臺灣橋頭地方法院民事判決113年度訴字第293號原 告 駱同堂訴訟代理人 蔡育欣律師被 告 駱倚蕾訴訟代理人 何曜男律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國115年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣189萬2,551元，及自民國113年7月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔10分之1，餘由原告負擔。
四、本判決第1項於原告以新臺幣63萬850元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣189萬2,551元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：兩造及訴外人駱冠卉為訴外人駱振清之子女，駱振清為經營小吃店及便於銀行貸款，遂於民國69年間購買坐落高雄市○○區○○段0000號土地（權利範圍10000分之383），及其上同段2667建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋，與上述土地合稱系爭房地），並將系爭房地借名登記在被告名下。駱振清於97年8月間曾召開家族財產分配會議做成分配協議書（下稱系爭協議書），就系爭房地部分協議記載：「但書：唯樂群路99號店面房子若有一天賣出，賣出金錢由駱倚蕾（即被告）、駱冠卉、駱同堂（即原告）三人平均分配；房子未賣出，大姊倚蕾、二姊冠卉不得…」等語。詎被告竟於113年2月17日與訴外人朱庭儀簽訂不動產買賣契約書，以新臺幣（下同）630萬元之代價，將系爭房地出售予朱庭儀，並於113年4月10日辦畢所有權移轉登記，是依系爭協議書之約定，被告即應將出售系爭房地所得價金之1/3分配予原告，是原告自得向被告請求給付210萬元。為此，爰依系爭協議書之約定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告210萬元，及自113年7月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告固同意依系爭協議書之約定，給付原告出售系爭房地買賣價金1/3之款項，惟應扣除如附表所示之買賣系爭房地之必要費用即相關稅費（契稅、房屋契、地價稅）及處理費用（如代書費、實價登錄費、謄本費、履保手續費、仲介費等等）共計62萬2,347元，另因原告迄今仍占有系爭房地，且拒絕遷讓，依系爭房地買賣契約第2條約定，賣方（即被告）應於買方給付330萬元尾款同日即113年5月14日點交系爭房地予買方，復依買賣契約第7條約定，應點交逾4個月以上（即113年9月4日後），每逾一日罰500元，而系爭房地因原告持續占用，致被告自113年9月15日起每日應賠償買方500元，迄至115年3月31日止，共計564日，累積違約罰款已達28萬2,000元（計算式：564×500＝282,000），而上述違約罰款既因原告之占用而生，自應由其可受分配金額中予以扣除，則原告得受分配金額應縮減為161萬,551元（計算式：6,300,000－622,347＝5,677,653，5,677,653÷3＝1,892,551，1,892,551－282,000＝1,610,551元）。又原告之占用現仍持續進行中，違約罰款仍會按日相應累積，故原告實際可受分配金額應再降低等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第277至278頁）：㈠系爭房地原登記於被告名下。
㈡系爭房地前由兩造父親駱振清於生前經營小吃店而由駱振清
為管理、使用、繳納房屋稅、地價稅等情，嗣由原告繼續經營小吃店至今。
㈢兩造與駱冠卉於97年8月26日在其家族財產分配會議上，由其
父駱振清為家族財產分配，並協議系爭房屋若賣出，賣出金額由兩造、駱冠卉三人平分，兩造、駱冠卉均有於系爭協議書上蓋章或按指印。
㈣系爭房地曾於99年、101年及110年間三度向中國信託銀行抵
押貸款，其中110年間貸款之借據暨約定書所載保證人駱建丞為原告駱同堂之子。
㈤系爭房地已由被告以630萬元之代價出售予第三人朱庭儀，嗣
原告持續占用系爭房屋，朱庭儀遂對原告提起遷讓房屋之訴，由本院橋頭簡易庭以113年度橋簡字第811號民事判決判命被告應將系爭房屋點交予朱庭儀，原告應將系爭房屋遷讓予朱庭儀，經原告提起上訴後，由本院以114年度簡上字第108號判決上訴駁回確定。
㈥交易系爭房地之必要費用為委託代書費600元、簽訂不動產買
賣契約1000元、土地建物所有權移轉登記代書費7,000元、實價登錄代書費600元、申請土地建物謄本費用120元、第一建經履約保證手費1,890元、土地增值稅30萬8,797元、113年房屋稅2,340元，共計32萬2,347元。
㈦被告因出賣系爭房屋尚未點交予買受人朱庭儀，遭朱庭儀以
存證信函要求應給付自113年9月14日至115年3月31日期間，按每日500元計算之違約罰款，共計28萬2,000元。
四、本件爭點：原告請求被告給付210萬元，有無理由？是否應扣除買賣系爭房地必要費用32萬2,347元、仲介費用30萬元及違約罰款28萬2,000元（見本院卷第278頁）？
五、本院之判斷：㈠系爭房地之買賣價金630萬元應扣除如附表所示之買賣必要費
用共62萬2,347元，由兩造、駱冠卉三人平分後，原告可取得189萬2,551元：
1.查原告主張：被告抗辯系爭房地為其單獨所有，買賣價金應扣除稅賦、各項買賣必要費用合計322,347元，顯然已排除原告為系爭房地實際所有權人之一，自不得再請求原告共同承擔出售系爭房地所需支出之成本、費用等語。惟觀之系爭協議書但書約定：「唯樂群路99號店面房子若有一天賣出，賣出金錢由駱倚蕾（即被告）、駱冠卉、駱同堂（即原告）三人平分」等語，經兩造、駱冠卉在系爭協議書上蓋章及按捺指印，有系爭協議在卷可查（見橋司調卷第47頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），而原告本件既係依系爭協議書請求被告給付買賣系爭房地價金之1/3，而房屋買賣交易勢必產生如附表編號1至8所示相關規費、稅賦費用共計322,347元由賣方即被告負擔，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項㈥；本院卷第276頁），則系爭房地買賣價金應先扣除上開費用，始為賣家實際取得之價金，是依系爭協議書但書約定，既係約定其等3人應平分取得賣出系爭房地之價金，自應解釋為實際取得之買賣價金由兩造、駱冠卉三人平分，較為合理，故被告抗辯應扣除此部分附表編號1至8所示相關規費、稅賦費用共計322,347元，應屬可採。
2.原告復主張：被告未與原告商議，即自行簽約委託仲介、決定仲介服務費用及磋商買賣價金，自無理由要求從未參與議價過程之原告共同承擔，系爭房地出售所需支出之成本、費用，自應由被告一人負擔等語。惟衡諸常情，現代不動產交易一般社會大眾普遍會透過專業不動產仲介經紀業尋找買主、進行居間媒合及協助履約保障，以降低交易風險並促成交易。是本件系爭房地之出售，既係透過仲介促成以630萬元成交，則該仲介費用30萬元，即為實現該系爭房地買賣交易之變價結果所衍生之變賣成本，又本件被告提出全國土地登記專業代理人事務所收據為憑（見本院卷第199頁），足證被告確有支付仲介費30萬元，且該數額約占總價4.76%（30萬元÷630萬元＝0.476，小數點第五位以下四捨五入）未逾不動產仲介經紀業報酬計收標準規定之6%上限，並未明顯過高。本院審酌該仲介費用之支出，使系爭房地得以順利以630萬元成交，對全體可取得系爭房地之價款之兩造、駱冠卉均屬有利；再參以系爭協議書但書之意旨，兩造及駱冠卉就「系爭房地賣出金錢」平均分配利益。基於衡平原則及誠實信用原則，分受利益之人，自應共同分擔為獲取該利益所支出之合理、必要成本。若允許原告僅享受由仲介媒介所取得之高額總價利益，卻將居間之勞務報酬全數歸由被告一人負擔，顯失公允。準此，仲介費用30萬元在客觀上核屬促成系爭房地出售之必要交易成本，自應與土地增值稅、代書費等規費同列為扣除項目，應自總價630萬元予以扣除。原告主張仲介費非必要費用云云，核與交易實務、系爭協議書意旨及事理不符，不足採信。
3.從而，系爭房地買賣價金630萬元扣除附表編號1至8所示322,347元、仲介費用30萬元後，尚餘567萬7,653元（6,300,000－622,347＝5,677,653），並由兩造、駱冠卉3人平分上開價金後每人可分得189萬2,551元（5,677,653÷3＝1,892,551）。
㈡被告抗辯給付原告系爭房地買賣價金分得之款項，應扣除被
告遭第三人買家朱庭儀主張之違約罰款28萬2,000元，為無理由：
1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第344條第1項前段定有明文。
2.查被告抗辯：原告持續占用系爭房地，致生被告應賠償賣家朱庭儀之違約罰款28萬2,000元，應自原告可取得系爭房地平分價金款項中扣除等語，並提出不動產買賣契約書、第一建經價金信託履約保證申請書、朱庭儀寄出之郵局存證信函為證（見本院卷第119至124頁、第283至286頁），且被告應賠償朱庭儀自113年9月14日至115年3月31日期間未能交屋之違約罰款乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈦）。惟查，本件被告主張抵銷之違約罰款282,000元，係被告未能依約點交系爭房地予買家朱庭儀，依其與朱庭儀間之買賣契約所生之違約責任，該罰款之債權人為朱庭儀，被告對原告並無直接請求給付違約金之權利，被告得否向原告請求賠償此項損害，須另依其他法律關係請求，況原告占用系爭房地對被告而言，是否構成無權占有或因此致被告受有損害及具有相當因果關係，即該抵銷債權之存否、金額均非毫無爭議或確定，亦未經法院裁判認定，自難謂符合被告對原告存有債權或該債權已屆清償期而適於抵銷之要件，況被告出售系爭房地時，業已知悉系爭房地由原告占有使用中，當可知悉兩造間對於系爭房地所有權之歸屬，尚有爭執，得否於出賣系爭房地時即得以順利點交予賣家，亦非毫無疑慮，而仍選擇出賣予他人，致生違約罰款之風險，自難認該部分違約金債務應由原告所負擔，故被告此部分抗辯，尚難憑採。
㈢綜上，原告得請求被告給付系爭房地價金之金額為189萬2,551元。
六、綜上所述，原告依系爭協議書之約定，請求被告給付189萬2,551元，及自113年7月19日（見本院卷第56頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回
七、兩造均陳明願供擔保，各聲請准、免假執行之宣告，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。至原告敗訴部分其假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 6 月 12 日
民事第二庭 法 官 陳芸葶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 12 日
書記官 葉憶葇附表：
編號 日期 （民國） 項目 金額 （新臺幣） 1 113年1月24日 簽訂授權委託書代書費 600元 2 113年2月17日 簽訂不動產買賣契約書（私契）（2,000元，買賣雙方負擔各半） 1,000元 3 113年2月17日 土地建物所有權移轉登記代書費（14,000元，買賣雙方負擔各半） 7,000元 4 113年2月17日 實價登錄代書費 600元 5 113年1月19日 委任前申請土地建物謄本 120元 6 113年2月17日 第一建經履約保證手續費 1,890元 7 113年2月27日 土地增值稅 308,797元 8 113年3月18日 代繳113年房屋税 2,340元 9 113年2月17日 仲介服務費 300,000元 合計：622,347元