臺灣橋頭地方法院民事判決113年度簡上字第30號上 訴 人即被上訴人 卓品均訴訟代理人 楊九登被上訴人即上訴人 楊明韋訴訟代理人 謝凱傑律師
楊聖文律師洪弼欣律師上列當事人間請求核定地租等事件，上訴人對於民國112年12月28日本院岡山簡易庭112年度岡簡字第457號第一審簡易判決不服，提起上訴，本院於民國113年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回後開第二項之訴部分廢棄。
上開廢棄部分，確認上訴人卓品均就其所有門牌號碼高雄市○○區○○路○段○○○巷○○號房屋(即高雄市○○區○○段○○○○號建物)占用被上訴人楊明韋所有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地範圍，有法定地上權存在。
上訴人楊明韋上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人楊明韋負擔。
事實及理由
一、上訴人卓品均主張：被上訴人楊明韋於民國103年間拍定取得其父即訴外人楊金忠之坐落高雄市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)，嗣卓品均於111年間經本院民事執行處111年度司執字第66387號清償債務強制執行事件(下稱系爭執行事件)拍定取得楊金忠所有其上同段185建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○段00巷00號房屋，下稱系爭房屋)，依民法第838條之1第1項規定，視為已有地上權之設定，及依同法第425條之1第1項規定，推定在系爭房屋得使用期限內，對系爭土地有租賃關係存在。兩造就租金數額無法達成協議，有訴請法院核定之必要，以系爭房屋占用系爭土地64.26平方公尺，按申報地價每平方公尺新台幣（下同）1,440元之年息5%計算，每年租金應為4,627元。為此，爰依民法第838條之1第1項後段、第425條之1第2項規定，提起本件訴訟等語。於原審聲明：㈠確認系爭房屋就系爭土地有法定地上權存在。㈡請求核定系爭房屋坐落系爭土地之年租金價額為4,627元。
二、被上訴人楊明韋則以：鋼製平台不在系爭執行事件拍賣程序中，故不在核定地租範圍等語置辯。於原審聲明：卓品均之訴駁回。
三、原審經審理結果，認定租賃關係範圍包括系爭房屋、鋼製平台，占用系爭土地面積各53.45平方公尺、6.91平方公尺，共60.36平方公尺，均為核定地租範圍，依申報地價年息6%計算每月租金為435元(60.36平方公尺×1,440元×6%÷12個月＝435元，小數點以下四捨五入)，乃判決自112年7月4日起至系爭房屋得使用期限之日止，每月租金為435元；惟認定無地上權確認利益、無地上權存在，而駁回卓品均請求確認法定地上權部分。
四、卓品均就敗訴部分不服，提起上訴，除引用於原審陳述外，於本院補述：楊明韋拍定取得土地時，當時系爭房屋所有權人楊金忠即享有法定地上權，卓品均於112年6月29日拍定取得系爭房屋權利移轉證書時，該法定地上權同時移轉予卓品均，故卓品均有法定地上權。高雄市政府地政局路竹地政事務所（下稱路竹地政）表示需法院判決確認，故本件有確認利益。又系爭房屋包含鋼製平台，且系爭房屋、鋼製平台占用系爭土地之面積應依路竹地政112年11月24日測量結果53.
45、6.91平方公尺為準。系爭房屋所鄰巷道狹窄，地租不應過高等語。於本院聲明如主文第1項至第3項所示。就楊明韋上訴部分，則聲明：楊明韋上訴駁回。
五、楊明韋亦就敗訴部分不服，提起上訴，除引用於原審陳述外，於本院補述：不爭執地上權存在，然鋼製平台面積6.985平方公尺，本非系爭房屋起課房屋稅之部分，亦非拍賣範圍，不應納入核定租金，故系爭房屋面積應以101年3月12日測量不含陽台之一樓樓板面積48.375平方公尺為準等語。於本院聲明：㈠原判決主文第一項及該部分訴訟費用均廢棄。㈡上開廢棄部分，核定系爭房屋占用系爭土地如高雄市政府地政局路竹地政事務所101年3月12日建物測量成果圖所示48.375平方公尺，自112年7月4日起至上開房屋得使用期限之日止，每月租金為581元。就卓品均上訴部分，則聲明：卓品均上訴駁回。
六、兩造不爭執事項（見簡上卷第100至101頁）：㈠系爭房屋為2層加強磚造建物，坐落系爭土地上，原均為楊金
忠所有，分別於103年3月25日由楊明韋拍定取得系爭土地、112年6月29日由卓品均拍定取得系爭房屋所有權。
㈡系爭房屋前經111年度司執字第66387號執行事件現場測量，
測量結果係建物第一層面積58.83平方公尺、第二層56.9平方公尺，現存鋼製平台部分面積亦經路竹地政112年11月24日複丈結果，占用924地號土地部分為6.91平方公尺。
㈢本院另案112年度岡簡字第452號拆屋還地等事件（楊明韋已
撤回訴訟）前往現場履勘，由高雄市政府地政局路竹地政事務所112年11月24日勘測系爭房屋占用系爭土地之範圍，測量結果為系爭房屋、鋼製平台占用系爭土地面積各為53.45平方公尺、6.91平方公尺。
㈣系爭房屋前經陳永棠建築師事務所鑑定，尚有419,712元之價值，堪認仍具相當經濟價值。
㈤系爭土地申報地價為每平方公尺1,440元，使用分區為住宅區
，臨近省道，交通均仰賴機車及汽車，周遭有茄萣國小、茄萣戶政事務所、漁會、市場，但未有明顯繁榮商業活動，生活機能非佳。
七、本件爭點（見簡上卷第138頁）：㈠卓品均拍定取得系爭房屋及取得法定地上權之範圍是否包括
鋼製平台？系爭房屋面積應為53.45平方公尺或48.375平方公尺？鋼製平台面積應為6.91平方公尺或6.985平方公尺？㈡租金計算應以申報地價總額週年利率何等比例計算為適當？
八、本院得心證之理由如下：㈠卓品均拍定取得系爭房屋，對系爭土地有法定地上權：
⒈按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行
之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之；其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同；前項地上權，因建築物之滅失而消滅，民法第425條之1、第838條之1分別定有明文。土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，宜將土地及其建築物，併予查封、拍賣，如未併予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益，爰明定此時視為已有地上權之設定，使其發生法定地上權之效力（民法第838條之1立法理由參照）。次按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉，強制執行法第98條第1項前段、第2項前段定有明文。
⒉查系爭房屋原均為楊金忠所有，分別於103年3月25日由楊明
韋拍定取得系爭土地、112年6月29日由卓品均拍定取得系爭房屋所有權乙情，為兩造所不爭執（見簡上卷第100頁），復有本院不動產權利移轉證書、系爭土地登記謄本、異動索引在卷可憑(見原審卷第19至20、165至169頁），堪信為真。揆諸前揭民法第838條之1規定，楊明韋拍定取得系爭土地時，當時系爭房屋所有權人楊金忠取得法定地上權，而卓品均嗣於112年6月29日拍定取得系爭房屋所有權時，依前揭強制執行法第98條第2項前段規定，該法定地上權又依法同時移轉予卓品均，是以卓品均有法定地上權，亦堪認定。
㈡卓品均有請求確認地上權存在之訴訟利益：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段固有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院106年度台上字第2967號判決參照）。次按土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記，土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之，土地法第37條定有明文。內政部乃據以發布土地登記規則，法定地上權登記及依法院判決之登記，由權利人或登記名義人單獨申請之，此觀土地登記規則第27條第4款、第9款自明。準此，卓品均尚須持上開事證或法院確定判決，向路竹地政申請辦理為地上權之登記，其主張路竹地政表示需法院判決確認，益徵其有請求確認地上權存在之訴訟利益。楊明韋雖不爭執卓品均有法定地上權存在，然因卓品均是否依法取得法定地上權，即有無適用前揭民法第838條之1規定之問題，致其私法上財產狀態即有不安之狀態，且此不安之狀態，得以確認判決加以確定，是以卓品均提起確認之訴，亦有確認利益。從而，卓品均聲明請求如主文第1項至第2項所示，洵屬有據，應予准許。
㈢陽台應納入系爭房屋之地租計算：
按土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下，民法第773條前段定有明文。系爭房屋前經路竹地政101年3月12日現場測量，測量結果係建物第一層面積48.375平方公尺（未含東南側之鋼製平台部分）、第二層56.9平方公尺、陽台5.08平方公尺乙情，有路竹地政建物測量成果圖可稽（見簡上卷第115頁），足見第一層面積加計陽台面積為53.45平方公尺。又兩造對陽台屬於系爭房屋之一部不爭執（見簡上卷第137頁），則陽台亦為系爭房屋所有權之一部，應納入計算。楊明韋主張不應計入陽台云云（見簡上卷第109、137頁），委無可採。
㈣鋼製平台應納入系爭房屋之地租計算：
⒈系爭執行事件之測量及公告之建物第一層面積58.83平方公尺
係包含鋼製平台，即第一層計算式中2.75×3.80平方公尺部分之事實，有111年12月15日建物測量成果圖可考（見簡上卷第125頁）。又該鋼製平台橫跨系爭土地與鄰地，本院另案112年度岡簡字第452號拆屋還地等事件現場履勘時，亦請路竹地政測量系爭房屋、鋼製平台占用系爭土地面積各為53.45平方公尺、6.91平方公尺，有路竹地政112年11月24日複丈成果圖可考(見原審卷第183頁即簡上卷第47頁)，是本件計算占用系爭土地之地租應以此為準，即系爭房屋含陽台、鋼製平台占用系爭土地範圍共應為60.36平方公尺(53.45+6.91=60.36)，堪以認定。
⒉至於系爭房屋於系爭執行事件中測量、公告之58.83平方公尺
（見簡上卷第50、125頁），係房屋坐落土地之面積，未侷限占用系爭土地範圍，且因未加計雨遮4.50×2.30平方公尺部分（見簡上卷第125頁），故與前述占用面積60.36平方公尺有所出入。楊明韋質疑測量有所出入及主張核定地租範圍應僅48.375平方公尺，陽台及鋼製平台不應計入云云（見簡上卷第42至44、109、137頁），委無可採。
㈤每月地租435元之計算：
⒈按土地所有權人訴請法院核定地租之數額，其性質屬形成之
訴，不受當事人聲明之拘束（最高法院103年度台上字第1822號判決、臺灣高等法院高雄分院108年度上易字第219號判決參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，此規定於城市地方基地租賃之租金準用之，同法第105條亦有明文。所謂土地總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價，而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價，此於有關房屋及基地租賃計收租金之上限規定，於請求返還相當於租金利益之事件自應適用。土地法第97條所謂以10%為限，乃基地租金之最高限額，非謂必照申報價額10%計算（最高法院90年度台上字第2378號判決參照）。按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院109年度台上字第1925號判決參照）。
⒉查系爭土地使用分區為住宅區，系爭房屋為2層加強磚造建築
物，屋況老舊，臨2.4公尺寬巷道，出入不便，周遭有茄萣國小、茄萣戶政事務所、漁會、市場，未有明顯繁榮商業活動，生活機能非佳等情，有現場照片可憑(見原審卷第105至137頁、簡上卷第103至105、117至123頁)，系爭房屋前於系爭執行事件中，經鑑定價格結果，尚有419,712元之價值，亦有陳永棠建築師事務所鑑價報告可考，俱為兩造所不爭執（見簡上卷第100至101頁）。本院審酌系爭土地及系爭房屋之上開地理位置、工商業繁榮程度、利用系爭土地之經濟價值及原告所受利益等情，認租金額之核定，應以按申報地價總值之年息6%計算應屬適當，是以每月租金應為435元（60.36平方公尺×1,440元×6%÷12個月＝435元)，堪以認定。楊明韋主張系爭房屋面積僅48.375平方公尺，每月租金應為581元云云（見簡上卷第136頁），難以憑採。是以，原審判決核定卓品均所有系爭房屋占用楊明韋所有系爭土地，其自112年7月4日起至房屋得使用期限之日止，每月租金為435元，亦無違誤。
九、綜上所述，卓品均就其所有門牌號碼高雄市○○區○○路○段00巷00號房屋(即高雄市○○區○○段000○號建物)占用楊明韋所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地範圍，有法定地上權存在。原審判決駁回此部分之請求，自有未洽。上訴意旨指摘原審判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於楊明韋上訴請求廢棄改判核定租金之金額，則無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防禦方法，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不再一一贅述，附此敘明。
十一、據上論結，本件卓品均上訴為有理由，楊明韋上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 王碩禧法 官 李俊霖以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 6 月 12 日
書記官 黃莉君