臺灣橋頭地方法院民事判決113年度訴字第1021號原 告 徐聖雲訴訟代理人 徐菀疄被 告 林秀美上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國114年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落高雄市○○區○○段000地號及同段282地號土地上如附圖所示編號A部分面積126.47平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還原告及全體共有人。
二、被告應給付原告新臺幣193元，及自民國113年10月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自民國113年8月14日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣30元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔10分之8，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣210,000元供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣632,350元為原告預供擔保後，得免為假執行。第二項得假執行；但被告如以新臺幣193元及每月以新臺幣30元為原告預供擔保後，各得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國97年12月2日以買賣原因登記取得坐落高雄市○○區
○○段000地號土地之權利範圍124977分之8623，及同段282地號土地之權利範圍28936分之3872（下稱281、282地號土地，合稱系爭土地），為系爭土地共有人之一。被告於民國113年1月31日經法院拍賣取得門牌號碼高雄市○○區○○路000號未保存登記建物（下稱系爭建物），無權占用系爭土地如附圖所示編號A部分面積共計126.47平方公尺，爰依民法第767條第1項前段及第821條規定，請求被告應將系爭建物拆除，並將上開土地返還原告及全體共有人。
㈡又系爭土地靠近實踐大學高雄校區，附近有旗山市區○街○○○○
○○○道00號等設施，生活機能尚佳，交通亦稱便利，系爭建物無權占用系爭土地，被告受有相當租金之利益，並致原告受有損害，是原告另依民法第179條規定，請求被告應給付自108年8月14日起至113年8月13日止共計5年，按系爭土地113年1月申報總價年息10％計算，共計新臺幣（下同）54,978元【880元×（1249.77平方公尺＋289.36平方公尺）×10％×原告權利範圍（124977分之8623＋28936分之3872）×5年＝54,978元，小數點以下四捨五入】，暨自113年8月14日起至返還系爭土地之日止，另按月給付原告916元之不當得利。
㈢並聲明：1.如主文第一項所示。2.被告應給付原告54,978元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自113年8月14日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告916元。3.請求供擔保得為假執行。
二、被告則以：系爭建物於原告取得系爭土地持分前即已存在，且土地上另有其他保存登記建物，可見共有人各自占用系爭土地興建建物，應已成立默示分管契約，被告自得依該分管契約，繼續占用系爭建物之基地。又倘認共有人並無分管契約存在，因原告及土地共有人於系爭建物拍賣程序均未行使優先購買權，亦應推斷土地共有人默許被告繼續使用土地，成立民法第425條之1第1項之法定租賃關係，故被告並非無權占用系爭土地，縱認為無權占用，原告得請求之不當得利，亦不得超過系爭土地申報總價年息1％等語答辯。並聲明：
原告之訴駁回。如受不利判決，請求供擔保免為假執行。
三、本院之論斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；民法第767條第1項前段及第821條定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。
㈡查系爭土地為原告與他人所共有，系爭建物前經本院112年度
司執字第3554號強制執行事件拍賣，由被告拍定，並於113年1月31日發給權利移轉證書；又系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號A部分面積共計126.47平方公尺等情，為兩造所不爭執，並有建物現況照片、土地登記謄本、本院114年3月21日勘驗筆錄，及高雄市政府地政局旗山地政事務所114年4月25日高市地旗測字第11470305400號函附之複丈成果圖（見審訴卷第31、35、77-89頁；訴卷第101、103、107、109頁），暨本院不動產權利移轉證書影本（見訴卷二第13頁），可資參佐，應堪認定。是依上開說明，原告以被告之系爭建物無權占用系爭土地，請求其拆屋還地，被告抗辯非無權占用，自應就其有權占用之正當權源負證明之責。
㈢被告雖抗辯：系爭建物已存在多年，且系爭土地上尚有其他
保存登記建物，可見共有人就系爭土地之使用有默示分管契約，其得依該分管契約繼續占用系爭建物所在基地等情詞。然查，系爭建物之前手所有權人為訴外人郭庭禎，此據上開不動產權利移轉證書可明，而其並非系爭土地之共有人，無從依共有人分管契約占用系爭土地，亦有土地登記謄本及異動索引可資參照，是被告陳稱其得依前手之分管契約繼續占用系爭土地之情詞，顯無可採。又原告及系爭土地共有人對於系爭建物並無優先購買權，被告以其等於系爭建物拍賣程序未行使優先購買權，遽謂已默許被告繼續使用土地，應成立民法第425條之1第1項之法定租賃關係等情詞，亦屬無稽。是被告既不能證明對於系爭土地有何占用之正當權源，則原告依上開規定，請求被告應將系爭建物拆除，並將上開土地返還原告及全體共有人，即屬有據，應予准許。
㈣又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。而無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號裁判要旨參照）。被告之系爭建物無權占用系爭土地面積126.47平方公尺，自受有相當租金之不當利益，並使原告無法依其權利範圍使用收益系爭土地，致受有損害，是原告按其權利反為，請求被告返還相當租金之不當得利，亦屬有據。
㈤再按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條
規定，以不超過土地申報總價額年息10％為限，又上開規定所稱之10％之限制，乃係指基地租金之最高限額，並非謂必須照申報地價額10％計算之，且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院46年台上字第855號及68年台上字第3071號判例要旨參照）。
㈥審酌系爭土地於113年1月申報地價為每平方公尺880元，此有
地價謄本可稽（見訴卷第29頁），又系爭土地為特定農業區之農牧用地（見被證1第1頁），位於高雄市旗山區樹人路，以其坐落位置、生活機能、交通便利性、工商繁榮程度，認被告應返還相當租金之不當得利，按系爭土地申報總價額4％計算，即為適當。是原告得請求被告給付之不當得利，自被告於113年1月31日取得系爭建物之日起至113年8月13日止，按系爭土地申報總價年息4％計算共計為193元，另自113年8月14日起至返還系爭土地之日止，按月應給付原告之金額應為30元（小數點以下四捨五入，詳卷附試算表）。原告就上開金額之請求，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條及第179條規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分面積126.47平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還原告及全體共有人；暨應給付原告193元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年10月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，另自113年8月14日起至返還前項土地之日止，按月給付原告30元等部分，為有理由，應予准許；其餘請求則無理由，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保請求宣告假執行及免假執行，就拆屋還地部分，各酌定相當擔保金額准許之；就不當得利部分，依民事訴訟法第389條第1項第5款及第392條第2項規定，應依職權宣告假執行，並酌定被告得免為假執行之擔保金額。至原告敗訴部分，此部分假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 6 月 30 日
民事第一庭 法 官 陳淑卿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 7 月 1 日
書記官 蔣禪嬣