臺灣橋頭地方法院民事判決114年度訴字第110號原 告 林惠瑄訴訟代理人 范值誠律師複代理人 林桓誼律師被 告 姜佩君訴訟代理人 劉翊泓上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國114年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣260萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣87萬元供擔保得假執行；但被告如以新臺幣260萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：原告於民國113年6月14日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以總價新臺幣（下同）1,500萬元購買被告所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地及其上同段2408建號即門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00弄0號建物（權利範圍均為全部，下合稱系爭房地），惟因原告手頭能使用之資金約為300萬元，剩餘尾款1,200萬元須以系爭房地向銀行貸款後支付，故約明倘原告無法向銀行貸得款項便解除系爭買賣契約。嗣原告依系爭買賣契約第3條約定，陸續給付簽約款、用印款各150萬元，合計300萬元，然因受銀行房屋貸款限貸令政策影響，原告無法順利向銀行貸得剩餘8成尾款，系爭買賣契約因解除條件成就而失其效力。又被告曾於113年8月26日以存證信函催告原告給付價金尾款，並表示若被告於文到一日後未收到款項，將解除系爭買賣契約並沒收原告已支付之價金300萬元作為懲罰性違約金，原告係於同年月27日收受該存證信函，是系爭買賣契約至遲亦已於同年月00日生解除效力，兩造應互負回復原狀之義務，原告自得依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還原告已給付之300萬元，且被告保有該款項已因系爭買賣契約解除而無法律上之原因，亦應依民法第179條規定返還於原告。縱認原告主張系爭買賣契約業經解除為無理由，然兩造自113年6月14日簽約至同年8月28日解約僅約2個月，系爭房地亦尚未辨理所有權移轉登記亦未交屋，被告顯未因系爭買賣契約之解除而受有任何損害，其沒收原告已付價金300萬元作為懲罰性違約金，已占買賣總價金之2成，應屬過高，應依民法第252條規定予以酌減。為此，爰依上開規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告未曾提及倘無法向銀行貸得款項便要解除系爭買賣契約之解除條件，而限貸令係8月底至9月初之事，原告於113年6月14日簽約至8月底有充裕時間可以辦理貸款，原告有消極怠惰不履行義務之不作為故意。被告多次寄發存證信函請原告應於同年10月7日以前支付尾款，否則將解除系爭買賣契約、若要解除系爭買賣契約請出面聯繫相約另行簽立解除契約，並詢問有無購買意願，原告均置之不理，嗣被告於同年10月11日寄發存證信函通知原告依系爭買賣契約第12條解約，並以已付價金充作懲罰性違約金，故系爭買賣契約應係於原告同年月15日收受上開存證信函時生解除之效力，被告係依系爭買賣契約之約定收取懲罰性違約金，自非無法律上原因，不構成不當得利。再被告因系爭買賣契約之解除受有遲延利息、房屋貸款、重新裝修、解決漏水、已繳印花稅等規費、代繳代書費、未來仲介成交之仲介費、系爭房地之持有成本增加、日後銷售之價金減損、銷售時間拉長之時間成本、銷售與機會成本等損害，故所收取之懲罰性違約金並無過高情事，且違約金酌減不應計算利息等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於113年6月14日簽立系爭買賣契約，約定原告以總價1,5
00萬元向被告買受系爭房地。原告已依系爭買賣契約第3條約定，支付簽約款、用印款合計300萬元。
㈡依系爭買賣契約第3條約定，尾款1,200萬於113年8月2日給付
，或由原告以系爭房地向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於所有權移轉完竣後三日內核撥。
㈢被告於113年8月26日以臺中英才郵局第1992號存證信函催告
原告於文到一日後給付尾款1,200萬元及依系爭買賣契約第12條第3款所示之遲延罰金（計算期間自113年8月3日起至同年月27日，共25日），逾期將解除系爭買賣契約並沒收已支付之價金300萬元。原告於翌日即113年8月27日收受送達。
㈣原告於113年9月6日以台北光華郵局第513號存證信函通知被
告於7日內返還購屋款300萬元，被告於同年月9日收受送達。
㈤系爭買賣契約並未記載如買受人未順利貸得尾款1,200萬元則自動解除契約等相類文字。
㈥被告已依系爭買賣契約第12條第1款約定，沒收原告已繳納之價金300萬元作為懲罰性違約金。
四、兩造爭執之事項：㈠系爭買賣契約有無經兩造約定以「原告未能順利向銀行貸得
尾款」作為解除條件？如有，條件已否成就？㈡如兩造間無前項約定或雖有約定但條件尚未成就，系爭買賣
契約是否業經被告解除？㈢原告依民法第259條第1、2款或民法第179條規定，請求被告
返還已支付之買賣價金300萬元，有無理由？㈣原告依民法第252條，請求酌減違約金，有無理由？如有理由
，應酌減之數額若干？
五、本院之判斷：㈠原告主張系爭買賣契約附有「原告未能順利向銀行貸得尾款」之解除條件，為無理由：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院106年度台上字第2752號判決意旨參照）。本件原告主張兩造於簽立系爭買賣契約時，曾口頭約定如其未能順利向銀行貸得尾款，系爭買賣契約即自動解除，為被告所否認，徴諸前揭規定及說明，自應由主張該有利事實之原告負舉證責任。
⒉觀諸系爭買賣契約並無任何如買受人未順利貸得尾款1,200萬
元則自動解除契約等相類文字，復依證人陳志豪即原告表哥於本院具結證稱：兩造簽立系爭買賣契約時我有在場，當時我有聽到原告說尾款1,200萬元銀行如果有貸款下來才有辦法去支付，但我不記得兩造有無約定如果原告未能順利貸得尾款，系爭買賣契約就自動解除，當時雙方都是覺得貸款沒有問題等語（訴字卷第73至76頁）。依證人陳志豪上開證述內容，可知原告雖曾向被告表示必須銀行核貸始有能力支付尾款1,200萬元，然兩造均未言及倘未能順利撥貸，系爭買賣契約即自動失效等語，自難認原告單純向被告表示必須貸款下來才有辦法給付尾款等語，已構成兩造合意以之作為系爭買賣契約之解除條件，而應僅屬原告主觀認知其未能依約支付尾款即不可能取得系爭房地所有權，則系爭買賣契約亦無從繼續履行而自動失其效力，並非系爭買賣契約經兩造合意附有上開解除條件，原告前揭主張，自無足採。
⒊被告雖聲請查調原告於系爭買賣契約成立時之財稅資料，證
明原告名下亦有其他貸款中之房產，兩造不可能約定原告如未順利貸得款項即解除系爭買賣契約。惟就系爭買賣契約是否附有上開解除條件，業經本院審酌系爭買賣契約全文、證人陳志豪前揭證述內容而為有利於被告之認定，其所為調查證據之聲請，核無必要，應予駁回。
㈡原告主張其已給付之300萬元違約金過高，應予酌減後返還於
原告，為有理由：⒈依系爭買賣契約第12條第1款約定，買受人因可歸責於自己之
事由，致違反本契約之約定，經出賣人定期催告仍不履行者，出賣人除得解除契約外，亦得沒收買受人已繳之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求賠償（臺灣桃園地方法院113年度訴字第2293號卷《下稱桃院卷》第21頁）。查系爭買賣契約並未附有上述解除條件，業經本院認定如前，而因原告未依系爭買賣契約給付尾款，被告乃於113年8月26日寄發臺中英才郵局第1992號存證信函（下稱第1992號存證信函）催告，通知原告應於函到後一日內依系爭買賣契約第12條第3款給付遲延利息共187,500元（計算期間113年8月3日至同年月27日共25日），並儘速給付尾款1,200萬元，如逾期未收到遲延利息，將解除系爭買賣契約並沒收已支付之價金300萬元，再於同年9月4日寄發臺中英才郵局第2059號存證信函（下稱第2059號存證信函），通知原告至遲應於113年10月7日以前給付尾款1,200萬元，否則解除系爭買賣契約，然原告仍未遵期給付，被告遂於113年10月11日寄發台中逢甲郵局第360號存證信函（下稱第360號存證信函），主張依系爭買賣契約第12條正式解除契約，已付價金300萬元全數沒收充當違約金等語，有前揭存證信函在卷可憑（桃院卷第39至42頁；審訴卷第43、45至46頁），原告不爭執已於113年10月15日收受第360號存證信函（訴字卷第111頁），是系爭買賣契約係因原告違反給付尾款義務之可歸責事由而解除，被告自得依系爭買賣契約第12條第1款約定，沒收原告已付價金作為懲罰性違約金。原告雖主張系爭買賣契約已於原告113年8月27日收受第1992號存證信函之翌日解除，然原告於113年9月2日尚且以通訊軟體LINE傳送訊息向被告稱「我沒有要解約，那只是詢問」等語（訴字卷第115頁），被告乃再於113年9月4日寄發第2059號存證信函通知原告至遲應於113年10月7日前給付尾款1,200萬元，否則解除契約等語（審訴卷第43頁），則被告辯稱系爭買賣契約應係於原告113年10月15日收受第360號存證信函始生解除之效力，較符兩造真意。
⒉復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決意旨參照）。而懲罰性違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，是約定之懲罰性違約金是否過高，尤應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院107年度台上字第1278號判決意旨參照）。惟民法第252條規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。準此，當事人間如有違約金之約定，且有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得依契約約定之違約金請求債務人給付。如債務人主張債權人請求之違約金過高，並請求法院減至相當之數額者，債務人應就約定違約金過高之有利事實，負舉證責任。本院審酌：⑴被告因原告違反給付尾款義務而解除系爭買賣契約之解約經過；⑵倘原告如期履行給付價金債務，被告可享有運用該款項獲取孳息的利益；⑶被告因原告違約而解除契約，則被告就系爭房地再為銷售，將生另覓買家之成本；⑷系爭房地尚未過戶，被告尚未支出土地增值稅等約定應由賣方負擔之稅賦（惟已代原告支付印花稅、代辦費共14.875元）；及⑸社會經濟狀況及平衡買賣雙方利益等情，認被告沒收原告已付價金300萬元作為懲罰性違約金，確屬過高，應酌減至40萬元，以符兩造利益的平衡。
⒊被告雖抗辯其因原告違約，受有自113年8月10日起至解約時
遲延利息損失約47萬2,500元（按買賣總價金依日息萬分之五計算）、自113年8月10日至本件訴訟終結時房屋貸款利息支出約819,494元、重新裝修房屋支出47.8萬元、代繳印花稅及代辦費合計14,875元、水電費、房屋稅、地價稅等持有成本、日後若另成交將支付60萬元仲介費、日後銷售系爭房地價金減損、銷售時間拉長之時間成本、銷售成本與機會成本等無法估量之損失，認所受損害逾240萬元，其沒收原告已給付之300萬元價金作為懲罰性違約金並無過高情事。查依系爭買賣契約第3條付款約定，原告應於113年8月2日或以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於所有權移轉完竣三日內核撥，第10條第1款約定被告應負之點交期限最遲不得逾113年8月9日（桃院卷第18、21頁），是被告以113年8月10日作為尾款支付期限，尚無不合。惟被告依系爭買賣契約第12條第3款每日按買賣總價款萬分之五計算遲延罰金之要件為「有第一款、第二款之情形，經他方催告而於催告期間履行者並應按每日以買賣總價款萬分之五支付遲延罰金」，然原告並未於催告期間履行給付價金尾款之義務，難認被告依該款規定請求原告給付為有據。再被告因系爭房地所有權未移轉而按月繳付之房貸本息、水電費、房屋稅、地價稅等，均係被告基於所有權人、納稅義務人，依其與金融機構、電力公司、稅捐機關所為之給付義務，無從責令尚非所有權人之原告負擔；至系爭房屋既仍屬被告所有，其因修繕漏水而支出之裝修費用，增益其房屋之價值，難認係被告所受損害；再被告於本件買賣並未委任仲介業者，日後出售系爭房地是否另有仲介費之支出，尚屬未定，縱認有之，居間報酬亦多取決於成交價格，被告認其日後將受有60萬元仲介費之損失，亦乏依據，況衡以系爭買賣契約自成立以至解除歷時僅約4月（113年6月14日至同年10月15日），倘自原告應付價金尾款至解除契約則僅約2月（113年8月10日至同年10月15日），被告所受損害應非重大，其抗辯所受損失超過240萬元而應以之作為違約金酌減之依據，自難憑採。⒋按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院102年度台上字第1330號判決意旨參照）。經查，本件被告可得沒收違約金為40萬元，已如前述，又被告前已收取之系爭房地買賣價金為300萬元，經扣除被告可沒收之違約金額後，被告收取之260萬元部分（計算式：300萬元－40萬元＝260萬元），即為不當得利，是原告依民法第179條規定，請求被告返還上開金額，於法有據。又原告此項不當得利返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，被告應自本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任。
六、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付260萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告准假執行或免假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失依據，不應准許，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 7 月 23 日
民事第三庭 法 官 楊捷羽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 23 日
書記官 許雅如