臺灣橋頭地方法院民事判決113年度簡上字第98號上 訴 人 許綠荷
郭富和上二人共同訴訟代理人 黃韡誠律師
龔柏霖律師被上訴人 戴新恭上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國113年4月18日本院橋頭簡易庭112年度橋簡字第38號第一審簡易判決提起上訴，經本院於民國114年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審上訴費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項上訴人經合法送達，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國108年10月15日與上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），承租上訴人許綠荷所有之門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金為新臺幣（下同）16,500元，但未約定租賃期限，被上訴人並將其戶籍設址在系爭房屋。嗣因上訴人郭富和之長子郭國豐（以下逕稱郭國豐）名下無房產且有居住需求欲收回自住，且被上訴人於簽訂系爭租約前曾承諾願於111年8月間搬遷，依土地法第100條第1款規定，上訴人遂於111年8月30日發函給被上訴人表示終止系爭租約，並請被上訴人於同年10月底前騰空遷讓返還系爭房屋，惟遭被上訴人回函拒絕，惟系爭租約既經終止，被上訴人繼續占用系爭房屋即受有不當得利，又自被上訴人承租系爭房屋至今，系爭房屋之價值已有昇漲，依現在市場行情，應以估價報告書鑑定每月24,753元始為合理，是倘認上訴人不得依土地法第100條第1款規定終止系爭租約，則請求調整租金為每月24,753元，始符合系爭房屋出租之價值。為此，爰依系爭租約，民法第767條第1項前段、第450條第2項，第455條前段、第442條、第179條，土地法第100條第1項第1款等規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠先位聲明：1.被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人，並將設於該址之戶籍遷出。2.被上訴人應自民事起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人24,753元。㈡備位聲明：被上訴人承租系爭房屋之租金，自民事追加訴之聲明狀送達本院之日起調整為每月24,753元。
二、被上訴人則以：系爭租約上載明：「雙方同意讓承租方租到市府拆遷為止，若市府徵收應無條件拆遷」等語，被上訴人因信賴前開約定條款，已投入大量資金裝修系爭房屋，且上訴人仍有其他可供居住房屋，系爭房屋原先屋況不佳，上訴人竟於被上訴人將系爭房屋整修至適合居住時，始要求收回居住，是上訴人違反前開約定，請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並遷出戶籍，有違誠信原則，並非合理。另被上訴人於108年8月前，即曾向上訴人承租系爭房屋，當時租金為每月15,000元，兩造簽訂系爭租約時，已應上訴人之要求，合意將110年8月15日以後之租金調整為每月16,500元，並於系爭租約上記載：「民國110年8月15日後，租金加1成16,500元，日後不得再隨意調，需雙方同意」等語，故上訴人請求調整租金亦無理由等語置辯，並聲明：㈠上訴人之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原審經審理後，認上訴人終止系爭租約不合法，系爭租約仍有效存在，上訴人不得請求被上訴人遷讓系爭房屋及將所設戶籍遷出，被上訴人應自111年12月17日起至將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人之日止，按月給付系爭租約所約定之租金16,500元，而駁回上訴人請求給付不當得利24,753元及調整租金為24,753元之請求，而為上訴人一部勝訴判決，並駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，除援用原審主張及陳述外，並於本院補陳：原判決認系爭租約仍有效存在，可知原判決認被上訴人占有系爭房屋非屬無權占有，上訴人不得依民法第179條請求不當得利，惟原判決竟認被上訴人仍使用系爭房屋受有相當於租金之利益，而判命被上訴人自111年12月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人16,500元，前後論述已有矛盾，是原判決本應駁回上訴人訴之聲明第2項，認上訴人先位聲明無理由，並就上訴人備位之訴加以審判，詎原判決誤為上訴人先位之訴一部有理由，一部為無理由之判決，而未審酌上訴人主張調整租金之備位之訴，原判決應有重大瑕疵，且有害於上訴人備位之訴之審級利益等語，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，先位聲明：⒈被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人，並將所設戶籍遷出。⒉被上訴人應111年12月17日起至返還前項房屋之日止，按月再給付上訴人許綠荷8,253元。備位聲明：被上訴人承租系爭房屋之租金，自112年5月1日起調整為每月24,753元。被上訴人除引用原審之主張及陳述外，另補陳：系爭租約應係定期租賃，期限至政府拆遷為止，且迄今均有正常繳納租金，上訴人在華榮路、澄清湖尚有其他房子等語，並聲明：上訴駁回（被上訴人就其餘敗訴部分，均未聲明不服而告確定）。
四、兩造不爭執之事項：㈠上訴人前與吉彩雲簽訂租賃契約，由吉彩雲承租系爭房屋，
租賃期間為106年9月15日至108年9月15日，每月租金15,000元，其上記載「若市府收回，應無條件遷移」。
㈡被上訴人於108年10月15日與上訴人簽定系爭租約，承租上訴
人許綠荷所有之門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋，原約定每月租金為15,000元，嗣於110年8月15日後租金為16,500元，並未約定租賃期限，被上訴人將其戶籍遷入系爭房屋。上訴人於111年8月30日發函給被上訴人表示終止系爭租約，並請被上訴人於同年10月底前騰空遷讓返還系爭房屋，惟遭被上訴人回函拒絕。
㈢系爭房屋之租約另以手寫記載「若市府徵收應無條件遷移」
、「雙方同意讓承租方租到市府拆遷為止」、「民國110年8月15日後，租金加成16,500元，日後不得再隨意調，需雙方同意」。
五、本件爭點：㈠先位聲明部分：
1.系爭租約是否為不定期租賃契約？
2.上訴人以收回自住為由，依第450條第2項、土地法第100條第1款規定終止系爭租約，是否適法？
3.被上訴人應自111年12月17日起自返還系爭房屋之日止，按月再給付上訴人許綠荷8,253元，是否有理由？㈡備位聲明部分：系爭房屋之租金自112年5月1日起調整為每月
24,753元，是否有理？
六、本院之判斷：㈠系爭租約是否為不定期租賃契約？
兩造就系爭租約係屬定期租賃或不定期租賃各執一詞（見本院卷第61頁）。經查，系爭租約未記載租賃期限，且由上訴人郭富和在系爭租約上記載「若市府徵收應無條件遷移」等語，被上訴人則記載「雙方同意讓承租方租到市府拆遷為止」等語，並由兩造合意記載「民國110年8月15日後，租金加成16,500元，日後不得再隨意調，需雙方同意」等情，為兩造所不爭執（見本院卷第60、62頁），足堪認定。雖上訴人主張被上訴人所記載「雙方同意讓承租方租到市府拆遷為止」等文字為被告自行加註，未經上訴人同意等語（見原審卷第165頁；本院卷第60頁），惟兩造各執一份之系爭租約上均有記載上開文字內容，亦為兩造所不爭執（見本院卷第61頁），則若上訴人不同意被上訴人所記載「雙方同意讓承租方租到市府拆遷為止」等文字內容，何以不及時反對或修改上開內容，仍繼續保有上開文字記載之系爭租約書，並由兩造依約履行系爭租約，任被上訴人繼續使用系爭房屋，且給付租金交與上訴人收取，堪認被上訴人所記載「雙方同意讓承租方租到市府拆遷為止」及上訴人所記載「若市府徵收應無條件拆遷」等文字雖分由不同人書寫，但由兩造均保有記載相同內容之系爭租約書，及上訴人郭富和、被上訴人在系爭租約另行書寫上開條款之前後文義，兩造仍繼續履行系爭租約等情以觀，上開另行書寫記載之文字內容應為兩造同意作為系爭租約之內容，又參以上開書寫文字條款之性質，因市府拆遷屬於未來之不確定事項，不一定會發生，而屬於系爭租約之解除條件，亦即倘若系爭房屋未遭拆遷，上訴人係同意被上訴人繼續承租且未定有租賃期限，可認系爭租約應屬不定期之租賃契約，被上訴人主張為定期租賃，應有誤會，應予更正。
㈡上訴人以收回自住為由，依第450條第2項、土地法第100條第
1款規定終止系爭租約，是否適法？
1.按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地法第100條第1款定有明文。土地法第100條為民法之特別法，於不定期限之租賃契約，出租人欲終止租賃契約時，應受土地法第100條各款之限制，始得依民法第450條第2項、第3項之規定向承租人為終止租賃契約之意思表示，亦即非有土地法第100條所定各款情形之一者，不得收回房屋，而排除民法第450條第2項之適用（最高法院88年度台再字第71號判決意旨參照)。又按所謂出租人收回自住時，得收回房屋，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言（最高法院41年台上字第138號、50年台上字第1761號判決先例意旨參照）。
2.查上訴人固以郭富和之長子郭國豐名下無房產而有收回系爭房屋之居住需求，依土地法第100條第1款規定，請求將系爭房屋收回自住等語。被上訴人則抗辯：上訴人在華榮路、澄清湖均有其他房屋等語（見本院卷第118頁），經本院依職權調閱上訴人郭富和之稅務財產資料，其名下除現所居住之高雄市○○區○○路00號房屋外，另有高雄市○○區○○路000號房屋，有稅務資料連結作業查詢結果附卷可參（附於限閱卷），可見上訴人郭富和之名下除現居住之房屋外，確實另有華榮路之房屋可供郭國豐居住使用，則上訴人以郭國豐有居住需求為由收回系爭房屋自住之必要性，已非無疑。再者，依郭國豐於原審之證述：我知道我父親要跟被上訴人簽約，但被上訴人不願意簽約，而且被上訴人要求一簽約就要10年等語（見原審卷第270頁），可認上訴人原有意與被上訴人續定租約，僅事後對於租金、租賃期間與被上訴人存有爭執，嗣即寄發存證信函要求終止租約，並進而提起本件訴訟，益徵上訴人本件以收回自住為由終止租約是否確實基於收回自主之需求，實屬有疑。此外，郭國豐於原審證稱：我現在與父親、許綠荷同住，但與許綠荷同住易有紛爭；我沒有去過系爭房屋，不知道是否比現在住處好，但希望可離家近，可以照顧我爸，但有點距離有空間等語（見原審卷第267、269頁）。然系爭房屋屋齡老舊、屋況非佳，浴室牆壁多處斑駁且有漏水之情形，業經原審偕同地家不動產估價師聯合事務所（下稱地家事務所）承辦人員至系爭房屋勘驗明確，並有該所出具之不動產估價報告書及所附系爭房屋現況照片在卷可憑（見該估價報告書第22頁、隨卷外放），是郭國豐自稱不瞭解系爭房屋之屋況，又知悉上訴人與被上訴人間存有租賃糾紛，上訴人郭富和尚有其他房產可供郭國豐居住，可見系爭房屋之屋況亦非適合居住之最佳選擇，綜合上情以觀，難認上訴人主張依土地法第100條第1款規定收回自主之正當理由及必要情形，已提出相當之證明，而使本院信其可採。從而，系爭租約為不定期租賃契約，上訴人主張依土地法第100條第1款收回自住，所為終止系爭租約並非合法，系爭租約自仍有效存在於兩造間，上訴人先位聲明請求被上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋，及按月給付相當於租金之不當得利，均屬無據，應予駁回。
㈢上訴人備位聲明請求系爭房租之租金自112年5月1日起調整為
每月24,753元，是否有理？
1.按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金；但租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。其立法意旨在於不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也，此觀民法第442條立法理由自明。是租金為租賃契約之要素，而定期租賃契約原則上應認當事人於租賃期限內有不變更租金金額之意思，至於不定期限之不動產租賃租金調整，因價值之昇降，當事人始得聲請法院增減租金。
2.經查，系爭租約為不定期租賃，業經本院認定如前，兩造前於108年10月15日訂立系爭租約後，固曾於合意約定「於110年8月15日後，租金加成16,500元，日後不得再隨意調，需雙方同意」之條款，然系爭租約為不定期租賃契約，如不論周遭環境繁榮程度，致租賃物價值已有所昇降，均不允許調整租金，顯非事理之平，亦有違民法第442條規定之立法意旨。是以，上訴人請求調整租金應屬可採，原審委託地家事務所鑑定系爭房屋之租金，經地家事務所以比較法及成本法之積算法評估所得每月每平方公尺租金後，考量估價目的、不動產種類及價格形成因素之接近程度等因素，採加權平均法，認系爭房屋之租金為每月24,753元（見該估價報告書第39頁），有該所出具之估價報告書可參。然而，上訴人原先主張系爭房屋所坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為高雄市政府所有，但有地上權存在等語（見本院卷第90頁），惟經核對系爭土地登記之第二類謄本，其上並無設定地上權之記載，業據上訴人具狀陳明在卷（見本院卷第103頁），並有系爭土地之土地登記第二類謄本附卷可查（見本院卷第105頁），是考量系爭房屋並無合法占用系爭土地之權源，且據被上訴人陳稱：高雄市政府已來測量多次表明因道路拓寬要拆，但無明確拆除時間等語（見本院卷第90頁），足見系爭土地隨時有遭高雄市政府因道路拓寬而收回使用，致系爭房屋可能有因無權占用系爭土地而遭拆除之風險，顯足以影響系爭房屋之價值，且應屬貶低系爭房屋價值之不利因素，未見該估價報告書列入考量，故本院認原審所認兩造先前約定之租金16,500元應較為可採，而不予採納估價報告書所評估之24,753元。
3.又上訴人主張原判決漏未審酌備位聲明部分，惟原判決已敘明系爭租約既已約定僅得依兩造同意之方式調整租金，其約定自屬有效，而認上訴人自不得再援引民法第442條之規定，主張調整租金之金額等語，並非未予審酌，僅係認上訴人於原審主張估價報告所認租金數額作為不當得利之計算為無理由，故原判決應無上訴人所指漏未審酌備位聲明之情。另原判決認兩造系爭租約仍有效存在，但誤依不當得利之請求權判命被上訴人應給付相當於租金之不當得利16,500元至遷讓房屋之日止，雖有論理之矛盾及適用法律之違誤，但此部分未據被上訴人上訴，不在上訴之範圍，故非在本院得予審理之範圍，併予敘明。
七、綜上所述，上訴人先位聲明請求被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人，並將設於該址之戶籍遷出，並自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人24,753元，及備位聲明請求被上訴人承租系爭房屋之租金自112年5月1日起調整為每月24,753元，均無理由，應予駁回，原審就上訴人上訴部分為敗訴之判決，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
民事第二庭 審判長法 官 張琬如
法 官 翁熒雪法 官 陳芸葶以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
書記官 葉憶葇