臺灣橋頭地方法院民事判決114年度訴字第1147號原 告 黃國銓訴訟代理人 李慶榮律師
林宜儒律師被 告 陳哲國
陳哲山共 同訴訟代理人 康鈺靈律師
康琪靈律師複代理人 康進益律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，經臺灣高雄地方法院移送前來（114年度審訴字第810號），本院於民國115年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴依民法第353條、第226條第1項規定，請求將原告與被告2人於民國113年11月22日簽立不動產買賣賣契約書（下稱系爭契約），向被告2人買受門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷00號（高雄市○○區○○段000○號）之一層樓磚造房屋（面積40.02平方公尺，權利範圍：1分之1，下稱系爭房屋）之買賣價金新台幣（下同）355萬元減少150萬元（見臺灣高雄地方法院114年度審訴字第810號卷，下稱雄院審訴卷，第8頁）。嗣原告變更聲明，改依民法第350條、第353條、第226條、第250條第1項、第259條第1款規定，請求給付2,262,500元及法定遲延利息（見114年度訴字第1147號卷，下稱訴卷，第33至35頁），核屬請求之基礎事實同一，被告就程序上亦無意見（見訴卷第62頁），是均無不合。
二、原告主張：㈠系爭契約第1條「不動產標示及買賣權利賜範圍」包括對於其
坐落基地即高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之地上權，被告應確保權利確係存在。原告簽約後，陸續於113年11月22日、11月29日、12月27日將簽約款10萬元、60萬元及備證用印款35萬元，共1,050,000元匯入合泰建築經理股份有限公司價金履約保證書指定之履約保證信託專戶（下稱履保專戶）。然原告於114年2月18日向楠梓地政事務所調閱土地登記謄本時，發現未記載地上權，始知系爭土地從無地上權，被告卻將自始不存在之地上權隨同系爭房屋出售予原告，屬給付不能，有債務不履行之違約情事。
㈡原告於114年3月3日，以楠梓莒光郵局第000034號存證信函解
除契約，被告於114年3月5日收受，應依系爭契約第12條第3項後段約定，於解約日起3日內即114年3月8日前返還105萬元，並應於114年3月15日給付按所收價金計算之違約金105萬元。
㈢原告信任系爭契約，於113年12月13日與訴外人宗澤築跡國際
室內裝修設計有限公司（下稱宗澤公司）簽立「建築物整體室內設計委託合約書」，支出設計費用162,500元。現因被告違約，致原告解約後裝修設計失其效用，原告損失上開設計費用，被告應賠償原告。
㈣綜上，原告得請求被告給付2,262,500元（返還已付價金1,05
0,000元＋違約金1,050,000元＋支出之設計費用162,500元＝2,262,500元）。爰依民法第350條前段、第353條、第226條、第250條第1項、第259條第1款規定及系爭契約第12條第3項後段、第4項約定，提起本件訴訟訴等語。並聲明：⒈被告應給付原告2,262,500元，其中1,050,000元自114年3月9日起算至清償日止，其中1,050,000元自114年3月16日起算至清償日止，162,500元自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起，均按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠原告係台灣中油股份有限公司（下稱中油公司）員工，對於
買受系爭房屋除須為員工外，尚須向中油公司申請審核，經准許並與中油公司簽訂土地租賃契約，方可成立房屋買賣。系爭契約明載「需跟油廠單位換約」，建物門牌後雖附註「地上權」，然係指房子有占有土地之權利，並非設定地上權，亦無任何員工之房子在中油公司土地上有設定地上權。
㈡原告明知上情，且其申請向中油公司承租土地，經中油公司
通知應於114年1月10日到場簽約後，原告竟以120年尚需與中油公司換約為由，除拒絕與中油公司簽立租賃契約外，亦拒絕續為履行系爭契約，已違反買賣契約。被告委任訴外人陳靜如，再委託康揚律師事務所以114年2月25日（114）揚益字第0225號律師函請原告114年3月3日下午2時10分到事務所誠摯洽談，亦特別聲明原告屆時不到場或洽談不成，再起算逾7日，系爭契約解除。惟原告接獲律師函後，非但未到場洽談，更於114年3月3日以楠梓莒光郵局第000034號存證信函表示解除系爭契約。被告以原告收到律師函後，「若屆時（即114年3月3日）不到場或洽談不成，再起算逾7日（即114年3月10日）雙方買賣契約解除，不另為解除契約之通知」，亦即系爭契約業已於114年3月10日解除。原告解除契約無效，系爭契約係經被告解除，原告請求賠償，洵屬無據。又房屋尚未點交，自無原告主張應賠償裝潢設計費用之問題等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見訴卷第62至63頁）：㈠原告與被告於113年11月22日簽立系爭契約，向被告買受門牌
號碼高雄市○○區○○○路○○巷00號（坐落中油公司所有高雄市○○區○○段000地號土地上之983建號建物）之一層樓磚造房屋（面積40.02平方公尺，權利範圍：1分之1 ），約定買賣總價金為3,550,000元，且同意將價金匯入合泰建築經理股份有限公司價金履約保證書指定之履約保證信託專戶即台新銀行建北分行台新銀行受託信託財產專戶00000-000000000號帳戶。
㈡系爭契約第1條「不動產標示及買賣權利範圍」於建物門牌欄位記載：「宏毅二路南一巷61號（地上權）」等文字。
㈢原告於113年11月22日、11月29日、12月27日將簽約款10萬元
、60萬元及備證用印款35萬元等買賣價金匯入履保專戶，即已給付買賣價金共計1,050,000元。
㈣被告委請康揚律師事務所以114年2月25日（114）揚益字第02
25號律師函通知原告於114年3月3日到場洽談，並表示如不到場或洽談不成，再起算逾7日，表示契約解除。
㈤原告於114年3月3日，以楠梓莒光郵局第34號存證信函表示解除買賣契約，被告於114年3月5日收受。
㈥系爭房屋為屋齡逾66年之一層磚造房屋。
五、本件爭點（見訴卷第64頁）：㈠兩造是否有約定轉讓地上權？原告是否知悉系爭土地無設定
地上權？系爭買賣契約是否經原告或被告或合意解除？㈡原告依民法第259條第1款、系爭買賣契約第12條第3項後段約
定，請求被告返還價金1,050,000元，有無理由？㈢原告依民法第353條、第226條、第250條第1項規定、系爭買
賣契約第12條第3項後段約定，請求被告2人給付違約金105萬元，有無理由？㈣原告依民法第353條、第226條第1項、系爭買賣契約第12條第
4項約定，請求被告2人給付162,500元，有無理由？
六、本院得心證之理由：㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項定有明文。解釋契約，應探求當事人立約時之真意，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎（最高法院114年度台簡上字第20號判決參照），藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院109年度台上字第2283號判決參照）。㈡查原告與被告於113年11月22日簽立系爭契約，向被告買受系
爭房屋後，原告於113年11月22日、11月29日、12月27日將簽約款10萬元、60萬元及備證用印款35萬元等買賣價金匯入履保專戶，即已給付買賣價金共計105萬元乙情，為兩造所不爭執（見訴卷第62至63頁），復有買賣契約書、原告與原告配偶即訴外人楊雅茹於113年11月10日共同簽發60萬元之本票可考（見雄院審訴卷第13至34頁），堪信為真。又系爭土地未有何地上權之設定乙情，亦有高雄市政府地政局楠梓地政事務所114年9月8日高市地楠登字第11470722700號函所附系爭土地、建物登記謄本可考（見114年度審訴字第653號卷，下稱橋院審訴卷，第29至38頁），堪以認定。
㈢關於兩造間是否有約定買賣地上權，及原告是否知悉系爭土地無設定地上權之爭點，業據證人楊碧芬結稱：伊擔任仲介4年，係永慶高雄科大海專店員工，於系爭買賣契約書擔任雙方仲介，買賣契約書係永慶房屋仲介之特約代書朱正清，簽約前會調土地、建物謄本作為簽約依據，建物宏毅二路南一巷61號括號註記地上權係因為調謄本上都會註記建號，意思是房屋有地上使用權之意思，中油地上使用權與一般地上權不一樣，沒有年限限制，所以沒有設定地上權，也沒有他項權利證明書，不像高雄市政府設定之地上權會有年限70年；伊於簽約時全程在場，原告知道買受人須為中油大林埔廠、林園廠或中油總廠之員工，且須向中油公司承租土地，由臺北公司審核，原告係總廠員工，有資格購買，而黃太太楊雅茹係永安廠員工，沒有資格；楊雅茹因為受他人影響，跟伊說本件要做贈與不要做買賣，要到律師處做贈與並簽保密條款，但伊相信沒有任何一個賣方會願意做這個契約，中油會追究假贈與的行為，之前有案例中油提告，現在還有訴訟在橋頭地院，原告要做贈與是因為不願意與中油做土地租賃，但賣方不可能配合原告做假贈與，114年2月12日對話記錄係楊雅茹要約伊去律師那，如果交易可以完成伊也願意聽聽看律師的建議，但後面的對話說賣方不願意贈與也沒有去律師那裡必要，所以最後沒有去；伊有打電話問過高雄總廠的資材課朴先生，知道原告有送資格去臺北審核，但後來原告不願意簽；朴先生說原告之資料已經送去台北有通過了，回來才可以簽土地租賃契約書，因為被告是第二代不是員工，所以繳的費用一年43,000多元，不像員工只要繳8,000元，會有租金不同，原告是在職買賣，是現在在職員工，所以土地若從被告過戶到原告租金會變少，本件係伊唯一一件銷售中油土地上房屋，銷售房屋時有向原告說明與一般地上權不同及詢問購買資格，代書寫地上權是根據土地謄本記載，中油這種土地地上權在眷村中非常普遍，不是只有中油公司單獨個案等語（見訴卷第78至85頁），就其親自與原告夫婦說明系爭房屋買賣尚須向中油公司申請承租土地，及原告確有向中油公司申請承租土地，之後卻不願意履約等情明確，堪可採信。且原告夫婦既長期為中油公司員工，欲以原告之名義購買系爭房屋，亦不曾見系爭土地有何地上權之謄本記載或他項權利證明書，則原告對系爭土地上並無地上權之設定乙情，應知悉甚詳，益徵證人楊碧芬所述應屬可信。再者，系爭契約上在土地標示欄位處明載「需跟油廠單位換約」（見雄院審訴卷第15頁），並無意定地上權或設定地上權或地上權登記之或地上權對價等用語或資訊，僅在建物門牌後註記「（地上權）」，可見僅係說明有使用土地之權利，就占用土地之權利事項仍須與中油公司締約，並非兩造間買賣約定標的。原告雖提出楊雅茹與證人楊碧芬於114年2月12日之對話（見訴卷第91頁），質疑如於113年11月22日簽約時已向原告說明，何以楊碧芬於114年2月12日還會談及地上權之問題（見訴卷第83頁）。然由該對話內容可知，誠如證人楊碧芬前述，該段對話緣由係因楊雅茹欲將本件交易做贈與，但證人楊碧芬不同意贈與，楊雅茹則欲聯絡律師處理或諮詢，證人楊碧芬方傳訊詢問楊雅茹是否有聯絡律師，以關心並掌握原告、楊雅茹處理系爭土地買賣事宜之進度。至於楊雅茹再次詢問有無他項權利部之文件，僅係再次向證人楊碧芬確認，並經證人楊碧芬再次明白表示無他項權利、地上權與他項權利無關等語，自不能因楊碧芬再次詢問而遽以反推證人楊碧芬於簽約時無據實告知。是以，原告於113年11月22日簽立系爭契約時，明知系爭契約上「地上權」之記載並非法定地上權，而僅係得使用系爭土地之權利之意思。原告以其於107年調派至臺北總公司，於111年8月始調至高雄之煉製事業部，而否認知悉中油公司房屋之土地無地上權，並徒執系爭契約上地上權之記載，遽謂被告無法履約，應負賠償責任云云（見雄院審訴卷第8頁、訴卷第38頁），委無可採。㈣按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；契
約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償，民法第250條第1項、第259條第1款、第348條、第353條、第226條定有明文。且按賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約賠償，系爭買賣契約第12條第3項後段約有明文（見雄院審訴卷第18頁）。然被告並無出售地上權，已如前述，自無違約情事。原告於114年3月3日，以楠梓莒光郵局第000034號存證信函表示解除契約（見橋院審訴卷第45至57頁），不生解除契約之效力。原告依系爭契約第12條第3項後段約定，請求被告返還1,050,000元及給付違約金1,050,000元云云（見訴卷第36頁），均屬無據。
㈤原告於113年12月13日委請宗澤公司進行設計，簽立「建築物
整體室內設計委託合約書」，支出設計費用162,500元乙情，雖有委託合約書及統一發票可考（見訴卷第41至51頁），堪信為真。然被告並無違約，自不負損害賠償責任。原告依民法第353條、第226條第1項、系爭買賣契約第12條第4項約定，請求被告給付162,500元，亦屬無據。
七、綜上所述，兩造於113年11月22日簽立門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷00號（坐落中油公司所有高雄市○○區○○段000地號土地上之983建號建物）之買賣契約書上在房屋地址後方雖註記「（地上權）」，然實無約定買賣地上權，原告依民法第350條前段、第353條、第226條、第250條第1項、第259條第1款規定及系爭契約第12條第3項後段、第4項約定，請求被告給付2,262,500元（返還已付價金1,050,000元＋違約金1,050,000元＋支出之設計費用162,500元＝2,262,500元）及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，被告辯稱其解約合法（見訴卷第99頁），及兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 6 月 8 日
民事第三庭 法 官 李俊霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 8 日
書記官 童郁惠