臺灣橋頭地方法院民事判決113年度訴字第770號原 告即反訴被告 蔡崇玄
蔡佳峻蔡陳美秀共 同訴訟代理人 陳佩琪律師
鍾旺良律師被 告即反訴原告 侯冠良訴訟代理人 侯奕妏上列當事人間請求返還租賃物等事件，被告提起反訴，本院於民國114年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○○號房屋騰空返還原告。
被告應自民國一百一十三年三月十日起至同年五月九日止按月給付原告新臺幣陸萬貳仟伍佰元，及自民國一百一十三年五月十日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬陸仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔百分之九十四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳拾叁萬捌仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以各期已到期金額三分之一之金額為被告供擔保後，得假執行；但被告如以各期已到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
一、原告即反訴被告（下合稱原告，如單指其一則逕稱姓名)均主張：門牌號碼高雄市○○區○○路000巷000號房屋(下稱系爭房屋)原為訴外人即被繼承人蔡勝政所有，蔡勝政與被告於民國108年4月22日簽訂房屋租賃契約書(下稱甲租約)，將系爭房屋出租被告，租賃期間自109年3月10日起至113年3月9日止，每月租金新臺幣(下同)36,500元。嗣蔡勝政於112年1月6日死亡，系爭房屋及甲租約之租賃契約關係由原告繼受，蔡陳美秀為自己及以蔡崇玄及蔡佳峻代理人之身分與被告於112年1月30日簽署房/店租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間、租金數額及繳納方式、押租保證金之數額及交付均同蔡勝政與被告於108年4月22日所簽訂甲租約之約定。被告於113年3月9日系爭租約屆滿後，仍占用系爭房屋，未依約返還，原告以113年3月16日岡山郵局第69號存證信函(下稱系爭存證信函)通知被告，給予1個月緩衝期間，被告應於113年4月20日搬離及返還系爭房屋，惟被告迄今仍未搬遷，爰依民法第455條、第767條規定，請求被告騰空返還系爭房屋予原告，並由本院擇一為判決。另依系爭租約第8條約定，被告於租期屆滿時，如不即時遷讓交還系爭房屋時，原告每月得向被告請求給付按租金2倍計算之違約金至遷讓返還系爭房屋之日止，爰依上開約定，請求被告自113年3月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告73,000元。原告早於112年8月30日即告知被告，其如不願調整租金即不再續租之情事，復於系爭租約之租賃期間屆滿後，以系爭存證信函給予被告1個月搬遷期限，原告從未同意被告繼續承租系爭房屋等語。就本訴部分求為判決：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告；㈡被告應自113年3月10日起至返還第㈠項房屋之日止，按月給付原告73,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。就反訴部分答辯聲明：反訴駁回。
二、被告即反訴原告（下稱被告)則以：被告於112年8月30日支付最後一次租金時，已向原告當面確認有續租之合意。嗣被告再於113年3月9日前致電蔡陳美秀，獲其口頭同意續約，其後於113年3月9日之後再次致電蔡陳美秀，得知其因工作繁忙，須於隔日下午方能前來系爭房屋簽訂租賃契約。被告三次徵得蔡陳美秀口頭同意續約，原告卻遲不簽訂書面契約，被告於113年3月13日以空軍機校郵局存證信函通知蔡陳美秀，於文到2日內向被告收取租金或提供帳戶供被告匯款給付租金，原告卻於113年3月13日表示終止租約，並派人前來表示調漲租金，被告請求蔡陳美秀當面商談，未獲會晤，被告後續已按月將應付原告之租金辦理提存。是以，兩造間就系爭房屋之租賃契約已續約，依民法第422條後段、第451條規定，兩造間成立不定期租賃關係，原告非有土地法第100條各款規定之事由，不得終止租賃契約，及要求被告返還系爭房屋。倘本院認兩造間並無不定期租賃關係存在，此係因蔡陳美秀同意續約後又反悔所致，顯可歸責於蔡陳美秀違反誠信之行為，且被告每月給付租金，原告並無損害，請求將違約金酌減至0元。被告前因系爭房屋漏水，墊付修繕費用75,000元，依民法第429條第1項規定，修繕費用應由出租人蔡勝政負擔，且據民法第430條規定，得請求蔡勝政返還前開修繕費用，原告為蔡勝政之繼承人，繼承前開蔡勝政所負返還修繕費用75,000元之債務，被告依民法第1148條、第179條、第430條後段規定，得請求原告返還。另依民法第431條第1項規定，租賃關係終止時，出租人應償還其有益費用，被告自91年3月起承租系爭房屋，有關圍牆、大門、220V大電設置、具經濟價值之果樹、衛浴設備、洗衣房及工廠鐵捲門、天車設備、排水溝挖掘、工廠內辦公室建設等均由被告建設、栽種，蔡勝政自購入系爭房屋時起即知悉上情，爰請鑑定被告所為上開建設對系爭房屋現存之增價額，並以該等增價額及前開屋頂修繕費用75,000元對於原告之違約金請求為抵銷。另被告自91年3月起承租系爭房屋，有多處固定於地面上難以短時間拆除之大型器械、建物，且目前尚有製作中的訂單，倘若立即搬遷恐有數十萬元之損害，請本院給予至少2年搬遷時間等語資為抗辯。就本訴部分為答辯聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。就反訴部分求為判決：請求確認被告對原告所有系爭房屋有不定期租賃關係存在。
三、本院協同兩造於114年4月8日言詞辯論期日彙整不爭執及爭執事項如下(本院卷第115、117頁)：
㈠不爭執事項：
⒈被告自91年3月10日起向訴外人陳寬裕、蔡宿夫婦承租系
爭房屋，被告與蔡宿間最後一份租賃契約之租賃期間至109年3月9日止。其間系爭房屋之事實上處分權移轉由蔡勝政取得，蔡勝政與被告於106年3月6日簽署租賃契約書，約定租賃期間自104年3月10日至109年3月9日止。
⒉蔡勝政與被告於108年4月22日簽訂甲租約，約定由蔡勝
政將系爭房屋出租予被告，租賃期間5年，自109年3月10日起至113年3月9日止，每月租金36,500元，租金應於每月10日前繳納，每次應繳6個月份；被告於訂約時，已依上開租賃契約書第5條約定交付蔡勝政7萬元作為押租保證金。
⒊蔡勝政於112年1月6日死亡，其繼承人為本件原告及訴外
人蔡依娟，均未聲明拋棄繼承，繼承人間協議系爭房屋由本件原告繼受。
⒋因蔡勝政於甲租約之存續期間死亡，為更新契約當事人
名義，蔡陳美秀為自己及以蔡崇玄及蔡佳峻代理人之身分與被告於112年1月30日簽署系爭租約(審訴卷第131至143頁），租賃期間、租金數額及繳納方式、押租保證金之數額及交付均同蔡勝政與被告於108 年4 月22日所簽訂租賃契約之約定。
⒌原告尚未將押租保證金7萬元返還被告。
⒍被告於113年3月9日租賃期間屆滿後，於113年3月22日為
蔡陳美秀向本院提存113年3月10日至同年4月9日之租金36,000元（113年度存字第232號，提存金額36,000元以租金36,500元減去提存費500元），於113年4月16日向本院提存113年4月10日至同年5月9日之租金36,000元（113年度存字第274號），於113年5月17日向本院提存113年5月10日至同年6月9日之租金36,000元（113年度存字第340號），於113年6月18日向本院提存113年6 月10日至同年7月9日之租金36,000元（113年度存字第442號），其後迄至114年3月9日之租金，被告仍於每月中旬為蔡陳美秀提存租金36,000元。
㈡爭執事項：
⒈被告主張兩造間依民法第422條後段、第451條、土地法
第100條規定，存在不定期租賃契約關係，並請求確認上開租賃關係存在，有無理由？⒉原告依民法第455條、第767條規定，請求被告將系爭房
屋騰空返還原告，有無理由？⒊原告依系爭租約第8條約定，請求被告自113年3月10日起
至返還系爭房屋之日按月給付73,000元，有無理由？
四、得心證之理由：㈠被告主張兩造間依民法第422條後段、第451條、土地法第1
00條規定，存在不定期租賃契約關係，並請求確認上開租賃關係存在，有無理由？原告依民法第455條、第767條規定，請求被告將系爭房屋騰空返還原告，有無理由？⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條亦有明文。惟民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，承租人已得預期該租約於租期屆滿時當然消滅，即難謂不生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人繼續使用原租賃物，自屬無權占有（最高法院112年度台上字第976號、55年台上字第276號判決意旨參照）。
⒉查系爭租約第2條約定租賃期限自109年3月10日起至113
年3月9日止，及第8條約定：「乙方(即被告)於租期屆滿時，除經甲方(即原告)同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」等語(審訴卷第133、135頁)，上揭第8條約定已約明續租應經原告同意，況且原告於113年3月16日寄發系爭存證信函通知被告表示：113年3月9日租期屆滿後不再續約，給予被告1個月搬遷期間，被告應於113年4月20日前返還系爭房屋等語，有系爭存證信函為證（審訴卷第35頁），足見系爭租約並無民法第451條租賃契約默示更新規定之適用，且原告就其所主張蔡陳美秀三度同意續約一節，未舉證以實其說，自難採信。從而，兩造就系爭租約既無不定期限繼續契約之合意，亦無合意續約，縱被告於系爭租約期滿後繼續為原告向本院提存租金，亦難認係繳納租金，不因其提存租金即再成為系爭房屋之承租人。
⒊兩造間就系爭房屋之租賃契約關係已於113年3月9日因租
賃期間屆滿而消滅，兩造間亦無合意續約或不定期限繼續契約之合意存在，是被告主張依民法第422條後段、第451條規定，兩造間存在不定期租賃契約關係，及原告非依土地法第100條規定，不得終止租賃契約等語，核無足採。依上說明，被告反訴聲明請求確認被告對原告所有系爭房屋有不定期租賃關係存在，為無理由。原告依民法第455條規定，請求被告騰空返還系爭房屋予原告，則屬有據。又原告依民法第455條規定，請求被告騰空返還系爭房屋，既屬有據，則其另依民法第767條規定為請求部分，本院即毋庸審究。
⒋另按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟
酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付；經原告同意者，亦同，民事訴訟法第396條第1項定有明文。本件被告雖請求給予2年緩衝時間等語。惟本院審酌系爭租約為定有期限之租賃契約，已於113年3月9日屆滿，原告早已於113年3月16日發函通知不續約，並給予被告至113年4月20日前搬遷之緩衝期限，被告本得預見系爭租約屆期終止，有充分時間準備搬遷事宜，況自系爭租約於113年3月9日屆滿後，迄今已1年近2個月，足認被告已具有充裕時間準備搬遷事宜，則其遷讓返還系爭房屋，應無困難。另原告亦表示不同意給予相當履行期間，是審酌兩造之利益，本院認無酌定履行期間之必要。
㈡原告依系爭租約第8條約定，請求被告自113年3月10日起至
返還系爭房屋之日按月給付73,000元，有無理由？⒈經查依系爭契約第8條約定：「乙方(即被告)於租期屆滿
時，除經甲方(即原告)同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」等語(審訴卷第135頁)。系爭租約租期已經屆滿，被告仍未搬遷，無權占有系爭房屋，則原告依系爭租約第8條約定，請求被告自113年3月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付依租金2倍計算之違約金73,000元(計算式：每月租金36,500×2＝73,000元)，應屬有據。
⒉被告抗辯系爭租約之違約金應予酌減，有無理由？
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，
民法第252條定有明文。至是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量之標準，倘所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院101年度台上字第74號判決意旨參照）。而約定違約金額是否過高？賠償性違約金係以債權人所受損害為主要準據，懲罰性違約金則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀（最高法院107年度台上字第764號、110年度台上字第732號判決意旨參照）。
⑵經查，系爭租約第8條約定之違約金性質為損害賠償總
額預定性之違約金，為兩造所不爭執(本院卷第113頁)。原告主張因被告未於租期屆滿後依約搬離系爭房屋，原告受有無法使用系爭房屋之損害，及依系爭租約第16條約定，因被告違約而涉訟，原告因此支出律師酬金52,000元，應由被告負責賠償等語(本院卷第1
15、119頁)，查被告於租期屆滿後，拒不返還系爭房屋，則原告自113年3月10日起至被告返還系爭房屋之日止，受有無法占有使用系爭房屋之損害，比照系爭租約每月租金數額36,500元計算，應屬合理。另依系爭租約第16條約定，被告違約時，原告因涉訟所支出之律師費用，由被告負責賠償等語(審訴卷第137頁)，而原告就本件訴訟委任律師之酬金為52,000元，為被告所不爭執(本院卷第119頁)，是原告主張被告應賠償律師費用52,000元，亦屬有據。本院審酌原告所受上開損害，認原告請求被告給付違約金之數額酌減為自113年3月10日起至同年5月9日止為每月62,500元(即將律師酬金52,000元平均分攤於已到期之前2個月違約金中，每月為26,000元，再加計原告無法占用系爭房屋之損害每月以36,500元計算，合計62,500元)，另自113年5月10日起至被告返還系爭房屋之日止為每月36,500元，始為適當公允。至於被告抗辯倘認兩造間就系爭房屋並無不定期租賃關係存在，此係因蔡陳美秀同意續約後又反悔所致，顯可歸責蔡陳美秀違反誠信之行為，且被告每月給付租金，原告並無損害，請求將違約金酌減至0元等語，查被告未舉證證明兩造間有合意續約或成立不定期限繼續契約之合意，難認蔡陳美秀有反悔不續約之違反誠信之行為。被告雖於113年3月至114年3月間，按月為蔡陳美秀提存36,000元之租金，惟系爭租約已於113年3月9日期滿終止，故自同年月10日起，被告對原告即無給付租金之義務，被告誤為原告提存租金，自不發生清償租金債務之效力，且該等款項既係為給付租金而提存，亦不生清償前述違約金之效力，是被告上開所辯，無足採納。
⒊被告所為抵銷抗辯，有無理由？
⑴被告抗辯被告前因系爭房屋漏水，墊付修繕費用75,00
0元，依民法第429條第1項規定，應由蔡勝政負擔，原告繼承前開蔡勝政所負返還修繕費用75,000元之債務，被告依民法第1148條、第179條、第430條後段規定，得請求原告返還，以之對原告請求給付之違約金為抵銷等語。按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，分別為民法第429條第1項及第430條所明定。又蔡勝政與被告於108年4月22日簽訂之甲租約第11條後段約定：「房屋因自然之損壞有修繕必要時，有甲方(即蔡勝政)負責修理。」(審訴卷第17頁)，然蔡勝政與被告於甲租約之其他約定事項另行約定：「乙方(即被告)負擔支付新台幣柒萬伍仟元正予甲方(即蔡勝政)，甲方若期限屆至前解約，則應返還全款。(此新台幣柒萬伍仟元政為修繕屋頂費用)」(審訴卷第21頁)，可知蔡勝政與被告於甲租約之其他約定事項中，另訂定由被告負擔修繕屋頂費用之義務，此為其二人間之特別約定，排除民法第429條第1項及第430規定之適用，並優先於甲租約第11條後段之一般約定之適用。再者，蔡勝政受領被告修繕系爭房屋屋頂之利益，係本於甲租約之其他約定事項之約定，並非無法律上原因。另原告或蔡勝政並無於系爭租約之租賃期間屆滿前提前解除或終止租約之情事，是被告不得請求返還該屋頂修繕費用75,000元。依上說明，被告依民法第1148條、第179條、第430條後段規定，請求原告返還修繕費用75,000元，顯屬無據，被告此部分抵銷抗辯，為無理由。
⑵被告抗辯其自91年3月起承租系爭房屋，有關圍牆、大
門、220V大電設置、具經濟價值之果樹、衛浴設備、洗衣房及工廠鐵捲門、天車設備、排水溝挖掘、工廠內辦公室建設等均由被告建設、栽種，蔡勝政自購系爭房屋時起即知悉上情，依民法第431條第1項規定，租賃關係終止時，出租人應償還其有益費用，爰請鑑定被告所為上開建設對系爭房屋現存之增價額，並以該等增價額對於原告之違約金請求為抵銷等語，為原告所否認。查系爭租約第12條明定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方(即被告)取得甲方(即原告)之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」等語(審訴卷第135頁)，可知被告如擬在系爭房屋為裝設或加工，應先徵得出租人同意，並應由被告自行負擔費用，且不可損害房屋原有建築，於交還系爭房屋時，被告應負責回復原狀，可見兩造已約明系爭房屋之改裝、加工費用均由被告自行負擔，且被告於交還系爭房屋時，應將系爭房屋回復至承租當時之現狀，被告不得對原告為任何包括改裝、加工費用在內之請求甚明，故被告依民法第431條第1項規定，請求原告償還有益費用，並對原告之違約金請求為抵銷等語，核屬無據。從而，被告聲請本院將其對系爭房屋所為改裝及加工，而今現存之增價額送請鑑定一節，依前揭說明，無鑑定之必要。
五、綜上所述，本訴部分，原告依民法第455條規定，請求被告將系爭房屋騰空返還原告，及依系爭租約第8條約定，請求被告自113年3月10日起至同年5月9日止，按月給付原告62,500元，及自113年5月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告36,500元，均為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。反訴部分，被告請求確認被告對原告所有系爭房屋有不定期租賃關係存在，為無理由，應予駁回。又本訴原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免假執行，經核均無不合，應予准許；原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論敘。
七、據上論結，本訴原告之訴為一部有理由、一部無理由；反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
民事第二庭法 官 許慧如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
書記官 林榮志