臺灣橋頭地方法院民事判決
114年度訴字第1139號原 告 楊喻婷訴訟代理人 王偉龍律師被 告 邱肇軒上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國115年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠門牌號碼高雄市路○區○○路000號房屋為未保存登記建物（下
稱系爭建物），原為訴外人楊崇華所有，前經本院113年度司執字第40091號強制執行拍賣，並由被告於民國114年3月26日以新臺幣（下同）111萬999元得標。又系爭建物坐落在高雄市路○區○○段0000○0000○0000○0000地號土地（下稱1260、1261、1538、1539地號土地），其中之1539地號土地原亦為楊崇華所有，前經本院111年度司執字第70551號強制執行拍賣，並由原告於112年11月1日得標買受取得所有權。依民法第838條之1第1項之規定，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。因1539地號土地為系爭建物之主要坐落基地，且原同屬楊崇華所有，就系爭建物坐落1539地號土地之範圍，應認有上開法定地上權之適用，是依土地法第104條第1項之規定，原告得對於系爭建物行使優先購買權，然前經向執行法院表明行使優先購買權，本院以原告未提出符合優先購買權之相關證明文件，且經被告表明不同意為由，通知原告應提起本件訴訟。
㈡並聲明：確認原告就被告於本院113年司執字第40091號強制
執行程序，以111萬999元拍定之系爭建物之優先購買權存在。
三、本件不爭執事項：（見訴卷第24-25頁）㈠系爭建物原為楊崇華所有，前經本院113年度司執字第40091
號強制執行拍賣，並由被告於114年3月26日以111萬999元得標。
㈡系爭建物坐落在1260、1261、1538、1539地號土地。
㈢1539地號土地原為楊崇華所有，前經本院111年度司執字第7
0551號強制執行拍賣，並由原告於112年11月1日得標買受取得所有權。
㈣1538地號土地為楊崇華與他人共有，1260及1261地號土地之
所有人為中華民國。
四、應審究事項：原告依民法第838條之1第1項及土地法第104條第1項規定，主張對於系爭建物有優先購買權，有無理由？
五、本院之判斷：㈠按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行
之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。民法第838條之1第1項定有明文。參考其立法理由，乃考量土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，宜將土地及其建築物，併予查封、拍賣，為強制執行法第75條第3項、辦理強制執行事件應行注意事項四十（七）所明定。如未併予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益，爰明定此時視為已有地上權之設定。如土地及其土地上之建築物同屬一人所有，執行法院僅就土地或建築物拍賣時，依前述同一理由，亦宜使其發生法定地上權之效力，爰增訂第1項。是應以土地及其上之建築物同屬一人所有，因強制執行拍賣，土地與建築物之拍定人各異，始有上開規定之適用，如土地及其土地上之建築物分屬不同人所有，即無上開規定之適用。
㈡次按土地法第104條第1項後段規定，房屋出賣時，基地所有
權人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權設定人、出典人或出租人，於地上權人、典權人或承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，申言之，必須房屋所有人與基地所有人間，具有地上權、典權或租賃關係為前提要件，並非任何基地所有權人均有此權利。又按土地法第三編第三章自第102條以下係就租用基地建築房屋所為之規定，是第104條第1項係就租地建屋所為之規範自明（最高法院39年台上字第1313號判例意旨參照），該規定所示之地上權人、典權人或承租人，係本於意定租地建屋契約而占有基地之情形，易言之，基地所有權人於其上房屋出賣時，若欲依土地法第104條第1項後段規定主張優先購買權者，自應就基地所有權人有為房屋用地設定地上權、典權，或基地所有人與房屋所有人間有租賃關係存在，負舉證責任。
㈢經查，系爭建物坐落在1260、1261、1538及1539地號土地上
，系爭建物及1539地號土地原為楊崇華所有，1538地號土地為楊崇華與他人共有，1260及1261地號土地之所有人為中華民國；1539地號土地前經本院111年度司執字第70551號強制執行拍賣，並由原告於112年11月1日得標買受取得所有權，嗣系爭建物再經本院113年度司執字第40091號強制執行拍賣，並由被告於114年3月26日以111萬999元得標等情，此據不爭執事項可明。是系爭建物及1539地號土地，原雖同屬於楊崇華所有，但系爭建物另坐落之其他三筆土地，共有人或所有人除楊崇華外另有其人，且此三筆土地亦未併附拍賣，核與民法第838條之1第1項規定土地及其土地上之建築物同屬於一人之情形，顯然不符，應無上開規定之適用。是原告主張系爭建物及1539地號土地之間有法定地上權存在，既無可採，則其依土地法第104條第1項規定，主張對於系爭建物有優先購買權，亦屬無據。
六、綜上所述，原告主張對於系爭建物有優先購買權，核與民法第838條之1第1項及土地法第104條第1項規定不符，是其請求確認就被告於本院113年度司執字第40091號強制執行程序，以111萬999元拍定之系爭建物之優先購買權存在，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
民事第一庭 法 官 陳淑卿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
書記官 蔣禪嬣