臺灣橋頭地方法院民事判決113年度訴字第641號原 告 曾金盛兼 上一人訴訟代理人 曾文賢被 告 曾基國上列當事人間請求核定租金事件，本院於民國114年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自民國113年6月6日起至民國114年12月31日止，按月給付原告各新臺幣333元，並自民國115年1月1日起至坐落高雄市○○區○○段000地號土地與如附圖編號920（1）所示建物（面積103.98平方公尺，門牌號碼：高雄市○○區○○路00號）法定租賃關係終止之日止，於新臺幣4,000元之範圍內，按月給付原告各按如附表所示計算式計算之數額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決關於原告勝訴部分得假執行。但被告如各以新臺幣39,960元為原告預供擔保後，免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱920土地）及其上如附圖編號920（1）所示建物（面積103.98平方公尺，門牌號碼：高雄市○○區○○路00號，下稱89號房屋），原均為原告、訴外人曾冠彬（原名：曾文政）所共有（應有部分各為3分之1），嗣因曾冠彬之債權人聲請強制執行曾冠彬就89號房屋之應有部分（下稱系爭應有部分），為被告所拍得。兩造就89號房屋於本院112年度移調字第55號變價分割共有物事件（下稱系爭調解事件）調解成立，約定由被告各以新臺幣（下同）450,000元補償原告後，由被告取得89號房屋全部事實上處分權。依民法第425條之1第1項規定，推定在89號房屋得使用期限內，89號房屋與920土地有法定租賃關係存在，被告自應給付920土地租金予原告，惟經原告多次以存證信函催告，被告均置之不理。920土地位於高雄市梓官區蚵仔寮生活圈，鄰近通安路、光明路、赤崁南路，鄰近有高雄市梓官區蚵寮國民小學（下稱蚵寮國小）、高雄市立蚵寮國民中學（下稱蚵寮國中）、財團法人蚵寮基督教會（下稱蚵寮教會）、台灣基督長老教會茄典教會（下稱茄典教會）、蚵子寮通安宮（下稱通安宮）、蚵仔寮觀光魚市、赤崁市場等學校、教會、宮廟、市場，無論以生活、就業、文化氣息等均為健全，920土地之租金應以每年144,000元計算為適宜。被告自應給付原告各10,388元（計算式：144,000元／365日Ｘ自被告取得系爭應有部分之日即112年3月8日起至被告取得89號房屋全部事實上處分權之日即112年10月29日止共237天Ｘ被告應有部分3分之1Ｘ原告各自應有部分3分之1≒10,388元），及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並應自起訴狀繕本送達日起至法定租賃關係終止之日止，按月給付原告各4,000元。聲明：被告應給付原告各10,388元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達日起至法定租賃關係終止之日止，按月給付原告各4,000元。
二、被告則以：自112年3月8日起至112年10月29日止，89號房屋均為原告使用，原告不應請求被告給付租金。雖依民法第425條之1第1項規定，推定在89號房屋得使用期限內，89號房屋與920土地有法定租賃關係存在，然依土地法第105條準用第97條第1項規定，租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息百分之10為限，而920土地進出道路寬度狹小，交通位置不佳，且鄰近市場，環境髒亂，應以申報總價年息百分之4至6計算，較為適當，原告請求依每月12,000元計算租金，顯然過高，並無理由等語，資為抗辯。聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證理由：
（一）原告主張920土地、89號房屋，原均為原告、曾冠彬所共有（應有部分各為3分之1），嗣因曾冠彬之債權人聲請強制執行系爭應有部分，為被告所拍得。兩造就89號房屋於系爭調解事件調解成立，約定由被告各以450,000元補償原告後，由被告於112年10月29日取得89號房屋全部事實上處分權，業據其提出土地登記第三類謄本、系爭調解事件調解筆錄為證（岡補卷第11、17、18頁），且有高雄市稅捐稽徵處岡山分處函可稽（審訴卷第47至51頁），亦據本院調卷系爭調解事件卷宗核閱屬實，並為被告不爭執，堪信原告此部分主張為真。
（二）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，民法第425條之1，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。民法第425條之1第1項固以「所有權讓與」為明文，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號民事判決意旨參照）。經查：
１、920土地、89號房屋，原均為原告、曾冠彬所共有（應有部分各為3分之1），嗣由被告拍得系爭應有部分，再經系爭調解事件調解成立，而由被告於112年10月29日取得89號房屋全部事實上處分權，業如前述。被告拍得系爭應有部分時，920土地共有人為原告、曾冠彬，89號房屋共有人為兩造，斯時，原告就920土地、89號房屋之應有部分並無變更，所變更者僅曾冠彬部分，是成立法定租賃關係之範圍，應僅存於曾冠彬就920土地應有部分3分之1與被告之系爭應有部分間，與原告無涉，則原告主張自112年3月8日起至112年10月29日止，兩造間亦有法定租賃關係存在，並請求被告給付租金，洵屬無據。而被告於112年10月29日取得原告就89號房屋之應有部分，依前揭說明，自屬民法第425條之1第1項規定，920土地、89號房屋原同屬原告共有，原告將89號房屋應有部分讓與被告之情形，推定在89號房屋得使用期限內，原告共有之920土地（應有部分：各3分之1）與被告之89號房屋，有法定租賃關係存在，原告自得依前揭規定，請求被告給付租金。而原告請求自被告收受起訴狀繕本送達之日即113年6月6日起之租金，為被告不爭執（本院卷第110頁），原告請求被告給付自113年6月6日起至法定租賃關係終止之日之租金，即屬有據。
２、原告固係起訴請求被告給付租金，而未請求本院核定租金數額，惟兩造既無法協議租金數額，原告之請求被告給付租金，仍應由本院依民法第425條之1第2項規定核定租金數額後，方於原告請求之範圍內，命被告給付之。920土地為鄉村區、乙種建築用地，位於高雄市梓官區蚵仔寮生活圈，鄰近通安路、光明路、赤崁南路，鄰近有蚵寮國小、蚵寮國中、蚵寮教會、茄典教會、通安宮、蚵仔寮觀光魚市、赤崁市場等學校、教會、宮廟、市場，公共設施接近性、交通便利性尚可，爰審酌920土地坐落位置、周遭生活機能、建物狀況與被告使用89號房屋之經濟價值及所受利益、原告所受損害及我國目前之房地利用情形等一切情事，認以920土地申報地價年息百分之8計算被告應給付之租金數額，應屬適當。
（三）據此，原告各得按月請求被告給付之租金為依如附表所示計算式計算之數額，該數額現為333元（計算式：920土地113年申報地價1,440元/平方公尺Ｘ103.98平方公尺Ｘ年息百分之8Ｘ原告各自應有部分3分之1／12月＝333元，元以下四捨五入），自115年起至法定租賃關係終止之日止，則按920土地當年度申報地價依如附表所示計算式分別計算。末查，因原告係各請求被告按月給付4,000元，依民事訴訟法第388條規定，本院自不得命被告按月給付逾4,000元，是該數額應以4,000元為限，併予敘明。
四、綜上所述，原告依民法第425條之1規定，請求如主文第一項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，所命給付之金額未逾500,000元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。
並依同法第392條第2項規定，依職權酌定相當擔保金，宣告被告預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 4 月 28 日
民事第三庭 法 官 呂明龍以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 4 月 28 日
書 記 官 曾啓聞附圖：高雄市政府地政局岡山地政事務所民國113年8月23日岡土法字第339號現況測量成果圖。
附表－租金計算式：
高雄市○○區○○段000地號土地申報地價Ｘ103.98平方公尺Ｘ年息百分之8Ｘ原告應有部分3分之1／12月，元以下四捨五入。