臺灣橋頭地方法院民事裁定114年度執事聲字第44號異 議 人 甲○○即○○玻璃行相 對 人 乙○○上列異議人因與相對人間聲明異議事件，對於民國114年7月22日本院司法事務官所為112年度司執全字第28號裁定提出一部異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
異議程序費用由異議人負擔。
理 由
一、異議意旨略以：相對人即債權人前執本院112年度司裁全字第59號裁定（下稱系爭假扣押裁定）聲請假扣押執行，經相對人供擔保後，經本院以112年度司執全字第28號假扣押執行事件受理（下稱系爭執行事件），於民國112年3月6日以橋院雲112司執全恒字第28號函通知地政機關為查封登記，查封異議人所有如附表編號1、2所示房地，惟系爭假扣押裁定准許假扣押金額為新臺幣（下同）500萬元，而附表編號2所示房地（○○市○○區○○段0000地號土地、其上同段000建號建物〈門牌號碼○○市路○區○○路000號〉，下稱編號2房地）為三層樓透天厝，屋齡約45年，客觀市場交易價額約為1,566萬元，其上設定予高雄市路竹區農會之抵押債權業已清償完畢，僅未塗銷抵押權登記，目前未有任何擔保債務存在，相對人就編號2房地查封後即足以擔保相對人請求之債權額500萬元，執行法院就附表編號1所示房地（○○市路○區○○段0000○0000地號地及其上同段000建號建物，下稱編號1房地）併予查封，顯有超額查封之情事，應撤銷編號1房地之超額查封。爰提起抗告，請求廢棄原裁定，撤銷就編號1房地之假扣押執行程序（原裁定駁回異議人就編號2房地假扣押執行程序所為聲明異議及撤銷該房地查封登記之聲請，未據異議人提出異議）。
二、相對人則以：異議人就編號2房地僅有1/2所有權，與實價登錄所載房地交易條件不同，於強制執行換價程序中，他共有人有優先購買之權，影響應買意願而有減價拍賣可能，且不動產交易金額常因經濟景氣榮枯及市場供需關係、不動產使用現況等因素而異，現今因房屋貸款成數限制造成房市交易量縮，本案終局執行時可能需數次減價拍賣或無人應買，異議人所提○○市○○區○○路000號房地、同區○○街0號房地、同區○○路000號房地（下稱鄰近三筆房地）交易情形，尚難作為編號2房地價值之參考，異議人復未證明已無抵押債務存在，系爭執行事件僅在查封階段，有無執行實益、得否拍定均不確定，難認客觀上明顯有超額查封之情形等語，資為抗辯。
三、按查封動產，以其價格足清償強制執行之債權額及債務人應負擔之費用者為限，強制執行法第50條定有明文，於不動產執行程序及假扣押執行程序準用之，同法第113條及第136條亦有規定。惟查封、拍賣債務人之財產，應以將來拍賣所得之價金足敷清償債權額及債務人應負擔之費用為限，債權人聲請執行債務人之多項財產時，並須以此為標準而加以選擇，辦理強制執行事件應行注意事項第27點亦有明文。又強制執行法採平等主義，准許有執行名義之債權人及對標的物有擔保物權之優先債權人參與分配，故終局執行時實際參與分配之債權人、債權金額於保全執行程序中尚無從預估，為兼顧債權人及債務人之利益，查封時縱有超額情形，除極端（明顯）超額外，如於拍賣時就超過債權額及執行費用額之執行標的物不予拍賣，即未違反強制執行法有關超額查封之規定。且查封不動產之拍定價格與當初鑑定價格，常有相當落差，為實務上所習見，經多次減價拍賣後始拍定之情形所在多有，難僅儘以個人委託鑑價所得不動產鑑定價格作為認定有無超額查封之依據。從而，法院評估有無超額查封，應以債務人之財產將來拍賣所得價金是否足以清償債務人應負擔之各項費用、稅捐及債權額為斷，非以查封當時之價值為據，且查封時不動產之價格縱高於執行費用及債權金額，亦難保證將來債權人確能足額受償，故為平衡債權人及債務人之權益，若非有極端超額之情形，尚不得因查封時價值超過執行費及債權金額即遽認違反超額查封禁止原則。又假扣押債務人認為執行法院超額查封而聲明異議時，應證明債權人所查封之動產，已超越足以保全其請求之程度。其異議之有無理由，非以查封時，而係以異議裁判時，衡量是否超額，且應以客觀上極為明顯者為標準（最高法院94年度台抗字第 550號裁定意旨參照）。
四、經查：㈠相對人前執本院112年度司裁全字第59號裁定為執行名義，聲
請對異議人及債務人丙○○之財產在500萬元範圍內為假扣押，經本院以系爭執行事件受理，並於112年3月6日以橋院雲112司執全恒字第28號函通知地政機關就附表編號1、2所示房地為查封登記等情，經本院核閱系爭執行事件卷宗無訛。
㈡異議人雖主張：系爭假扣押裁定准許扣押範圍僅500萬元，編
號2房地市場交易價額約1,566萬元，且未設有擔保債務存在，顯然高於假扣押債權金額500萬元，執行法院一併查封編號1房地，有超額查封情事等語，並提出上開鄰近三筆房地之google地圖、內政部不動產交易實價查詢資料、編號2房地登記謄本為據（見本院卷第17至28頁）。然查，編號2房地於系爭執行程序尚未經執行法院囑託鑑價，尚難認定其價值。異議人雖以鄰近三筆房地之交易金額推估編號2房地之市場交易價值為1,566萬元，然其係以鄰近三筆房地之各別交易價額加總後除以3，以此所得平均款項作為編號2房地之市價（見本院卷第12頁），顯悖於一般估算不動產交易價額之方式，並非合理、客觀，殊難憑採。另觀之異議人所提鄰近三筆房地之不動產交易實價查詢資料，該三筆房地之屋齡、用途、層數、建物現況格局、所在巷弄位置、面向等客觀條件，未必與編號2房地完全相當，異議人就編號2所示建物之權利範圍僅有1/2，亦與房地所有權同屬一人而得完全出售、產權完整之情形不同，自難以上該鄰近三筆房地買賣情形反映編號2房地之市場交易價格。至異議人另以編號2房地已無擔保債務為由，作為該房地交易價值之佐證，惟異議人就其所述已清償抵押債務乙節，並未提出事證以實其說，且編號2房地縱已無抵押債務，亦無從憑此推估該房地之市值或將來拍賣價格，自難以此為有利異議人之認定。況且，法院評估有無超額查封，應以債務人之財產將來拍賣所得價金是否足以清償債務人應負擔之各項費用、稅捐及債權額為斷，非以查封當時之價值為據，且查封時不動產之價格縱高於執行費用及債權金額，亦難保證將來債權人確能足額受償，異議人如認執行法院查封編號1土地有超額查封情事，應證明查封之不動產，已超越足以保全相對人請求之程度，並應以客觀上極為明確者為限，不能徒以鄰近三筆房地實價登錄資料所載之交易價格加總平均後，推估編號2房地之市場交易價值。依前開說明，異議人執前詞主張編號2房地價值高於扣押債權金額，本件假扣押執行程序有達極端超額查封之程度，應將編號1房地啟封云云，顯屬無據，原裁定駁回異議人之聲明異議及撤銷編號1房地假扣押執行程序即查封登記之請求，並無不合。
五、綜上所述，本件難認司法事務官就編號1房地所為假扣押執行程序，有超額查封之情事，原裁定駁回異議人就此所為聲明異議及撤銷編號1房地假扣押程序之聲請，並無違誤，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件異議為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 114 年 11 月 17 日
民事第二庭 法 官 周佳佩以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1,500元。中 華 民 國 114 年 11 月 18 日
書記官 曾啓聞附表：
編號1：
112年司執全字28號 財產所有人：甲○○ 編號 土 地 坐 落 面 積 權 利 範 圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 ○○市 ○○區 ○○ 0000 0000.00 全部 備考 重測前:○○段000地號。 2 ○○市 ○○區 ○○ 0000 0000.00 全部 備考 重測前:○○段000-0地號。編號 建號 基 地 坐 落 -------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 000 ○○市○○區○○段0000地號 -------------- ○○市○○區○○路0000巷00弄000號 1層樓鋼骨造 1層: 00.00 合計: 00.00 全部 備考 重測前:○○段0000建號。編號2：
112年司執全字28號 財產所有人：甲○○ 編號 土 地 坐 落 面 積 權 利 範 圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 ○○市 ○○區 ○○ 0000 00.00 全部 備考 重測前:○○段000-00地號。編號 建號 基 地 坐 落 -------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 000 ○○市○○區○○段0000○0000地號 -------------- ○○市○○區○○路000號 3層樓鋼筋混凝土造 1層: 00.00 2層: 00.00 3層: 00.00 騎樓: 00.00 合計: 000.00 2分之1 備考