臺灣橋頭地方法院民事判決113年度訴字第875號原 告 侯武毅訴訟代理人 陳欽煌律師複代理人 蘇靖絜律師
楊嘉泓律師被 告 張德綸訴訟代理人 蔡祥銘律師
蔡晉祐律師上列當事人間請求返還不動產事件，本院於民國115年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市○○區○○段000地號土地（權利範圍686/100000）及其上同段8446建號建物（權利範圍全部，門牌號碼：高雄市○○區○○路000號8樓房屋）、8453建號建物（權利範圍810/100000，含停車位編號28之權利範圍330/100000）移轉登記予原告，並騰空返還予原告。
被告應自民國115年3月31日起至移轉登記並騰空返還前項房地之日止，按月給付原告新臺幣13,190元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項後段騰空返還部分，於原告以新臺幣987,422元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣2,962,265元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第2項就已到期部分，於原告按月以新臺幣4,397元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣13,190元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得為訴之變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告訴之聲明第1項原為：「㈠被告應將坐落高雄市○○區○○段000地號土地（權利範圍686/100000）及其上同段8446建號建物（權利範圍全部，門牌號碼：高雄市○○區○○路000號8樓房屋）、8453建號建物（權利範圍810/100000，含停車位編號28之權利範圍330/100000，下合稱系爭建物，與上開土地合稱系爭房地）移轉登記予原告，並將系爭建物騰空返還予原告。㈡被告應自起訴狀送達之翌日起至移轉登記返還系爭房地之日止，按月給付原告新臺幣(下同)69,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。」。嗣變更聲明為：「㈠被告應將系爭房地移轉登記予原告，並騰空返還予原告。㈡被告應自民國115年3月31日起至移轉登記並騰空返還系爭房地之日止，按月給付原告42,781元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。」(下稱變更後聲明)，核其變更符合前開規定，應予准許。
二、原告主張：㈠兩造於110年間就系爭房地成立借名登記契約，約定系爭房地
借名登記於被告名下，並於110年4月29日簽定和解書(下稱系爭和解書)，依系爭和解書第2條、第4條、第6條約定，被告得自簽立和解書起110年4月29日起至113年4月28日止無償使用系爭房地3年，而無償使用年限屆至後，兩造須共同選擇並委託仲介將系爭房地託售，而託售金額及成交金額須由兩造共同決定，又倘系爭房地託售1年後仍無法賣出成交，原告得選擇繼續託售或要求被告將系爭房地返還並移轉登記至原告名下，於原告選擇住商不動產左營新莊富民加盟店(下稱住商不動產)、被告選擇信義房屋左營高鐵店 (下稱信義房屋)後，兩造共同委託上開房仲自114年3月31日簽約日起至115年3月30日止之1年內，進行系爭房地委託銷售事宜。
㈡兩造於委託銷售系爭房地前，被告已享有無償居住、使用系
爭房地、取得100萬元及自由處分系爭房地內動產等利益，又兩造於114年3月31日就系爭房地委託銷售事宜進行商談時，被告亦有律師、房仲等專業人士在旁協助其與原告交涉，並在律師及房仲評估及建議下，自願以「底價1,680萬元」、「最後成交金額，須雙方委託人共同同意作為出售系爭房地」之條件，本諸契約自由及契約嚴守之原則，兩造當受上開委託銷售契約內容所拘束，115年被告突以乙份不動產買賣契約書片面告知原告其以1,388萬元出售系爭房地，惟對於系爭房地議價、出售之過程如何，被告並未提出如斡旋金單據或其他磋商之證明，且被告提出之契約書上之買方均遭被告遮蔽，是否確有此買方之存在，啟人疑竇，遑論被告出售系爭房地之價格遠低於兩造所約定之1,680萬元底價，原告實難苟同此交易之合法性。被告現雖稱1,680萬元底價高於行情，然此底價並非原告單方面擬定，上開底價既係被告得專業人士協助，並精算其可能獲取之利益後，出於自由意志下做出之選擇，如今焉有因結果不如其意而任意反悔之理，原告本無協助被告獲取買賣價金之義務，縱使原告堅持以當初雙方約定之1,680萬元作為出售系爭房地之底價，亦難據此認定原告有何以違反法律強制規定或公序良俗之方式妨礙兩造契約履行之行為。綜上，系爭房地之委託銷售期限屆至後並未合法出售，故原告得依系爭和解書第6條、民法第767條第1項前段規定請求被告返還系爭房地，且原告於113年5月24日已終止兩造間就系爭房地成立之借名登記契約，系爭房地委託銷售期限屆至後，被告亦無法依系爭和解書第4條規定享有無償使用系爭房地之權限，故被告自115年3月31日起繼續占有始用系爭房地已屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，原告自得請求被告自115年3月31日起按月給付相當於租金之不當得利42,781元【(139.55平方公尺×2703
0.4元+課稅現值1,361,600元)×10%÷12月＝42,781元，元以下四捨五入】，爰依系爭和解書第6條、民法第767條第1項前段及第179條規定提起本件訴訟等語，並聲明：如變更後聲明。
三、被告則以：兩造就系爭房地共同委託仲介銷售時，固然約定出售底價1,680萬元(每坪約40萬元)，然自兩造114年3月31日共同委託住商不動產及信義房屋起，至今已逾1年均未有買方願以等於或高於該底價價格出價或購買，加以系爭建物所在之大樓自113年5月起以每坪34.9萬成交後至今再無任何房屋出售紀錄，更遑論能以每坪40萬元成交，顯見高雄市房地產近年已呈現不景氣狀況，自然無法以兩造前述期待之價格出售。再者，被告預計以總價1,388萬元出售，折合每坪單價約32.88萬元，與113年5月成交價相差不大，顯見被告所為並未損害兩造權利，反係努力解決兩造紛爭。又依系爭和解書第4條約定，無論系爭房地出售金額為1,680萬元或1,388萬元，原告至多僅能取得其中800萬元，原告倘無正當事由，自不得拒絕共同出售系爭房地，惟本件自被告通知原告欲以1,388萬元出售至今備受原告刁難，足認原告不同意以1,388萬元出售乃故意妨礙系爭房地出售，屬民法第148條權利濫用，其故意不作為而使系爭和解書第6條條件成就，應依民法第101條第2項規定，視為條件不成就，原告自不得請求被告返還並移轉登記予原告。又兩造約定借名登記之主要原因乃為確保被告能掌握系爭房地買賣程序，並確實取得系爭房地出售後之價金，一旦原告可隨時終止借名登記關係，將系爭房地取回，被告不僅無法知悉系爭房地出售之事實及金額，甚至被告依系爭和解書第5條約定所得主張之價金權利亦無任何保障，此非兩造簽立和解書之本意，更況，如前所述，原告故意妨礙系爭房地出售，則原告逕予主張終止借名登記關係請求返還系爭房地，顯有違誠信等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項㈠原告於109年4月間購買系爭房地，並將系爭房地登記在被告名下。
㈡兩造於110年4月29日簽定系爭和解書，記載兩造前就系爭房
地成立借名登記法律關係，依系爭和解書第2條、第4條、第6條約定，被告得自簽立和解書即110年4月29日起至113年4月28日止無償使用系爭房地3年。無償使用年限屆至後，兩造須共同選擇並委託仲介將系爭房地託售，而託售金額以及成交金額須由兩造共同決定。若系爭房地託售1年後，仍無法賣出成交，原告得選擇繼續託售或要求被告將系爭房地返還並移轉登記至原告名下，於原告要求返還系爭不動產前，被告仍得無償繼續居住使用系爭不動產。
㈢嗣兩造於114年3月31日共同委託住商不動產及信義房屋仲介
公司銷售系爭房地(原告選擇住商不動產左營新莊富民加盟店、被告選擇信義房屋左營高鐵店)，委託銷售期間為114年3月31日至115年3月30日止，委託銷售價格為1,880萬元(底價為1,680萬元)，且最後成交金額須雙方委託人(即兩造)共同同意。
㈣系爭房地迄今尚無買方願以等於或高於該底價價格出價或購買。
五、本院之判斷㈠原告依系爭和解書第6條約定、民法第767條第1項前段規定，
請求被告將系爭房地移轉登記並騰空返還予原告，有無理由?⒈按契約之解釋，應探求當事人真意，不得拘泥於所用辭句；
解釋契約時，應通觀契約全文，斟酌訂約時之一切情形，以確定當事人立約當時之真意。又當事人既基於契約自由原則締結契約，自應受其約定拘束。查依系爭和解書內容觀之，兩造就系爭房地處理方式已有明確階段性安排，即：①先由被告無償使用3年；②期滿後由雙方共同委託仲介出售；③如出售成功，依約分配出售所得；④如託售1年後仍未成交，則由原告決定是否繼續託售或請求返還並移轉登記。是系爭和解書第6條顯係兩造預先約定於出售程序未能完成時之處理機制，並賦予原告最終選擇權，以終結借名登記關係。又兩造於114年3月31日共同委託住商不動產及信義房屋仲介銷售系爭房地，委託期間自114年3月31日起至115年3月30日止，委託價格為1,880萬元，底價為1,680萬元，且最後成交金額須經兩造共同同意，迄今尚無買方願以等於或高於1,680萬元之價格出價或購買系爭房地等情，為兩造所不爭執，則系爭房地自114年3月31日起託售至115年3月30日止已滿1年，而於該期間內並未完成買賣成交，此與系爭和解書第6條所定「託售1年後，仍無法賣出成交」之情形相符，是原告於託售期間屆滿後，依約選擇要求被告返還並移轉登記系爭房地，即屬合法行使系爭和解書明定之權利，自屬有據。
⒉被告辯稱兩造原雖約定出售底價為1,680萬元，惟不動產行情
不佳，系爭房地無法以該價格出售，其後已有買方願以1,388萬元購買，原告卻拒絕同意出售，故意阻撓系爭房地成交，使第6條所定「託售1年未成交」之條件成就，應依民法第101條第2項規定視為條件不成就等語。惟依系爭和解書第4條約定：「託售金額以及成交金額均由甲方、乙方共同決定」等語，而兩造於114年3月31日簽署之委託銷售契約，亦明定最後成交金額須由雙方委託人共同同意，足見兩造有意保留出售價格之共同決定權，並未授權任何一方得單獨決定出售價格或強制他方接受特定價格出售，故任何一方對於出售價格均享有同意與否之決定權，且系爭和解書並未約定任一方負有接受第三人出價或依市場行情出售之義務，亦未約定於託售期間內有買方出價即應配合成交，是原告不同意以1,388萬元出售系爭房地，仍屬其依契約保留之決定權限行使範圍，尚難認其係以不正當方法故意妨礙條件成就。況且，兩造於114年3月31日共同委託仲介時，係約定開價1,880萬元、底價1,680萬元，此價格並非原告片面決定，而係兩造共同確認後始據以委託仲介銷售，被告固主張該價格高於市場行情，然此乃其於託售結果不如預期後所為之主觀評價，尚不足以推翻其當時同意以該價格委託銷售之事實。況依系爭和解書第4條約定，出售價格及成交價格既均須由雙方共同決定，則於雙方無法就出售價格達成共識時，本即可能發生無法成交之結果，而此種結果亦正為兩造於第6條預先約定之情形，倘認原告不同意低於原定底價之出售方案，即構成故意妨礙條件成就，則第4條所約定之共同決定權將形同虛設，第6條所設「託售1年後仍無法賣出成交」之約定亦失其規範意義，自非契約解釋所應採。從而，被告主張原告故意妨礙系爭房地出售，應依民法第101條第2項視為條件不成就等語，尚屬無據。
⒊又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的，民法第148條第1項定有明文。所謂權利濫用，須權利人行使權利已逾越權利社會功能之正當範圍，並以損害他人為主要目的，始足當之。查原告本即為系爭房地之借名人，且依系爭和解書第4條享有成交價格共同決定權，依第6條則享有託售1年未成交後選擇返還系爭房地之權利，原告本於契約約定行使其所享有之權利，核屬契約內容所容許之範圍，被告雖主張其出售價格較符合市場行情，縱認如此，亦僅涉及兩造對出售價格認知不同之問題，尚難因此認定原告係專以損害被告利益為目的而行使權利，被告主張原告權利濫用或違反誠信原則情事，尚無可採。
⒋綜上，系爭房地託售期間已屆滿1年而未成交，原告並已依系
爭和解書第6條選擇請求返還並移轉登記系爭房地，則被告即負有依約將系爭房地移轉登記予原告，並騰空返還系爭房地之義務，從而，原告依系爭和解書第6條約定請求被告履行移轉登記及返還義務，即屬有據。又系爭房地雖登記於被告名下，然依兩造所不爭執之借名登記關係，被告本係受託登記之人，於符合系爭和解書第6條所定返還條件後，自應將系爭房地移轉登記並返還予原告。至被告雖辯稱借名登記關係不得任意終止，否則將影響其依系爭和解書所得主張之權利等語，然本件既係依系爭和解書第6條約定所生之返還請求權為據，而非以借名登記契約終止作為請求權基礎，則其所辯與本件判斷無涉，附此敘明。
㈡原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得
利有無理由?⒈按無權占有他人土地、房屋，可能獲得相當於租金之利益為
社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決、107年度台上字第951號裁定意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。再依土地法施行法第25條規定，土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地及建築物申報價額，即指該土地之申報地價、建築物為地政機關估定之價額而言。且按房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照）。末按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判決要旨參照）。
⒉經查，系爭房地之委託銷售期限於115年3月30日屆至，卻未
經合法出售，原告即得請求被告返還系爭房地，又依系爭和解書第6條後段約定：「於甲方要求返還系爭不動產前，乙方仍得無償繼續居住使用系爭不動產。」，足見被告得無償使用系爭房地之權源，係以原告尚未依約選擇請求返還系爭房地為前提，而原告於起訴狀已明示請求被告移轉登記並返還系爭房地，於本件訴訟中亦明確表示不再繼續託售，並依系爭和解書第6條請求返還系爭房地，足認原告已行使其返還權，則被告自委託銷售期限屆滿後翌日即115年3月31日起繼續占有使用系爭房地已屬無法律上原因，並侵害應歸屬於原告之權益內容而取得利益，致原告受有損害，原告自得請求被告返還自115年3月31日起相當於租金之不當得利。又系爭建物坐落系爭土地上，而系爭土地最新申報地價為每平方公尺27,030.4元，系爭建物主要建材為鋼筋混凝土造，課稅現值為1,361,600元，起課年月為108年9月一節，有系爭房地登記第二類謄本、房屋稅繳納證明書存卷可佐（訴字卷第203頁、第219至222頁），系爭房地位在高雄市左營區文川路，鄰近都會快速公路、國道10號、高鐵站、台鐵站、生態園區捷運站，對外交通便利，附近有圖書館、百貨公司、黃昏市場、福山國小、新莊高中等，商業及生活機能成熟完善等情，有google map附卷可參（訴字卷第159頁），本院審酌系爭建物之屋齡、坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性及生活機能完善度等因素，衡酌系爭房地位處高雄市左營高鐵生活圈，具相當租賃市場需求及使用收益價值，認原告得請求被告給付相當於租金之不當得利，應以系爭土地及建物申報總價額年息10％計算為適當，依此計算，原告請求被告自115年3月31日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告13,190元【計算式：｛(27,030.4元×1,192.96㎡×686/100000)+1,361,600元｝×10%÷12月＝13,190元，元以下四捨五入】，應屬適當，逾此數額之請求，則屬無據。
六、綜上所述，原告依系爭和解書第6條約定、民法第179條規定，請求被告應將系爭房地移轉登記予原告，並騰空返還予原告；及自115年3月31日起至移轉登記並騰空返還系爭房地之日止，按月給付原告13,190元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，各聲請宣告准予假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告就命被告為移轉系爭房地所有權予原告之裁判請求供擔保准予假執行部分，因本院命被告為移轉系爭房地所有權予原告之裁判，係屬強制執行法第130條所謂命被告為一定之意思表示，核其性質並不適於強制執行，自不得為假執行之宣告，另原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。
九、又原告就請求不當得利部分之主張，因經本院為其部份敗訴之判決，惟依民事訴訟法第77條之2規定，以一訴附帶請求不併算其價額，因本件請求不當得利部分之請求係屬附帶請求，而原告既就返還房地之請求全部勝訴，則本件全部訴訟費用自應由被告負擔，併予敘明。
十、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 6 月 12 日
民事第二庭法 官 翁熒雪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 12 日
書記官 林孟嫺