臺灣橋頭地方法院民事判決114年度訴字第1162號原 告即反訴被告 李珮瑜被 告即反訴原告 黃志雄上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋1樓遷讓返還於原告。
二、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋2樓及夾層遷讓返還於原告。
三、被告應自民國114年4月1日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣8,000元。
四、被告應給付原告新臺幣64,000元，及自民國114年6月18日起至遷讓返還第二項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣14,000元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、本訴訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
七、本判決第一項、第二項於原告以新臺幣30萬元供擔保得假執行；但被告如以新臺幣883,547元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於每月之給付到期後，原告就各月已到期之給付以新臺幣3,000元供擔保得假執行；但被告如以新臺幣8,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第四項前段於原告以新臺幣22,000元供擔保得假執行；但被告如以新臺幣64,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第四項後段於每月之給付到期後，原告就各月已到期之給付以新臺幣5,000元供擔保得假執行；但被告如以新臺幣14,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
十一、原告其餘假執行之聲請駁回。
十二、反訴原告之訴駁回。
十三、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
壹、程序事項按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1、2項分別定有明文。又民事訴訟法第260條第1項後段所稱之「相牽連」者，係指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，方可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號、98年度台抗字第1005號裁定意旨參照）。本件原告起訴主張其將所有門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋1樓（下稱A屋）、2樓及夾層（下稱B屋，與A屋合稱系爭房屋）出租於被告，並分別簽立租賃契約，A屋租約已到期未續約，B屋租約則因被告遲繳租金已逾兩期之租額，經原告提前終止租約，詎被告拒不返還系爭房屋，依租約約定及民法第767條第1項、第179條規定，請求遷讓返還系爭房屋、清償欠租及給付相當於租金之不當得利。被告則於言詞辯論終結前，以B屋有漏水、壁癌情形，認租金高於市場行情，且原告迄未返還押租金及於租賃期間強行取回A屋之遙控器鑰匙，侵害被告對系爭房屋之使用收益及人格權，反訴請求原告返還已繳納之租金新臺幣（下同）154,000元、押租金42,000元及賠償精神慰撫金10萬元。經核其反訴之訴訟標的與本訴之攻擊方法相互牽連，又被告提起反訴之標的金額在50萬元以下，本應適用簡易訴訟程序，惟依民事訴訟法第435條之反面解釋，被告在應適用通常訴訟程序之本訴繫屬中，提起應適用簡易訴訟程序之反訴，仍應適用關於通常訴訟程序之規定，故被告提起反訴，於法並無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告即反訴被告（下稱原告）主張：兩造於民國113年5月18日就A屋簽立租賃契約（下稱A租約），約定租期自113年4月1日起至114年3月31日止，每月租金8,000元，於每月1日前給付。嗣原告於114年3月24日以左營新庄仔郵局第242號存證信函（下稱A存證信函）通知被告自租期屆至之114年3月31日不再續租，被告於翌（25）日收受送達，是A租約已於114年3月31日終止。另兩造於113年7月10日就B屋簽立租賃契約（下稱B租約，與A租約合稱系爭租約），約定租期自113年7月18日起至116年7月17日止，每月租金14,000元，於每月18日前給付。詎被告自113年11月起，即有遲付B屋租金情事，經原告於114年6月5日以橋頭新市鎮○○○000號存證信函（下稱B存證信函）通知被告積欠B屋租金已達兩期之租額，依民法第440條規定終止B租約，經被告於翌（6）日收受送達，故B租約已於114年6月6日終止。如認原告終止B租約不合法，以起訴狀繕本之送達向被告為終止B租約之意思表示。系爭租約既已終止，被告仍繼續占有使用系爭房屋即屬無權占有，原告自得依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。又被告於系爭租約終止後繼續占用系爭房屋即屬無法律上原因而受利益，致原告受有損害，應依民法第179條規定，給付原告相當於租金之不當得利，被告並應清償尚積欠之B屋租金84,000元。又原告取走A屋遙控器鑰匙乃因被告遲付租金，經催告後仍置之不理，且被告以此為由對原告所提強制罪刑事告訴亦經檢察官為不起訴處分確定，足見原告無故意侵權行為，且原告於113年5、6月間已僱工於B屋施作輕鋼架天花板而無漏水情形，原告已交付合於約定使用收益之租賃物，被告自不得請求減少租金等語。就本訴部分求為判決：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。㈡被告應自114年4月1日起至遷讓返還A屋之日止，按月給付原告8,000元。㈢被告應給付原告84,000元，及自114年5月18日起至遷讓返還B屋之日止，按月給付原告14,000元。㈣願供擔保請准宣告假執行。就反訴部分答辯聲明：㈠反訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告即反訴原告（下稱被告）則以：B屋有壁癌及漏水情事，原告僅就壁癌部分施作輕鋼架天花板，惟漏水情事仍未改善，致被告就B屋無法使用收益，應酌減租金，又被告尚有給付押租金42,000元，系爭租約既已終止，原告應返還予被告，或自原告主張之數額抵扣，且被告長期居住於壁癌、漏水之環境內，已因環境潮濕、黴菌等問題承受精神壓力，原告復於租賃期間之114年3月21日16時許強行進入A屋奪取遙控器鑰匙，致被告無法自由出入，造成被告恐懼不安、焦慮，應賠償精神慰撫金10萬元，並與原告請求之數額互為抵銷。而B屋既已達於無法居住程度，原告未交付合於約定使用收益之房屋，被告自得主張解除契約，並依不當得利規定請求原告返還已給付之租金154,000元，且應返還押租金42,000元；又因原告擅自取走A屋遙控器鑰匙，致被告無法自由進出系爭房屋，且偷拍被告生活作息，不法侵害被告生命權、自由權、健康權、隱私權，應依侵權行為法律關係，賠償精神慰撫金10萬元，合計296,000元等語置辯。就本訴部分答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。就反訴部分求為判決：㈠原告應給付被告296,000元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於84年1月18日以買賣為原因，取得高雄市○○區○○段00地
號土地（權利範圍10000分之408）及其上同段277建號即門牌號碼高雄市○○區○○路000號（權利範圍全部）暨共有部分同段317建號建物（權利範圍10000分之297 ）。
㈡原告於113年5月18日與被告就A屋簽立A租約，約定租期自113
年4月1日起至114年3月31日止，每月租金8,000元，於每月1日前給付。嗣原告於114年3月24日寄發A存證信函，以被告積欠A屋租金36,000元為由，通知被告自租期屆至之114年3月31日不再續租，被告於翌（25）日收受送達。
㈢原告113年7月10日與被告就B屋簽立B租約，約定租期自113年
7月18日起至116年7月17日止，每月租金14,000元，於每月18日前給付。嗣於114年6月5日寄發B存證信函以被告積欠B屋租金92,400元為由，逕依民法第440條規定終止租約，被告於翌（6）日收受送達。
㈣被告曾書立審訴卷第187頁所示之切結書，該切結書記載「因
2樓年久失修漏水，故113年4月1日修改合約搬到1樓，房東同意本人除漏水點外給予時間搬除，本人於113年5月29日將樓上全數搬走以利施工。」等語（下稱系爭切結書）。
㈤被告現仍占有使用A屋、B屋。
㈥B屋無獨立出入門戶，須經由A屋始能到達B屋。
㈦被告就系爭房屋已付押租金42,000元（B租約第3條第2項記載押租金28,000元，A租約第4條則未記載押租金數額）。
四、本件爭點：㈠原告依所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，有
無理由？㈡原告依不當得利法律關係，請求被告給付自系爭租約終止後
至遷讓返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，數額以若干為當？㈢原告依B租約之約定，請求被告給付起訴前已積欠之B屋租金
，有無理由？被告以B屋未合於兩造約定使用收益之狀態，行使同時履行抗辯，有無理由？㈣被告依不當得利法律關係，反訴請求原告返還已付租金154,0
00元、押租金42,000元；另依侵權行為法律關係，請求原告給付慰撫金10萬元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠A租約已於114年3月31日終止、B租約已於114年9月19日終止：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，為民法第439條前段、第440條第1項、第2項所明定。另按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。且土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決先例要旨參照）。
⒉查原告主張與被告訂有系爭租約，A租約已於114年3月31日租
期屆至，且經原告以A存證信函通知被告不再續租等情，有A存證信函暨中華郵政掛號郵件收件回執及A租約在卷可稽（審訴卷第11至13、59至67頁；訴字卷第31至33頁）；另依B租約第3條第1項約定，被告應於每月18日前繳納租金14,000元，第8條第3項約定如被告未按時繳納房租，原告有權終止合約（審訴卷第53、57頁），惟被告自113年11月18日起即未依約按期繳納租金，僅於114年2月24日繳納2萬元、同年3月19日繳納14,000元，業據原告提出訴外人謝宙羚即其女兒之郵局帳號00000000000000號帳戶存摺內頁交易明細為佐（訴字卷第53至55頁），是原告於114年6月5日以B存證信函向被告為終止B租約之意思表示，於翌（6）日送達於被告時，自113年11月18日計算至114年5月18日之租金共98,000元（計算式：14000元×7月=98000元），扣除114年2月24日、同年3月19日分別給付之2萬元、14,000元，為64,000元（計算式：98000元-20000元-14000元=64000元），經以B屋之押租金28,000元扣抵後，固已逾2個月之租額（計算式：64000元-28000元=36000元），然原告未先定相當期限催告被告支付租金，即逕以B存證信函終止B租約，其終止於法不合，不生B租約終止之效力。惟原告已起訴請求被告遷讓返還系爭房屋及依民法第179條請求被告給付相當於租金之不當得利，應認原告業以起訴狀繕本之送達向被告為終止B租約之意思表示，故B租約於通知到達即114年9月19日終止（參審訴卷第163頁本院送達證書）。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由：
按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，為民法第767條第1項前段所明定。又租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判決先例要旨參照）。查原告為系爭房屋所有權人，有建物登記公務用謄本在卷可稽（審訴卷第107頁），系爭租約既已終止，被告自租約終止後即屬無權占有系爭房屋，自負有將系爭房屋遷讓返還予原告之義務，是原告本於系爭房屋所有權人之地位，依上開規定請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，洵屬有據，應予准許。㈢原告請求被告按月給付系爭租約終止後至遷讓返還系爭房屋
之日止相當於租金之不當得利，及請求被告給付尚積欠之B屋租金，為有理由，惟應先以押租金抵充之：⒈按承租人應依約定日期，支付租金，為民法第439條第1項前
段所明定。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查，被告自113年11月18日起即未給付B屋租金14,000元，嗣僅於114年2月24日給付2萬元、同年3月19日給付14,000元，其後未再為任何給付，已如前述；又被告於系爭租約終止後，已無占有使用系爭房屋之適法權源，惟迄未遷讓返還系爭房屋予原告，原告依民法第179條規定，按原約定之租金（即A屋每月8,000元、B屋每月14,000元），請求被告就A屋部分給付自租約終止之翌日即114年4月1日起至遷讓返還之日止相當於租金之不當得利，又原告係於114年6月16日提起本件訴訟（參審訴卷第7頁起訴狀上本院收文日期章戳），則被告應給付自114年4月1日至同年6月1日相當於租金之不當得利數額為24,000元（計算式：8000元×3月=24000元），經以被告已付之A屋押租金14,000元（計算方式：被告已付押租金總額42000元-B租約所載押租金28000元=14000元）抵充後，被告尚應給付1萬元（計算式：24000元-14000元=10000元），及自114年7月1日起至遷讓返還A屋之日止，按月給付8,000元。另就B屋部分，原告請求被告給付於114年6月16日起訴前經以押租金抵充後尚積欠之租金36,000元（計算式：14000元×7月-20000元-14000元-28000元=36000元），及自114年6月18日起至遷讓返還B屋之日止按月給付14,000元，應屬有據，逾上開範圍之請求，則無理由。被告雖以B屋有漏水、壁癌情形，應酌減租金云云，惟被告自承自108年3月間承租系爭房屋以來，B屋已有上述情形，且稱雖原告於113年5、6月間於B屋天花板施作輕鋼架，仍未改善漏水情形等語，惟此部分未據其另提出施工後仍有漏水情形之佐據，且衡以被告仍於113年7月10日以每月租金14,000元與原告訂立租期長達3年（113年7月18日起至116年7月17日止）之B租約，顯已考量B屋現況而仍願以該租賃條件與原告締約，難認有何簽約後情事變更而應酌減租金情事，其上開所辯，自難憑採。
⒉按因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係
，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地。出租人修繕之義務與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言（最高法院88年度台簡上字第59號裁定意旨參照）。查，被告固曾於114年9月30日以民事答辯狀表示B屋漏水、壁癌未修繕等情（審訴卷第223頁），惟未為任何同時履行抗辯之主張，嗣雖於115年1月9日提出民事答辯狀為同時履行抗辯（訴字卷第61頁），然B租約業於114年9月19日即起訴狀繕本送達於被告時終止，已如前述，出租人即原告已無對待給付之義務，被告亦無從於B租約終止後再對原告主張同時履行抗辯。㈣被告依不當得利法律關係，反訴請求原告返還已付租金154,0
00元、押租金42,000元，及依侵權行為法律關係，請求原告給付精神慰撫金10萬元，均無理由：⒈返還已付租金部分：
被告於115年4月7日提出反訴狀，以B屋有漏水、壁癌等情，認原告未交付合於約定使用收益之租賃物，主張解除契約，依不當得利規定請求原告返還已支付之系爭房屋租金154,000元（訴字卷第223頁）。惟A租約已於114年3月31日租期屆滿、B租約已於114年9月19日經原告合法終止，被告自無從對於已終止之租約再為解除，其於租賃期間占有使用系爭房屋，依約負有給付租金之義務，原告受領其給付之租金有法律上之原因，自非不當得利。至被告雖提出B屋壁癌照片數張（審訴卷第189至197、225至231、242頁），主張應酌減租金，惟被告自承其自108年3月間向原告承租系爭房屋以來，B屋即有漏水情形，原告雖於同年4月份帶修繕房屋的師傅來勘查後都沒有處理等語（審訴卷第281、289頁；訴字卷第
81、213頁），則被告於108年3月間承租系爭房屋後即發現漏水，且漏水情形於承租期間均未有改善，縱被告未即向原告為終止租約之意思表示，於原租期屆至後，衡情亦無再與原告續訂租約之理，然被告卻於113年7月10日仍與原告簽立租期長達3年之B租約，原告主張其係以現況交屋，出租時已有壁癌而已合於兩造約定使用之狀態，尚非無據。被告雖另以其簽立系爭切結書，自113年5月29日遷出B屋後即未繼續使用B屋（訴字卷第61頁），惟B屋為系爭房屋之2樓及夾層，無獨立出入門戶，被告係以A屋作為美髮工作室、B屋作為其住所，業據被告陳明在卷（訴字卷第82頁），而依原告提出其於114年10月31日21時44分許所拍攝之系爭房屋外觀照片，A屋之鐵捲門已拉下、B屋則燈火通明（訴字卷第93頁），再佐以系爭房屋電費月份114年1月至11月之用電度數及繳費金額（訴字卷第95、97頁），顯屬使用中之房屋；況倘被告自113年5月29日起未占用B屋，衡情應無於113年7月10日復與原告締約，約定自同年7月18日起續租3年，且未減少租金之B租約（審訴卷第53至58頁）。至被告提出B屋照片證明確未占有使用一情，惟照片中僅有窗邊一隅（訴字卷第227、231頁），顯非B屋全貌，尚難以房間角落地上放置未插電使用之電腦螢幕，即得逕認被告主張未占有使用B屋為可採。
⒉返還押租金部分：
被告雖請求原告返還系爭房屋押租金42,000元，惟A租約第4條後段約定「甲方（即原告）應於租期屆滿或租賃契約終止，乙方（即被告）返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。」（審訴卷第62頁）、B租約第3條第2項約定「押金貳萬捌仟元整，於租賃期滿交還住宅時甲方（即原告）無息交還乙方（即被告）」等語（審訴卷第53頁），雖A租約已於114年3月31日租期屆滿而終止、B租約已於114年9月19日終止，然被告迄今仍未交還系爭房屋，且經以A屋押租金14,000元抵充被告自A租約終止後所應給付相當於租金之不當得利後已無賸餘、以B屋押租金28,000元抵充被告於原告起訴前尚積欠之B屋租金後亦無賸餘（參前述貳、五、㈢部分），自難認被告尚有押租金返還請求權得為主張。
⒊請求給付慰撫金部分：
被告以原告於114年3月21日強行入侵A屋取走遙控器鑰匙，致其無法自由進出居住，且自114年9月、10月起將車輛停放在系爭房屋對面偷拍被告生活作息，另因B屋漏水、壁癌嚴重，造成被告困擾，侵害其生命權、自由權、健康權、隱私權等，且致其罹患恐慌症、失眠、適應障礙，併有憂鬱症狀（訴字卷第222至223、251至253頁），固提出就診日期114年5月16日之身心科診斷證明書為佐（審訴卷第243頁）。惟原告取走系爭房屋遙控器鑰匙係在114年3月21日，距其就診之114年5月16日已相隔近2個月，難認其所罹上述身心症狀與原告取走遙控器鑰匙有相當因果關係；另其主張遭原告偷拍而侵害其隱私權部分，為原告所否認，被告迄至言詞辯論終結前均未舉證以實其說，此部分主張自難憑採。再被告於本院自承其自108年3月起向原告承租系爭房屋以來，B屋即有漏水、壁癌情形，被告迄至114年5月16日始於身心科就診並主張係長期居住於漏水、環境不良之B屋所致，要屬牽強。佐以上開診斷證明書醫囑欄記載「該患者自述因和房東有糾紛，目前心情焦慮不安，失眠嚴重」等語，顯然被告之精神疾患係因與原告之租屋糾紛所導致，其主張原告不法侵害其人格法益，請求賠償精神慰撫金，難以憑採。
六、綜上所述，本訴部分，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及依不當得利法律關係，請求被告給付1萬元，及自114年7月1日起至遷讓返還A屋之日止，按月給付8,000元；另依B租約之約定及不當得利法律關係，請求被告給付自113年11月18日至114年5月18日經以押租金抵扣之欠租36,000元，及自114年6月18日起至遷讓返還B屋之日止，按月給付14,000元，均為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。反訴部分，被告依不當得利、侵權行為之法律關係，請求原告給付296,000元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本訴原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免假執行，經核均無不合，應予准許；原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。又本院既駁回被告之反訴，其假執行之聲請亦失依據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論敘。
九、據上論結，本訴原告之訴一部為有理由，一部為無理由；反訴原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 5 月 29 日
民事第三庭 法 官 楊捷羽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 29 日
書記官 許雅如