臺灣橋頭地方法院民事判決112年度重訴字第164號原 告 曾清祿訴訟代理人 蔡進清律師被 告 王順天
王阿興王模盛王榮華王崇宇王邦王界源王廷添王明鈺王朝揚王文祿王榮隆王國平王顯宏王素花王日進
王木川
曾楷傑曾偉綸王喨生王民寧王民選陳昭吟上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國113年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告對於被告等23人所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地所有權如附表「應有部分比例」欄所示之應有部分有優先承購權存在。
被告等23人應就坐落高雄市○○區○○段000地號土地，按其與訴外人彭孝寶間於民國000年0月間所訂買賣契約之相同條件與原告簽立買賣契約，並應於原告給付新臺幣19,916,090元之同時，將上開土地之所有權應有部分261分156移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告與訴外人吳順明（下稱吳順明）、被告王順天、王阿興、王模盛、王榮華、王崇宇、王邦、王界源、王廷添、王明鈺、王朝揚、王文祿、王榮隆、王國平、王顯宏、王素花、王日進、王木川、曾楷傑、曾偉綸、王喨生、王民寧、王民選、陳昭吟（下稱被告王朝揚等23人），均為坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，各共有人之應有部分如附表「應有部分比例」欄所示。而被告王朝揚等23人前於民國112年6月8日以如原證2新興郵局存證號碼001005號存證信函（下稱1005號存證信函），檢附其等與訴外人彭孝寶（下稱彭孝寶）簽立如原證3所示不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），告知原告及吳順明對於被告王朝揚等23人以出售單價為每坪新臺幣（下同）10萬元，出售總價金為34,424,500元等條件，出售系爭土地予彭孝寶之情事，及是否願意主張行使優先購買權之表示。原告收受上開存證信函後，即於112年6月19日以原證4所示義民郵局存證號碼000131號存證信函（下稱131號存證信函），向被告王朝揚等23人表示願以同一條件承買，並要求告知簽約日期、時間、地點，嗣原告收到吳順明於112年6月20日以原證5所示新興郵局存證號碼001128號存證信函(下稱1128號存證信函)主張優先承買。惟被告王朝揚等23人迄今仍未就系爭土地與原告簽訂買賣契約，而有否認原告優先購買權之事實。被告王朝揚等23人既於112年5月與彭孝寶就系爭土地訂定系爭買賣契約，而原告於112年6月19日寄發表達願以同一價格、同一條件優先購買系爭土地之意思表示之131號存證信函予被告王朝揚等23人，並經被告等人收受，即發生行使優先承買權意思表示送達之效力，被告王朝揚等23人與原告就系爭土地之買賣契約業已成立。依土地法第34條之1執行要點第10點規定，原告對系爭土地之應有部分為2/18，吳順明對系爭土地之應有部分為6/120，則原告與吳順明之應有部分比例即為20/29比9/29。因原告及吳順明均表達願以同一價格優先購買系爭土地之意思表示，以上揭比例計算，被告王朝揚等23人應分別移轉如附表「應移轉應有部分（比例20/29）」欄所示之應有部分予原告，爰依民事訴訟法第247條第1項及買賣契約之形成權法律關係提起本訴等語，並聲明：㈠確認原告對於被告王朝揚等23人所有系爭土地所有權如附表「應有部分比例欄」所示之應有部分有優先購買權存在。㈡被告王朝揚等23人就系爭土地所有權如附表「應有部分比例欄」所示之應有部分，應依其與訴外人彭孝寶於112年5月所定買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付19,916,090元之同時，將如附表「應移轉應有部分（比例20/29）」欄所示之應有部分辦理移轉登記予原告。
三、被告均以：㈠吳順明亦為系爭土地之共有人，持分為6/120，是吳順明顯有
系爭土地之優先購買權。又被告王朝揚等23人於112年6月8日即以1005號存證信函通知原告系爭買賣契約內容，契約內容除了第二條買賣總價款為34,424,500元之外，尚有第4頁所附之「其他約定事項：……2.因出賣人王朝揚、陳昭吟二人所有地上物岡山區為隨路99號牴觸本件土地開發興建出入口，買方同意將來於為隨段392、393地號興建社區如附圖所示（路頭）Al透天壹戶（以將來社區規劃為準）由王朝揚、陳昭吟以出售為隨段392、393地號土地價金及該房屋拆遷補償同額買回之。房屋興建完成時另訂房地不動產買賣契約書。……」等承買條件，並非僅有價金之約定，又被告王朝揚等23人以1005號存證信函將系爭買賣契約送達予原告，已足認原告已收受共有人出售之價金、條件等，是原告如欲主張優先購買權，自應以系爭買賣契約之相同內容承買系爭土地。原告雖於同年6月19日寄發131號存證信函，惟內容僅為「台端於112年6月8日，以新興郵局1005號存證信函，就土地座落高雄市○○區○○段00地號，依土地法34條之1處分，全部，價金新臺幣34,424,500元整，本人主張優先購買權，同意依上開價金承買，請台端告知簽約日期、時間、地點。另，本約之全部價金，為維護雙方權益，應全部價金信託銀行」等語，並未表明願意承擔系爭買賣契約中其他約定事項之內容。惟同為具有優先購買權之共有人吳順明，則以1128號存證信函，表明「願以前揭價格與條件優先承買」等語，且就系爭買賣契約其他事項之約定亦積極與被告等人討論。準此，參酌最高法院109年度台上字第3247號、106年度台上字第1263號、臺灣高等法院101年度重上字第435號民事判決見解，買賣條件相同包含買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均屬之，不以買賣價金為限，故原告僅表明願意以同樣價格承買，卻未表明以相同條件承買系爭土地，故系爭土地之優先購買權，自應由吳順明取得之，自屬無疑。既原告並無同意以系爭買賣契約之相同條件承購系爭土地，係由吳順明同意以相同條件承購之，自應由吳順明取得系爭土地之優先購買權，原告提出本件訴訟，顯無理由。
㈡原告雖提出本件訴訟，然於其訴之聲明第二項部分，僅表明
支付19,906,090元，顯已與系爭買賣契約所示之價金不符，更未說明是否履行系爭買賣契約所附之承買約定與條件，參酌上開實務見解，原告顯非以「同樣條件」承買之，又優先購買權之立法目的為簡化共有關係，促進土地利用等，而被告王昭揚、陳昭吟二人本即居住於系爭土地上，是各共有人於欲處分系爭土地之時，亦考量被告王昭揚、陳昭吟之居住安寧等，始於系爭買賣契約附上「其他約定事項」，於簡化共有關係、促進土地利用及原共有人即被告王朝揚、陳昭吟之居住正義間取得兼顧與平衡。承上，原告於131號存證信函並未表明以「同樣條件」承買系爭土地，更未於本件訴之聲明或起訴理由當中陳明願以與系爭買賣契約之同樣條件承買之，可見原告顯未取得系爭土地之優先購買權，系爭土地之優先購買權顯已由吳順明取得之，吳順明自得指定系爭買賣契約之買受人為彭孝寶或其他第三人，故原告提出本件確認優先購買權存在之訴，顯無理由等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判決意旨參照）。查原告主張其對於被告王朝揚等23人所有系爭土地如附表「應有部分比例欄」所示之應有部分有優先承購權存在等情，為被告所否認，足認原告就所稱優先承購權存否不明確，致其在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去，故原告提起本件確認訴訟，即有確認利益。
㈡次按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、
農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前4項規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1第1項至第5項定有明文。次按他共有人依土地法第34條之1第4項規定行使優先承購權時，就出賣之共有人與第三人間所訂買賣契約之一切條件，必須均表接受，始得認係合法行使優先承購權。倘有部分不接受或擅予變更買賣條件時，固難認其已合法行使優先承購權。所謂依同一價格購買，應解為係同樣條件。此項優先承購權係屬法定形成權之性質，他共有人是否以「同樣條件」合法優先承購？應依其行使該優先承購權時之意思表示為準。倘他共有人行使優先承購權時未附條件，則其與出賣之共有人間，即應依照出賣之共有人與第三人間所訂買賣契約之相同內容，成立買賣契約(最高法院104年度台上字第2161號判決參照)。亦即共有人行使優先承購權，係購買其他共有人之應有部分，而達成簡化共有關係之目的，僅需以「同樣條件」承購即符合要件。
㈢經查，原告與吳順明、被告王朝揚等23人，均為系爭土地之
共有人，各共有人之應有部分如附表「應有部分比例」欄所示。又被告王朝揚等23人業於000年0月間與彭孝寶簽立系爭買賣契約，依土地法第34條之1規定，以總價34,424,500元將系爭土地出賣予彭孝寶，並於112年6月8日以1005號存證信函，檢附其等與彭孝寶簽立之系爭買賣契約，將被告王朝揚等23人已依土地法第34條之1規定就系爭土地應有部分出售予彭孝寶之事告知原告及吳順明，並詢問其等是否願以系爭買賣契約所載相同價金、相同條件優先購買系爭土地。原告收受上開存證信函後，即於112 年6 月19日寄發131號存證信函予被告王朝揚等23人，表示就系爭土地總價金34,424,500元主張優先購買權，同意依上開價金承買等語。吳順明亦於112 年6 月20日寄發1128號存證信函予被告王朝揚等23人，表示願以前揭價格與條件優先承買等節，有系爭土地登記謄本、存證信函、系爭買賣契約等件為證（審重訴卷第13頁至第41頁），且為被告所不爭執，此部分事實堪以認定。
觀之原告既於15日內向被告王朝揚等23人表示同意依上開價金承買系爭土地，且原告並未表示就系爭買賣契約有部分不接受或擅加變更買賣條件，所給付之單價亦無不同，應認原告已合法行使優先購買權。至於原告之所以僅給付19,916,090元，係因行使優先承購權，係購買其他共有人即被告等23人之應有部分，且因另有共有人吳順明聲明優先承購，應依持分比例共同承購(如下述)，故僅需依系爭買賣契約所約定之價金條件，依原告與吳順明之應有部分比例計算渠等應給付價金即為已足，不得遽以論斷此非同樣條件或同一價格，被告所辯尚屬無據。
㈣再按土地法34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律
規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言，除出賣應有部分之共有人通知外，非謂共有人一經表示願優先承購，雙方即成立買賣契約（最高法院65年台上字第853號、100年度台上字第432號、87年台上字第2776號、86年度台上字第1089號裁判參照）。又按前開所稱得以同一價格共同承購，即指如多數共有人聲明優先購買，應以共同購買為原則，依持分比例共同承購（臺灣高等法院暨所屬法院64年法律座談會研討結果同此見解）。共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之，土地法第34條之1執行要點第13點第9款定有明文。
㈤經查，原告及吳順明均已於出賣系爭土地之共有人即被告王
朝揚等23人通知行使優先承購權之期限內，表示願以「同一價格」優先購買系爭土地應有部分之意思表示，揆諸上開說明，因優先承購權為形成權，原告已表示承購，自得請求出賣之共有人即被告王朝揚等23人與之簽訂與系爭買賣契約同樣條件之買賣契約。又原告及吳順明均已依土地法第34條之1第4項規定合法行使優先購買權，其2人得優先購買之部分應按其2人之應有部分比例定之，而原告及吳順明就系爭土地之應有部分各為2/18、6/120，則原告與吳順明之應有部分比例即為20/29比9/29，以上揭比例計算，原告請求被告王朝揚等23人應於原告給付19,916,090元之同時，將上開土地之所有權應有部分261分156移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依土地法第34條之1第4項規定合法行使優先承購權，據以請求如主文第1、2項所示，均有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 113 年 5 月 17 日
民事第二庭 法 官 翁熒雪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 20 日
書記官 方柔尹
附表：
編號 共有人 應有部 分比例 持分面積（坪） 個人價金 （單價10萬元/坪） 應移轉登記予原告之應有部分（比例20/29） 原告應同時給付予共有人之價金 1 王順天 1/24 14.34354 1,434,354元 20/696 989,210元 2 王阿興 1/36 9.56236 956,236元 20/1044 659,473元 3 王模盛 1/36 9.56236 956,236元 20/1044 659,473元 4 王榮華 2/36 19.12472 1,912,472元 40/1044 1,318,946元 5 王崇宇 1/24 14.34354 1,434,354元 20/696 989,210元 6 王邦 7/120 20.08096 2,008,096元 140/3480 1,384,894元 7 王界源 7/120 20.08096 2,008,096元 140/3480 1,384,894元 8 王廷添 1/30 11.47483 1,147,483元 20/870 791,368元 9 王明鈺 1/30 11.47483 1,147,483元 20/870 791,367元 10 王朝揚 1/18 19.12472 1,912,472元 20/522 1,318,946元 11 王文祿 1/18 19.12472 1,912,472元 20/522 1,318,946元 12 王榮隆 2/30 22.94967 2,294,967元 40/870 1,582,736元 13 王國平 1/54 6.37491 637,491元 20/1566 439,649元 14 王顯宏 1/54 6.37491 637,491元 20/1566 439,649元 15 王素花 1/54 6.37491 637,491元 20/1566 439,649元 16 王日進 15/900 5.73742 573,742元 300/26100 395,684元 17 王木川 15/900 5.73742 573,742元 300/26100 395,684元 18 曾楷傑 1/36 9.56236 956,236元 20/1044 659,473元 19 曾偉綸 1/36 9.56236 956,236元 20/1044 659,473元 20 王喨生 1/24 14.34354 1,434,354元 20/696 989,210元 21 王民寧 1/48 7.17177 717,177元 20/1392 494,605元 22 王民選 1/48 7.17177 717,177元 20/1392 494,605元 23 陳昭吟 1/18 19.12472 1,912,472元 20/522 1,318,946元 24 曾清祿 2/18 38.24944 3,824,945元 優購人 優購人 25 吳順明 6/120 17.21225 1,721,225元 優購人 優購人 合計 1 34,424,500元 151/261 19,916,090元