臺灣橋頭地方法院民事判決114年度簡字第10號原 告 李英賢訴訟代理人 杜昀浩律師被 告 盧慈香
鍾運焜訴訟代理人 吳麗珠律師上列當事人間請求返還保管款事件，本院於民國114年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告盧慈香應給付原告新臺幣壹拾伍萬貳仟柒佰肆拾柒元，及其中玖萬柒仟元自民國一一三年六月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告盧慈香負擔。
本判決第一項得假執行。但被告盧慈香以新臺幣壹拾伍萬貳仟柒佰肆拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣(下同)500,000元以下者，適用簡易程序，民事訴訟法第427條第1項定有明文。次按通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項亦有明文。本件訴訟，本院原以113年度訴字第766號通常訴訟程序事件受理，惟原告於審理中具狀變更訴之聲明(本院卷第257至258頁)，致本件請求標的金額在500,000元以下，核屬民事訴訟法第427條第1項規定應適用簡易訴訟程序之範圍，因此依職權改行簡易訴訟程序，先予敘明。
二、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告原起訴聲明：被告盧慈香應返還原告1,280,000元，及自112年12月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於本院審理中，具狀追加被告鍾運焜及備位聲明(本院卷第193至194頁)，後再具狀變更先位聲明為：㈠被告盧慈香應給付原告97,000元及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告盧慈香應給付原告1,183,000元自民事起訴狀繕本送達翌日起至114年6月5日止，按週年利率5%計算之利息；備位聲明為：㈠被告鍾運焜應給付原告97,000元及自民事準備二狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告鍾運焜應給付原告1,183,000元自民事準備二狀繕本送達翌日起至114年6月5日止，按週年利率5%計算之利息(本院卷第257至258頁)。核原告前揭追加之訴與原訴係基於請求返還同一筆款項之基礎事實，變更聲明則係減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告欲向被告鍾運焜購買其所有之高雄市○○區○○○段○00000○000○00000○地號土地(下以地號簡稱，合稱系爭土地)，惟希望待990、990-1等2筆地號土地解除套繪後方予成交；後因被告盧慈香表明其擔任地政士，有經驗及能力可將990、990-1等2筆地號土地解除套繪，原告遂與鍾運焜於112年6月15日就系爭土地簽立土地買賣契約(下稱系爭買賣契約)，約定買賣總價為新臺幣(下同)4,200,000元，並約定系爭買賣契約需待990、990-1等2筆地號土地可解除套繪後，始生效力，且自簽約後30日内，前開2筆土地必須解除套繪，若無法解除，則系爭買賣契約即回復原狀視同不存在。因此，原告先後交付20,000元斡旋金及面額400,000元、860,000元之支票，合計1,280,000元予盧慈香保管。然盧慈香未能於30日內解除套繪管制，系爭買賣契約不生效力。縱認已生效力，原告亦已與鍾運焜合意解除或依民法第226條、第256條解除契約。則原告自得依消費寄託或不當得利之法律關係，請求盧慈香返還1,280,000元。惟盧慈香已於114年6月5日返還原告1,183,000元，扣除後，原告尚得先位請求盧慈香返還97,000元本息及該已返還款項1,183,000元之遲延利息。退步言，如認原告已交付1,280,000元予鍾運焜，而鍾運焜單獨交付該1,280,000元予盧慈香保管，原告不得逕向盧慈香請求返還保管款，原告亦得依民法第179條、民法第226條第1項、第259條規定，備位請求鍾運焜返還97,000元本息及該已返還款項1,183,000元之遲延利息。因此，依法提起本件訴訟等語，並先位聲明：㈠被告盧慈香應給付原告97,000元及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告盧慈香應給付原告1,183,000元自民事起訴狀繕本送達翌日起至114年6月5日止，按週年利率5%計算之利息；備位聲明：㈠被告鍾運焜應給付原告97,000元及自民事準備二狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告鍾運焜應給付原告1,183,000元自民事準備二狀繕本送達翌日起至114年6月5日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告之答辯：㈠被告盧慈香辯以：原告與鍾運焜於112年6月15日以總價4,200
,000元簽約買賣系爭土地，系爭買賣契約即成立。系爭買賣契約固附有解除套繪管制之條件，惟該套繪管制並非不能解除，原告不願等待，曾向鍾運焜及伊表示想要解約，卻又不前來協議解約，且收取價金之當事人乃賣方鍾運焜，伊僅係價金代收及代保管人，原告明知其尚未完成解約前，伊既非買賣雙方之當事人，無權任意同意或返還價金，卻逕向伊請求返還該保管款，實無理由。嗣鍾運焜雖於114年5月19日同意原告解除契約，通知伊將扣除仲介費後之剩餘款項返還原告，惟伊媒介成立系爭買賣契約之報酬，不因原告與鍾運焜事後解約而受影響，伊乃據此通知原告，將扣除仲介費84,000元及代書費13,000元後，剩餘之1,183,000元以支票寄交予原告，原告既已提示兌現，即係接受此金額，復再行請求伊返還97.000元及遲延利息，並無理由等語，作為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
㈡被告鍾運焜則以：系爭買賣契約成立後，原告與伊共同約定
將原告所支付之買賣價金全部委由地政士盧慈香保管，伊並未實質保管原告所支付之買賣價金1,280,000元。且伊已於114年5月19日同意原告解除系爭買賣契約，114年5月20日發函通知盧慈香扣除相關仲介費用後餘款返還原告，盧慈香並已以存證信函附寄郵局支票寄送予原告，並經原告提示兌現。原告與伊既係合意解除契約，原告亦已取回解約後買賣價金，被告即已盡合意解除契約應盡之義務，伊亦未受有任何利益，則原告依民法第259條及第179條規定請求伊返還97,000元，並無理由。至原告是否應支付約定之仲介費，係原告與盧慈香間居間契約可否請求報酬之問題，與伊無涉，原告要求伊返還97,000元，亦無理由等語置辯。並聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實：(本院卷第252頁)㈠原告於112年6月15日與鍾運焜簽立土地買賣契約(即系爭買賣
契約)，向鍾運焜購買其所有之高雄市○○區○○○段○00000○000○00000○地號土地(即系爭土地)，買賣價金為4,200,000元，並約定系爭買賣契約需待990、990-1等2筆地號土地可解除套繪後，始生效力，否則，買賣雙方合意回復原狀。
㈡原告已依系爭買賣契約，給付斡旋金20,000元、第一、二期
買賣價金各400,000元及860,000元，合計1,280,000元，並由盧慈香保管。
㈢盧慈香於114年5月29日寄發旗山大洲郵局23號存證信函予原
告，內容略為據鍾運焜來函表示自114年5月19日同意解除系爭買賣契約，扣除仲介費8.4萬元及代書費1.3萬元，隨函附寄118.3萬元之即期郵局支票返還予原告等語，上開支票並已經原告兌現。
四、本件之爭點：(本院卷第252至253頁)㈠原告先位依寄託及不當得利之法律關係，請求盧慈香返還9
7,000元及遲延利息，有無理由？㈡原告備位依照系爭買賣契約特約約定、債務不履行及不當得
利之法律關係，請求鍾運焜返還97,000元及遲延利息，有無理由？
五、本院之判斷：㈠系爭買賣契約是否已成立生效？
1.按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第99條第1項定有明文。而買賣契約附有停止條件者，於條件成就時，始生效力，若條件已屬不能成就，則該項契約自無法律上效力可言(最高法院22年上字第1130號判決意旨參照)。
2.經查，兩造於112年6月15日簽立之土地買賣契約書(即系爭買賣契約書)，於其他特約事項約定：「本案買賣需待990、990-1地號兩筆建地可解除套繪後，始生效力，否則買賣雙方合意回復原狀」(本院卷第130頁)。該約定既稱「解除套繪後，始生效力」，顯係停止條件之約定，系爭買賣契約自須於停止條件成就時，始生效力。雖前揭約定，未載明應於何時前解除套繪管制，惟買賣契約係屬債權契約，不以書面為之為必要，當事人意思表示合致者，不論為書面或口頭為之，均可成立協議。本件原告主張簽立合約時，有口頭約定應於「30天內解除套繪」始生效力等語，核與鍾運焜於刑案警訊中供述：簽立和約時，伊有聽到口頭約定：「如未在30天內解除套繪，此合約即回歸原點，視同不存在」等語相符(臺灣橋頭地方檢察署113年度偵字第6133號案件警卷第11頁及本院卷第293頁)。佐以鍾運焜自稱於112年8月11日傳予盧慈香之訊息表示：是我們理虧，當初說一個月的時間就可以解除套繪，如不能解除就回歸原點，合約終止啊！」等語(本院卷第69頁)，更見，兩造確係約定以990、990-1地號2筆建地於(契約簽立後)30天內解除套繪作為停止條件，須停止條件成就，系爭買賣契約始生效力。本件990、990-1地號2筆建地既未於系爭買賣契約簽立後30天內即112年7月15日前完成解除套繪，其停止條件不成就，系爭買賣契約自無法律上效力，堪以認定。被告事後於本院空言辯稱不是1個月可以辦好，是1個月知道可不可以解除等語，核與前揭事證不符，不足採信。㈡原告得否請求盧慈香返還保管款?
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條亦有明文。而解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意(最高法院39年台上字第1053號判決意旨參照)。
2.查鍾運焜於本院審理時到庭證稱：「(系爭買賣契約)簽約當時，我跟原告協商所有買賣價金共同委託盧慈香保管，我們三方(含盧慈香)都在場，盧慈香也同意接受我們共同委託保管」等語(本院卷第141至142頁)，核與系爭買賣契約第十四條下面有記載買方即原告交付1張支票面額40萬元之備註欄載明「左列款項委由地政士保管」，並經原告及鍾運焜簽名蓋章確認，其後立契約書人欄由買方原告及賣方鍾運焜簽章，承辦地政士欄由盧慈香簽章(本院卷第127至128頁)等情節相合，堪認兩造三方確於系爭買賣契約簽立時合意所有系爭買賣契約之買賣價金共同委託盧慈香保管而成立寄託契約。雖系爭買賣契約並未記載盧慈香應於何時交付其保管之買賣價金予原告或鍾運焜，惟依兩造三方前開陳述及提出之對話訊息，可知系爭買賣契約於簽立時因附有前揭停止條件，不能確定停止條件是否成就，如嗣後停止條件成就，契約成立，買賣價金即應交予鍾運焜；如不成就，契約不成立，則買賣價金即應返還予原告，而停止條件之解除套繪係由盧慈香負責辦理，盧慈香最能及時確認停止條件是否遵期成就，因此共同約定由盧慈香保管買賣價金。是解釋兩造三方締結之前開寄託契約，應係共同約定原告交付之系爭買賣契約價金先由盧慈香保管，再由盧慈香於確認停止條件成就時，將保管之買賣價金交予鍾運焜；確認停止條件不成就時，則將保管之買賣價金交還予原告，較符兩造三方締約時之真意。故系爭買賣契約約定之前揭停止條件既已確定不成就，有如前述，盧慈香本應依約於停止條件確定不成就時將保管之買賣價金交還予原告，則原告據此請求盧慈香返還其交付予盧慈香保管之買賣價金合計1,280,000元，即屬有據。
㈢盧慈香得否抵扣仲介報酬及代書費?
1.按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，為民法第568條所明定。其立法理由亦載明「…契約雖已成立，而附有停止條件者，其停止條件成就前，亦不得請求報酬…」。如前所述，本件系爭買賣契約約定之前揭停止條件並未成就，且已確定不成就，依前開規定，盧慈香即不得請求仲介報酬，是盧慈香抗辯其得扣抵仲介報酬84,000元云云，難認有據。
2.系爭買賣契約第五條第二項固約定：「產權移轉時，買賣雙方所需負擔各項費用：…賣方：(勾選)地政士業務執行費用、實價登錄費、簽約費、土地增值稅。前述費用未勾選者，按稅單之納稅義務人或交易習慣負擔」(本院卷第125頁)。
惟既載明「產權移轉時」應負擔之費用，該項所謂簽約費，應係指產權移時，代書協助簽立公契之簽約費，而非仲介協助簽立系爭買賣契約之簽約費，本件既尚未進行產權移轉，應無本項簽約費，自不能令原告負擔簽約費。至盧慈香抗辯其協辦解除套繪之規費等支出，未經載明勾選，且依交易習慣應係賣方所應負擔之費用，不應由買方即原告負擔。故盧慈香抗辯其得扣抵簽約費3,000元及協辦解除套繪管制之代書費10,000元(盧慈香嗣後已以存證信函表示鍾運焜同意負擔此10,000元，不再主張抵扣)云云，亦屬無據。
㈣準此，盧慈香依兩造三方成立之寄託契約，本應於停止條件
確定不成就時將保管之買賣價金交還予原告，惟盧慈香拒絕原告請求返還保管款1,280,000元之請求，遲至114年6月5日始返還1,183,000元予原告，為兩造所不爭執。則原告依兩造三方系爭寄託契約之法律關係，請求盧慈香返還保管款餘額97,000元(含遲延利息)及已返還之1,183,000元自起訴狀繕本送達翌日起至返還當日114年6月5日之遲延利息55,747元(計算式：1,183,000元×5%×344/365≒55,747元)，合計152,747元(計算式：97,000元＋55,747元＝152,747元)及其中97,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬有據。㈤原告備位依系爭買賣契約特約約定、債務不履行及不當得利
之法律關係，請求鍾運焜返還97,000元及遲延利息，因本院已認定原告得依兩造三方間寄託契約逕行請求盧慈香返還保管款，其先位聲明已獲勝訴判決，備位聲明即無再行審酌之實益，本院就此部分自毋庸裁判。
六、綜上所述，原告依兩造三方間寄託契約之法律關係，請求被告盧慈香應給付原告152,747元，及其中97,000元自起訴狀繕本送達翌日即113年6月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並基於衡平，依職權酌定相當之擔保金額，准許盧慈香預供擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，故不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告先位之訴為有理由。依民事訴訟法第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
民事第三庭 法 官 陳景裕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
書記官 鄭珓銘