臺灣橋頭地方法院民事判決112年度訴字第702號原 告 黃智模訴訟代理人 吳炳輝律師被 告 劉漢卿訴訟代理人 劉文海被 告 黃智成
黃琪鳴黃峻哲共 同訴訟代理人 謝勝合律師
岳忠樺律師蘇怡慈律師被 告 劉超群
吳淑貞兼 訴 訟代 理 人 張富美上列當事人間分割共有物事件，本院民國115年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落高雄市○○區○○○段0000地號土地，面積779.79平方公尺，依附圖一及附表一所示方法分割。
原告、被告黃智成、黃峻哲、黃琪鳴應分別給付被告劉漢卿、劉超群、張富美、吳淑貞如附表二所示補償金額。
訴訟費用由兩造按如附表一所示訴訟費用負擔比例負擔。
事實及理由事實及理由
壹、程序部分本件被告黃智成經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○○段0000地號土地（使用分區為鄉村區，面積779.79平方公尺，下稱系爭土地）為兩造共有，應有部分各如附表一所示。兩造就系爭土地無不分割協議，系爭土地亦無因使用目的不能分割情事，然兩造間迄今仍未能達成分割協議，依民法第823條第1項規定，請求裁判分割系爭土地。關於分割方法，主張如高雄市政府地政局岡山地政事務所（下稱岡山地政）民國114年4月30日高市地岡測字第11470406600號函檢送之複丈成果圖（下稱附圖一）及附表一所示，即編號1237部分面積118.77平方公尺由全體共有人按原應有部分比例維持共有，編號1237⑴部分面積123.23平方公尺分歸原告、被告黃智成按應有部分各1/2維持共有，編號1237⑵部分面積96.32平方公尺分歸被告黃峻哲單獨所有，編號1237⑶部分面積134.45平方公尺分歸被告劉漢卿單獨所有，編號1237⑷部分面積44.81平方公尺分歸被告劉超群單獨所有，編號1237⑸部分面積44.81平方公尺分歸被告張富美單獨所有，編號1237⑹部分面積44.81平方公尺分歸被告吳淑貞單獨所有，編號1237⑺部分面積172.59平方公尺分歸被告黃琪鳴單獨所有，並以齊莘不動產估價師事務所估價報告書之估價結果如附表二之找補明細表所示相互找補等語，並聲明：兩造共有系爭土地准予分割，分割方法如附圖一及附表一所示，並依附表二之找補明細表找補。
二、被告則以：
（一）被告劉漢卿：同意分割，惟原告之分割方法設立共有道路，客觀上將使土地價值下降，應採附圖二所示分割方法，即編號1237部分面積185.07平方公尺由原告、被告黃智成按應有部分各1/2維持共有，編號1237⑴部分面積216.25平方公尺由被告劉漢卿應有部分3/4、被告劉超群應有部分1/4維持共有，編號1237⑵部分面積378.47平方公尺由被告黃琪鳴應有部分267/416、被告黃俊哲應有部分149/416維持共有。被告吳淑貞、張富美則以價金補償，此部分請估價師估價補償金額。
（二）被告黃智成、黃琪鳴、黃峻哲：同意原告之分割方法。
（三）被告劉超群：同意分割，由於坐落系爭土地上門牌號碼高雄市○○區○○○路00號建物為無權占用，故毋庸考慮該建物之存在，另坐落系爭土地上門牌號碼高雄市○○區○○○路00號及同市區○○○路00巷00號建物均屬高雄市政府建築管理處及違章建築處理大隊列管輔導之對象，基於共有人利益最大化，應採附圖二之分割方法。
（四）被告吳淑貞、張富美：同意分割，惟不同意原告之分割方法，坐落系爭土地上之違章建築應不予保留，應採附圖三之分割方法，即編號1237部分面積131平方公尺由原告、被告黃智成按應有部分各1/2維持共有，編號1237⑴部分面積216.26平方公尺由被告劉漢卿應有部分3/4、被告劉超群應有部分1/4維持共有，編號1237⑵部分面積108.14平方公尺由被告張富美應有部分1/2、被告吳淑貞應有部分1/2維持共有，編號1237⑶部分面積116.19平方公尺由被告黃峻哲取得，編號1237⑷部分面積208.2平方公尺由被告黃琪鳴取得。
三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查，本件原告主張之事實，有地籍圖謄本、土地登記謄本為證（見審訴卷第179至185頁），又系爭土地為鄉村區乙種建築用地，其上無申請執照之記載等情，有岡山地政112年8月3日高市地岡用字第11270753800號函、高雄市政府工務局112年8月11日高市工務建字第11237602100號函附卷可參（見審訴卷第147、189至55頁），被告對此亦不爭執，足見系爭土地依其使用目的並無不能分割之情形，兩造間亦未以契約訂有不分割之期限，兩造對於分割之方法迄不能協議，故原告主張堪信為真實，依據首揭法律規定，原告訴請裁判分割系爭土地，即屬有據，應予准許。
四、按分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有；共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明，共有物之性質，經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，不受當事人主張之拘束（最高法院69年台上字第1831號判決先例、69年度台上字第3100號判決要旨參照）。是法院就共有物之分割方法本有自由裁量之權限，惟應斟酌當事人之聲明，各共有人之利害關係，及共有物之性質、價格、利用價值、使用現況及分割後之經濟效益等情事，而為適當之分配，且以維持全體共有人之公平為其判斷基準。
五、經查，系爭土地東側鄰赤崁北路，西側鄰赤崁西路14巷。系爭土地上有門牌號碼為高雄市○○區○○○路00號之三樓建物，為原告及被告黃智成所有。高雄市○○區○○○路00號旁有一樓鐵皮建物，為被告黃峻哲所有。系爭土地中間為門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00號之三合院平房，經法官詢問平房現住之人，該女子表示其奶奶有向地主購買，但沒有所有權狀，其父親為黃茂成。系爭土地上有門牌號碼為高雄市○○區○○○路00巷00號之二層鐵皮建物，為被告黃琪鳴所有等情，業經本院會同原告、被告黃智成、黃琪鳴、黃峻哲、劉超群、張富美及岡山地政人員至現場履勘明確，有現場照片、本院勘驗筆錄、現場照片、現況圖及岡山地政113年3月12日高市地岡測字第11370232800號函覆土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷一第65至79、147至149頁），又考量各共有人原有使用狀態及其上建物坐落位置，故應以系爭土地其上建物之使用現況進行分配，對各共有人間變動較小，亦能衡平各共有人間之利益。依證人黃盧美媛證述：我是39年出生，我21歲時嫁過去就住在門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00號房屋。該房屋為我公公黃典、婆婆黃洪伴興建，房子我嫁過去的時候就有了。我婆婆婆跟我說那時候有跟地主買地，一半給現金，一半用豬抵償，地主好像叫劉泗水。我婆婆說那時候跟劉泗水的老婆接洽購買的。我嫁過去後，系爭土地上住的都是姓黃的，沒有姓劉的。我住在該處期間沒有人來請求拆屋還地等語（見本院卷一第201至205頁），又門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00號房屋於57年1月起課房屋稅，納稅義務人為黃典，有高雄市稅捐稽徵處岡山分處112年12月26日高市稽岡房字第1128573366號函在卷可參（見本院卷一第87至89頁），另有設籍上址之戶籍資料附卷可佐（見本院卷一第131至142頁），足見證人黃盧美媛證述內容與本院職權調閱之房屋課稅資料及戶籍資料大致相符，應屬可信。被告劉超群雖抗辯證人黃盧美媛證述不可採，惟證人黃盧美媛證述可採之理由除前所述外，依門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00號房屋坐落系爭土地歷時年代已久，若非曾有向地主取得同意或買賣，自無可能任意興建，且若劉泗水主觀上仍認有系爭土地所有權，豈有均未曾向證人黃盧美媛請求拆屋還地，而放任第三人占用之理，故被告劉超群所辯，尚非可採。參以系爭土地原地主為劉泗水、劉日昇應有部分各1/2，嗣於68年間共同出賣予許素卿（應有部分250/1000）、黃茂發（應有部分83/1000）、黃茂德（應有部分83/1000）、黃文慶（應有部分56/1000）、黃文賢（應有部分56/1000）、黃文正（應有部分56/1000），原地主劉日昇及劉泗水均剩餘應有部分208/1000，劉日昇應有部分208/1000於104年間由劉郁政繼承，於111年間由劉郁政買賣應有部分208/1000予被告劉漢卿；劉泗水應有部分208/1000於91年間由吳劉蕙卿、張劉蕙雍、被告劉超群繼承應有部分各208/3000，張劉蕙雍應有部分208/3000於106年間由張再點繼承，並於106年間由張再點贈與被告張富美，吳劉蕙卿應有部分208/3000於100年間由被告吳淑貞繼承，有岡山地政112年12月25日高市地岡登字第11271288200號函檢送土地異動索引、電子處理前舊簿謄本在卷可佐（見本院卷一第93至123頁），足見系爭土地於50幾年間其上占有使用人均為黃姓家族，直至68年間始辦理買賣登記，惟劉泗水仍保有部分應有部分並未移轉，則被告劉超群、張富美、吳淑貞自應承受劉泗水已出賣卻未登記之不利益。又被告劉超群自承於另案訴訟中黃典之繼承人就門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00號房屋均已拋棄繼承（見本院卷第153頁），則由被告劉超群、張富美、吳淑貞分配予上開房屋坐落位置，已可排除地上物之占有，並無不利。是本院考量各共有人原有使用狀態及其上赤崁北路15號建物坐落位置，及系爭土地所有權異動沿革之脈絡，且確保被告劉超群、劉漢卿、張富美、吳淑貞分割後可單獨所有或合併利用之彈性，應採附圖一及附表一之分割方法，較為妥適。被告劉漢卿、劉超群主張採附圖二之分割方法，惟被告黃琪鳴、黃峻哲不願維持共有，分割後仍將被告黃琪鳴、黃峻哲維持共有，不利於解決共有狀態，又將系爭土地分配予各共有人，並無顯有困難之情事，亦即被告張富美、吳淑貞並非不得分配土地，卻逕以價金找補，亦已違反原物分配原則，故附圖二之分割方法為本院所不採。又附圖二之分割方法既為本院所不採，則被告劉漢卿、劉超群請求送估價師鑑定找補，即無必要，應予駁回。被告吳淑貞、張富美主張附圖三之分割方法，惟被告吳淑貞、張富美既應承受劉泗水已出賣卻未登記之不利益，卻將此一不利益由其他共有人分擔，且亦需拆除原共有人之地上物，相較附圖一之分割方法僅需拆除赤崁西路11號之部分建物，顯然附圖三之分割方法對其他共有人之財產侵害較大，故附圖三之分割方法，亦為本院所不採。是以，本院綜合審酌系爭土地之使用分區、使用現況、利用價值，及兩造應有部分比例面積，暨公平原則並各自所陳意願，認為系爭土地如採用原告所提附圖一及附表一之分割方法，則各共有人日後均可有效使用，又可簡化共有人之關係，較符各共有人之利益而妥適公平，爰判決如主文第1項所示。
六、按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。法院裁判分割共有物時，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院83年度台上字第2452號判決意旨參照）。本件系爭土地依如附圖一及附表一所示方法分割之結果，分配後之土地價值已有差異為求兩造分割後土地價值之公平，本院囑託齊莘不動產估價師事務所鑑定結果，認原告、被告黃智成、黃峻哲、黃琪鳴就附圖一及附表一之分割方法，其分割後所分得之土地價值比原持有價值增加，故應補償被告劉漢卿、劉超群、張富美、吳淑貞（詳如附表二），有齊莘不動產估價師事務所114年9月23日齊莘估字第11409001號函檢送不動產估價報告書在卷可參（見本院卷二第119頁、外置證物），本院審酌上開估價報告係由估價師經現場勘估，進行一般因素、不動產市場概況分析、區域因素、個別因素、最有效使用分析之分析比較，並依比較法及土地開發分析法評估，故本院認按鑑定結果即附表二進行共有人間補償，應屬公允可採。
七、被告劉漢卿雖抗辯估價報告違反不動產估價技術規則第83條之分割核心原則，且雖引用林英彥老師之著作，惟出現兩種不同之減價率，未依參考書目之結論進行估價，並違反不動產估價技術規則比較法之規定，又關於臨路深度之調整，誤將稅務行政之大量估價方法套用於個別宗地之市價評估，且未依在地法規與市場實證進行分析，顯屬方法論之重大謬誤等語，惟查，按以合併或分割為前提之宗地估價，應考慮合併或分割前後之價格變動情形，而予酌量增減，不動產估價技術規則第83條定有明文。估價報告係將分割後各筆土地價值加總視為分割前共有人土地總價值，再依據共有人持分計算分割前各共有人土地權利價值，並按分配情形進行相互間之找補。準上推定之分割後各筆土地之價格，即已考量到分割後之價格變動情形，並將分割後各土地價值加總視為分割前共有人土地總價值，作為共有人分割前權利價值之基礎；此方法不僅充分反映市價變動，且能維護共有人分割前每持分面積單元均為等值之公平原則，故估價報告所採之估價方法合於不動產估價技術規則第83條之規範。次查，估價報告第39頁比較標的三之922-10地號現況為嘉展路397巷之路基，供巷道使用，第67頁分割後暫編地號1237為私設巷道，考量渠等土地使用效率明顯低落而均予修正。基於前款兩地號之使用分區與使用地類別均非道路用地或交通用地，故不宜逕以道路用地評價之。考量此類成交案例資料蒐集不易，決定參酌林英彥教授編著不動產估價問題解答-既成巷道估價之見解，並依實務經驗推估之。比較法係以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等程序，推算堪估標的之價格，故比較標的之取得方式比較法成立之要件。再者，不動產估價兼具科學與藝術之性質，不動產估價技術規則固為估價之最高指導原則與準則，但多為原則性之規定，估價過程仍有賴估價師依經驗法則判斷與靈活運用，始克完成，故估價報告所載之估價方法合於不動產估價技術規則比較法之規定。復查，按比較法估價之程序如下：…四、比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額，不動產估價技術規則第21條第1項第4款亦有明文。估價報告關於臨路深度修正之調整，乃基於分割後暫編地號1237（3）、1237（4）、1237（5）、1237（6）按分割方案圖示均臨私設巷道，考量現況臨路深度與出入便利性互有影響，爰依實務經驗判斷，並參酌林英彥教授編著不動產估價深度價格補正率表修正，最後推估修正幅度。故估價報告所採之估價方法合於不動產估價技術規則第21條第1項第4款，有齊莘不動產估價師事務所114年12月8日齊莘估字第11412001號函在卷可參（見本院卷二第235至243頁），是估價報告係以合於不動產估價技術規則方式，參酌學說及估價師個人實務經驗所為之估價結果，自屬合法妥適可採，被告劉漢卿徒以學說見解參雜個人主觀意見，抗辯估價報告缺法合法性及合理性，自非可採。又被告劉漢卿於本院言詞辯論終結後，聲請再開辯論，並提出高雄市政府工務局114年9月22日函文為證，惟上開函文距本院言詞辯論終結已有數月之久，被告劉漢卿遲至本件辯論終結後始提出，無非企圖延滯訴訟，且本院就鑑定報告及針對鑑定相關疑義之回函業已提示並由兩造表示意見，自無再開辯論之必要，附此敘明。
八、綜上所述，原告本於共有物分割請求權，求為裁判分割，於法有據，本院審酌原告主張之分割方法，尚屬公允適當，已如前述，爰判決如主文第1項所示，且原告、被告黃智成、黃峻哲、黃琪鳴應分別給付被告劉漢卿、劉超群、張富美、吳淑貞如附表二所示補償金額，爰判決如主文第2項所示。
九、按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴，乃形式上形成之訴，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，本院審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用，應由兩造依其於系爭土地之應有部分之比例分擔，始為公平，爰兩造分攤比例如附表一訴訟費用負擔比例所示。
十、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
民事第三庭 法 官 王碩禧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
書記官 郭力瑜附表一：
編號 所有權人 應有部分（訴訟費用負擔比例） 分割後取得位置(及面積) 1 黃智模 (即原告) 84/1000 編號1237⑴部分面積123.23平方公尺分歸原告、被告黃智成按應有部分各1/2維持共有 編號1237部分面積118.77平方公尺由全體共有人按原應有部分比例維持共有 2 黃智成 84/1000 3 黃琪鳴 267/1000 編號1237⑺部分面積172.59平方公尺分歸被告黃琪鳴單獨所有 4 黃峻哲 149/1000 編號1237⑵部分面積96.32平方公尺分歸被告黃峻哲單獨所有 5 劉超群 208/3000 編號1237⑷部分面積44.81平方公尺分歸被告劉超群單獨所有 6 吳淑貞 208/3000 編號1237⑹部分面積44.81平方公尺分歸被告吳淑貞單獨所有 7 張富美 208/3000 編號1237⑸部分面積44.81平方公尺分歸被告張富美單獨所有 8 劉漢卿 208/1000 編號1237⑶部分面積134.45平方公尺分歸被告劉漢卿單獨所有附表二：（新臺幣/元）（估價報告金額表中因小數點進位有1元之差，予以調整）右欄為應付補償人 黃智模 黃智成 黃峻哲 黃琪鳴 應受補償金額合計 下欄為應受補償人 劉漢卿 122,645 122,645 16,803 70,549 332,642 劉超群 122,399 122,399 16,769 70,408 331,975 張富美 114,998 114,998 15,755 66,150 311,901 吳淑貞 107,596 107,596 14,741 61,892 291,825 應付補償金額合計 467,638 467,638 64,068 268,999 1,268,343