臺灣橋頭地方法院民事裁定114年度抗字第45號抗 告 人 葉榮源
葉榮章葉庭維蘇泰利陳志榮陳志勇葉明和葉小菁共 同代 理 人 蔡晉祐律師相 對 人 莊淑貞
莊富坤兼上列一人輔 助 人 莊淑芬相 對 人兼 共 同代 理 人 莊永婕上列當事人間聲請變更共有物管理事件，上訴人對於中華民國114年6月23日本院114年度聲字第22號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用新臺幣1,500元由抗告人負擔。
理 由
一、相對人於原審聲請意旨略以：坐落○○市○○區○○段000、000-0、000、000、000、000、000、000、000地號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，抗告人分別於民國110年3月11日、110年7月16日，依民法第820條第1項本文規定，以如附表一每季租金額欄所示之租金，將系爭土地出租予第三人甲○○，租賃期間如附表一租賃期間欄所示（下合稱系爭管理方法）。惟經本院110年度訴字第731號鑑定請求退夥結算差額事件，囑託不動產估價師鑑定與系爭土地相鄰之同段000、000地號土地，鑑定結果為上開二筆土地於110年時之合理租金金額為每平方公尺新臺幣（下同）51元，再依行政院主計總處公布之消費者物價指數百分之107.81換算後，合理租金額應為每平方公尺55元，而系爭土地與上開二筆土地相鄰，前揭租金金額應可作為認定系爭土地合理租金金額之基礎，依此換算後，系爭土地每月合理租金金額應不低於如附表二每月最低租金額欄所示之金額，是系爭管理方法之租金額顯低前揭合理租金金額，對相對人顯失公平，爰依民法第820條第2項規定，聲請裁定變更系爭土地之管理方法等語。
二、抗告人於原審則以：系爭管理方法並無顯失公平之情形，相對人之聲請應無理由等語，資為抗辯。
三、原審認系爭管理方法顯失公平，並命抗告人自附表二日期欄所示之日起，出租系爭土地時，每月租金應不得低於如附表二每月最低租金額欄所示。抗告人不服，提起抗告，並補充：抗告人將系爭土地出租訴外人甲○○，並將租金按應有部分比例分配各共有人，其租金係因甲○○綜合考量營運成本後與抗告人議定，如調整如附表二所示，約為現有租金之2倍，甲○○是否依相同條件承租，將成未定之數，如因原裁定所定租金過高，造成土地無法出租，反將使全體共有人蒙受損害，且相對人並未提出較佳之管理方法或表示有他人願以原裁定所定租金承租，自難謂抗告人之出租管理行為顯失公平。又縱有租金過低之情形，應屬相對人得否依民法第820條第4項請求抗告人負損害賠償責任之問題，要非聲請變更共有物管理行為之爭議，原裁定不察，准許相對人之聲請，顯有違誤，爰提出抗告請求廢棄原裁定等語。
五、按共有物之出租，乃典型之利用行為，而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，此迭經最高法院裁判意旨闡釋甚明；依民法第421條規定，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，足見租金數額屬租賃契約之要件、為租賃契約成立必要之點，是共有物之出租，除承租人人別外，租賃標的及其範圍、租金數額高低，均屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，得為同條第2項法院審酌、變更之範疇；亦即法院得審酌共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事，實質判斷共有物出租之內容有無顯失公平，租金數額高低亦當然含括在內。又所謂「公平」應係指各共有人間之權利義務狀態相互比較而言，雖各共有人間之權利義務狀態相互比較下並未全然均等，倘管理人未濫用其管理權利，權利義務狀態亦非顯然失衡，尚難逕指有顯失公平之情形，但倘管理人於未經共有人同意下，逕將共有物之使用收益獨厚特定共有人，應有審究公平性之必要，而不同意之共有人亦得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。經查：
㈠兩造均為系爭土地共有人，抗告人依民法第820條第1項前段
規定，分別於110年3月11日、110年7月16日，以系爭管理方法將系爭土地出租予第三人甲○○等情，有系爭土地第一類謄本、租賃契約等件在卷可稽（原審卷第29-65、231-237頁、本院卷第87-89頁），堪信為實在。
㈡經本院110年度訴字第731號請求退夥結算差額事件囑託社團
法人高雄市不動產估價師公會鑑定結果，與系爭土地相鄰之同段000、000地號土地，於110年3月10日之合理租金為每月每平方公尺51元（見原審卷第163頁）。又系爭土地與上開二筆土地相鄰，且均作為門牌號碼○○市○○區○○路000號建物之基地使用，公告土地現值均為每平方公尺21,000元，申報地價（即公告地價80％）均為每平方公尺3,600元等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本及公告土地現值/公告地價查詢結果在卷可稽（見原審卷第29-63、本院卷第93、95頁），本院審酌上情，認系爭土地之合理租金應與同段000、000地號土地相同。準此，抗告人以系爭管理方法出租，其租金均未達合理租金之一半，顯然係以低於合理租金之方式出租系爭土地。
㈢系爭土地目前承租人為甲○○，係抗告人葉庭維、葉明和、陳
志勇、蘇泰利所合夥出資設立之事實，有經濟部商工登記公示資料查詢服務在卷可稽（見原審卷第257頁），則上開低於合理租金承租系爭土地之利益，僅由抗告人葉庭維、葉明和、陳志勇、蘇泰利所享受，反之，其差額之不利益則由其餘抗告人及相對人承受，對相對人顯失公平，應有變更管理方法之必要。本院審酌系爭土地之合理租金及目前租賃契約存迄期間，復參酌上開鑑定結果，依110年至113年間之消費者物價指數成長107.81％（見原審卷第229頁）調整後，每月每平方公尺租金應為55元等情狀，認以如附表二所示方法出租系爭土地，應為合理。
㈣抗告人雖主張系爭土地如附表一所示租金，係由甲○○基於營
運成本綜合考量後與抗告人所議定，倘租金過高恐造成無人承租而使土地共有人同受其害等語，惟抗告人葉庭維、葉明和、陳志勇、蘇泰利即為甲○○之合夥人，則其所議定之租金是否即為系爭土地之正常市價，已非無疑，且系爭土地經鑑定並依消費者物價指數調整結果，其合理租金現為每月每平方公尺55元，有如上述，該租金額係經專業估價師以折現現金流量分析法鑑定而來，且抗告人亦未能指明該鑑定結果有何不妥之處，應認鑑定結果為可信。此外，抗告人復未能釋明如附表二所示租金有何過高而無人願承租之事實，則抗告人此部分之主張，為無可採。
㈤抗告人雖主張，相對人倘認因抗告人之管理行為受有損害，
應依民法第820條第4項規定為請求，而非請求變更共有物管理等語，惟民法第820條第2項所定聲請法院裁定變更管理方法，與同條第4項請求損害賠償之規定，二者要件及效果均不相同，請求變更將來之管理方法，亦不影響共有人請求就過去之損害賠償損害，抗告人主張相對人應請求損害賠償而非變更管理方法等語，顯無可採。
㈥從而，原裁定准許相對人變更管理方法之聲請，並無違誤。
抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 114 年 12 月 29 日
民事第二庭 審判長法 官 周佳佩
法 官 翁熒雪法 官 林昶燁以上正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，不得再抗告。如提起再抗告，應於本裁定送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告，並繳納再抗告裁判費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 114 年 12 月 29 日
書記官 翁志瑋附表一：
編號 地號 抗告人 租賃期間 每季租金額（新臺幣） （換算每月租金額，未滿1元部分四捨五入） 1 000 蘇泰利、陳志榮、陳志勇、葉明和、葉榮源、葉榮章、葉庭維、葉小菁 自110年3月11日起至115年3月10日止 37,306元 （12,435元） 2 000之0 蘇泰利、陳志榮、陳志勇、葉明和、葉榮源、葉榮章、葉庭維、葉小菁 自110年7月16日起至115年7月15日止 10,112元 （3,371元） 3 000 蘇泰利、陳志榮、陳志勇、葉明和、葉榮源 自110年3月11日起至115年3月10日止 48,150元 （16,050元） 4 000、000、000 蘇泰利、陳志榮、陳志勇、葉明和、葉榮源、葉榮章 自110年3月11日起至115年3月10日止 25,040元 （8,347元） 5 000、000、000 蘇泰利、陳志榮、陳志勇、葉明和、葉榮源、葉榮章、葉庭維、葉小菁 自110年3月11日起至115年3月10日止 198,065元 （66,022元）（土地均坐落○○市市○○區○○段）附表二：
編號 地號 抗告人 日期 每月最低租金額 1 000 蘇泰利、陳志榮、陳志勇、葉明和、葉榮源、葉榮章、葉庭維、葉小菁 115年3月11日 33,310元 2 000之0 蘇泰利、陳志榮、陳志勇、葉明和、葉榮源、葉榮章、葉庭維、葉小菁 115年7月16日 9,027元 3 000 蘇泰利、陳志榮、陳志勇、葉明和、葉榮源 115年3月11日 42,991元 4 000、000、000 蘇泰利、陳志榮、陳志勇、葉明和、葉榮源、葉榮章 115年3月11日 22,357元 5 000、000、000 蘇泰利、陳志榮、陳志勇、葉明和、葉榮源、葉榮章、葉庭維、葉小菁 115年3月11日 176,845元（土地均坐落○○市市○○區○○段）