臺灣橋頭地方法院民事判決112年度訴字第655號原 告 李宗翰訴訟代理人 吳任偉律師複代理人 朱怡瑄律師被 告 新光MoRe管理委員會法定代理人 洪志平訴訟代理人 林哲弘律師上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於民國113年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認新光MoRe大廈於民國一一二年三月二十五日召開第八屆第一次區分所有權人會議就「議題討論一、4」之決議無效。
原告其餘先備位之訴均駁回（即就新光MoRe大廈於民國一一二年三月二十五日召開第八屆第一次區分所有權人會議就「議題討論
一、1」、「議題討論一、2」、「議題討論一、3」、「臨時動議四、1」、「臨時動議四、2」之決議部分）。
訴訟費用由被告負擔六分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告係新光MoRe大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，系
爭大廈曾於民國108年5月17日召集第四屆第二次區分所有權人會議，經出席之區分所有權人全數通過「同意各樓層申請合法旅館使用」一案，嗣原告及訴外人曾柏翰（即系爭大廈15樓之區分所有權人）於109年間取得旅館業登記證後，在系爭大廈15樓經營蓮潭八零八旅店（址設高雄市○○區○○○路000○000○000號15樓，即系爭大廈15樓B棟）、馥寓蓮潭旅居（址設高雄市○○區○○○路000○000○000號15樓，即系爭大廈15樓A棟）。詎料，系爭大廈於112年3月25日召集第八屆第一次區分所有權人會議（下稱系爭會議），決議通過「議題討論一、1」、「議題討論一、2」、「議題討論一、3」、「臨時動議四、1」、「臨時動議四、2」（內容詳如附表所示），然該等決議係針對原告可否於系爭大廈繼續經營旅館所為之限制，侵害原告身為區分所有權人對專有部分之自由使用、收益、處分權利，違反公寓大廈管理條例第4條第1項，亦有違民法第148條規定，而應依民法第56條第2項規定屬於無效。又系爭會議「議題討論一、4」之內容係限制原告及曾柏翰身為區分所有權人於管委會委員選舉之有效票票數，違反公寓大廈管理條例第27條第1項關於每位區分所有權有一表決權之強制規定，依民法第71條規定應屬無效。該決議亦違反系爭大廈規約第3條第7項、公寓大廈管理條例第27條第1項規定，依民法第56條第2項亦屬無效。是系爭會議上開決議均屬無效，爰先位聲明：⒈確認系爭會議就「議題討論
一、1」決議無效。⒉確認系爭會議就「議題討論一、2」決議無效。⒊確認系爭會議就「議題討論一、3」決議無效。⒋確認系爭會議就「議題討論一、4」決議無效。⒌確認系爭會議就「臨時動議四、1」決議無效。⒍確認系爭會議就「臨時動議四、2」決議無效。
㈡此外，原告曾出席系爭會議，並當場對系爭會議開會通知所
載開會事由提出異議，請管理委員澄清，豈料，管理委員不僅對原告置之不理，亦未於系爭會議之會議紀錄記載任何原告所提出之意見，足徵系爭會議「議題討論一、1」、「議題討論一、2」、「議題討論一、3」、「議題討論一、4」、「臨時動議四、1」、「臨時動議四、2」之會議紀錄容有不實、意圖掩蓋真相之情，而違反系爭規約第3條第14項，並應依民法第56條第1項之規定撤銷，爰備位聲明：⒈撤銷系爭會議就「議題討論一、1」之決議。⒉撤銷系爭會議就「議題討論一、2」之決議。⒊撤銷系爭會議就「議題討論一、3」之決議。⒋撤銷系爭會議就「議題討論一、4」之決議。⒌撤銷系爭會議就「臨時動議四、1」之決議。⒍撤銷系爭會議就「臨時動議四、2」之決議。
二、被告則以：㈠如供住宅使用之公寓大廈，區分所有權人將其建物提供作為
旅館使用，使不特定多數人不定時頻繁進出從事休閒、旅遊及住宿活動，其頻率、時間、規模，已逾一般人於住家內進行活動行為之程度，已達妨害其他住戶安寧及居住品質之程度，應認已違反區分所有權人之共同利益。系爭大廈為純住家之集合住宅，原告卻將其專有部分提供作為旅館使用，使不特定多數住宿旅客不定時頻繁進出從事休閒、旅遊及住宿活動，顯已達妨害其他住戶安寧及居住品質之程度，故維護建築物正常使用及區分所有權人共同利益，系爭大廈之管理委員會或其他住戶本得透過規約或其決議對專有部分之利用加以合理之限制。
㈡且依高雄市政府為審查住宅區旅館之設置所訂定之「高雄市
都市計畫住宅區旅館設置審查基準」，若非以整棟建築物為旅館使用，尚須經由該棟建築物區分所有權人會議決議同意，亦是公寓大廈「社區自治」精神之展現，該同意既係系爭大廈住戶透過區分所有權人會議所共同決議為之，則系爭大廈住戶必然可以透過相同方法、程序予以收回（或不同意），原告主張系爭會議之「議題討論一、1」、「議題討論一、2」、「議題討論一、3」、「臨時動議四、1」、「臨時動議四、2」違反公寓大廈管理條例第4條第1項規定，亦有違民法第148條規定，而應依同法第56條第2項之規定無效云云，顯無理由。又區分所有權人會議本得以決議方式限制管理委員之選任資格，原告主張系爭會議「議題討論一、4」對原告表決權所為之限制，係違反系爭規約第3條第7項、公寓大廈管理條例第27條第1項規定，亦應依民法第56條第2項而屬無效，亦無理由。此外，系爭會議之會議紀錄均符合系爭規約第3條第14款、會議規範第11條第1項約定及法規要求，並無得撤銷及無效原因，況且，原告之主張並非針對系爭會議之「召集程序」、「決議方法」或「決議内容」之爭執，本與民法第56條第1項以及同法第114條第1項所規定之要件不符，自不得任意援引上開民法條文撤銷或視為自始無效等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經法官會同兩造整理爭點，結果如下：㈠不爭執事項（本院採為判決之基礎）：
⒈原告為系爭大廈之區分所有權人，其與亦為系爭大廈區分所
有權人之訴外人曾柏翰，於109年間取得旅館業登記證後，在系爭大廈15樓經營蓮潭八零八旅店及馥寓蓮潭旅居等旅館。
⒉系爭大廈於112年3月25日召集系爭會議，該次會議之會議紀
錄及作成之決議如原證3所示。另系爭大廈於108年5月17日召集第四屆第二次區分所有權人會議，會議紀錄及作成之決議如原證四所示。
㈡爭執事項：
⒈先位聲明部分：
⑴系爭會議「議題討論一、⒈」、「議題討論一、⒉」、「議題
討論一、⒊」、「臨時動議四、⒈」、「臨時動議四、⒉」是否因限制原告就專有部分之使用而違反公寓大廈管理條例第4條第1項、或係以損害他人為主要目的而無效？⑵系爭會議「議題討論一、⒋」是否因違反系爭規約第3條第7項
、公寓大廈管理條例第27條第1項而無效？⒉備位聲明部分：
系爭會議就「議題討論一、⒈」、「議題討論一、⒉」、「議題討論一、⒊」、「議題討論一、⒋」、「臨時動議四、⒈」、「臨時動議四、⒉」之會議紀錄是否因未記載原告意見及異議，而有召集程序或決議方法違反法令或章程之情形？原告請求撤銷上開決議有無理由？
四、得心證之理由：㈠先位訴訟部分：
⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號裁判意旨參照）。查本件原告為系爭大廈之區分所有權人，且原告主張系爭會議「議題討論一、1」、「議題討論一、2」、「議題討論一、3」、「議題討論一、4」、「臨時動議四、1」、「臨時動議四、2」均無效，為被告所否認，足徵上開會議決議是否有效存在之法律關係並不明確，且已致身為該區分所有權人之原告在私法上權益有受侵害之危險，而此種不確定之狀態復得以本確認判決加以除去，自應認原告有即受確認判決之法律上利益，其提起本件確認之訴，應屬合法。次依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，本條例未規定者，適用其他法令之規定；而總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2項亦有明文。按特定公寓大廈之全體區分所有權人，與民法社團均屬人的結合，有其相似性，在民主精神與法人自治之基礎下，對於公寓大廈區分所有權人會議所為決議是否無效之爭執，自應類推適用民法第56條第2項規定，視其決議內容是否有違反法令或章程（規約）而定，應屬至明。
⒉次按區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之
正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，此為公寓大廈管理條例第5條所明定。區分所有權人所為如有害建築物正常使用或違反共同利益，縱然形式上係行使其專有部分所有權權能範圍內之行為，亦不容許。而其所為之行為達到何種程度，始足於認為違反共同利益，應就行為本身之必要性、行為人所受利益以及給予他區分所有權人（或住戶）所受不利益之態樣、程度等各種情事加以比較衡量而予認定（最高法院103年度台上字第914號判決意旨參照）。是系爭會議之決議縱有限制原告專有部分之利用，如係因原告使用專有部分違反系爭大廈共同利益所致，本非法所不許，且於該限制確係為維護系爭大廈共同利益之目的，又合於比例原則之情形下，亦難謂係以損害他人為主要目的。經查：
⑴系爭會議「議題討論一、⒈」、「議題討論一、⒉」部分，主
要即係針對廢止系爭大廈先前區分所有權人會議所通過同意各樓層申請合法旅館使用之決議，及禁止系爭大廈各樓層申請與經營旅館、民宿、日租等相關行業，並列入規約，其目的即在於維護系爭大廈全體住戶之居住品質，而系爭大廈屬擁有87戶之中型社區，各社區住戶對於其所有之房屋使用，自有相互影響之可能，且系爭社區之戶數非多，如有區分所有權人於某樓層經營旅館、民宿、日租等相關行業，對於社區全體住戶之居住品質，難謂毫無影響，而有透過區分所有權人會議或社區規約為相當限制，以維護全體住戶權益之必要，其目的應屬正當，且以區分所有權人會議決議或規約限制該等專有部分之利用，亦屬有效之手段，且有助於目的之達成，另基於旅館業之特性，旅客於房間內或系爭大廈內活動時，經營旅館業者難以時時監督其等之行為，多僅能消極事後處理，而難以有事前完全防範之可能，對於系爭大廈居住安寧之維護而言，其他手段均無法達成禁止經營旅館業相同之效果，是亦符合適當性原則及必要性原則之要求。
⑵且依都市計畫法高雄市施行細則附表一之規定，住宅區之土
地及建築物，以供住宅及無礙居住寧靜、安全及衛生之使用為限，不得為右列行業之使用：…二十、旅館，另備註經目的事業主管機關核准，不在此限（見審訴卷第149至151頁），足徵住宅區之建築物做為旅館使用，係原則禁止，僅於目的事業主管機關核准時例外許可，堪認依該都市計畫法高雄市施行細則規定，亦認旅館業本屬有礙住宅區居住寧靜、安全及衛生使用之行業類別，方會原則禁止於住宅區經營旅館業。是系爭大廈既係位於住宅區，亦有前開規定及說明之適用，自屬當然。
⑶而系爭大廈於108年5月17日召集第四屆第二次區分所有權人
會議，決議同意各樓層申請合法旅館使用，有該次會議紀錄在卷可參（見審訴卷第63頁），又於112年3月25日召集系爭會議做成前述「議題討論一、⒈」、「議題討論一、⒉」，二者相距尚未滿4年，即以系爭會議推翻前開區分所有權人會議之結論，對於信賴前次會議結論之區分所有權人而言，保障雖略有不足。惟本院審酌系爭大廈第四屆第二次區分所有權人會議前述同意各樓層申請合法旅館使用之決議，亦未附有一定期間內不得變更之內容，參酌前述住宅區經營旅館業本屬原則禁止之相關說明，自難認有強烈之信賴外觀存在，且該次區分所有權人會議係因第一次區分所有權人會議無法達到公寓大廈管理條例第31條之要件，而依同條例第32條規定再度召集第二次區分所有權人會議後獲致決議，實際出席之區分所有權人僅有24人，有會議紀錄在卷可參（見審訴卷第61頁），相較於系爭會議出席區分所有權人共70人，同意「議題討論一、⒈」、「議題討論一、⒉」之人數均有54票，亦有會議紀錄可參（見審訴卷第51至52頁），毋寧後者更為系爭大廈區分所有權人群體意志之展現，本於社區自治之原則，更應予以尊重。
⑷況系爭大廈開放經營旅館業後，增加對系爭大廈其他區分所
有權人生活上之困擾等情，業據證人即系爭大廈A棟14樓住戶張宇軒、B棟14樓住戶蘇智偉、曾任管理委員及主任委員之高節方、劉朝明、黃士榮及現任主委洪志平於本院審理中到庭分別證述在案（見本院卷第74至82頁、第96至104頁、第156至163頁），足徵系爭會議變更先前之決議，無非係因開放後確實造成其他住戶之困擾，亦非出於恣意。至證人即於系爭大廈經營旅館業之黃秉献於本院審理中雖證稱並未影響其他住戶（見本院卷第180至191頁），然其本為經營旅館業之直接利害關係人，尚難期為不利於己之證述，其證述內容復與其他證人之證述多所不符，自難採為有利之認定，亦不影響本院前開認定系爭會議決議非出於恣意之認定，併此敘明。
⑸是本院綜合考量上情，系爭會議「議題討論一、⒈」、「議題
討論一、⒉」，雖無從避免影響系爭大廈現經營旅館業之區分所有權人，但該等規定係一體適用，對於現在或將來其他欲經營旅館業者而言均無不同，並非單純針對原告一人所為規範，並參酌住宅區經營旅館業係原則禁止之相關規範，住宅區建築物居住安寧之考量應為較優先之事項，及考量系爭會議始為系爭大廈區分所有權人群體意志之展現，且推翻前開區分所有權人會議決議，亦係因開放經營旅館業後確實造成其他住戶困擾之故，尚非出於恣意所為之決定，且如禁止經營旅館業，應確實可提高各住戶之居住品質，對於系爭大廈整體環境維持及系爭大廈房屋價值之維護均有助益，對於全體區分所有權人均屬有益等諸多因素，應足認其手段侵害與所欲達成之目的相較，並無顯然失衡之情形，亦符合狹義比例原則之檢驗。從而，該等決議內容既通過比例原則之檢驗，雖難免侵害原告或其他經營旅館業之區分所有權人之權利，但仍非屬以損害他人為主要目的，而無權利濫用情形，原告主張該等決議違反公寓大廈管理條例第4條第1項，亦有違民法第148條規定云云，為無理由。
⒊而系爭會議「議題討論一、3」、「臨時動議四、1」部分，
僅屬於前開「議題討論一、1」、「議題討論一、2」決議禁止於系爭大廈經營旅館業後，請求撤銷系爭大廈15樓旅館業執照之後續處理，自亦無違反公寓大廈管理條例第4條第1項及民法第148條規定之問題，至於「臨時動議四、1」中關於是否同意觀光局的解釋不合理部分，並無任何實質效力，亦無所謂是否違反公寓大廈管理條例第4條第1項及民法第148條規定之問題。至於「臨時動議四、2」部分，是否同意有7種影響自己權益部分，亦無任何實質效力，訴請法院強制要求住戶撤照或遷離或磁扣消磁部分，僅係就是否向法院提起訴訟表決，其請求是否有理由，仍待法院判斷，並無直接影響區分所有權人之權利，自亦難謂違反公寓大廈管理條例第4條第1項及民法第148條規定，是原告主張系爭會議「議題討論一、3」、「臨時動議四、1」、「臨時動議四、2」違反公寓大廈管理條例第4條第1項及民法第148條規定云云，應無理由。
⒋「議題討論一、4」部分，係限制系爭大廈15樓之區分所有權
人會對於管理委員選舉之票數及當選資格，惟就區分所有權人表決權數及計算方法，為公寓大廈管理條例第27條所明定，且並未授權區分所有權人會議或規約得為不同之約定，自屬強制規定，該決議內容限制區分所有權人表決權數及計算方式，自即因違反該條例之強制規定，應類推適用民法第56條第2項規定而屬無效。而就管理委員當選資格部分之限制，則僅限制系爭大廈15樓區分所有權人當選資格，然該等決議之結果，無非等於就與經營旅館業無關之事項，亦限制系爭大廈15樓區分所有權人擔任管理委員而參與之權利，顯屬過度之限制，亦影響支持系爭大廈15樓區分所有權人擔任管理委員之其他區分所有權人自由選舉管理委員之權利行使，且與系爭大廈規約中所訂管理委員選任相關規定之規定不符，該決議亦未同步修正規約規定，足見該部分決議內容違反系爭大廈規約之約定，應類推適用民法第56條第2項規定而無效。
⒌綜上，系爭會議「議題討論一、1」、「議題討論一、2」、
「議題討論一、3」、「臨時動議四、1」、「臨時動議四、2」，並無原告所指違反公寓大廈管理條例第4條第1項及民法第148條規定情形，縱類推適用民法第56條第2項規定亦不屬於無效。惟系爭會議「議題討論一、4」之決議內容則違反公寓大廈管理條例第27條及系爭大廈規約，是其既有違反法令與章程（即規約）之情事，應類推適用民法第56條第2項規定而無效。從而，原告先位請求確認系爭會議「議題討論一、1」、「議題討論一、2」、「議題討論一、3」、「議題討論一、4」、「臨時動議四、1」、「臨時動議四、2」均無效，僅於請求確認系爭會議「議題討論一、4」無效部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
㈡備位訴訟部分：
⒈按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得
於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，民法第56條第1項定有明文。查原告依民法第56條第1項之規定撤銷系爭會議「議題討論一、1」、「議題討論一、2」、「議題討論一、3」、「議題討論一、4」、「臨時動議四、1」、「臨時動議四、2」，然其中「議題討論一、4」已經本院認定屬無效，而於先位聲明部分已經勝訴，本院自毋庸就備位聲明部分加以審理，合先敘明。
⒉而就原告主張系爭會議「議題討論一、1」、「議題討論一、
2」、「議題討論一、3」、「臨時動議四、1」、「臨時動議四、2」因會議紀錄未記載原告之意見即繼續表決，違反系爭大廈規約第3條第14項，且決議過程有偏頗而有決議方法之違法，因而依上開規定請求撤銷決議部分，然依民法第56條第1項得請求法院撤銷者，限於召集程序或決議方法有違反法令或章程之情形，而本件系爭會議經有召集權人合法召集，上開決議亦均經區分所有權人合法表決通過，原告主張之事由，僅係針對會議中有無讓原告充分表達意見，及會議紀錄有無完整記載之問題，與系爭會議之召集程序及決議方法均屬無涉，自難認系爭會議上開決議有何召集程序或決議方法違反法令或章程之情形，原告依民法第56條第1項規定請求撤銷上開決議，自屬無據。況且，縱使原告於系爭會議進行中曾對上開決議之內容表示異議，但原告亦未曾於會議中就召集程序或決議方法表示異議，亦與民法第56條第1項但書所定要件不符，仍不得請求法院撤銷上開決議，併此敘明。從而，原告備位聲明請求撤銷系爭會議「議題討論一、1」、「議題討論一、2」、「議題討論一、3」、「臨時動議四、1」、「臨時動議四、2」，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法及所提證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 6 月 19 日
民事第二庭 法 官 蕭承信以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 6 月 19 日
書記官 林慧雯附表：
編號 議案內容 議題討論一、1 同意廢止中華民國108年5月17日第四屆第二次區分所有權人會議通過「各樓層申請合法旅館使用」之決議。 議題討論一、2 同意「本大樓各樓層不得申請與經營旅館、民宿、日租等相關行業」，若經決議通過則列入社區規約。 議題討論一、3 同意執行本大樓15樓或其他樓層旅館撤照事宜，若需諸法律途徑，將由管委會聘請專業律師協助處理，並由管理費帳戶支付費用。 議題討論一、4 為避免旅館業者圖利疑慮，基於利益迴避考量，本大樓15樓旅館執照有效期間，管委會委員選舉，15樓旅館業者有效投票票數，A、B棟僅可各計一票；並只能有壹名委員名額，多出的席次則無效。 臨時動議四、1 針對觀光局「高雄市都市計畫住宅區旅館設置審查基準」內之第四條㈢「設有獨立之旅客出入口」的問題，是否認同觀光局的解釋不合理？是否同意要求觀光局針對15樓辦理撤照或輔導業者移到他處經營？ 臨時動議四、2 依公寓大廈管理條例第五條、第22條第2、3項和大樓規約第三條第三項㈣條款，針對15樓旅館，下面7條文是否同意有影響到自己的權益且應該撤照或強制搬離？ ⑴公電增加。⑵公共設施損壞率變高。⑶大樓房價變差。⑷開趴、吵鬧、疑似吸毒。⑸旅客和住戶衝突。⑹大樓出入份子複雜，社區安全堪憂。⑺利用15樓合法旅館掩飾經營非法日租。 表決通過後除依照行政流程要求觀光局針對15樓辦理撤照或輔導業者移到他處經營。另如許可，是否同意訴請法院強制要求該住戶撤照或遷離或磁扣消磁，待旅館業者撤照恢復曾一般住宅回管理室登記，並經委員會確認後恢復磁扣通行？