臺灣橋頭地方法院民事判決113年度重訴字第114號原 告 陳春成
鄭美玲共 同訴訟代理人 張晶瑩律師被 告 陳國基
蔡文姬即達如企業行
陳萬達陳柔妤上列一人之法定代理人 莊貴蘭
陳國財共 同訴訟代理人 石繼志律師
江采綸律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告陳萬達及陳柔妤應自民國114年5月22日起按月給付原告陳春成新臺幣7,796元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告陳萬達及陳柔妤負擔100分之6，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告陳春成按月以新臺幣2,600元供擔保後得假執行；但被告陳萬達及陳柔妤如按月以新臺幣7,796元為原告陳春成預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分：按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意者，得聲請代移轉之當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項及第2項前段定有明文。查原告陳春成起訴請求被告返還門牌號碼高雄市○○區○○○路0○0號建物（下稱4之9號建物），嗣其於訴訟繫屬期間，將該建物移轉予第三人鄭美玲（即陳春成之妻），業經鄭美玲聲請承當此部分訴訟，並經兩造同意（見重訴卷第261頁、第322-323頁），核無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠坐落高雄市○○區○○段000○000○00000地號土地（下稱684、685
及685-1地號土地），及其上之4之9號建物，以及門牌號碼高雄市○○區○○○路0○00號建物（下稱4之11號建物），原均為訴外人陳土石（陳春成與被告陳國基之父）所有，嗣因贈與及變價分割等原因，現所有權歸屬如下：⑴4之9號建物為鄭美玲所有；⑵4之11號建物為被告陳萬達及陳柔妤共有；⑶684地號土地為陳春成及鄭美玲共有（權利圍各10分之3及10分之7 ）；⑷685地號土地為陳春成、鄭美玲及訴外人陳旭鈞（陳春成之子）共有（權利範圍各1000分之45、1000之45、1000分之910）；⑸685-1地號土地為陳春成所有。㈡又4之9號建物坐落在684、685、685-1及同段683-2地號土地
（下稱683-2地號），現況輪廓圖如附圖一編號⑴所示，第一層及第二層藍色斜線部分為保存登記部分，第一層及第三層綠色斜線部分為增建部分。另4之11號建物坐落在684、685、685-1及同段683地號土地（下稱683地號），現況輪廓圖如附圖一編號⑵所示，第一層至第三層均屬未保存登記建物，現由陳萬達及陳柔妤提供予陳國基及其妻被告蔡文姬（即達如企業行）經營桃子園餐廳，4之11號建物部分（即附圖二所示編號B部分）坐落在684、685、685-1地號土地上，部分坐落在683地號土地上，為陳萬達及陳柔妤向訴外人土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）所承租。
㈢因4之11號建物如附圖三所示編號B1部分（第一層及第二層）
，應屬陳土石所興建之4之9號建物之範圍，兩棟建物之原始共同壁應在附圖三所示之甲、乙連線位置，故4之11號建物B1部分應屬4之9號建物所有，現遭陳國基及蔡文姬無權占用經營餐廳，故依民法第767條規定，請求其二人應將如附圖三所示編號B1部分騰空並遷讓返還予鄭美玲，並就4之11號建物坐落在685地號土地如附圖三所示編號B2部分（含第一、二、三層面積共計27.9平方公尺），依民法第425條之1第2項規定，請求核定租金，並請求陳萬達及陳柔妤應連帶自114年5月22日起按月給付陳春成租金新臺幣（下同）16,879元。再者，倘認如附圖三所示編號B1部分，應屬4之11號建物之範圍，則就B1部分（第一層及第二層）占用684、685、685-1地號土地之面積共計173.3平方公尺，依民法第425條之1第2項規定，備位請求核定租金，並請求陳萬達及陳柔妤應連帶自114年5月22日起按月給付陳春成租金121,726元。
㈣先位聲明：1.陳國基及蔡文姬應將4之11號建物坐落684、685
、685之1地號土地如附圖三所示編號B1部分面積共計173.3平方公尺騰空並遷讓返還予鄭美玲。2.陳萬達及陳柔妤應連帶自114年5月22日起按月給付陳春成16,879元（即4之11號建物B1部分）。3.請准原告供擔保得為假執行。備位聲明：
1.陳萬達及陳柔妤應連帶自114年5月22日起按月給付陳春成121,726元（即4之11號建物B2部分）。2.請准原告供擔保得為假執行。（見重訴卷第349-351頁）
二、被告答辯：㈠4之9號及4之11號建物，乃為各自獨立之建物，依據附圖一之
現況輪圖所示，編號⑴之部分（含第一層及第二層保存登記部分，第一層後方及第三層增建部分），為4之9建物之範圍；編號⑵之部分（含第一、二、三層均屬未保存登記），均屬4之11號建物之範圍，兩棟建物之第一層及第二層並無原告所稱之共同壁，如附圖三所示之甲、乙連線，僅為原告主張之虛擬線，並無實體牆面或結構牆存在，是其主張4之11號建物如附圖三所示編號B1部分（第一層及第二層），為4之9號建物之範圍，洵屬無據。
㈡又4之9號及4之11號建物，暨所坐落之684、685及685-1地號
土地，原均為陳土石所有，嗣由兩造輾轉取得，依民法第425條之1規定，固應成立法定租賃關係，惟原告主張按4之11號建物各樓層之面積，計算使用土地之租金，並不合理，且所占用之土地並未臨路，地段亦較偏僻，依土地法第105條準用第97條規定，應按年息5％以下計算使用土地之租金，是原告請求之租金，亦屬過高。
㈢並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，請准被告供擔保得免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見重訴卷第381-382頁）㈠4之9號建物（部分為保存登記、部分為未保存登記，房屋稅
籍編號：00000000000），坐落在683-2、684、685及685-1地號土地，現況輪廓圖如附圖一編號⑴所示，第一層及第二層藍色斜線部分為保存登記部分，第一層及第三層綠色斜線部分為增建部分。
㈡4之11號建物（為未保存登記建物，房屋稅籍編號：00000000
000），坐落在同段683、684、685及685-1地號土地，現況輪廓圖如附圖一編號⑵所示第一、二、三層紅色斜線部分。㈢4之9號及4之11號建物，為陳土石在其所有之684、685及685-
1地號土地上所興建及增建，原均屬陳土石所有，因贈與及變價分割等原因，現所有權歸屬如下：⑴4之9號建物為鄭美玲（陳春成之妻）所有；⑵4之11號建物為陳萬達及陳柔妤共有；⑶684地號土地為陳春成及鄭美玲共有（權利範圍各10分之3及10分之7）；⑷685地號土地為陳春成、鄭美玲及陳旭鈞（陳春成之子）共有（權利範圍各1000分之45、1000之45、1000分之910）；⑸685-1地號土地為陳春成所有。
㈣4之11號建物另坐落之683地號土地，為陳萬達及陳柔妤向土
地銀行承租，該建物現由陳國基及蔡文姬經營桃子園餐廳。㈤4之11號建物現況輪廓圖如附圖二所示第一、二、三層編號B
部分，現均為桃子園餐廳使用範圍，坐落在684、685、685-
1 地號土地上的面積共計201.2平方公尺。
四、兩造爭執事項：㈠原告先位主張：
1.4之11號建物如附圖三所示第一層及第二層編號B1部分面積共計173.3平方公尺，應為陳土石所興建之4之9號建物之範圍，依民法第767條規定，請求陳國基及蔡文姬應將此部分建物遷讓返還予鄭美玲，有無理由？
2.就4之11號建物坐落在685地號土地如附圖三所示第一、二、三層編號B2部分面積共計27.9平方公尺，依民法第425條之1第2項規定，請求核定租金，並請求陳萬達及陳柔妤應連帶自114年5月22日起按月給付陳春成租金16,879元，有無理由？㈡原告備位主張：如先位第1項之請求無理由，就4之11號建物B
1部分占用原告土地之面積共計173.3平方公尺（含第一、二、三層），依民法第425條之1第2項規定，請求核定租金，並請求陳萬達及陳柔妤應連帶自114年5月22日起按月給付陳春成租金121,726元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，
若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。
又負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。
㈡經查：
1.依據兩造不爭執事項㈠、㈡所示，4之9號建物現況範圍如附圖一編號⑴所示，4之11號建物現況範圍如附圖一編號⑵所示，原告主張4之11號建物如附圖三所示第一層及第二層編號B1部分，應屬4之9號建物之範圍，依民法第767條規定，請求陳國基及蔡文姬應將此部分建物遷讓返還予鄭美玲，既為陳國基及蔡文姬所否認，應由原告就此部分主張負舉證之責。
2.原告雖提出原證4之照片（見重訴卷第193-231頁），及原證6之照片（見重訴卷第257、259頁），並以訴外人陳國財於本院另案108年度簡上字第158號訴訟陳稱：「從鋼骨鐵皮屋4之11號房屋後方看向4之9號房屋後方，原來是有通道可以相通，後來因經營餐廳而必須以磚牆阻隔。」、「鐵皮屋内的磚牆可隨時依使用用途及需求而拆除，並作使用範圍之移動，重新設置磚牆阻隔」等語（見重訴卷第236頁），欲證明此部分主張。然查，4之9號及4之11號建物之第一層及第二層，並無原告所稱之共同壁，上開照片不能證明原告此部分主張。至陳國財之上開陳述，僅能證明兩棟建物曾可互通使用之情，亦不能據以證明4之11號如附圖三所示第一層及第二層編號B1部分，即為4之9號建物之範圍。
3.參酌4之9號建物之稅籍登記平面圖（見審重訴卷第81頁），第一層及第二層均為長方形之輪廓，互核與其現況輪廓圖（如附圖一編號⑴）所示之藍色斜線保存登記部分大致相符，益可證明陳土石興建4之9號及4之11號建物之原始共同壁，並非位於原告所稱之附圖三之甲、乙連線，是其主張4之11號如附圖三所示第一層及第二層編號B1部分，應屬陳土石所興建之4之9號建物之範圍，並無可採，則其請求陳國基及蔡文姬應將此部分建物遷讓返還予鄭美玲，即屬無據。
㈢次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定有明文。立法目的在於使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益。又未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形（最高法院109年度台再字第18號判決參照）。查4之11號建物及其所坐落之684、685及685-1地號土地，原均屬陳土石所有，因贈與及變價分割等原因，4之11號建物現為陳萬達及陳柔妤共有，684地號土地為陳春成及鄭美玲共有，685地號土地為陳春成、鄭美玲及陳旭鈞共有，685-1地號土地為陳春成所有等情，此據兩造不爭執事項㈢可明。是依上開規定，土地受讓人陳春成、鄭美玲及陳旭鈞，與房屋受讓人陳萬達及陳柔妤，推定在4之11號建物得使用期限內有租賃關係，應堪認定。是原告就4之11號建物使用684、685及685-1地號土地之面積，請求核定租金，應屬有據。
㈣再按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條
規定，以不超過土地申報總價額年息10％為限，又上開規定所稱之10％之限制，乃係指基地租金之最高限額，並非謂必須照申報地價額10％計算之，且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院46年台上字第855號及68年台上字第3071號判例要旨參照）。
㈤查4之11號建物共計三層，依附圖二編號B所示，第一層坐落
在684、685及685-1地號土地之面積共計60.3平方公尺（即24平方公尺＋24.8平方公尺＋11.5平方公尺），第二層坐落在6
84、685及685-1地號土地之面積共計131.6平方公尺（即38平方公尺＋64.6平方公尺＋29平方公尺），第三層坐落在685地號土地之面積為9.3平方公尺。因第二層之使用面積已涵蓋第一層及第三層之使用範圍，計算整棟建物使用684、685及685-1地號土地之面積，應以整棟建物之最大使用範圍即第二層之131.6平方公尺為準，原告主張分層計算租金，並無可採。又查，684、685及685-1地號土地於113年1月至今之申報地價，各為每平方公尺11,284元（684及685地號）及6,160元（685-1地號），此有地價查詢資料可稽（見重訴卷第373-377頁），上開土地位於高雄市左營大路海青高級工商職業學校、見城附近，亦有Google街景圖可參（見重訴卷第391頁）。審酌其坐落位置、生活機能、交通便利性、工商繁榮程度等情，應依土地申報總價額年息7％核定租金，較為合理。
㈥從而，4之11號建物使用684、685及685-1地號土地面積之租
金，每月應為7,796元【計算式：（38平方公尺＋64.6平方公尺）×申報地價每平方公尺11,284元）＋（29平方公尺×申報地價每平方公尺6,160元）×7％÷12個月＝7,796元，元以下四捨五入）】。又684、685及685-1地號土地原為陳春成所有，其於訴訟繫屬期間，將部分權利範圍移轉予鄭美玲或陳旭鈞，對本件訴訟不生影響，且未經鄭美玲或陳旭鈞承當此部分訴訟，故由陳春成請求全部租金，亦應准許，惟其主張陳萬達及陳柔妤應負連帶責任，於法無據，是其請求陳萬達及陳柔妤應自114年5月22日起按月給付租金7,796元之部分，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項規定，請求核定4之11號建物使用684、685及685-1地號土地之租金，並請求陳萬達及陳柔妤應自114年5月22日起按月給付陳春成租金7,796元之部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；原告其餘假執行之請求，因此部分訴之駁回，而無所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上結論，原告之訴為部分有理由、部分無理由，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 陳淑卿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 31 日
書記官 蔣禪嬣