臺灣橋頭地方法院民事判決113年度訴字第1006號原 告 林文進訴訟代理人 邱振宗律師被 告 陳建男上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院民國114年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠、訴外人和潤企業股份有限公司前於民國112年8月間向本院執行處聲請對被告所有如附表所示土地及建物（下稱系爭房地）強制執行，經本院以112年度司執字第48506號執行事件受理拍賣後，由拍定人即訴外人銘正國際有限公司（下稱銘正公司）於113年6月20日應買拍定。上開執行事件之拍賣公告上有載明基地所有人如符合土地法第104條第1項後段及民法第426條之2第1項後段規定，就拍賣建物有優先購買權。本院執行處於113年6月20日通知原告（原告於112年12月14日因分割繼承系爭土地）是否優先承買系爭建物，原告於同年7月3日具狀聲明優先承買，嗣經本院執行處以同年8月13日函文否認原告有優先承買權存在。茲因民法第426條之2第1項後段及土地法第104條第1項後段規定所定基地所有權人之優先承買權，具有物權效力，倘原告有優先承買權，縱拍定人拍定系爭建物，亦不得執以對抗原告，原告業已主張優先承買權，但本院執行處既已否認原告優先承買之聲請，即係代債務人即被告否認原告之優先承買權，是原告之優先承買權存在與否即不明確，而此優先承買權存在與否，攸關原告得否優先承買系爭建物，致原告私法上之地位有受侵害之危險，原告訴請確認優先承買權存在，以除去其不安之狀態，自有確認利益。
㈡、訴外人陳春枝、陳志誠於71年8月15日簽訂如原證一所示之合作興建房屋契約書（下稱系爭契約），約定由陳春枝提供其所有之高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）與陳志誠合作興建二間樓房，而系爭建物為陳春枝依系爭契約所約定受分配範圍之建物。依系爭契約約定履行之結果系爭建物及系爭土地之所有權均同屬陳春枝所有，至於系爭建物之所以所有權第一次登記為訴外人陳文忠，僅係因陳春枝欲將系爭建物讓與陳文忠，故為簡化登記程序，將系爭建物直接登記於陳文忠名下之故。而本件自形式觀之，與民法第425條之1所稱『土地及其土地上之房屋同屬一人所有』之情形雖未盡相同，惟實質上於系爭契約完成時，系爭建物與系爭土地均同屬陳春枝所有，嗣於系爭建物拍賣時，系爭建物與系爭土地已分別移轉至兩造名下，揆諸調和建物與土地利用關係之規範目的，原告自得類推適用民法第425條之1規定，推定兩造間具有租賃關係，爰依民法第426條之2第1項後段及土地法第104條第1項後段規定，請求確認原告就112年度司執字第48506號執行事件所拍賣之系爭建物有優先承買權存在。爰依上揭法律規定提起本訴等語。並聲明：確認原告就112年度司執字第48506號執行事件所拍賣之系爭建物有優先承買權存在。
三、被告經合法通知後未到庭，亦未提出書狀做任何聲明或陳述。
四、本院論斷：
㈠、按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」，土地法第104條第１項定有明文。次按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」；「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」，民法第425條之1第１項、民法第426條之2第１項亦有明文。故當事人如主張有優先承買權時，自須符合上開規定之要件。
㈡、另按「依本法所為之登記，有絕對效力。」，土地法第43條定有明文，依此規定，土地及建物為何人所有及所有權人究為何人，自應以登記為準。再按「物權除依法律或習慣外，不得創設。；「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」，民法民法第757條、第758條定有明文。依上開物權法定原則、登記生效要件及土地法等之強制規定，土地及建物為何人所有及所有權人為何人，均應以登記為準，且因物權之公示性及保護善意第三人，於民法物權篇及土地法明文規定之物權及規定外，自不得類推適用。
㈢、經查，依系爭土地及建物之登記謄本、異動資料（卷一第69頁以下、卷二第49頁以下）及原告自承之系爭土地係登記為陳春枝所有，至於系爭建物則係登記為陳文忠名下等可知。系爭土地及建物並非同一人（即陳春枝）所有。則依上開篛第㈡段之說明，原告主張本件得類推適用民法第425條之1規定，推定兩造間具有法定租賃關係存在云云，即不足採。
五、綜上所述，本件原告之訴，為無理由，應予駁回。
六、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、抗辯、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 28 日
民事第一庭 法 官 郭文通以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 28 日
書記官 賴告梅附表：
建物： 編號 建號 基地坐落 權利範圍 建物門牌 1 高雄市○○區○○段0000號 高雄市○○區○○段00000地號 全部 高雄市○○區○○○路○段00巷000弄00號 2 高雄市○○區○○段0000號 (暫編建號) 高雄市○○區○○段00000地號 全部 高雄市○○區○○○路○段00巷000弄00號 備註： 編號2建物為編號1建物之增建部分，為未保存登記建物。