臺灣橋頭地方法院民事判決114年度簡上字第42號上 訴 人 張惠玲訴訟代理人 劉家榮律師複代理人 陳富絹律師訴訟代理人 黃渝鈞律師被上訴人 張元達訴訟代理人 陳妙泉律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於本院岡山簡易庭民國113年12月19日113年度岡簡字第194號第一審判決提起上訴，經本院於民國114年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人於第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國112年3月21日向上訴人購買坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地（應有部分分別為：10000分之2403、全部，下分別稱898、903土地）及其上60建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○巷00○00號，應有部分：
全部，下稱Ａ屋，並與898、903土地合稱Ａ房地），並簽立不動產買賣契約書（下稱Ｂ契約）。上訴人於不動產現況說明書（下稱Ｃ說明書）中，向被上訴人保證Ａ屋無滲漏水情事，然同年5月12日交屋後，被上訴人陸續發現Ａ屋有多處嚴重滲漏水情形，於同年8月14日共同會勘時，漏水情形更加嚴重，被上訴人履次催告上訴人修繕，上訴人均置之不理，爰依民法第227條第1項準用第231條第1項、第227條第2項規定提起本訴，請求上訴人賠償Ａ屋修繕漏水所需之費用新臺幣（下同）626,684元。聲明：上訴人應給付被上訴人626,684元，及自113年4月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、上訴人則以：兩造買賣Ａ屋時，因Ａ屋已有相當年月，為避免被上訴人自行整建、裝潢時，上訴人無法得知施工範圍、方法，故於Ｂ契約第17條第3點約明「賣方（即上訴人）同意針對全屋屋況自實際交屋之日起提供6個月滲漏水瑕疵責任，但交屋後買方（即被上訴人）有整理房屋破壞原狀時，針對破壞原狀的部分賣方不負瑕疵責任」（下稱Ｄ條款）。上訴人將Ａ屋交付予被上訴人時，Ａ屋並無漏水現象，上訴人於交屋後，為增建鐵皮屋至2樓而破壞牆面，致Ａ屋有漏水情形，是Ａ屋漏水顯係被上訴人施工不當所造成，依Ｄ條款約定，應不得再向上訴人請求賠償等語，資為抗辯。聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審經審理後，判決被上訴人全部勝訴，並依職權為准、免假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本院得心證理由：
（一）被上訴人主張被上訴人於112年3月21日向上訴人購買Ａ房地，並簽立Ｂ契約，及上訴人抗辯兩造曾約明Ｄ條款等情，有被上訴人提出之Ｂ契約可稽（岡簡卷第15至22頁），且為兩造不爭執，堪信兩造此部分主張、抗辯為真。
（二）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第227條、第231條第1項固有明文。惟不完全給付，係指債務人雖為給付，而給付之內容並不符合債務本旨，違反信義與衡平之原則而言。又所謂給付應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之。故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院101年度台上字第1898號民事判決意旨參照）。被上訴人主張上訴人於Ｃ說明書中，向被上訴人保證Ａ屋無漏水情形，為上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：
１、外牆滲水、窗框滲水、頂樓防水層失效、水管老化或接頭鬆動等漏水情形，本屬老屋買賣中常見之瑕疵，而臺灣屬於海島型氣候，年降雨量多且濕度高，長期暴露在高濕度的環境下，更易導致房屋的防水層老化、劣化，進而產生滲漏，此為眾所週知之事實。而Ａ屋為82年9月11日興建完成，有Ａ屋土地建物查詢資料可憑（限閱卷），是兩造簽立Ｂ契約時，Ａ屋屋齡已近30年，被上訴人自無法期待Ａ屋完全無滲漏水情形。
２、Ａ房地買賣價金為6,600,000元，有Ｂ契約可佐（岡簡卷第16頁），而898土地面積為112.37平方公尺，換算後應有部分面積約為27平方公尺（計算式：112.37平方公尺Ｘ應有部分2403/10000分＝27平方公尺，小數點第二位以下四捨五入），加計903土地面積90.6平方公尺，合計117.6平方公尺，換算後約為35.574坪（計算式：117.6平方公尺Ｘ0.3025＝35.574坪）。又坐落高雄市○○區○○段000○000○000地號土地及同段1344地號土地，與898、903土地，使用分區同為鄉村區、乙種建築用地，前揭土地於112年7月之交易價額分別為每坪46,800元、119,500元，有內政部實價登錄資料足稽（本院卷109、111頁），若依較低之每坪46,800元計算，898、903土地之價值約為1,664,863元（計算式：46,800元Ｘ35.574坪＝1,664,863元，下同），扣除898、903土地價額後，Ａ屋之價額為4,935,137元（計算式：6,600,000元－1,664,863元＝4,935,137元），而被上訴人請求之金額為626,684元，加計鑑定費用150,000元後，合計776,684元，占房屋價金之比例為百分之15.74，已近房屋價值近6分之1。
３、衡諸上情，本件所涉Ａ屋修復金額、鑑定費用達776,684元，已近房屋價值6分之1，上訴人抗辯為避免事後爭議，而與被上訴人約定Ｄ條款乙節，應屬可採。是Ｃ說明書雖於「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復漏滲漏水」之項目均記載「否」，然由Ｄ條款觀之，兩造應均可預見Ａ屋因屋齡老舊，無法避免的可能存在漏水問題，上訴人為避免事後之爭議，被上訴人欲取得最低限度之保障，方有可能於磋商後，為Ｄ條款之約定，是被上訴人主張上訴人於Ｃ說明書保證Ａ屋無漏水情形，難認可採。被上訴人既已同意Ｄ條款，自應受Ｄ條款之約定，被上訴人若就Ａ屋是否存在漏水情形，即應於交屋後、對Ａ屋為破壞原狀之整建、裝潢前從速檢查，若發現有漏水之情，即應通知上訴人，若被上訴人為破壞原狀之整建、裝潢後，依Ｄ條款之約定，上訴人即毋庸再對被上訴人負滲漏水瑕疵責任，被上訴人亦不能於為破壞原狀之整建、裝潢後，再行爭執Ａ屋之漏水原因與其破壞原狀之整建、裝潢之行為無關，並請求上訴人負滲漏水瑕疵責任。復由上訴人提出之Ａ屋之前、後照片觀之（岡簡卷第127、161頁），Ａ屋於交屋前，側面外牆完整，後方鐵皮增建僅有一層樓；被上訴人為整建、裝潢後，側面外牆被挖了2個洞，後方鐵皮增建屋頂被移除後，增加2樓鐵皮屋，顯見被上訴人所為之整建、裝潢，已破壞Ａ屋之原狀，依Ｄ條款之約定，被上訴人即不得再請求上訴人負滲漏水瑕疵責任。另上訴人將Ａ屋交付予被上訴人後，於被上訴人為破壞原狀之整建、裝潢前，既無滲漏水之情事發生，即屬依債務本旨而為交付，亦不構成不完全給付。
（三）據此，兩造既有Ｄ條款之約定，自應受Ｄ條款之拘束，上訴人將Ａ屋交付予被上訴人後、被上訴人為破壞原狀之整建、裝潢前，既無滲漏水之情事發生，應認上訴人已依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付；而被上訴人既為破壞原狀之整建、裝潢，亦不能再請求上訴人負滲漏水瑕疵責任，是被上訴人之請求，洵屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第227條第1項準用第231條第1項、第227條第2項規定，請求上訴人給付626,684元，及自113年4月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。原審為被上訴人全部勝訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 28 日
民事第三庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 陳景裕
法 官 呂明龍以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 7 月 28 日
書記官 曾啓聞