臺灣橋頭地方法院民事判決112年度重訴字第79號原 告 許聰敏訴訟代理人 陳建宏律師被 告 林寶玉訴訟代理人 胡高誠律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國112年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○地號土地上如附圖編號A、
B、C所示地上物拆除後，將土地騰空返還予原告。被告應給付原告新台幣參萬貳仟陸佰壹拾伍元，及自民國一一二年十月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國一一二年三月一日起至將第一項占用之土地返還原告之日止，按月給付原告新台幣伍仟參佰肆拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新台幣貳佰伍拾萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新台幣柒佰肆拾壹萬捌仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告所有坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）遭被告所有門牌號碼高雄市○○區○○巷00○00號房屋及附屬建物（下合稱系爭建物）如附圖編號A、B、C所示面積各345、25、31平方公尺，共401平方公尺無權占用，致原告受有損害，應依申報地價年息8%返還相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項、第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖編號A、
B、C所示總面積共401平方公尺之地上物拆除後，將土地騰空返還予原告。㈡被告應依如附表一所示，給付原告新台幣（下同）52,183元，及自民事準備程序二狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自112年3月1日起至將聲明第1項占用之土地返還原告之日止，按月給付原告8,555元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地於36年10月23日登記「祭祀公業天上聖母」為所有權人、管理人黃茂，作為佛堂使用。黃茂於51年興建系爭建物，嗣由其孫即繼承人黃金福繼承，而被告為黃金福之票據債權人，於88年間經臺灣高雄地方法院以88年執字第19720號強制執行程序，以拍賣為原因，取得不動產權利移轉證書，並於106年12月18日經仁武地政事務所合法登記竹後段1271建號建物在案，故被告為法定地上權人，且推定有租賃關係，並具有占有連鎖關係，為有權占有。原告明知有地上物仍買受，應受被告與黃金福間拍賣關係之拘束，原告請求拆屋還地，屬權利濫用。原告主張依申報地價年息8%計算亦過高，應以5%為適當等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益之判決，願供擔保，請准為免於假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項（見112年度重訴字第79號卷，下稱重訴卷，第214至215頁）：
㈠系爭土地原為「祭祀公業天上聖母」所有，經高雄市政府依
祭祀公業條例、地籍清理條例代為標售，由原告於111年7月27日投標取得，並繳清價金，登記為所有權人，取得106仁建字第005837號所有權狀。
㈡系爭建物如附圖編號A、B、C所示占用系爭土地面積各345、2
5、31平方公尺，共401平方公尺。㈢系爭土地上至少於51年間即有地上物及申請用電。
㈣被告於94年5月31日申請入「天上聖母宮」之道教會堂。㈤被告向高雄市政府地政局申請，於106年12月18日為系爭建物第一次登記為所有權人。
㈥被告如屬無權占用系爭土地，應負相當於租金之不當得利返
還及法定利息遲延責任，原告之民事準備程序二狀繕本於112年10月18日送達被告。
㈦系爭土地鄰近水管路，位在高雄市仁武區竹門巷內，面積分
別為101、617平方公尺，合計718平方公尺，可供建築，公告土地現值每平方公尺為18,500元，申報地價每平方公尺為3,200元，附近多為住宅。
四、本件爭點（見重訴卷第205至206頁）：㈠系爭建物是否於62年間即已存在？於106年12月18日第一次登
記是否合法？㈡系爭建物是否原屬「祭祀公業天上聖母」所有？㈢被告取得系爭建物所有權，有無民法第876條第1項法定地上
權？㈣被告取得系爭建物所有權、原告取得系爭土地所有權，有無
民法第425條之1適用？㈤被告取得系爭建物所有權，是否得主張占有連鎖之關係而為
有權占有？㈥原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭建物拆除
後，將系爭土地騰空返還予原告，有無理由？㈦原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得
利44,916元，及自112年3月1日起按月給付7,363元，有無理由？金額以若干為正當？
五、本院得心證之理由：㈠系爭建物於62年間即已存在，106年12月18日第一次登記合法：
⒈按有權機關所為有效行政處分，受處分人應受拘束，基於權
力分立原則，普通民事法院除有適法審查權限者外，對以該行政處分的「規制內容」應作為構成要件事實受其拘束，即所謂構成要件效力；另作為行政處分規制內容基礎之「事實與法律認定」，如立法者就該事物本身之特性，無分別做不同規範目的，非有特殊情況，亦應承認其有確認效力（最高法院112年度台上字第413號判決參照）。
⒉查系爭土地上至少於51年間即有地上物及申請用電乙情，為
兩造所不爭執（見重訴卷第205、215頁），復有台灣電力公司鳳山區營業處106年8月18日鳳山費核證字第106001427號函、林務局農林航空測量所63年1月12日、64年12月4日航照圖可考（見重訴卷第119、167至170頁），及本院112年7月5日勘驗筆錄暨照片可憑（見重訴卷第83至103頁），堪信為真。該所63年1月12日（見重訴卷第167頁）、64年12月4日（見重訴卷第169頁）、82年5月29日（見重訴卷第174頁）雖與83年5月25日（見重訴卷第171頁）、112年5月4日（見重訴卷第165頁）航照圖所示屋頂樣貌雖有不同（見重訴卷第171至174頁），然位置相同，其中63年1月12日航照圖模糊無法辨識，然64年12月4日起之航照圖可見形狀大致相同，應非拆除重建。被告於勘驗時所稱僅曾經破損重修等語（見重訴卷第91頁），堪可採信係51年迄今之建物，於62年間持續存在。原告以航照圖所示樣貌不同質疑已拆除重建，非當初建物，主張高雄市政府准予認定系爭建物為合法建物乃違誤云云（見重訴卷第150、207頁），委無可採。
⒊是以，被告於94年4月1日拍定取得系爭建物，復向高雄市政
府地政局申請，於106年12月18日為系爭建物第一次登記，被告登記為所有權人之事實，有仁武地政事務所112年7月11日高市地仁登字第11270489800號函所附106年7月27日建物測量及標示變更登記申請書、高雄市政府工務局106年7月24日高市工務建字第10635042800號函、臺灣高雄地方法院94年4月1日94雄院貴民春88執字第19720號不動產權利移轉證書可考（見重訴卷第129至135頁），足見經認定為合法建物，亦堪認定。
㈡系爭建物並非「祭祀公業天上聖母」所有：
按強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位(最高法院105年台上字第2237號判決參照)。被告自承系爭建物係黃茂於51年興建，由其孫即黃金福繼承，而被告為黃金福之票據債權人，於94年4月1日經臺灣高雄地方法院以88年執字第19720號強制執行程序，以拍賣為原因，取得不動產權利移轉證書，於106年12月18日經仁武地政事務所合法登記竹後段1271建號建物在案，被告取得106仁建字第005837號所有權狀等情（見重訴卷第45、185頁），足見系爭建物並非「祭祀公業天上聖母」所有。
㈢被告取得系爭建物所有權，無民法第876條第1項法定地上權：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。請求人以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被請求人爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號判決參照）。次按「（98年1月23日）修正前民法第757 條明定物權除本法或其他法律有規定外，不得創設，準此，依同法第876 條第1 項規定設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定。可知基於物權法定主義精神，法定地上權必須合於法律之特別規定，始能成立。亦即須於設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時為其成立法定地上權要件。倘於設定抵押權時之土地及建物非屬同一人，或土地及建物分別為數人所有或各有多數不相同之共有人，而於拍賣異其所有人之情形時，如仍認有法定地上權存在，即逾該條項規定之範圍，其因而造成拍定人之不利益，顯難謂為公允，應無以相類事實為相同處理之法理，而適用民法第876 條第1項規定之餘地。（最高法院98年度台上字第478號判決參照）。」及按「系爭建物為上訴人共有，自非屬同一人或相同之數人所共有，系爭建物占用系爭土地，難認有修正前民法第876條第1項所定法定地上權之適用。
...足見系爭土地與系爭建物於抵押權實行時亦非相同之數人共有，不能因建物之共有人與土地之共有人間有親屬關係，即認有法定地上權存在。（最高法院99年度台上字第345號判決參照）。」⒉查本件系爭建物既非「祭祀公業天上聖母」所有，已如前述
，自與系爭土地於94年間所有權人「祭祀公業天上聖母」並非同一人。況「祭祀公業天上聖母」與黃茂或黃金福間亦無親屬關係。被告以公業管理人黃茂即為興建系爭建物之人，土地與建物為實質一人所有，並援引最高法院97年度台上字第1273號判決將「同屬一人之解釋擴張及於密切親屬」之見解，主張有民法第876 條第1項規定適用云云（見重訴卷第185至194、219至221頁），與前揭法條規定之解釋不符，難以憑採。
㈣兩造間無民法第425條之1適用：
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。查系爭土地與系爭建物之所有權人不同，已如前述，被告以系爭建物拍定時之債務人黃金福係祭祀公業之前管理人黃茂之繼承人，故有民法第425條之1適用云云置辯（見重訴卷第207頁），委無可採。
㈤被告不得主張占有連鎖：⒈按民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權，須以
占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101年度台上字第224號判決參照）。占有連鎖，為多次連續的有權源占有。倘物之占有人與移轉占有之中間人，暨中間人與所有人間，均有基於一定債之關係合法取得之占有權源，且中間人移轉占有予占有人不違反其與前手間債之關係內容者，即成立占有連鎖。物之占有人基於占有連鎖，對於物之所有人具有占有之正當權源；此與債之相對性係屬二事（最高法院110年度台上字第606號判決參照）。有權占有之占有連鎖，其成立須三要件：中間人對所有人須有合法之占有權源。占有人須自中間人基於一定法律關係取得占有之權利。須中間人得將直接占有移轉於他人（臺灣高等法院110 年度上更二字第15
9 號判決參照）。⒉惟查，系爭土地於36年間為總登記，登記所有權人為「祭祀
公業天上聖母」所有，嗣後經高雄市政府依祭祀公業條例、地籍清理條例代為標售，由原告於111年7月27日投標取得，並繳清價金，登記為所有權人乙情，為兩造所不爭執（見重訴卷第205、214頁），復有仁武地政事務所112年7月11日高市地仁登字第11270489800號函所附仁地字第038650號土地登記申請書、高雄市政府地政局111年4月1日高市地政發字第11170427802號函可考（見重訴卷第121至128、153至156頁），足見原告之前並非所有權人，亦非原告將系爭土地交付被告占有。本件爭點應為系爭建物當初是否有權占有，而被告既無法證明有何占有權源，應無占有連鎖理論之適用。況且，「祭祀公業天上聖母」早已無運作，並無經派下員多數決同意黃金福或被告以系爭建物占有爭土地之事證。被告辯稱繼受「祭祀公業天上聖母」與黃茂或黃金福間租賃或使用借貸權源，得對原告主張有權占有云云（見重訴卷第187頁），委無可採。
㈥再按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外
，僅對當事人發生效力；例外令第三人受債權契約關於土地繼續占有法效之拘束，必須第三人明知或可得而知該債權契約存在及土地之占有實況，且令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞，復不悖公平正義及誠信原則者，始為適法（最高法院109年度台上字第1821號判決參照）。及按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判決參照）。查原告於111年9月28日以投標方式之買賣為原因，取得系爭土地所有權時，獲悉高雄市政府地政局公告系爭土地原登記名義人為「祭祀公業天上聖母」、管理人黃茂乙情，有系爭土地登記第一類謄本、前揭高雄市政府地政局111年4月1日高市地政發字第11170427802號函所附高雄市政府地政局代為標售111年度第1批地籍清理土地清冊表可考（見112年度審重訴字第32號卷，下稱審重訴卷，第13、15頁、重訴卷第156頁），原告縱可向地政機關申領建物第二類登記謄本，亦僅能知悉前述被告於106年12月18日登記為所有權人之事實，並無法得悉被告拍定取得系爭建物所有權之過程或系爭建物所有人與「祭祀公業天上聖母」間就系爭土地之占用有何契約關係。況「祭祀公業天上聖母」當時早已無運作，實難期待原告查訪得悉，客觀上亦難認就系爭土地之使用有何債權契約存在。反觀被告於94年4月1日在臺灣高雄地方法院88年執字第19720號強制執行程序中拍定取得系爭建物時，早已長期知悉其債務人黃茂並非系爭土地之所有權人，土地與建物本有所有權歸屬不一之情形，且拍定後被告實際上使用系爭建物，卻無須支出購買系爭土地價金，亦無須負擔土地稅捐義務，倘繼續容任被告使用系爭土地，置已依標售程序得標並支付價款取得土地之原告無法使用土地之事實不顧，顯非事理之平。是以，原告既支付價金投標取得系爭土地，茲請求被告拆屋還地，難認有何違反誠信原則之情事。被告辯稱原告知悉系爭土地上有系爭建物，仍惡意出價購買，應受債權契約之拘束云云（見重訴卷第51頁），委無可採。
㈦原告得請求被告拆除系爭建物，騰空返還系爭土地：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。被告既無占有權源，原告據此請求拆除系爭建物，騰空返還系爭土地，應屬有據。
㈧末按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他方受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院109年度台上字第1925號判決參照）。又土地法第105條準用第97條第1項規定，於城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息10%為限（最高法院109年度台上字第187號判決參照）。查系爭土地鄰近水管路，位在高雄市仁武區竹門巷內，面積分別為101、617平方公尺，合計718平方公尺，可供建築，公告土地現值每平方公尺為18,500元，申報地價每平方公尺為3,200元，附近多為住宅，如附圖所示遭被告拍定取得原作為祭祀使用之系爭建物占用共401平方公尺等情，有仁武地政112年2月24日高市地仁登字第11270132100號函所附登記公務用謄本、正射影像套繪地籍圖、本院112年7月5日勘驗筆錄暨照片可考（見審重訴卷第35至39、93至95頁、重訴卷第83至103頁），是以占用面積按申報總地價年息5%為標準，計算相當於土地租金之不當得利數額，較為適當。原告主張以申報地價年息8%計算如附表一所示云云（見重訴卷第198、218頁），委無可採。本院認被告應依如附表二所示，以年息5%計算，命給付原告32,615元，及自民事準備程序二狀繕本送達被告翌日即112年10月19日起（兩造不爭執起算日，見重訴卷第215頁），至清償日止，按年息5%計算之利息；並自112年3月1日起至將聲明第1項占用之土地返還原告之日止，按月給付原告5,347元。逾此部分，則屬無據，不應准許。
六、綜上所述：⑴原告經高雄市政府依祭祀公業條例、地籍清理條例代為標售，於111年9月28日登記取得原為「祭祀公業天上聖母」（管理人黃茂）所有坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地（系爭土地），遭被告所有門牌號碼高雄市○○區○○巷00○00號房屋及附屬建物（系爭建物）如附圖編號A、B、C所示面積各345、25、31平方公尺，共401平方公尺無權占用，⑵被告雖係於88年間，經臺灣高雄地方法院以88年執字第19720號強制執行程序，以拍賣為原因承受取得債務人黃金福之系爭建物，及黃金福為黃茂之繼承人，⑶然系爭土地與系爭建物仍無民法第876條第1項法定地上權、第425條之1推定租賃關係或占有連鎖關係，原告請求拆除系爭建物亦非權利濫用，⑷從而，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告拆除如附圖編號A、B、C所示地上物，將土地騰空返還予原告，及如附表二所示按申報地價年息5%計算應返還相當於租金之不當得利，請求被告給付原告32,615元，及自112年10月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自112年3月1日起至將土地返還原告之日止，按月給付原告5,347元，均為有理由。逾此部分（不當得利計算逾申報地價年息5%部分），則屬無據，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核與規定相符，爰參酌系爭土地遭占用面積之價額7,418,500元（401平方公尺×土地現值每平方公尺18,500元＝7,418,500元），酌定相當擔保金額准許之。並宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。原告敗訴部分，假執行聲請失所附麗，併予駁回。
八、原告就不當得利之主張，固經本院為其部分敗訴之判決，惟依民事訴訟法第77條之2第2項之規定，以一訴附帶請求不併算其價額，未另併算裁判費用，而原告既就所有物返還之請求全部勝訴，則本件全部訴訟費用自應由被告負擔。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法暨舉證，對本件判決結果不生影響，不再論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 30 日
民事第三庭 法 官 李俊霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 30 日
書記官 黃莉君附圖：
仁武地政112年7月5日複丈成果圖（出處見重訴卷第143頁）附表一（原告請求不當得利金額）：
編號 期間 原告請求不當得利金額 1 111年9月28日至111年12月31日 （占用面積401平方公尺×當年度申報地價每平方公尺3,200元×8%×1/12×3/30）＋（占用面積401平方公尺×申報地價每平方公尺3,200元×8%×3/12）＝855元＋25,664元＝26,519元 2 112年1月1日至 112年2月28日 （占用面積401平方公尺×當年度申報地價每平方公尺3,200元×8%×3/12＝25,664元 合計：26,519元＋25,664元＝52,183元 3 自112年3月1日起每月 占用面積401平方公尺×當年度申報地價每平方公尺3,200元×8%×1/12＝8,555元附表二（本院判決被告應給付不當得利金額）：
編號 期間 原告請求不當得利金額 1 111年9月28日至111年12月31日 （占用面積401平方公尺×當年度申報地價每平方公尺3,200元×5%×1/12×3/30）＋（占用面積401平方公尺×申報地價每平方公尺3,200元×5%×3/12）＝535元＋16,040元＝16,575元 2 112年1月1日至 112年2月28日 （占用面積401平方公尺×當年度申報地價每平方公尺3,200元×5%×3/12＝16,040元 合計：16,575元＋16,040元＝32,615元 3 自112年3月1日起每月 占用面積401平方公尺×當年度申報地價每平方公尺3,200元×5%×1/12＝5,347元