臺灣橋頭地方法院民事判決113年度重訴字第165號原 告 蔡湮馨訴訟代理人 康進益律師
康鈺靈律師被 告 蔡煙溪訴訟代理人 蔡建賢律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國114年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（面積為1887.03平方公尺，權利範圍為全部）之所有權移轉登記予原告。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：㈠被告係原告之胞兄，於民國78年間受僱於原告所經營之坤村
有限公司（下稱坤村公司）。原告經介紹人即訴外人○○○、○○○（原名：○○○）之仲介，於79年3月10日與出賣人即訴外人○○○簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），買受高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地，系爭土地原為高雄縣○○鄉○○○段00○0地號土地之一部分，後經分割為系爭土地），然因系爭土地為農地，原告為坤村公司負責人，受當時農業發展條例購買農地須具備自耕農身分之限制，而不得以原告自身之名義購買系爭土地，原告遂委由被告以其名義買受系爭土地，此由系爭買賣契約上註明：若無法取得自耕農身分，即解除合約，款項無息返還等語即明，兩造因而成立借名登記契約（下稱系爭借名登記契約）。嗣被告為取得自耕農身分，於79年3月19日將其戶籍遷入高雄市○○區○○里○○路00號農戶（即○○○之戶籍），並申請登記為佃農，而順利取得自耕農身分並辦理系爭土地之所有權移轉登記。
㈡系爭買賣契約之總價金為新臺幣（下同）16,932,900元（下
稱系爭價金），原告於79年3月10日付1,100,000元，於79年3月17日付3,900,000元，於79年4月26日付3,000,000元，於79年6月20日付3,000,000元，共計付款11,000,000元，而尾款5,932,900元部分，則由原告於79年12月3日向高雄縣燕巢鄉農會貸款4,000,000元，並加兩成設定擔保債權總金額4,800,000元之最高限額抵押權，及償還前手出賣人先前之設定抵押後，以該貸款將系爭價金給付完畢。原告自79年間購入系爭土地迄今，均持有系爭土地之所有權狀，且於系爭土地上種植芭樂樹、鑿井、建築圍牆，其上之水電費亦為原告所繳納，系爭買賣契約所生之代書費、稅費亦均由原告所支付，而系爭土地之買賣接洽過程，被告從未參與，亦從未占有、管理、使用系爭土地。原告於113年5月29日間委託律師發函欲終止系爭借名登記契約，經被告收受函文後，均置之不理。為此，爰類推適用民法第541條第2項規定，請求被告將系爭土地所有權移轉登記為原告所有等語。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：㈠原告主張兩造間有系爭借名登記契約存在，應舉證以實其說
，事實上原告係於退休後，向被告借用系爭土地耕種，在此之前均是被告自己使用系爭土地並耕種農作物，原告係為了辦理農業事項方向被告借用系爭土地之所有權狀，故系爭土地之所有權狀實由被告持有中。被告購入系爭土地時，並無自耕農身分，係其將戶籍遷入○○○之戶籍後，始取得自耕農身分而得登記為系爭土地之所有權人。系爭土地之買賣價金約為10,000,000元，其中6,000,000元係由被告於2個月內陸續給付予賣家，餘款4,000,000元部分，則由被告於79年12月3日以系爭土地向高雄縣燕巢鄉農會貸款4,000,000元（下稱第一次貸款）及設定擔保債權總金額4,800,000元之最高限額抵押權，同時清償前手○○○之1,200,000元貸款。就第一次貸款清償餘款約1,800,000元，被告於83年11月17日改向高雄縣梓官鄉農會貸款1,800,000元（下稱第二次貸款）及設定擔保債權總金額1,800,000元之最高限額抵押權，以清償第一次貸款並塗銷高雄縣燕巢鄉農會之最高限額抵押權，而第二次貸款於113年6月4日全部清償並塗銷高雄縣梓官鄉農會之最高限額抵押權，故系爭土地之買賣價金均係由被告支付，與原告無關。
㈡退萬步言，縱認兩造間有成立系爭借名登記契約，惟系爭土
地為農地，依當時土地法第30條第1項規定，無自耕能力之原告不得登記為系爭土地之所有權人，故系爭借名登記契約之成立目的係為了迴避土地法第30條第1項規定之農地農用政策，屬脫法行為，應認違反禁止規定而應依民法第71條規定為無效，原告自無從依系爭借名登記契約法律關係請求被告返還系爭土地等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項㈠原告為坤村公司負責人，被告為原告之胞兄，並曾任職於坤村公司。
㈡原告持有79年5月10日核發之系爭土地所有權狀（橋司調院卷第13頁至第14頁）。
㈢○○○於79年4月24日將系爭土地（改制前原為高雄縣○○鄉○○○段
00○0地號土地，權利範圍：3582分之2082）移轉登記至被告名下。嗣被告於113年2月6日以和解分割為登記原因，取得高雄市○○區○○段0000地號土地（面積：1887.03 平方公尺，權利範圍：全部，即系爭土地）。
㈣系爭土地於79年12月3日設定擔保債權總金額4,800,000元之
最高限額抵押權予高雄縣燕巢鄉農會，並借貸4,000,000元，同時清償前手○○○之貸款及塗銷抵押權登記。嗣高雄縣燕巢鄉農會擔保債權總金額4,800,000 元之最高限額抵押權於83年11月29日以清償為登記原因，塗銷最高限額抵押權之登記（院卷第77頁、第79頁）。
㈤被告於83年11月17日將系爭土地設定擔保債權總金額1,800,0
00元之最高限額抵押權予高雄縣梓官鄉農會。嗣高雄縣梓官鄉農會擔保債權總金額1,800,000元之最高限額抵押權於113年11月15日以清償為登記原因，塗銷最高限額抵押權之登記（院卷第17頁、第19頁）。
㈥被告於登記取得系爭土地前無自耕農之身分，嗣於79年3月19
日遷戶至○○○之戶籍（即改制前高雄縣○○鄉○○路00號），並於翌日即79年3月20日申請職業變更登記為佃農（院卷第47頁）。
㈦原告於113年5月29日委託康揚律師事務所發律師函欲終止系爭借名登記契約，該函於113年5月30送達被告。
四、本件之爭點㈠兩造間關於系爭土地是否有系爭借名登記契約存在？如有，
系爭借名登記契約是否違反禁止規定而無效？㈡原告主張終止系爭借名登記契約後，類推適用第541條第2項
規定請求被告將系爭土地移轉登記為原告所有，有無理由？
五、本院得心證之理由㈠按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名
義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。而不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院105年度台上字第1897號、102年度台上字第1833號判決參照）。蓋不動產為登記名義人所有屬常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借名登記者，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、論理法則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最高法院110年度台上字第511號判決參照）。惟證明借名登記契約成立之證據資料，不以直接證據為限，倘綜合其他情狀，證明由一方出資取得財產登記他方名下後，仍持續行使該財產之所有權能並負擔義務者，或出面洽談買賣契約、買賣價金之出資、繳納稅捐、繳納貸款、出租、保管所有權狀或實際管領使用之人為何人者，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間存有借名登記契約（最高法院98年度台上字第1048號、112年度台上字第2160號判決參照）。本件原告主張兩造間就系爭土地存在系爭借名登記契約，既為被告所否認，自應由原告就兩造間有借名登記意思表示合致之事實，負舉證之責，先予敘明。
㈡經查，原告所提出之系爭買賣契約（院卷第133頁），雖經被
告否認形式真正性，然系爭買賣契約不僅明確載有系爭土地之買賣雙方、代理人、見證人、簽立日期，亦載有系爭價金之金額、給付方式及辦理所有權移轉登記之相關條件，難認係由他人事後所偽造、變造。衡以被告辯稱其方為買受系爭土地之真實買家，倘其認原告有偽造、變造系爭買賣契約或擅加更動其中所載文字，被告應可提出系爭買賣契約之真實版本加以反駁，而非單純否認。況系爭買賣契約上載明「出賣人許順吉，代表人許文誠」等語，證人即○○○之兒子○○○亦於審理中證稱：系爭買賣契約上有我的簽名，上面的字是我的字沒錯，不是別人偷簽的，上面的住址及電話也都是我留的資料，買方都有按照系爭買賣契約所載內容履約、給付價金等語（院卷第242頁至第245頁），益徵系爭買賣契約所載內容應屬實在，故被告前揭所辯，要難採信。
㈢又證人即系爭土地原地主○○○雖於審理中證稱：我不清楚系爭
土地為何會登記在我名下，我不認識兩造，也不知道許文誠有沒有代替我把系爭土地賣給兩造等語（院卷第204頁至第205頁），然系爭土地確實於79年5月8日由許順吉將所有權移轉登記予被告等情，有土地登記謄本可佐（院卷第71頁），可認系爭土地之原登記名義人應為○○○無疑。復依證人○○○於審理中證稱：系爭土地是我出資購買，因為我沒有農民身分，才會登記在我父親○○○的名下，我有跟○○○說過這件事，但○○○現在已經95歲了，時間也過那麼久了，○○○很有可能也忘記了，之前法院通知我來作證的時候，我也差點忘記我有過系爭土地。後來我把系爭土地賣給一個姓蔡的人，但我記不起來他的名字是什麼，我都叫他「蔡董」。系爭買賣契約上是買賣雙方是在代書那邊簽立的，我忘記在場的人有誰，不過姓蔡的只有一個人，他說他在臺中作堆高機，蔡董都有按照系爭買賣契約所載內容去給付價金，沒有違約，我沒有問蔡董為什麼系爭買賣契約上面有簽兩個姓蔡的人的名字等語（院卷第242頁至第245頁）；證人即兩造之友人○○○則於審理中證稱：原告78年間欲購買系爭土地，但原告是坤村公司的負責人，農地不能登記在原告名下，所以被告把自己的戶籍遷入○○○的戶籍裡作佃農，原告再跟地主○○○完成買賣程序。原告購買系爭土地之價金約為16,000,000元，原告第一次拿訂金給賣家的時候我有在場，是以現金交付，當時只有介紹人○○○、○○○及其兒子許文誠、代書、原告及我在場，被告沒有在場。系爭買賣契約簽立時，也都是由原告處理，被告沒有出面，我當時也有在場，地點是在代書的家。我之後有聽到被告問原告你怎麼會購買系爭土地，因為系爭土地後方有墳墓，原告就說後方圍起來就好了，前面有大公路。原告購入系爭土地後迄今30多年，我大概每4、5個月就會去一次系爭土地，系爭土地後方有墳墓，東邊有養豬，西邊有福田家具行，我都是看到原告在系爭土地上耕種，我從來沒看過被告出現在系爭土地等語（院卷第33頁至第37頁）。
㈣由上可知，○○○及○○○均證稱系爭買賣契約係在代書家中所簽
立，而買家僅有「蔡董」出席，○○○證稱「蔡董」在臺中做堆高機生意，亦與原告為坤村公司之負責人，於78年間居住於臺中等情、系爭買賣契約載有「承買人蔡煙溪，代表人蔡煙馨」等語相符（院卷第133頁）；衡以許文誠及吳財長與兩造均無利害關係，應無虛偽陳述之動機與必要，足認其等證述之內容，應屬實在。且針對系爭價金如何給付乙節，原告業已提出系爭買賣契約正本，並詳細說明系爭價金之給付方式、日期、金額，然被告僅泛稱系爭價金應為10,000,000元，其中6,000,000元係由被告於2個月內陸續給付予賣家，餘款4,000,000元部分，則係由被告貸款以給付完畢，顯見對於系爭買賣契約之締約過程、系爭價金數額、給付方式及條件，均係原告較為熟悉，並能提出系爭買賣契約及系爭土地所有權狀等證據加以佐證，此情要與一般實際出資購買者，通常會參與締約、給付價金、交付不動產等過程，並保有買賣契約、不動產所有權狀等情相符，足見原告應為系爭土地之實際所有權人。再者，因兩造均主張其有實際管理、使用系爭土地，本院遂函請兩造提出歷年來於系爭土地上種植作物或作農業使用之相關證據，經原告提出其歷年來於系爭土地上種植玉米、地瓜、豆薯、胡瓜、大陸妹、白菜、芭樂、生薑、甘蔗等照片（包含原告穿著斗笠、雨靴於現場耕種之情形）（院卷第229頁第237頁），被告則僅具狀稱有於系爭土地上種植果樹，然未提出具體照片以實其說，益徵原告主張其方為系爭土地之實際購買者，系爭土地歷年來均係由原告實際管理、使用，僅係借名登記於被告名下乙節，應屬有據。
㈤末按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。受任人以自
己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，為民法第549條第1項、第541條第2項所明定。當事人之一方借用他方名義辦理不動產之所有權登記，且未違反法律之強制規定或公序良俗者，性質上屬於借名登記之無名契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他種類之勞務給付契約之性質，依民法第529條規定，應適用民法委任之相關規定，得隨時終止借名登記契約。又不動產之借名契約關係既已終止，基於終止借名登記契約後之返還請求權，自得請求他方移轉不動產所有權登記（最高法院103年度台上字第1148號判決參照）。準此，借名人得隨時終止借名登記契約，並於借名登記契約終止後，請求出名人將借名取得之權利移轉於己。經查，兩造間就系爭土地有系爭借名登記契約存在乙節，業經本院認定如前，原告以律師函之送達向被告為終止系爭借名登記契約之意思表示，被告並就原告之主張為上揭答辯，應認系爭借名登記契約已合法終止，則原告類推適用民法第541條第2項規定，請求被告移轉登記系爭土地之所有權，洵屬有據。
㈥被告雖辯稱倘兩造有系爭借名登記契約存在，系爭借名登記
契約之成立目的亦係原告為了迴避土地法第30條第1項規定，而應依民法第71條規定認為無效云云。惟按修正前土地法第30條，係就私有農地所有權移轉之物權行為所作之強制規定，約定移轉土地所有權之債權行為並非限制之列，約定出售農地於無自耕能力之人者，其所定之農地買賣契約（債權契約），尚不能認係違反民法第71條前段之強制或禁止規定而無效（最高法院109年度台上字第2086號判決參照）。次按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，為民法第246條第1項所明定。關於農地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效。再按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，其契約性質應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並適用民法委任之相關規定。經查，系爭土地係由原告所出資購買，僅借名登記在有自耕農身分之被告名下，而原告購買系爭土地後，均有在系爭土地上耕種作物、作農業使用等節，業經本院認定如前，佐以證人○○○於審理中證稱：我在系爭土地附近出生的，只要回家我就會看到系爭土地，我會稍微注意一下，系爭土地售出後一開始沒有耕種，後來有種植芭樂，現在也有種植芭樂等語（院卷第245頁），而兩造對於系爭土地自購入後，均係供農業使用（種植作物）乙事，亦不爭執（院卷第246頁至第247頁），可見系爭土地自購入後，使用目的均合乎農業使用，此顯與一般無自耕能力者，僅借用有自耕能力人名義購買農地取得產權，卻使農地無法供作合乎法定用途而無從發揮農地效用，造成土地投機壟斷之情形有別。是系爭借名契約要非因規避修正前土地法第30條規定之使用，而以迂迴方法達成該規定所禁止相同效果之脫法行為至明，故被告上開所辯，委無可採。
六、綜上所述，原告類推適用民法第541條第2項規定，請求被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 9 月 11 日
民事第三庭 法 官 楊凱婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 11 日
書記官 楊芷心