臺灣橋頭地方法院民事判決113年度簡上字第48號上 訴 人 何純怡訴訟代理人 李文廣被上訴人 戴君婷上列當事人間給付違約金事件，上訴人對於民國112年12月28日本院橋頭簡易庭112年度橋簡字第694號第一審簡易判決提起上訴，經本院於民國114年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國112年1月8日簽訂買賣契約（下稱系爭契約），約定由上訴人向被上訴人購買坐落高雄市○○區○○○段00地號土地（權利範圍127/100000）及其上之同段2470建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○街000號7樓之6，下合稱系爭房地），總價新臺幣（下同）939萬元，約定付款期程如附表所示，被上訴人於簽約後之112年2月間就將系爭房地交與上訴人占有使用，但上訴人並未依約於112年3月3日前給付用印款94萬元，更遲至112年5月19日始將系爭房地之尾款清償完畢，依系爭契約第12條第2項約定（下稱系爭違約條款），被上訴人自得請求按日依買賣總價千分之
0.5計算之違約金，故自112年3月4日計算至112年5月19日共77日，故上訴人應給付被上訴人違約金361,515元（計算式：0000000x0.5/1000x77=361,515）。為此，爰依系爭契約提起本件訴訟，並聲明：上訴人應給付被上訴人361,515元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人則以：被上訴人原即知悉且同意需待上訴人於112年3月17日其所有橋頭老家房屋賣出之價金入帳後，方能給付系爭房地買賣價金，此由系爭契約簽約時上訴人僅給付5萬元，而非直接給付簽約款94萬元可證，系爭契約之付款日期經代書簡玉琴告知僅係暫時填寫，上訴人於簽約後隔週即將銀行貸款資料交與簡玉琴辦理貸款，因簡玉琴遲延辦理貸款，僅送1間銀行核貸，致未能如期貸款，始影響付款期程。又上訴人出賣橋頭老家房屋後需先將該屋騰空，仲介陳郁婷遂向上訴人提議先向被上訴人承租系爭房地，故上訴人於112年2月24日至112年5月17日基於租賃關係而占有使用系爭房地，可見被上訴人迄未交付系爭房地之占有予上訴人。另依系爭契約約定，第3期完稅款係約定核發稅單後3日內給付61萬元，上訴人於112年5月初經簡玉琴通知給付，即於3日內給付完畢，並未遲延給付，第4期尾款自應因此往後順延至112年5月19日後之合理期間，且系爭契約於112年5月19日經兩造彙算後已履約完畢，被上訴人於履約完畢後始催告請求給付遲延利息，上訴人自不受該催告拘束等語置辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審經審理後，判決上訴人應給付被上訴人22萬元本息，並駁回被上訴人其餘之訴，暨就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行，上訴人不服提起上訴，兩造除援引原審主張及陳述外，上訴人另補陳：因上訴人需取得橋頭老家房屋賣出後之價金始得支付系爭房地之買賣價金，故付款日期延後係經被上訴人知悉且同意，又完稅款之給付並非具體日期，端視代書簡玉琴何時辦畢完稅並通知被上訴人為斷，而無法準時核貸係可歸責於被上訴人之使用人簡玉琴，自無給付遲延可言，且第3期完稅款或第4期尾款均為無確定期限之債務，尚須被上訴人先催告，上訴人始負遲延責任，又被上訴人係將系爭房地以租賃關係交與上訴人承租使用，是被上訴人迄未履行交屋之出賣人義務，則被上訴人因交屋遲延而負損害賠償責任，上訴人自得主張抵銷及與有過失而減免違約金等語。並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則於本院聲明：上訴駁回（原審判決駁回被上訴人請求部分，未據被上訴人提起上訴而告確定，爰不再贅述）
四、兩造不爭執之事項：兩造於112年1月8日簽訂系爭契約，約定由上訴人向被上訴人購買系爭房地，總價939萬元，並約定付款期程及實際付款日、金額如附表所示。
五、本院之判斷：㈠上訴人雖以附表所示之實際付款日均經被上訴人同意等語置
辯，惟證人簡玉琴到庭證稱：系爭契約是我所經手，上訴人曾提及需待其收取出售其他房屋之價金後，方有資力支付系爭房地之款項，業經記載在系爭合約付款方式內，當時買方即上訴人說他的另一房屋出售契約是3月3日點交，才會約定第一筆款項差額89萬及第2筆款項94萬元均在3月3日支付，當時講好貸款金額是690萬元，代書寫上付款日期即收款明細確認表所示，這是兩造都同意的日期，不記得有提到若上訴人出售房屋延後點交，系爭房地之價金付款日如何調整，如果他們有約定3月17日付款，合約不會寫3月3日等語（見本院卷第146至147頁、第149頁），而觀之系爭契約約定之各期款項及名稱、付款日期均明確記載如附表所示，且在收款明細確認表中明確記載「＄94萬（於1/9匯5萬，另89萬於3/3入專戶）」等語，此有系爭契約書、收款明細確認表附卷可憑（見原審卷第15至41頁、第49頁），另依系爭契約第4條價款給付之約定，簽約款為94萬元應由買賣雙方簽署系爭契約時同時給付，備證用印款94萬元則約定上訴人應於112年3月3日前給付（見原審卷第21頁），可見簽約款94萬元之給付，本應於簽約日即112年1月8日給付，卻先後拆分為簽訂系爭契約翌日即112年1月9日先給付5萬元及於同年3月3日再給付簽約款餘款89萬元，而備證用印款94萬元則亦約定於同年3月3日給付，可見兩造間已就簽約款、備證用印款之給付，已有明確約定，雙方同意於上訴人另一房屋出售點交而可取得價金款項之日即112年3月3日給付，證人簡玉琴所述，應屬信而有徵。是以，上訴人抗辯被上訴人知悉其需另出售橋頭老家才能給付相關款項，故遲延給付款項係經被上訴人同意等語縱然屬實，然被上訴人同意上訴人可遲付款項之日期，亦應係兩造所明確約定之3月3日，上訴人遲至3月17日始給付，顯然已陷於遲延。另上訴人固辯稱：被上訴人於簽約時就知道上訴人出售其橋頭老家之房屋會於112年3月17日才會取得買賣價金云云（見本院卷第225頁），惟被上訴人既同意上訴人在收受另一房屋價金後再給付備證用印款即可，則上訴人既知悉其取得另一房屋價金之給付日期為3月17日，又豈有不將該日期載明於系爭契約內之理，其所辯顯與交易常情未盡相符，上訴人以其過於單純云云置辯，悖於常理，應非可採。
㈡上訴人另以；完稅款非具體日期，如完稅款延誤亦將影響核
貸日期，且簡玉琴遲延辦理貸款，故尾款遲付非可歸責於上訴人等語。然證人簡玉琴證稱：一般貸款流程為估價後送買方資料去銀行，一般案件會送3家銀行，約10至15天會核定，不會一次送3間銀行，因為短期聯徵超過3次的話，有些銀行會質疑客戶是否當下資料有問題而不核定，上訴人買系爭房地之房貸是由我辦理，我於112年1月8日就送件，本件貸款會延宕，是因為當時送了不下10家銀行，除上訴人價金遲延到位外，還有上訴人個人信用問題，其有增加好幾位保證人，因為他們家的人都有信用問題，貸款被退件後才會重新送審等語（見本院卷第147至148頁）。準此以觀，就上訴人因其信用問題，致未能於系爭契約約定時間順利取得房屋貸款即尾款，業經證人簡玉琴到庭證述明確，又參諸現今房屋貸款業務，因事涉銀行基本授信準則，須考量不動產價值及所有權人債信以及債權回收風險等因素，尚非代書、仲介業者或賣方所能左右，此為吾人生活上均可得知之經驗，而證人簡玉琴為辦理系爭房地買賣交易及協助辦理房貸之代書，為求系爭房地過戶之順利，應無刻意拖延或使上訴人房貸遲延核貸之理，反觀上訴人對於自身債信狀況是否良好，辦理貸款條件之良窳，應無不知之理，然此尚非被上訴人事先得以知悉之事，上訴人不能依附表所示之付款日期順利取得貸款以支付尾款，顯可歸責於上訴人，兩造又無可因貸款銀行核貸之事由而延期給付尾款之約定，自難認上訴人此部分所辯可採，其給付遲延乃因上訴人自身債信不佳之故，自應就其遲延給付負違約之責。
㈢此外，上訴人固以被上訴人未將系爭房地以交付買賣標的物
移轉占有等語為辯，然上訴人已於112年2月26日入住系爭房地，為兩造所不爭執（見本院卷第183頁），則縱令上訴人入住系爭房地係因先向被上訴人承租系爭房地，然上訴人既已實際占有、使用系爭房地，甚於112年11月25日將系爭房地出售予他人，有買賣契約書附卷可參（見原審卷第155至180頁），可見上訴人已實際取得系爭房地之占有，自不生上訴人所辯被上訴人未交付移轉占用之問題，是上訴人所指被上訴人未履行交屋之出賣人義務等語，亦非有據。
㈣上訴人復辯稱：被上訴人應先催告上訴人履行附表所示之給
付，上訴人始負給付遲延責任等語，惟系爭契約均已明確約定各付款期程如附表所示，並非屬民法第229條規定給付無確定期限之債務，自不以被上訴人先為催告後始生上訴人給付遲延之問題，業據原審判決理由說明甚詳，故上訴人此部分所辯，亦屬無據，㈤按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，為民
法第250條第1項所明定。雙方約定之違約金債權，於有違約情事時，其請求權即已發生。違約金有損害賠償性質及懲罰性質，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預定；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。而約定之違約金額是否過高？前者以債權人所受損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀（最高法院110年度台上字第732號判決意旨參照）。又當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條以職權減至相當之數額，而是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院113台上字第981號判決意旨參照）。查系爭違約條款係以契約總價及違約天數為計算基礎，與賣方實際所受損害無必然關係，堪認該違約金之性質應係以強制債務履行為目的之懲罰性違約金。上訴人遲延給付63日如附表所示，依系爭違約條款約定按日以買賣總價千分之0.5計算，上訴人應給付之違約金為295,785元（9,390,000×0.5/1000×63＝295,785）。本院審酌被上訴人因上訴人遲延給付，受有於此段期間內無法運用預期資金之損失，惟被上訴人此段時間所生房貸利息、管理費之損失已由上訴人給付每月26,000元足以填補，亦據被上訴人自陳在卷（見本院卷第227頁），則被上訴人固另主張系爭房地尚有信用貸款100萬元，一個月要還5、6萬元等語（見本院卷第227頁），另斟酌上訴人雖逾期付款，但參諸卷內價金履約專戶明細暨點交證明書顯示其取得銀行貸款後就將尾款全部清償（見原審卷第51頁），尚非刻意拖延付款等因素，並審酌被上訴人因締約耗費之時間、精力、被上訴人違約之緣由、本件交易金額、社會經濟狀況、平衡買賣雙方利益等情，認原審判決將被上訴人得請求之違約金酌減為22萬元，尚無不合，應屬適當，上訴人主張違約金過高等語，尚非有理，即不足採。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約之約定，請求上訴人給付22萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年7月5日起（見原審卷第59頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原審因此為上訴人一部敗訴之判決，核無不合，上訴意旨猶指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 4 月 18 日
民事第二庭 審判長法 官 張琬如
法 官 林昶燁法 官 陳芸葶以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 114 年 4 月 18 日
書記官 葉憶葇附表：
編號 各期款名稱 金額 付款期程 實際付款日(參原審卷第51頁) 遲付天數 1 簽約款 94萬 簽約同時給付 112年1月10日(5萬) 112年3月17日(89萬) 被上訴人未主張此筆遲延 2 備證用印款 94萬 於112年3月3日前給付 112年3月17日 14日(3/4至3/17) 3 完稅款 61萬 稅捐機關核發稅單後3日內給付 112年5月3日 被上訴人未主張此筆遲延 4 尾款 690萬 交屋日期訂於112年3月30日，買方應依約付清尾款辦理交屋 112年5月3日(90萬) 112年5月19日(600萬，代償) 49日(4/1至5/19) 共939萬 共63日