
四、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、被告楊雪英經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告於民國98年10月1日向法院拍賣取得坐落於被告楊雪英所有之高雄市○○區○○段000地號土地（面積240.33平方公尺，權利範圍全部。下稱系爭土地）上之高雄市○○區○○段000○號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路000○0號房屋（下稱系爭房屋）所有權，並登記為系爭房屋之所有權人。被告楊雪英因積欠訴外人台新資產管理股份限公司（下稱台新資產公司），經台新資產公司聲請本院以111年度司執字第21598號強制執行事件拍賣系爭土地後，被告洪睿麟於111年11月29日以新臺幣（下同）676,000元後拍定，並經本院執行處核發移轉證書後，於112年1月18日以拍賣為原因登記為系爭土地之所有權人。原告於98年10月1日係以拍賣之登記原因取得坐落於系爭土地上之系爭房屋之所有權，依土地法第104條及民法第426條、第426條之2第1項、第426條之2第3項規定，為優先承買權人，得主張優先承買權，然本院民事執行處於拍定後，並未通知原告行使優先承買權，上開事實係俟原告委請律師於112年4月21日閱卷時始獲悉，因原告並未拋棄優先承買權，爰依土地法第104條及民法第426條、第426條之2第1項、第426條之2第3項等規定提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1、2、3項所示。
三、被告抗辯：
㈠、被告楊雪英則以：原告應賠償被告自98年10月1日至112年1月17日止之系爭土地租金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告洪睿麟則以：被告洪睿麟曾於111年4月27日向被告楊雪英胞弟即訴外人楊聰智購買亦同時坐落系爭土地之高雄市○○區○○段000○號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋（下稱366號房屋），被告雖因假扣押而尚未登記為366房屋之所有權人，但被告洪睿麟為買受人，就系系爭土地亦有優先購買權，因此原告不得向被告洪睿麟主張優先購買權。又原告在系爭土地數次的執行拍賣土地鑑界都有收到通知，而未提出優先購買權的意思表示，原告應已經放棄自己的優先購買權權利等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事實：
㈠、原告於98年10月1日向法院拍定取得坐落於系爭土地上之同段高雄市○○區○○段000○號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路000○0號房屋。並有上開房屋之建物登記謄本在卷可稽（卷一第11頁）。
㈡、系爭土地所有權人原為被告楊雪英所有，經訴外人台新資產管理股份限公司持對楊雪英之債權憑證聲請本院以111年度司執字第21598號強制執行事件拍賣，經被告洪睿麟於民國111年11月29日以676,000元拍定系爭土地，並經本院執行處於112年1月4日核發權利移轉證書予被告洪睿麟，並經被告洪睿麟向地政機關聲請移轉登記，而於112年1月18日登記完畢成為系爭土地之所有權人。並有執行卷宗權利移轉證書及本院卷之系爭土地登記謄本在卷可稽（卷一第25頁）。
㈢、本院執行處於被告洪睿麟拍定後，只通知同案拍責之另筆同段684土地共有人是否行使優先購買權，但並未通知原告就系爭土地是否行使優先購買權。並有系爭執行卷之本院通知在卷可稽（執行卷卷一第383頁至卷二第15頁）。
㈣、原告提起本件訴訟有確認利益。
五、本件爭點：
㈠、原告就系爭土地是否有優先承買權存在？
㈡、原告依民法第426 條之2 第3 項、土地法第104 條第2 項後段等規定，請求被告塗銷系爭土地於112 年1 月18日，以拍賣為原因之所有權移轉登記，有無理由？
㈢、原告請求系爭土地應由原告以同一拍賣條件拍定，並移轉所有權登記予原告，有無理由？
六、本院論斷：
㈠、按「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。」，民法第838條之1第1項定有明文。次按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」、「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」，土地法第104條亦有明文。再按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」「前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。」、「出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」，民法第426條之2亦定有明文。
㈡、經查，原告主張於98年10月1日向法院拍定取得坐落於系爭土地上之同段之系爭房屋，為被告所不爭執，自堪認屬實，則依民法第838條之1第1項之規定有明文，原告視為已有地上權之設定，而為系爭土地之地上權人。又系爭土地本院執行處於被告洪睿麟拍定後，只通知同案拍賣之另筆同段684土地共有人是否行使優先購買權，但並未通知原告就系爭土地是否行使優先購買權，為被告所不爭執，並有並有系爭執行卷之本院通知在卷可稽，亦堪認屬實，則原告依土地法第104條及民法第426 條之2之規定自有優先承買權存在，且依上開規定被告不得對抗有優先購買權人之原告。
㈢、被告楊雪英雖以上開言詞抗辯。惟查，原告是否應賠償被告自98年10月1日至112年1月17日止之系爭土地租金，與原告就系爭土地是否有優先承買權存在，並非立於對待給付之地位，被告自不得主張同時履行抗辯權；且原告應給付之租金為若干，因兩造不能協議，被告亦尚未訴請法院判決定之，亦不得主張此項權利，故被告所辯即不足採。
㈣、被告洪睿麟雖以上開言詞抗辯。惟查：⑴被告只是366號房屋之買受人，尚未登記為366房屋之所有權人，為被告所自承。被告既尚未登記為所有權人，並非為所有權人，而只為買受人，即與土地法第104條規定之要件不符，即不得主張享有土地法第104條規定之優先購買權。又因被告為買受人，亦與民法第426條之2規定之要件不符，亦不得主張享有民法第426條之2規定之優先購買權。故被告此部分所辯即不足採。⑵被告雖又以原告在系爭土地數次的執行拍賣土地鑑界都有收到通知，而未提出優先購買權的意思表示，原告應已經放棄自己的優先購買權權利云云置辯。惟查，依上開規定可知，優先購買權人是否行使或放棄優先購買權，是在標的物出售或拍定而經出售人、買受人或拍定人通知後之行為，於標的物出售或拍定前，並無發生是否放棄優先購買權行為之可言。故被告此部分所辯亦不足採。
七、綜上所述，本件被告所辯均不足採信，原告依民法第426條、第426條之2第1項、第426條之2第3項及土地法第104條等規定，請求如主文第1、2、3項所示，為有理由，應予准許。
八、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、抗辯、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項。中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
民事第一庭 法 官 郭文通以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
書記官 林香如