臺灣橋頭地方法院民事裁定114年度聲字第22號聲 請 人 甲○○
乙○○丙○○丁○○共同代理人 蘇聰榮律師
王睿律師相 對 人 戊○○
己○○庚○○
辛○○
壬○○
癸○○子○○
丑○○共同代理人 蔡晉祐律師上列當事人間聲請變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文如附表一相對人欄所示之相對人，自如附表一日期欄所示之日起，出租如附表一地號欄所示之土地時，每月租金應不得低於如附表一每月最低租金金額欄所示之金額。
聲請費用新臺幣壹仟伍佰元由相對人負擔。
理 由
一、聲請意旨略以：聲請人、如附表一相對人欄所示之相對人及其他共有人共有如附表一、二地號欄所示之土地（下稱系爭土地），如附表二相對人欄所示之相對人，分別於民國110年3月11日、110年7月16日，依民法第820條第1項本文規定，以如附表二每季租金金額欄所示之租金，將系爭土地出租予第三人○○○，租賃期間如附表二租賃期間欄所示（下合稱系爭管理方法）。而聲請人前與○○○間請求退夥結算差額事件（本院110年度訴字第731號，下稱Ａ民事事件）中，曾將與系爭土地相鄰之坐落○○市○○區○○段000○000地號土地及門牌號碼○○市○○區○○路000號建物（下稱415建物）送請不動產估價師鑑定，經鑑定後，110年時之合理租金金額為每平方公尺新臺幣（下同）51元，再依行政院主計總處公布之消費者物價指數百分之107.81換算後，合理租金金額應為每平方公尺55元，而系爭土地同為415建物坐落之土地，且鄰近前揭土地，○○○亦將415建物出租予攤商經營果菜生鮮批發，前揭租金金額應可作為認定系爭土地合理租金金額之基礎，依此換算後，系爭土地每月合理租金金額應不低於如附表一每月最低租金金額欄所示之金額，系爭管理方法之租金金額顯低前揭合理租金金額，對聲請人顯失公平，爰依民法第820條第2項規定，聲請裁定變更系爭土地之管理方法。聲明：系爭管理方法應變更為如附表一相對人欄所示之相對人，出租系爭土地時，每月租金應不得低於如附表一每月最低租金金額欄所示之金額。
二、相對人則以：系爭管理方法對聲請人應無顯失公平之情形，聲請人之聲請應無理由等語，資為抗辯。聲明：聲請駁回。
三、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條第1項本文、第2項分別定有明文。所謂共有物之管理包括共有物之保存、改良及利用，共有人得依民法第820條第2項規定，以多數決為共有物管理之決定，此項決定對於為決定時之全體共有人均有拘束力，僅不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，俾免多數決之濫用。又法院依民法第820條第2項所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其性質，係為使共有物之管理順遂進行，而由國家干預私權內容之變更，其性質自屬非訟事件，應適用非訟事件法之規定。從而，共有物之管理方法是否顯失公平，應由法院斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念，以及共有物之性質、使用狀況等具體客觀情事定之，不受聲請人聲明之拘束，亦不生駁回無理由部分聲請之問題，併予敘明。
四、經查：
（一）聲請人主張兩造為系爭土地共有人，相對人依民法第820條第1項本文規定，以系爭管理方法管理系爭土地等情，業據提出第一類謄本、租賃契約等為證（本院卷第29至65、231至237頁），且為相對人不爭執，堪信聲請人此部分主張為真。
（二）415建物係坐落於系爭土地、同段990、991等地號土地、同區○○段253、259地號土地等土地上，經鑑定後，110年合理租金金額為每平方公尺51元，有鑑定報告可稽（本院卷第74頁即鑑定報告第11頁備註2、本院卷第160頁即鑑定報告第99頁），並經本院調閱Ａ民事事件卷宗核閱屬實，是聲請人依行政院消費者物價指數查詢資料換算後，主張依此認定系爭土地之合理租金為每平方公尺55元，及系爭管理方法之租金金額顯低於前揭金額，對聲請人顯失公平，並請求相對人出租系爭土地時，租金不得低於如附表一每月最低租金金額欄所示之金額，洵屬有據。
（三）惟系爭管理方法之租賃期間分別於115年3月10日、115年7月15日屆至，而依各級法院辦案期限實施要點第2點第22款、第6款規定，本件第一審辦案期限為5個月、抗告審辦案期限為6個月、再抗告審辦案期限為6個月，合計1年5月，再加計裁定送達、抗告期間後，縱本院依聲請人主張以裁定變更系爭管理方法，裁定確定時，租賃期間亦有極大可能已屆至，復審酌○○○對於租賃契約之信賴利益等權利保障等情，本院認於系爭管理方法之租賃期間屆至前，尚不宜變更系爭管理方法，以衡平兩造、○○○間之權益。
（四）據此，本院認如附表一相對人欄所示之相對人，自如附表一日期欄所示之日起，出租系爭土地時，每月租金金額應不得低於如附表一每月最低租金金額欄所示之金額，對於兩造應屬合理、公允。
五、綜上所述，聲請人主張系爭管理方法對渠等顯失公平，而依民法第820條第2項規定聲請變更系爭管理方法，為有理由，本院審酌前揭情事後，依職權就系爭土地之管理方法變更為如主文第一項所示。
六、依非訟事件法第21第2項、第24條第1項，民事訴訟法第95條第1項、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 23 日
民事第三庭 法 官 呂明龍以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 114 年 6 月 23 日
書 記 官 曾啓聞附表一 編號 地號 相對人 日期 每月最低租金金額 １ 993 戊○○、己○○、庚○○、辛○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○ 115年3月11日 33,310 ２ 993之1 戊○○、己○○、庚○○、辛○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○ 115年7月16日 9,027 ３ 989 戊○○、己○○、庚○○、辛○○、壬○○ 115年3月11日 42,991 ４ 982、983、984 戊○○、己○○、庚○○、辛○○、壬○○、癸○○ 115年3月11日 22,357 ５ 981、992、994 戊○○、己○○、庚○○、辛○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○ 115年3月11日 176,845 備註： 一、土地坐落：均位於○○市○○區○○段。 二、紀元：民國；幣別：新臺幣／元。
附表二 編號 地號 相對人 租賃期間 每季租金金額 １ 993 戊○○、己○○、庚○○、辛○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○ 自110年3月11日起至115年3月10日止 37,306 ２ 993之1 戊○○、己○○、庚○○、辛○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○ 自110年7月16日起至115年7月15日止 10,112 ３ 989 戊○○、己○○、庚○○、辛○○、壬○○ 自110年3月11日起至115年3月10日止 48,150 ４ 982、983、984 戊○○、己○○、庚○○、辛○○、壬○○、癸○○ 自110年3月11日起至115年3月10日止 25,040 ５ 981、992、994 戊○○、己○○、庚○○、辛○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○ 自110年3月11日起至115年3月10日止 198,065 備註： 一、土地坐落：均位於○○市○○區○○段。 二、紀元：民國；幣別：新臺幣／元。